Daugiabučių namų savininkams dažnai kyla klausimų dėl bendrijų veiklos, atsiskaitymų, remonto darbų ir kitų svarbių aspektų. Šiame straipsnyje aptarsime dažniausiai užduodamus klausimus ir pateiksime atsakymus, remiantis teisės aktais ir praktine patirtimi.
Bendrijos Įstatai
Bendrijos veikla grindžiama įstatais, kurie nustato pagrindinius bendrijos veiklos principus, tikslus ir uždavinius. Įstatai reglamentuoja bendrijos pavadinimą, teisinę formą, veiklos teritoriją, valdomus objektus, sąskaitų tvarkymą, steigimo tikslus ir uždavinius.
Bendrijos veikla grindžiama narių solidarumo, lygiateisiškumo ir tarpusavio pagalbos principu.
Bendrijos Uždaviniai
- Įgyvendinti Pastatų naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus.
- Priimti sprendimus dėl Bendrijos administravimo būdo ir bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros (eksploatavimo) ir naudojimo organizavimo ir juos įgyvendinti.
- Organizuoti patalpų savininkų sprendimų priėmimą ir įgyvendinimą dėl Pastato (ų) ar jo (ų) dalies atnaujinimo priemonių.
- Organizuoti patalpų savininkų sprendimų priėmimą ir įgyvendinimą dėl patalpų savininkų bendrųjų interesų tenkinimo.
- Ginti Bendrijos narių ir kitų patalpų savininkų, nesančių Bendrijos nariais (toliau - ne Bendrijos nariai) interesus, susijusius su Bendrijos veiklos sfera, reikšti ieškinius teismuose jų interesams ginti.
- Įtraukti patalpų savininkus į aktyvų savo interesų atstovavimą ir gynimą per Bendrijos įsitraukimą į daugiabučių namų patalpų savininkų interesų grupių (šalies, regionų, miestų Būsto valdymo ir priežiūros subjektus jungiančių asociacijų) veiklą.
- Organizuoti ginčų, susijusių su Bendrijos veiklos sfera, tarp Bendrijos valdymo ar kitų organų (jų narių) ir Bendrijos narių nagrinėjimą Bendrijoje, tam tikslui išrenkant Ginčų nagrinėjimo organą.
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Bendrija gali įgyti ir turėti tokias civilines teises ir pareigas, kurios neprieštarauja Bendrijų įstatymui ir kitiems teisės aktams, Bendrijos įstatams, Bendrijos steigimo tikslui ir uždaviniams.
Bendrija turi teisę sudaryti sandorius kaip juridinis asmuo. Taip pat Pastato (ų) ar jo (jų) dalies patalpų savininkų susirinkimo sprendimu ir pavedimu Bendrija gali sudaryti sandorius patalpų savininkų vardu.
Bendrija gali pareikšti ieškinį, siekdama apginti Bendrijos narių (patalpų savininkų) interesus, susijusius su Bendrijos veiklos sfera.
Bendrijai Draudžiama
- Bendrijos lėšas naudoti sprendžiant teisminius ginčus tarp Bendrijos valdymo organo ir Bendrijos narių dėl Bendrijos valdymo klausimų ir kitiems, negu yra nustatyta Bendrijos įstatuose, tikslams.
- Teikti paskolas, garantuoti, laiduoti, įkeisti Bendrijos turtą ar kitaip užtikrinti kitų asmenų prievolių vykdymą.
Bendrijos Nariai, Jų Teisės ir Pareigos
Narystės Bendrijoje Sąlygos
- Visi Bendrijos steigėjai - patalpų savininkai, kurie pritarė Bendrijos steigimui, nuo Bendrijos įregistravimo dienos yra Bendrijos nariai.
- Bendrijos nariu gali būti veiksnus fizinis arba juridinis asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastate (uose).
- Į Bendriją įstojama ir iš jos išstojama asmens prašymu ir kitais šiuose įstatuose nurodytais pagrindais ir sąlygomis.
Asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastate, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos. Narystė įforminama, įrašant asmenį į Bendrijos narių sąrašą.
Asmuo, pateikęs prašymą išstoti iš Bendrijos, laikomas išstojusiu iš jos nuo prievolių, susijusių su naryste Bendrijoje, įvykdymo dienos, jeigu Bendrijos Valdymo organas nenusprendžia kitaip. Išstojimas įforminamas Valdymo organo sprendimu (protokolu, įsakymu) arba įrašu Bendrijos narių sąraše.
Asmuo praranda Bendrijos nario statusą, jam netekus nuosavybės teisių, kurių pagrindu jis turėjo teisę į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, esančius Pastate(-uose). Narystė Bendrijoje taip pat pasibaigia Bendriją likvidavus, taip pat fiziniam asmeniui - Bendrijos nariui, mirus; juridinį asmenį - Bendrijos narį, likvidavus arba reorganizavus.
Bendrijos narys negali būti pašalintas iš bendrijos prieš jo valią.
Bendrijos Narys Turi Teisę
- Dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose ir balsuoti priimant sprendimus.
- Balsavimo teisės perleidimo rašytine sutartimi perleisti kitam asmeniui teisę balsuoti Bendrijos narių susirinkimuose; sutartimi gali būti perleistos ir kitos Bendrijos nario turimos neturtinės teisės, išskyrus išimtinę bendrijos nario pasyviąją teisę būti išrinktam Bendrijos valdymo ar kito organo nariu; balsavimo teisės perleidimo sutartis įsigalioja nuo jos turinio atskleidimo bendrijos pirmininkui.
- Įgalioti kitą asmenį dalyvauti Bendrijos veikloje jo vardu, nurodydamas įgaliojimo terminą ir įgaliojimu suteikiamų teisių ir pareigų apimtį (į perduodamų teisių apimtį negali įeiti ankstesniame punkte nurodyta išimtis); įgaliojimą turi tvirtinti notaras.
- Rinkti ir būti išrinktais bendrijos pirmininku, valdybos nariu ar kito Bendrijos organo nariu.
- Išstoti iš bendrijos.
- Įgyvendinti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytas teises.
Bendrijos Narys Privalo
- Laikytis Bendrijos įstatų, dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose, vykdyti Bendrijos organų sprendimus.
- Vykdyti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų numatytas pareigas.
Patalpų Savininko Teisės ir Pareigos, Nepriklausančios Nuo Narystės Bendrijoje
Patalpų savininkas turi teisę be kitų patalpų savininkų sutikimo imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir kreipdamasis į Bendriją raštu, reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti patirtas išlaidas proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Taip pat patalpų savininkas turi teisę apskųsti Bendrijos valdymo organų, visuotinio susirinkimo sprendimus Civilinio kodekso 2.82 straipsnyje nustatyta tvarka.
Susipažinti su Bendrijos narių sąrašu ir gauti Bendrijos organų narių kontaktinius duomenis. Įgyvendinti kitas Bendrijų įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytas teises.
Patalpų Savininkas Privalo
- Vykdyti Bendrijos organų, butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros ir atnaujinimo.
- Laikytis Pastato vidaus tvarkos taisyklių, užtikrinti, kad šių taisyklių laikytųsi jo šeimos nariai ir (arba) buto ir/ar kitos patalpos nuomininkai.
- Savavališkai, be Bendrijos pirmininko ar jo įgalioto asmens leidimo nereguliuoti, nekeisti, neremontuoti namo bendrosios inžinerinės įrangos, bendrųjų konstrukcijų ir bendrojo naudojimo patalpų.
- Laikinai išvykdamas, išnuomavęs arba kitaip patikėjęs kitam asmeniui naudoti savo patalpas, pranešti Bendrijos pirmininkui, kaip bus užtikrinta galimybė prireikus patekti į savininkui priklausančias patalpas.
- Laikytis kitų Bendrijų įstatyme ir kituose įstatymuose bei teisės aktuose nustatytų reikalavimų.
Bendrijos Organai
Bendrijos organai yra: Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas, Bendrijos valdyba ir Bendrijos pirmininkas. Bendrijos pirmininkas yra ir Bendrijos valdybos pirmininkas. Taip pat, Bendrijos vidaus kontrolės funkcijai atlikti išrenkamas revizorius ir Nuolatinė balsų skaičiavimo komisija.
Bendrijos valdymo organų ir Ginčų nagrinėjimo organų nariais gali būti tik fiziniai asmenys, kitų organų nariais - ir fiziniai, ir juridiniai asmenys.
Kvalifikaciniai Reikalavimai ir Kitos Sąlygos
- Bendrijos pirmininkas turi turėti aukštąjį ar jam prilyginamą išsilavinimą; aukštasis ar jam prilyginamas techninis, teisinis, ekonominis, viešojo administravimo specialisto išsilavinimas būtų privalumas.
- Bendrijos pirmininkas turi turėti gyvenamąją vietą toje vietovėje, kur yra Pastatas, bei būti nepriekaištingos reputacijos.
- Valdybos narys turi turėti bent vidurinį išsilavinimą.
- Revizorius turi turėti: aukštąjį ar jam prilyginamą ekonominį išsilavinimą arba kitokį aukštąjį ar jam prilyginamą išsilavinimą ir turi būti baigęs pelno nesiekiančių juridinių asmenų buhalterinės apskaitos kursus.
Bendrijos valdymo organų kadencija 3 metai; kitų organų kadencija 4 metai.
Visuotinis Bendrijos Narių Susirinkimas
Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas:
- Keičia bendrijos įstatus.
- Renka ir atšaukia Bendrijos pirmininką ir valdybą.
- Renka ir atšaukia revizorių.
- Renka ir atšaukia Ginčų nagrinėjimo komisiją.
- Priima sprendimus dėl Bendrijos administravimo būdo ir bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros ir naudojimosi organizavimo.
- Nustato Bendrijos pirmininko darbo apmokėjimo sąlygas ir darbo užmokestį.
- Tvirtina įmokų, skirtų bendrijos administravimo, bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros ar kitoms išlaidoms apmokėti tarifus.
- Tvirtina metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą.
- Tvirtina metinę finansinę ir Bendrijos veiklos ataskaitą.
- Priima sprendimus reorganizuoti arba likviduoti Bendriją.
- Renka ir atšaukia Bendrijos likvidatorių.
Visuotiniame BN susirinkime dalyvaujantys Bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše. Visuotiniame BN susirinkime kiekvienas Bendrijos narys turi vieną balsą, nepaisant to, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų, esančių Pastatuose (-e).
Visuotinis BN susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė Bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis Susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio Susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinis Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis Bendrijos narių.
Visuotinis BN susirinkimas šaukiamas, organizuojamas, balsavimas jame vykdomas ir sprendimai priimami Bendrijų įstatymo nustatyta tvarka, išskyrus ypatumus, nurodytus šiuose įstatuose.
Jeigu visuotinio BN susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti Bendrijos valdymo organą, keisti Bendrijos įstatus ar svarstyti Bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę Bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie Visuotinį BN susirinkimą Bendrijos nariams pranešama raštu šių įstatų skirsnio Bendrijos pranešimai ir skelbimai nustatyta tvarka.
Visuotinis BN susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 3 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
Kiekviename Susirinkime išrenkamas susirinkimo Pirmininkas ir Sekretorius.
Visuotinis BN susirinkimas gali deleguoti kai kurias savo teises Bendrijos valdymo organui, kai Bendrijų įstatymas tai leidžia.
Išankstinis Nuomonės Raštu Pareiškimas
Visuotiniame BN susirinkime, Bendrijos narys gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę. Tai galima atlikti pasirinktinai: elektroniniu laišku persiunčiant pasirašytą ir nuskenuotą raštą arba pasirašytą raštą užklijuotame voke įteikiant (nusiunčiant) Visuotinio BN susirinkimo organizatoriui.
Nuomonė pareiškiama raštu, aiškiai nurodant, kokiam sprendimui narys pritaria arba nepritaria.
BN susirinkimo dalyvių sąraše nurodoma, kokiais numatomos darbotvarkės klausimais Bendrijos narys iš anksto yra pareiškęs nuomonę raštu. Nuolatinė balsų skaičiavimo komisija suveda nuomonių pareiškimo iš anksto rezultatus.
Šie rezultatai vertinami balsuojant visuotiniame BN susirinkime dėl konkrečių sprendimų. Jeigu Bendrijos narys ant užklijuoto voko nurodo, kad reikalauja slapto balsavimo kuriuo nors darbotvarkės klausimu, tai yra pagrindas tuo klausimu pradėti slapto balsavimo svarstymo procedūrą.
Bendrijos narių pranešimai apie iš anksto pareikštą nuomonę pridedami prie Visuotinio BN susirinkimo protokolo.
Slapto Balsavimo Susirinkime Tvarka
Slaptas balsavimas Visuotiniame BN susirinkime yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas Bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis Susirinkime dalyvaujančių Bendrijos narių.
Paramos Gavėjo Statusas
Bendrija gali būti paramos gavėja (pvz., 1,2 % gyventojo pajamų mokesčio). Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.
Pasitikrinti, ar bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Kiti Svarbūs Klausimai
Administratoriaus ir Bendrijos Pirmininko Atlyginimai
Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai reikėtų įvertinti, ar tikslinga samdyti aptarnaujančią įmonę su administratoriumi.
Pažyma Apie Narystę ir Atsiskaitymą
Reistru centrui reikalinga pažyma, kad asmuo norintis įteisinti garažą (boksą) yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai. Už tai atsakingas bendrijos pirmininkas.
Prieiga Prie Bendrojo Naudojimo Objektų
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas).
Informacijos Gavimas Iš Bendrijos
Bendrijos narys turi teisę gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai.
Triukšmas Daugiabutyje
Dėl keliamo triukšmo, siūloma kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių.
Kaip Įsteigti Bendriją?
Per pastaruosius metus vien Vilniaus mieste susikūrė apie 300 naujų daugiabučių namų savininkų bendrijų. Iš esmės pagrindiniai motyvai, kurie paskatina namo gyventojus kurti bendriją, yra noras patiems susitvarkyti savo namą ir jo aplinką už mažesnes kainas nei savivaldybės paskirtas namo administratorius.
Kuriant bendriją reikia laikytis priimtų formalumų, nes jų nesilaikant namo administratorius gali sutrukdyti sukurti bendriją. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų savininkai.
- Bendrijos steigimo iniciatoriai iki numatomo bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos sudaro butų ir kitų patalpų savininkų, kurie pritaria bendrijos steigimui, sąrašą su šių savininkų parašais. Lengviausia tai padaryti sušaukus namo gyventojų pasitarimą dėl bendrijos steigimo.
- Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo datą. Šio termino laikytis privaloma, nes pavėlavus nors vieną dieną administratorius gali susirinkimo rezultatus užprotestuoti.
- Pranešimas dėl steigiamojo susirinkimo (su prašymu pateikti namo butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą pastate iš Nekilnojamojo turto registro, kai bendrija steigiasi konsultuojant Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacijai) išsiunčiamas savivaldybei. Pranešimai dėl steigiamojo susirinkimo su prašymu išduoti pažymą, ar galima namą eksploatuoti atskirai nuo kitų šalia esančių pastatų, išsiunčiami, jei bendrija steigiasi Vilniuje - į „Vilniaus vandenis", „Vilniaus energiją" ir ESO.
- Bendrojo naudojimo objektų administratorius privalo ne vėliau kaip per 15 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams bendrojo naudojimo objektų aprašą ir butų bei kitų patalpų savininkų sąrašą su jų adresais.
- Bendrijos steigimo iniciatorius privalo ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos viešai pranešti visiems butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams apie bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimą, nurodydamas bendrijos steigimo tikslą, susirinkimo vietą, datą ir laiką.
- Įstatai bendrijai svarbūs, kad būtų užtikrintas tinkamas bendrijos darbas. Vienas iš didžiausių pavojų įsteigus bendriją - tai pakliūti į prasto pirmininko rankas. Pirmininką pakeisti ir kontroliuoti pagal tipinius įstatus gana sudėtinga.
- Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Steigiamajame susirinkime turi dalyvauti būtent tas asmuo, kuris, kaip savininkas nurodytas Registrų centre. Buto ar kitų patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo. Būtina prieš susirinkimą paskambinti kiekvienam kaimynui asmeniškai, tik taip užsitikrinsite kvorumą. Tikėtinos ir kliūtys, kurias darys administratorius, kurių lengviausia forma - į pašto dėžutes sumetami "argumentai" prieš bendrijos steigimą.
- Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas (protokolo pavyzdys). Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
- Du egzempliorius steigiamojo susirinkimo protokolų. Dokumentus notarei teikia įgaliotas asmuo, išrinktas steigiamajame susirinkime, kuris pasirašo įstatus.
- Notariškai sutvarkyti dokumentai pateikiami Registrų centrui. Po 3 dienų bendrija užregistruojama.
- Pranešama Savivaldybės administracijai, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija įregistruota.
Iki susirinkimo reikia susirasti, kas tvarkys buhalteriją, šilumos punktą, valys laiptines ir sužinoti šių paslaugų kainas. Renkantis buhalterio paslaugas, visi pretendentai turėtų pateikti paslaugų paketą ir kainas.
Pavyzdžiai Iš Praktikos
Būsto Valdytojo Piktnaudžiavimas
Puikiai tai iliustruoja vieno Naujamiesčio namo gyventojų istorija. Namo administratorius "Naujamiesčio būstas" gyventojams pasiūlė suremontuoti balkonus. Gyventojai apmokėjo už projekto paruošimą, administratorius pagal jį paskelbė konkursą ir pasiūlė remontuoti už 146 000 litų. Gyventojai papildomai padarė sąmatą ir patys paskelbę konkursą surado statybininkus, kurie tuos pačius darbus sutiko atlikti už 56 000 litų.
Gyventojai pareikalavo ieškoti statybininkų panašiomis kainomis, o "Naujamiesčio būstas" procesą užvilkino ir rudeniop gyventojams pranešė, kad 6 balkonai yra galimai avarinės būklės ir juos suremontuos už 50 000 litų. Nežiūrint į gyventojų protestus, darbai buvo pradėti. Tuo pat metu avariniu buvo paskelbta dalis stogo ir jį taip pat be gyventojų sutikimo imta remontuoti už 43 000 litų. Darbų pabaigoje sąmata išaugo dar 10 000 litų. Už šią sumą atlikti kosmetiniai remonto darbai kiek pakeistus konstrukcijas ir net sudėjus tas pačias čerpes.
Tuo pat metu kito gyventojo savarankiškai pakeistas dvigubai didesnis stogo plotas su pilnu konstrukcijų pakeitimu, apšiltinimui, plėvelėmis, daliniu stogo dangos keitimu kainavo tiek pat. Darbų įkainiai - patys didžiausi kokius galima rasti rinkoje. Pavyzdžiui, pastolių nuoma kainavo 24 litus mėnesiui už kvadratinį metrą, nors normali kaina rinkoje - 8 litai.
Bendrijos Privalumai
Tačiau ir be aukščiau pristatytos kraštutinės situacijos namo bendrija išsprendžia daugybę problemų. Namo bendrija daug geriau atstovauja savo interesams ir gali patys samdyti įmones įvairių darbų atlikimui.
- Patys gyventojai tvarkys savo namą maždaug 30 - 40 procentų pigiau, dažniausiai sumažėja administravimo įkainiai.
- Į bendrijos sąskaitą galėsite pervesti 2 procentus pajamų mokesčio ir juos panaudoti bendrijos reikmėms.
Bendrijos Atsiskaitymo Knygelės Pavyzdys
Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos yra svarbios organizacijos, užtikrinančios tinkamą daugiabučių namų valdymą, priežiūrą ir atnaujinimą.
Svarbu! Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Siūlome kreiptis į savo bendrijos pirmininką (valdybos narį) patikrinęs buhalterinius duomenis, jis pasirašys ir pateiks jums reikalingą pažymą.