Daugiabučio Namo Savininkų Bendrijos Nario Teisės ir Pareigos Lietuvoje

Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) yra svarbios organizacijos, užtikrinančios tinkamą daugiabučių namų valdymą ir priežiūrą. Šiame straipsnyje aptariamos DNSB narių teisės ir pareigos, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir teismų praktika.

Narystės Bendrijoje Sąlygos

Narystės bendrijoje sąlygos yra aiškiai apibrėžtos įstatymuose ir bendrijos įstatuose:

• Visi bendrijos steigėjai - patalpų savininkai, kurie pritarė bendrijos steigimui, nuo bendrijos įregistravimo dienos yra bendrijos nariai.
• Bendrijos nariu gali būti veiksnus fizinis arba juridinis asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir (ar) kitą patalpą, esančius pastatuose.
• Į bendriją įstojama ir iš jos išstojama asmens prašymu ir kitais įstatuose nurodytais pagrindais ir sąlygomis.

Įstojimas į Bendriją

Asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir (ar) kitą patalpą, esančius Pastatuose, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos. Narystė įforminama, įrašant asmenį į Bendrijos narių sąrašą.

Išstojimas iš Bendrijos

Asmuo, pateikęs prašymą išstoti iš Bendrijos, laikomas išstojusiu iš jos nuo prievolių, susijusių su naryste Bendrijoje, įvykdymo dienos, jeigu Bendrijos Valdymo organas nenusprendžia kitaip. Išstojimas įforminamas Valdymo organo sprendimu (protokolu, įsakymu) arba įrašu Bendrijos narių sąraše.

Specialiosios Narystės Sąlygos

• Bendrijos nariu yra laikomas kiekvienas patalpos savininkas, kuris iki 2000 m. gruodžio 27 dienos turėjo nuosavybės teises į patalpą Bendrijos valdomame Pastate ir kuris po to neišreiškė valios išstoti iš Bendrijos.
• Patalpų savininkas, kuris nuosavybės teises į patalpą Bendrijos valdomame Pastate įgijo 2000-12-28 arba vėliau, Bendrijos nariu gali būti laikomas tik tuo atveju, jeigu jis išreiškė valią įstoti į Bendriją.

Asmuo praranda Bendrijos nario statusą, jam netekus nuosavybės teisių, kurių pagrindu jis turėjo teisę į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, esančius Pastatuose.

Bendrijos narys negali būti pašalintas iš Bendrijos prieš jo valią.

Narystė Bendrijoje pasibaigia Bendriją likvidavus, taip pat fiziniam asmeniui - Bendrijos nariui, mirus; juridiniam asmeniui - Bendrijos narį, likvidavus arba reorganizavus.

Bendrijos Narių Sąrašo Duomenų Tikslinimas

Bendrijos narių ir jų atstovų sąrašo duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus iki gruodžio 31 d. pagal tos dienos duomenis. Šiame sąraše nurodoma:

1. Nario - fizinio asmens, vardas, pavardė, telefono numeris, adresas korespondencijai, elektroninis adresas.
2. Nario - juridinio asmens, pavadinimas, kodas, buveinė, juridinio asmens atstovo vardas, pavardė, telefono numeris, elektroninis adresas.
3. Asmens įstojimo į Bendrijos narius data.
4. Informacija apie notariškai įgaliotą kitą asmenį ar atstovą pagal įstatymą, turintį teisę dalyvauti Bendrijos veikloje Bendrijos nario vardu, ar asmenį, su kuriuo Bendrijos narys yra sudaręs balsavimo teisės perleidimo sutartį (vardas, pavardė, telefono numeris, adresas korespondencijai, elektroninis adresas, įgaliojimo ar sutarties sudarymo data ir galiojimo terminas, perleistų teisių ir pareigų apimtys).
5. Narystės Bendrijoje pasibaigimo data, kai narystė Bendrijoje pasibaigia arba nutraukiama.

Bendrijos Nario Teisės

Bendrijos narys turi teisę:

• Dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose ir balsuoti priimant sprendimus.
• Balsavimo teisės perleidimo rašytine sutartimi perleisti kitam asmeniui teisę balsuoti Bendrijos narių susirinkimuose; sutartimi gali būti perleistos ir kitos Bendrijos nario turimos neturtinės teisės, išskyrus išimtinę Bendrijos nario pasyviąją teisę būti išrinktam Bendrijos valdybos, Įgaliotinių susirinkimo nariu; balsavimo teisės perleidimo sutartis įsigalioja nuo jos turinio atskleidimo Bendrijos valdymo organui.
• Įgalioti kitą asmenį dalyvauti Bendrijos veikloje jo vardu, nurodant įgaliojimo terminą ir įgaliojimu suteikiamų teisių ir pareigų apimtį (į perduodamų teisių apimtį negali įeiti ankstesniame punkte nurodytos išimtys); įgaliojimą turi tvirtinti notaras.
• Įgyvendinti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytas teises.

Bendrijos Nario Pareigos

Bendrijos narys privalo:

• Laikytis Bendrijos įstatų.
• Dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose.
• Vykdyti Bendrijos organų sprendimus.
• Vykdyti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų numatytas pareigas.

Patalpų Savininko Teisės ir Pareigos, Nepriklausančios Nuo Narystės Bendrijoje

Net jei patalpų savininkas nėra bendrijos narys, jis vis tiek turi tam tikras teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu ir priežiūra.

Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanojamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.

Informacijos Gavimo Teisė

Įstatymo 21 straipsnio 5 dalies 1 punkte nurodyta, kad bendrijos nariai papildomai turi teisę balsuoti bendrijos visuotiniame susirinkime, teikti pasiūlymus ir gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais. Taip pat, remiantis Įstatymo 14 straipsnio 7 dalimi, bendrijos pirmininkas privalo per 10 darbo dienų nuo buto ar kitų patalpų (pastato) savininko kreipimosi gavimo dienos suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla.

Tiek Įstatymo 21 straipsnio 5 dalies 1 punktas, tiek 14 straipsnio 7 dalis numato bendrijos nario teisę gauti įvairią informaciją bendrijos veiklos klausimais, bet ne asmens duomenis.

Asmens Duomenų Apsauga

Asmens duomenų tvarkymas, įskaitant duomenų teikimą, laikomas teisėtu tik tuo atveju, jeigu jis atliekamas vadovaujantis Bendruoju duomenų apsaugos reglamentu (BDAR). Asmens duomenys gali būti tvarkomi tik laikantis su asmens duomenų tvarkymu susijusių principų, įtvirtintų BDAR 5 straipsnyje, ir kai toks asmens duomenų tvarkymas gali būti pagrįstas bent viena teisėto asmens duomenų tvarkymo sąlyga, numatyta BDAR 6 straipsnyje.

Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (Įstatymas) 21 straipsnio 4 dalies 8 punktas suteikia butų ir patalpų savininkams teisę susipažinti su bendrijos narių sąrašu (įgaliotinių sąrašu) ir gauti bendrijos organų narių kontaktinius duomenis.

Šis Įstatymas aiškiai numato teisę susipažinti su bendrijos narių sąrašu (įgaliotinių sąrašu) visiems butų ir kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, ar butų ir patalpų savininkas yra bendrijos narys.

Pažymėtina, kad įstatymas numato, kokie konkretūs subjektai (ne bendrijos nariai ar patalpų savininkai) vykdo bendrijos veiklos kontrolę, pavyzdžiui, vadovaujantis Įstatymo 14 straipsnio 6 dalies 13 punktu, bendrijos pirmininkas privalo pateikti duomenis bendrijos revizijos komisijai ir (ar) auditoriui, taip pat savivaldybės vykdomajai institucijai ar jos įgaliotiems asmenims, turintiems teisę prižiūrėti ir kontroliuoti, kaip bendrijos valdymo organai atlieka jiems pagal šį įstatymą priskirtas funkcijas.

Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis, kiekvienu konkrečiu atveju turi įvertinti tiek prašymo pateikti asmens duomenis tikslą, tiek tokio prašymo proporcingumą ir teisėtumą.

Įstatymui ar kitam jį įgyvendinančiam teisės aktui nenustatant, kokia forma (prašomų susipažinti dokumentų kopijomis, jų išrašais, skenuotų dokumentų elektroninėmis kopijomis, jas pateikiant nariui bendrijoje ar siunčiant nario nurodytu adresu paštu ar elektroniniu paštu, ar užtikrinant nariui sąlygas susipažinti su jam rūpima bendrijos informacija bendrijos patalpose, ar kt.) nariui turi būti teikiama informacija, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nesant išspręstų bylų, kuriose būtų išaiškinta, būtent kokia forma turi būti teikiama informacija, o kokia forma informacijos teikimas būtų nepriimtinas, bendrijos pirmininkas ir bendrijos narys turėtų pasirinkti informacijos teikimo formą, atitinkančią teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus, taikytinus visiems civilinių teisinių santykių subjektams.

Lietuvos Respublikos asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymas įtvirtina 23 str. 1 d. įtvirtina duomenų subjekto teisę žinoti (būti informuotam) apie savo asmens duomenų tvarkymą bei susipažinti su savo asmens duomenimis ir kaip jie yra tvarkomi.

Atsižvelgiant į šią įstatymo nuostatą, o taip pat į LR CK 4.82, 4.83, 4.85, 4 76 str. Kaip buvo minėta, Lietuvos Respublikos asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymas įtvirtina 23 str. 1 d. įtvirtina duomenų subjekto teisę susipažinti su savo asmens duomenimis ir kaip jie yra tvarkomi, tačiau to paties įstatymo 30 str. 1 d. numato duomenų valdytojo ir duomenų tvarkytojo pareigą įgyvendinti tinkamas organizacines ir technines priemones, skirtas apsaugoti asmens duomenims nuo atsitiktinio ar neteisėto sunaikinimo, pakeitimo, atskleidimo, taip pat nuo bet kokio kito neteisėto tvarkymo.

Šia įstatymo norma yra siekiama užtikrinti Lietuvos Respublikos Konstitucijoje įtvirtintą žmogaus privataus gyvenimo neliečiamumą ir iš jo kylančią asmens teisę į privatumą (Konstitucinis Teismas 1999 m. spalio 21 d. nutarime pažymėjo, kad asmens teisė į privatumą apima privatų, šeimos ir namų gyvenimą, asmens fizinę ir psichinę neliečiamybę, garbę ir reputaciją, asmeninių faktų slaptumą, draudimą skelbti gautą ar surinktą konfidencialią informaciją ir kt.).

Atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymo nuostatas, konstatuotina, kad ieškovo reikalavimas atsakovui pateikti atsakovo turimus dokumentus bei informaciją apie kitus asmenis yra nepagrįstas.

Bendrosios Dalinės Nuosavybės Dalis

CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui. Šioje teisės normoje įtvirtintas proporcingumo principas, kuris reiškia, kad kiekvieno butų ir kitų patalpų savininko bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra nustatoma kaip atitinkama proporcija.

Ji apskaičiuojama visą konkrečiam butų ir kitų patalpų savininkui nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingąjį plotą palyginant su gyvenamojo namo visu naudinguoju plotu.

Išplėstinė teisėjų kolegija, atsižvelgdama į CK 4.82 straipsnio 5 dalyje įtvirtintos teisės normos tikslus ir su bendrosios dalinės nuosavybės dalimi įstatymų siejamas savininko teises ir pareigas, vadovaudamasi teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, sprendžia, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat ir bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkamame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos.

Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.

Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir pan.

Priešingas aptariamosios teisės normos aiškinimas galėtų iškreipti proporcingumo principą ir nulemti neproporcingai dideles arba mažas konkretaus butų ar kitų patalpų savininko išlaidas, susijusias su nuosavybės teisės į bendrąją dalinę nuosavybę įgyvendinimu.

Tai, kad poįstatyminiai teisės aktai nereglamentuoja tokio, kaip pirmiau nurodytas, patalpų naudingojo ploto skaičiavimo, neteikia teisinio pagrindo kitaip aiškinti CK 4.82 straipsnio 5 dalį.

Bendrijos Valdymo Organai

Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas. Bendrija įgyja civilines teises, prisiima civilines pareigas ir jas įgyvendina per savo valdymo organus.

Aukščiausiasis bendrijos organas yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas.

Bendrijos vidaus kontrolės funkcijai atlikti bendrijoje sudaroma revizijos komisija arba išrenkamas revizorius.

Bendrijoje, kurioje yra daugiau kaip šimtas bendrijos narių - butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų, turi būti sudaroma ginčų nagrinėjimo komisija arba išrenkamas ginčus nagrinėjantis asmuo. Kitos bendrijos ginčų nagrinėjimo komisiją sudaro ar ginčus nagrinėjantį asmenį skiria savo pasirinkimu.

Valdyba pati pasitvirtina savo darbo reglamentą (žr. Bendrijų įstatymo 16 str. 2 dalį), bendrijos nariai ir kiti savininkai nedalyvauja valdybos pasitarimuose ir posėdžiuose, jeigu nėra kviečiami.

Bendrijų įstatyme nurodyta, kad bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia ne valdyba, bet bendrijos narių susirinkimas. Bendrijos valdyba skiria vieną iš savo narių laikinai, iki naujo bendrijos pirmininko išrinkimo, eiti bendrijos pirmininko pareigas tuomet, kai bendrijos pirmininkas negali eiti pareigų (išvyko gyventi į užsienį, numirė, neįgali, naujos pareigos neleidžia eiti vadovaujamo darbo ir pan.) arba bendrijos pirmininko kadencija yra pasibaigusi.

Savivaldybės Atsiskaitymas Už Nuomininkus

Savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomotojai turi teisę nuomos sutartyje sulygti, jog šias išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka nuomininkai, tačiau konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad šia teise buvo pasinaudota. T. y. vien buto išnuomojimo fakto nepakanka, dar turi būti įrodyta buto nuomos sutarties sąlyga, kad nuomininkas įsipareigojo mokėti administratoriui bendrojo naudojimo patalpų administravimo ir bendrosios inžinerinės įrangos nuolatinės priežiūros (eksploatavimo) išlaidas už savivaldybę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-354-313/2016, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr.

Kasacinis teismas yra pabrėžęs, kad tuo atveju, kai savivaldybė, siekdama įgyvendinti savo kaip butų ir kitų patalpų savininko teises, nesudaro rašytinės gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, kurioje būtų aptarta šių išlaidų apmokėjimo tvarka, tai jai, kaip butų ir kitų patalpų savininkei, tenka tokios sutarties nesudarymo teisiniai padariniai - CK 4.84 straipsnio 4 dalyje ir 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta pareiga apmokėti šias išlaidas.

Be faktų, kad buto kaip gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo sudaryta ir nėra pasibaigusi, turi būti įrodyta, kad šia sutartimi yra nustatyta išlaidų, susijusių su namo bendrojo naudojimo objektų (bendrosios dalinės nuosavybės) administravimu ir nuolatine technine priežiūra (eksploatavimu), apmokėjimo tvarka, o pagal ją nuomininkas įsipareigojo apmokėti išlaidas, kurias pagal įstatymą tenka apmokėti savivaldybei kaip butų ir kitų patalpų savininkei, remiantis CK 4.84 straipsnio 4 dalimi ir 4.82 straipsnio 3 dalimi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. kovo 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr.

Be to, tai, kad už komunalines paslaugas pareiga atsiskaityti tenka buvo nuomininkei patvirtina teisės aktai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. liepos 11d. nutarimu Nr. 876 patvirtinto Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkų atsiskaitymo už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas tvarkos aprašo 3 punkto 1 papunktyje numatyta, kad už komunalines paslaugas (šiukšlių išvežimą, liftą, namo bendrojo naudojimo patalpų ir teritorijos valymą ir kitas) ir elektros energiją, sunaudotą daugiabučio namo bendroms reikmėms ar bendrabučio tipo daugiabučio namo reikmėms, daugiabučiuose namuose valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkai atsiskaito daugiabučio namo savininkų bendrijai, jeigu daugiabučiame name įsteigta ir įregistruota daugiabučio namo savininkų bendrija.

Bendrijos Nario Teisių Įgijimo Data

Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo (1995-12-19 redakcija) 16 straipsnio 1 dalyje ir šio įstatymo (2000-06-20 redakcija) 27 straipsnio 4 dalyje buvo nustatyta, kad bendrijos nario teises ir pareigas namo patalpų savininkai įgyja nuo bendrijos įstatų įregistravimo dienos arba nuo nuosavybės teisės į patalpas bendrijos name atsiradimo dienos (tokia nuostata buvo įtvirtinta ir 2002-03-22 įregistruotuose bendrijos įstatų 80, 81 p.).

Ši įstatymo nuostata Konstitucinio Teismo 2000-12-21 nutarimu pripažinta prieštaraujančia Lietuvos Respublikos Konstitucijos 35 straipsnio 1, 2 dalims, konstatavus, kad joks fizinis asmuo negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, todėl tam tikrai daugiabučių namų patalpų savininkų daliai nusprendus įsteigti bendriją, kiti savininkai dėl to negali būti savaime laikomi bendrijos nariais.

2001-10-09 įstatymu Nr. IX-532 buvo panaikinta DNSBĮ 27 straipsnio 4 dalies nuostata, nustatant, kad į bendriją įstojama ir iš jos išstojama buto ar kitų patalpų savininko prašymu bendrijos įstatų nustatyta tvarka (27 str. 2 d.), jog bendrijos nario teises ir pareigas patalpų savininkai įgyja nuo įstojimo į bendriją dienos.

Konstitucinis Teismas 1999 m. birželio 23 d. nutarime konstatavo, kad bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus.

Konstitucinio Teismo 2000 m. gruodžio 21 d. nutarime punkte taip pat konstatuota, kad narystės bendrijoje savanoriškumo principas reiškia, jog savininkas gali ir nestoti į bendriją, t. y. nesusieti savęs narystės bendrijoje ryšiais, tačiau ir tokiu atveju gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name savininkas yra kitų teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

tags: #namo #bendrijos #nariai