Nekilnojamasis turtas (NT) dominuoja Lietuvos namų ūkių turte kaip pati didžiausia turto klasė. Net 87 proc. gyventojų gyvena nuosavame būste, o apie penktadalis turi daugiau nei vieną NT objektą. Investavimas į būstą dažnai ir apklausose įvardijamas kaip pati populiariausia pinigų įdarbinimo kryptis. Tuo metu į vertybinius popierius tiesiogiai investuoja tik apie 7 proc. gyventojų.
Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Kas Yra Nekilnojamasis Turtas?
Nekilnojamasis turtas - tai turtas, kuris negali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės. Kitaip tariant, tai turtas, kuris yra fiziškai pritvirtintas prie žemės ir negali būti lengvai perkeltas.
Nekilnojamuoju turtu laikoma:
- Žemės sklypai
- Įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžineriniai tinklai, keliai ir pan.)
- Visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme
- Gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos
- Kitas funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos
- Įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.
Nekilnojamas turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.
Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Įstatymai nekilnojamaisiais daiktais gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.
Kilnojamasis Turtas
Kilnojamasis turtas - tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės. Tai reiškia, kad jį galima lengvai transportuoti be didelių pastangų ar žalos.
Registruotinas Kilnojamasis Turtas
Yra kilnojamojo turto kategorija, kurią būtina registruoti. Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami:
- Automobiliai
- Žemės ūkio technika
- Šaunamieji ginklai
- Ir kt.
Skirtumai Tarp Nekilnojamojo ir Kilnojamojo Turto
Pagrindinis skirtumas tarp nekilnojamojo ir kilnojamojo turto yra jo mobilumas. Nekilnojamasis turtas yra fiksuotas ir negali būti perkeltas, o kilnojamasis turtas gali būti lengvai transportuojamas.
Pagrindiniai skirtumai tarp nekilnojamojo ir kilnojamojo turto
| Savybė | Nekilnojamasis Turtas | Kilnojamasis Turtas |
|---|---|---|
| Mobilumas | Negali būti perkeliamas | Gali būti perkeliamas |
| Paskirtis | Pritvirtintas prie žemės | Nepritvirtintas prie žemės |
| Vertės sumažėjimas perkėlimo metu | Vertė sumažėja arba prarandama | Vertė išlieka |
| Pavyzdžiai | Žemės sklypai, pastatai, butai | Automobiliai, baldai, įrengimai |
Nekilnojamąjį turtą galima suskirstyti į dvi kategorijas: gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas.
- Gyvenamasis nekilnojamasis turtas: butai, individualūs gyvenamieji namai, sodybos, kotedžai, vasarnamiai ir kita.
- Komercinis nekilnojamasis turtas: turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai (sklypai, patalpos ir panašiai).
Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.
Komercinis Nekilnojamasis Turtas
Komercinis nekilnojamasis turtas - nekilnojamojo turto objektai, skirti komercinei veiklai vykdyti. Komercinio nekilnojamojo turto objektai pagal savo paskirtį gali būti bendros paskirties patalpos (viešbučiai, barai, kavinės, restoranai, sporto klubai ir pan.), prekybai skirti objektai (parduotuvės, prekybos ir pramogų centrai, prekyvietės ir kt.), biurų patalpos, pramonės objektai (pramonės įmonės, sandėliai, dirbtuvės), socialiniai (medicinos įstaigos, oro uostai, stadionai ir pan.).
„Įdomiausia tai, kad gyvenamasis nekilnojamasis turtas kai kuriais atvejais taip pat gali papulti į komercinio NT sąvoką, kai, pvz., investuotojas investuoja lėšas į didelį butų ar namų skaičių ir juos išnuomoja”, - teigia M.Savicki.
Kaip Uždirbti Iš Komercinio NT?
Paprastai komercinis nekilnojamasis turtas yra perkamas investicijai, t.y. siekiant uždirbti pajamų. O jas uždirbti galima trimis būdais:
- Nuomojant įsigytą objektą
- Įsigytą objektą perparduodant
- Naudojant nekilnojamojo turto objektą savo komercinei veiklai vykdyti
Anot su komerciniu turtu dirbančio specialisto M.Savicki, populiariausias ir paprasčiausias būdas gauti pajamų iš komercinio nekilnojamojo turto - tokį turtą išnuomoti. Tam tinka verslo centrai, prekybos centrai, administracinės patalpos, sandėliai, žemės sklypai ir pan. Išnuomotame objekte nuomininkai - verslininkai - kuria savo verslus, teikia įvairias paslaugas, užsiima gamyba. Komerciniame objekte vykdoma veikla paprastai būna gerokai pelningesnė, nei pati objekto nuoma. Be to, kuriant ir vystant komercinę veiklą kuriamos ir darbo vietos.
„Brangiems, stambiems NT objektams labiau būdingas ilgalaikis investavimas ir laukimas, kol kainos ženkliai pakils, ir pardavus tokį turtą būtų gaunamas solidus pelnas. Dažniausiai tai būna žemės sklypai”, - savo įžvalgomis dalinasi M.Savicki.
Nekilnojamojo Turto Apmokestinimas
Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis nekilnojamojo turto apmokestinimą, yra Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ). nuosavybės teise turimą ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, tačiau juridiniai asmenys, už jiems einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise priklausantį ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, neprivalo mokėti avansinių nekilnojamojo turto mokesčių, jeigu metinė juridiniam asmeniui priklausančio mokėti nekilnojamojo turto mokesčio suma už einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise turėtą nekilnojamąjį turtą neviršija 500 eurų.
Be to, jeigu einamaisiais kalendoriniais metais nekilnojamojo turto mokestinė vertė yra didesnė už praėjusiais kalendoriniais metais buvusią mokestinę vertę, avansinis mokestis už tą nekilnojamąjį turtą gali būti skaičiuojamas pagal praėjusiais kalendoriniais metais buvusią nekilnojamojo turto mokestinę vertę.
Avansinių mokesčių neprivalo mokėti juridiniai asmenys už nekilnojamąjį turtą, perimtą iš fizinių asmenų. Taip pat avansinių mokesčių neprivalo mokėti fiziniai asmenys už jiems nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto (statinių), vertinamo masiniu būdu, mokestines vertes, nustatytas 2021 m. sausio 1 d., kurios naudojamos mokesčiui apskaičiuoti 5 metus (2021, 2022, 2023, 2024, 2025 metais), galima rasti VĮ ,,Registrų centras" interneto svetainėje įvedus statinio unikalų numerį skyrelyje ,,Mokestinės vertės paieška pagal unikalų numerį" (Nekilnojamojo turto kadastras ir registras - Nekilnojamojo turto vertinimas - Mokestinės vertės paieška pagal unikalų numerį).
Nuo 2021 m. sausio 1 d. masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto mokestinę vertę eurais galima sužinoti VĮ „Registrų centras" interneto tinklalapyje (www.registrucentras.lt), naudodami unikalų nekilnojamojo turto numerį.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas Lietuvoje
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant lyginamosios (pardavimo kainos analogų), atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas), naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas) ir ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga
Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur - beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato.
Beveik pusė šios sumos - 86 mln. Eur - buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.
Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių - vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje.
Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.
Investicijos į NT vs. Investicijos į Akcijas
Investavimas į būstą reikalauja daug asmeninio įsitraukimo, turi paslėptų išlaidų ir yra gerokai mažiau likvidus. Klausimas - ar tos papildomos pastangos atsiperka?
Yra daug įvairių būdų lyginti turto klases, ir jie gali stipriai skirtis priklausomai nuo laikotarpio bei konkrečių investicijų. Siekiant kuo objektyvesnio palyginimo, šiame tekste bus remiamasi pasaulio akcijų rinką atspindinčiu „MSCI World“ indeksu ir Lietuvos būsto kainų pokyčius fiksuojančiu „Ober-Haus“ indeksu. Visada galima rasti pavienių akcijų ar būstų, kurie brango daug sparčiau nei rinka, tačiau norint kuo objektyviau palyginti turto klases, verta pažvelgti į visą rinką atspindinčius vidurkius.
Investavimo Idejos: Nekilnojamo Turto Trestai ir Fondai
Akcijos brango labiau, bet generavo mažiau pajamų
Žiūrint tik į kainų pokyčius, akcijų rinkos laimi vienareikšmiškai. Per pastaruosius 20 metų pasaulio akcijų indeksas pabrango 261 proc., kai per tą patį laiką būstas brango 150 proc. Lyginant perpus trumpesnį laikotarpį, kuriame nebuvo ryškesnio būsto kainų kritimo Lietuvoje, atotrūkis yra mažesnis - akcijos atnešė 120 proc. grąžos, o būstas brango 108 proc.
Tačiau daugeliui investuotojų svarbu ne tik turto vertės augimas, bet ir pastovios pajamos. Indeksą sudarančios akcijos vidutiniškai mokėjo 1,5-2 proc. dividendų per metus. Tuo metu būsto nuomos pajamingumas, sprendžiant iš istorinių nuomos skelbimų, siekė apie 6 proc. prieš išlaidas ir vakansijas. Įvertinus tipines Europos miestų sąnaudas, Lietuvoje realus (grynasis) nuomos pajamingumas galėjo būti apie 4,5 proc.
Skaičiuojant istorinę grąžą dažniausiai daroma prielaida, kad gautas pajamas reinvestuojame į tą pačią turto klasę, taip išnaudodami sudėtinių palūkanų efektą. Reinvestuojant dividendus, akcijų rinkos grąža siekė 175 proc. per 10 metų ir 486 proc. - per 20 metų. Jei nuomos pajamos būtų taip pat nuolat reinvestuojamos, būstas atrodytų dar geriau - 229 proc. per 10 metų ir net 496 proc. per du dešimtmečius.
Įvertinus pinigų srautus, atrodytų, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą niekuo nenusileidžia akcijoms, tačiau yra rimtų praktinių skirtumų. Akcijų atveju, reinvestuoti labai paprasta - galima įsigyti fondus ar ETF, kurie tai daro automatiškai. O nuomos pajamas reinvestuoti į naują būstą nėra taip paprasta. Be to, nuomos pajamos yra apmokestinamos iškart, o investuojant į akcijas galima rinktis dividendus akumuliuojančius produktus, tuomet mokesčių prievolė atsirastų tik parduodant investicijas. Todėl, jei vertinsime tik kainos pokytį ir gaunamas pajamas, bet jų nereinvestuosime, NT grąža bus gerokai kuklesnė - 108 proc. per 10 metų ir 239 proc. per 20 metų.
Lietuvos būstas pastaruosius dešimtmečius tikrai buvo itin sėkminga investicija, dažnu atveju savo grąža aplenkianti NT grąžą brandesnėse rinkose ir net konkuruojanti su akcijomis. Kita vertus, labai tikėtina, kad Lietuvos ekonomikos augimas sulėtės, nes priartėjome prie Vakarų išsivystymo lygio, o ir prastėjančios demografinės tendencijos mažins būsto paklausą, tad pakartoti tokį gerą rezultatą gali būti sunku.
Skiriasi ne tik grąža, bet ir rizika
Vertinant turto klases, svarbu vertinti ne tik grąžą, bet ir riziką. Būsto kainos svyruoja maždaug perpus mažiau nei akcijų, bet tuo pačiu būstą daug sunkiau greitai parduoti, jei prireikia pinigų. Akcijos istoriškai yra rizikingesnės, bet ir jų tikėtina grąža yra didesnė.
Rizika taip pat vertinama, lyginant maksimalų istorinį nuostolį. 2008 m. krizės metu pasaulio akcijų indeksas krito 50 proc., būstas atsiliko nedaug ir koregavosi apie 40 proc.
Dar vienas rizikos šaltinis - skola. Kadangi dažnai būstas perkamas su paskola, rizika stipriai padidėja. Jei investuotojas įdeda tik 30 proc. nuosavo kapitalo (tiek leidžia atsakingo skolinimo nuostatai), likusią dalį pasiskolindamas, jo rizika išauga daugiau nei tris kartus - tokiu atveju būstas tampa rizikingesnis už akcijas.
Be to, gyventojai dažniausiai investuoja ne į visą rinką, o į konkretų būstą. Tai reiškia mažą diversifikaciją ir didesnę riziką. Todėl verta pagalvoti apie NT fondus ar kitus finansinius instrumentus, kurie leistų diversifikuočiau ir likvidžiau investuoti į nekilnojamąjį turtą.
O kodėl ne abu?
Investavimo pasaulis tuo ir žavus, kad nereikia rinktis arba investavimo į akcijas, arba investavimo tik į NT. Abi turto klasės turi stiprių pusių, o jų kainos dažnai juda skirtingomis kryptimis. Tai reiškia, kad derinant akcijas ir NT, investicijos tampa labiau diversifikuotos, rizika sumažėja, o ilgalaikė grąža gali pagerėti.
Šiandien daugelis Lietuvos gyventojų turi santykinai daug nekilnojamojo turto, bet beveik visai neturi akcijų. Todėl norint geresnio grąžos ir rizikos santykio, dažnam verta pagalvoti ir apie kitas turto klases.
Daugelio gyventojų vienintelės investicijos į akcijas yra antros pakopos pensijų fonduose, kurie nejučia diversifikuoja mūsų riziką tarp skirtingų turto klasių ir regionų. Kitais metais daugelio laukia sprendimas, ką toliau daryti su kaupimu pensijai. Nepaisant to, ar nuspręstų toliau kaupti antrojoje pakopoje, ar investuoti pensijai savarankiškai, kiekvienas investuotojas turėtų neužmiršti, kad investicijos į akcijas ar obligacijas puikiai papildo investicijas į nekilnojamąjį turtą.