Namo savininkų archyvas - tai esminis įrankis, užtikrinantis efektyvų daugiabučių namų valdymą ir priežiūrą. Šiame straipsnyje aptarsime, kas sudaro namo savininkų archyvą, kokios jo funkcijos, ir kaip jis padeda spręsti ginčus bei valdyti turtą.
Ginčų sprendimas neteismine tvarka
Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai (Būsto rūmai) yra įsteigę Ginčų nagrinėjimo komisiją, kurioje neteismine tvarka nagrinėjami daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų (nuomininkų) skundai (ginčai), kylantys iš būsto valdymo ir priežiūros paslaugų teikimo srities bei vartotojų ginčai su kitų paslaugų teikėjais, kurie yra Būsto rūmų nariai ir subjektais nesančiais Būsto rūmų nariais, įskaitant ginčus, kurių viena iš šalių (arba abi šalys) yra Būsto rūmų nariai.
Dėl neteisminio ginčų sprendimo galima kreiptis į Lietuvos respublikinius būsto valdymo ir priežiūros rūmus, esančius Stiklių g. 4, Vilniuje. Telefonas pasiteirauti: (8 5) 2611003, faks. (+8 5) 20120647, Mob. 8 673 85290.
Daugiabučių namų kvartalų planavimas ir žemės nuoma
Šiaulių miesto savivaldybės administracija (toliau - Administracija) kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Teikiame aktualią informaciją, susijusią su Šiaulių miesto daugiabučių namų kvartalų planavimu ir planavimo galimybėmis daugiabučių namų administratorių iniciatyva.
Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.
Informacijos suradimo seka:
- žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - žemėtvarkos planavimo dokumentų sprendiniai (ŽPDRIS).
- žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - registruotų teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai (TPDR).
Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus. Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).
Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.
Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.
Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.
Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 205.
Vadovaujantis 2023 m. gruodžio 7 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-439 „Dėl Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2016 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo Nr. T-308 „Dėl valstybinės žemės sklypų, reikalingų esamų pastatų eksploatavimui, nuomos“ pakeitimo“.
Prieš inicijuojant žemės nuomos klausimą, rekomenduojama kreiptis į Šiaulių miesto savivaldybės administracijos Urbanistikos ir architektūros skyriaus specialistus tel. Nr. (8 41) 500 518 (Bendrųjų reikalų skyriaus specialistai nukreips pas Žemės valdymo skyriaus specialistą), kuris Jus informuos, ar teritorijoje nėra pradėtas rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detalusis planas.
DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.
Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.“. Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.
*Žemės sklypo dalių nustatymo planas yra būtinas tik tuo atveju, kai viename žemės sklype yra daugiau nei vienas savarankiškai funkcionuojantis statinys.
Slapukų naudojimas
Šioje svetainėje naudojami mūsų ir trečiųjų šalių slapukai. Jūsų sutikimas nereikalingas dėl būtinųjų slapukų, kurie padeda mums valdyti interneto svetainę ir užtikrinti jos apsaugą, naudojimo. Norėdami naudoti statistikos, analitikos ir rinkodaros slapukus, turime gauti jūsų sutikimą. Šiuos slapukus naudojame siekdami tobulinti svetainę, užtikrinti patogesnį naudojimąsi ja bei pasiūlyti jums aktualų turinį ir paslaugas. Juos galite pakeisti skiltyje „Parinktys“ arba sutikti visų slapukų naudojimu paspaudę mygtuką „Sutikti su visais“. Savo sutikimą bet kada galėsite atšaukti pakeisdami interneto naršyklės nustatymus ir ištrindami įrašytus slapukus. Daugiau informacijos rasite: „Slapukų politika“.
Būtinieji slapukai yra reikalingi svetainės veikimui, saugumui ir funkcionalumui bei naršymui joje. Statistiniai slapukai padeda mums suprasti, kaip jūs naudojatės svetaine, kad galėtume ją patobulinti.
Atsakomybė už žalą daugiabučiuose namuose
Bute prakiuro vamzdžiai - kaimynas aplietas. Kaip tokiais atvejais dirba daugiabučių namų bendrijos? Kaip administruojama žala, kai apliejimas pasikartoja?
Štai daugiabučio namo Vytauto g. 127 savininkų bendrijos pirmininkė Genovaitė Lebedienė teigia, kad už bute įvykusią nelaimę atsakingas jo savininkas. „Jeigu apliejo kaimynas kaimyną - bendrija už butus neatsako, bendrija atsako už bendro naudojimo plotus - jeigu rūsyje atsitiko kažkas ir pan. O šiaip, kad butą užpylė vandeniu, mes neturime teisės kištis į butus. Bendrijai priklauso visa techninė įranga, tiksliau - inžinerinė įranga, bendros konstrukcijos, sienos, stogas, laiptinės“, - sako pirmininkė.
Jei butas apdraustas
Po įvykusios nelaimės, apsidraudęs buto savininkas žino, kur kreiptis - procedūra pakankamai paprasta. Pasak „Ergo“ draudimo bendrovės žalų administratoriaus Prano Kriaučiūno, žmogus praneša apie nelaimę, užregistruodamas žalą trumpuoju telefonu, draudimo įmonė gauna dokumentaciją per savo duomenų bazę, kur matoma informacija.
„Susisiekiame su klientu ir sutariame, kada apžiūrėti. Iš karto pranešama namą administruojančiai įmonei ar namo bendrijos pirmininkui. Paprastai jeigu būna apliejimas iš viršaus, kuris dažniausiai ir pasitaiko, tai turi būti bendrijos, kurioms mes rašome užklausimą - iš kur, kas ir kaip atsitiko. Aišku, žmogus irgi nurodo kaltininką, bet mes kaltininkui kartais išsiunčiame laišką, kuriame prašoma dalyvauti žalos administravime kartu su mumis, nustatinėti priežastį“, - sako P. Kriaučiūnas. Kartais žmonės dalyvauja išieškant žalą, kartais ne. Kiti neigia padarytą žalą - tokiais atvejais ją patvirtina arba paneigia namą administruojanti įmonė.
„Siekiant sudrausminti kaltininkus, kad vamzdžius tvarkytųsi, yra taikomas regresas. Regreso tvarka reikalaujama priteisti žalą, kurią draudimo bendrovė išmokėjo nukentėjusiajam asmeniui. O dėl regreso reikalingos trečiųjų asmenų, tiksliau kaltininko, administruojančios įmonės ar namo pirmininko patvirtinimas, kur atsitiko nelaimė“, - paaiškina P. Kriaučiūnas.
Kas - bendra, kas - tavo?
„Yra trys variantai: žmogus samdo įmonę, pats sudaro sąmatą suderindamas su mumis arba mes paskaičiuojame ir tuomet, suderinę su klientu, išmokame pinigus“, - sako P. Kriaučiūnas.
Kaip buto savininkui daugiabutį namą administruojanti bendrija gali padėti? Ji savotiškai atsakinga už tai, kad padeda nustatyti žalos kaltininką. Apliejimo atvejais iš gretutinių patalpų reikalingas namą administruojančios ar namo pirmininko dalyvavimas nustatant žalą.
„Tai ir drausminimas: kad ateityje neatsitiktų panaši nelaimė, reikia naikinti priežastį, nes šiandien išmokėsime žalą, rytoj vėl gali tas pats nutikti. Bendromis jėgomis su namu, su klientu išsiaiškiname. Žmones, kurie neapsidraudę, irgi savotiškai sudrausminami regreso tvarka - išieškome iš kaltininko žalą ir išmokame ją patyrusiam klientui“, - sako P. Kriaučiūnas.
Jo teigimu, bendro naudojimo vamzdynai, stovai, kurie eina per visus aukštus, bendros komunikacijos, kaip antai stogai, yra namo nuosavybė. „Pavyzdžiui, jeigu stogai netvarkomi, liejamas viršutinis gyventojas, namo pirmininkai beveik nereaguoja, mes išdalijame žalą visam namui, pateikiame pirmininkui. Jis privalo išdalyti žalą visiems gyventojams, tame tarpe ir mūsų klientui“, - teigia P. Kriaučiūnas.
Savininkui priklauso tai, kas yra apibrėžta nekilnojamojo turto registre. Yra Daugiabučio namo savininkų bendrijos (DNSB) įstatymas, kuriame yra apibrėžta, kas - namo nuosavybė, t. y. visų žmonių.
Tiek bendrijos, tiek administruojančios namą įmonės funkcijos yra tos pačios. Pasak P. Kriaučiūno, su bendrijomis išties yra problemų - jos nustato ir mokesčius už pažymos išrašymą, kurioje pažymimos žalos priežastys.
Apibendrinant, namo savininkų archyvas yra būtinas efektyviam daugiabučio namo valdymui, ginčų sprendimui ir žalos administravimui. Jis padeda užtikrinti sklandų bendrijos darbą ir gyventojų gerovę.