Nekilnojamas turtas (NT) Lietuvoje, ypač Vilniuje, vis dar išlieka diskusijų objektu. Vieni teigia, kad butai brangsta, kiti - kad pinga. Šiame straipsnyje panagrinėsime naujų butų rinką Vilniuje, ypač prie Tamsta, atsižvelgiant į investicijas, kainas ir nuomos perspektyvas.
Apskritai aš stebiuosi tuo visuotiniu fetišu nuolat vapėti apie tą NT, nesuprantu niekaip kame čia šaknys. Kokia dar mistika, NT yra mums sventa, kas dar neaisku.
Investuoju į NT daugiau kaip 15 metų. Man, kaip investuotojui jokios naudos kai NT brangsta. NT agentelis pagaliau atskleide savo kortas, kas jau 15 metu aiskiai matesi.
Viktorija perka: kiek kainuoja vieno miegamojo butas „Vilniaus vartuose“
NT rinkos dalyvių nuomonės
Sitas NT Lietuvoje tai toks dar vienas budas skaldyt visuomene. Viena grupe, NT owneriai ir paskoliniai - 'butai brangzz', kita grupe, nuominykai ir ketinantys isigyt 'butai piggz'. Nieko daugiau sitame ubagyne nera, is ko orines bapkes pust, tai lupa is to ka turi, arba sovietiniu puveku, arba naujos kartos triusidziu. Ir neteisinga butu sakyt kad sitas burbulas buvo ispustas vien statytoju/banku pagalba. Visame ralyje labai noriai dalyvauja visa 'butai brangzz' grupe, kuri ne tokia jau maza.
Neperlenk lazdos, tikrai nėra visi suinteresuoti pūsti kažkokią dūdą. Pvz man kaip tavo įvardintam paskoliniui jokio skirtumo ar mano butas laikinai papigz ar pabrungz, jei aš dar bent 5-10m nežadu jo pardavinėti.
Ir siaip nereikia suokt kad tau NT brangimas neaktualus nes tik kainoms i virsu varant paprastai formuojasi geras likvidumas.
Juk puikiai žinai, kad nesu nei vienos dienos dirbęs NT agentėliu, bet vistiek nieko gudresnio man paerzinti nesugalvoji kaip tik apsivardžiuoti kaip koks darželinukas.
Bet kad kitą vertus - koks čia įžeidimas ? ... o dėl likvidumo tai kažkiek taip.
Prieš karantina skambina agentas sako yra butas zmogui reikia pinigu uz 28k atiduoda, rinkoje po 32-34k toks butas, nespejau apziureti, karantinas vakar skambino sako 22k paimsi, sakau 18k ir paimsiu.
Investicijos į NT: ar verta?
Palei tamstą, nekilnojamas turtas - tai neinvesticija ? :DKur aš taip teigiau?Daznas busta nuomai perka ne uz savo pinigus, o pajima paskola. Nuomininkai padengia paskolos imoka kas menesi. Vuolia, po 20 metu chaliavai turi buta.
Čia dar blogiau. Juk paskola nėra nemokama, paprastai paskolininkai iki paskolos grąžinimo dienos iš viso sumoka (būsto kaina + banko marža + euribor) 120-150 (ir daugiau)% visos būsto kainos.
O kas yra tikrai nebloga grąža tik žinok ką nupirkt ir kur.
Daznas busta nuomai perka ne uz savo pinigus, o pajima paskola. Nuomininkai padengia paskolos imoka kas menesi. Vuolia, po 20 metu chaliavai turi buta.
N metu esi priristas prie sito buto. trumpalaikei nuomai, po kiekvieno svečių išsikraustymo plausi ir kartais netgi chemiškai tvarkysi kambari, skalbsi rankšluoščius kilimus ir panašiai.
Skaityk posta dar karta. Niekur nerasiau, kad kiekviena menesi uzdirbsi + igysi turta. O kad zmones ima paskola ir apgyvendina nuomoninkus, tai yra faktas. Aisku jeigu perki buta kokiam mazam mieste, tai gal ir rizika su ta paskola n metu. Paziurek Vilniaus bustu nuomos kainas, suprasi viso sito esme. Vieni zmones is mano gimtines nupirko net 2 naujos statybos butus Vilniuje uz paskola, svarsciau viena nuomotis, bet buvo per didele kaina uzsisauke. Dabar jau abu butai isnuomoti, i minusa tikrai neina. Nekilnojamo turto verte, bent jau Vilniuje, tikrai kils. Tai po 20-25 metu nuomininkai ismokes jiem tuos butus. Aisku galvos skausmas kiekviena karta rasti gerus nuomininkus, nes per tiek metu jie minimum 10 kartu keisis.
Na ne viskas taip paprasta, kaip iš pirmo žvilgsnio atrodo. Jeigu pirkti naujos statybos butus su banko paskola, nepamiršk, kad reikalingas 15% pradinis įnašas. O kur dar notaro/sutarties sudarymo ir kiti mokesčiai. Taip pat, jeigu tavo perkamas butas nėra tavo pagrindinė gyvenama vieta - visai kita maržą bankas siūlo. O kur dar buto įrengimas.
Šiuo metu viskas yra OK, Euribor yra minuse ir viskas tvarkoje, tačiau įsivaizduok 2008 metų krizę, ir Euribor'as pakyla iki 5%. Ką tada darys tavo giminaičiai, kels nuomos kainą dvigubai, kada vietoj 300EUR į mėnesį reikės mokėti 700+ bankui?
Taip pat nepamiršk, apie 40% pajamų, kurios turi likti po visų įsipareigojimų. Todėl pasiėmęs būstą (ar du), tu 20-30 metų negalėsi nei naujos mašinos išsimokėtinai paimti, nei ką. Normalūs bankai tiesiog neduos. O jeigu iš kažkur ir gausi paskolą, tavo bankas sužinojęs apie tai - iškarto pasikvies pokalbiui.
Jau nekalbant apie tai, kad po 20 metų tas naujos statybos namas ir sugriūt gali ir butas tapt nebegyvenamu nuo nuomoninkų smarvės nuolatinės ir pan. Viskas genda, viskas sensta. Mano manymu tokiu verslu galima užsiimti tik jau turint atliekamą nenaudojamą butą, kuo didesnis, tuo geriau, tada ir nuomos gali prašyt bilekiek, dar geriau jei butas netoli centro ir gražiai įrengtas.
Na ne viskas taip paprasta, kaip iš pirmo žvilgsnio atrodo. Jeigu pirkti naujos statybos butus su banko paskola, nepamiršk, kad reikalingas 15% pradinis įnašas. O kur dar notaro/sutarties sudarymo ir kiti mokesčiai. Taip pat, jeigu tavo perkamas butas nėra tavo pagrindinė gyvenama vieta - visai kita maržą bankas siūlo. O kur dar buto įrengimas.
Pokalbio baigtis gresia maržos pakėlimu arba apskritai sutarties nutraukimu.
Kiekvienas skaiciuoja rizikas ir sprendzia kaip elgtis. Zinoma reikalingas pradinis inasas, zinoma reikalingos papildomos lesos irengimui. Zmogus neturintis jokio turto ir pastovaus pajamu saltinio tokio dalyko net nesiimtu. Del kitos paskolos - turek pakankamas pajamas, nors ir 3 paskolas pasiimk, yra formule pagal kuria bankas skaiciuoja turimus isipareigojimus, pragyvenimui reikalingas pajamas ir pan. Jei viskas "isnesa" tai ir gausi ta paskola, bankas suinteresuotas mokiam klientui ja duoti.
Reziume, ziurint i nekilnojamo turto tendencijas Vilniuje, nupirkus toki buta ir apgyvendininus nuomininkus, kad ir iskilus palukanoms i bata nekrisi. Be to, palukanos gali iskilt ir pasiemus paciam busto paskola ir jame gyvenant, tai yra standartine rizika su kuria susiduria bet kuris zmogus imdamas paskola. Mano nuomone. Be to, reikia nepamirst kad vyksta infliacija, pinigai nuverteja, kainos kyla. O kad namas po 20 metu sugrius kaip Rembo sake, tai visiska nesamone. Pasiziurek, dar senesni daugiabuciai stovi ir renovacijos nesipraso.
Na su šituo nesutikčiau, kaip tik dabar labai nemažai namų statomi iš ypač pigių medžiagų, kurios nepasižymi ilgu tarnavimo laiku.
Nesakau, yra tikrai nemažai iš kokybiškų medžiagų ir kokybiškai statomų namų už atitinkamą kainą. Bet kur tik kaina pirkėjui atrodo geresnė, viskas prastos kokybės...
Skaiciuojam labai grubiai:Perki senos statybos butą už 30k. 20čiai metų. Po kosmetinio remonto, jį išnuomosi už ~150eur. Lygiai tiek sudarytų įmoka bankui. Po 20 metų jau turi išmokėtą butą. Žinoma skaičiavimai labai grubūs, bet ankščiau ar vėliau vistiek butas bus išmokėtas. O jeigu atsibodo, ar pakilo rinkos kaina, visuomet jį gali parduoti.
Tai kita karta grubiai neskaiciuok. Man idomu kokiu Euribor`u ir banko marza pagristas skaiciavimas? Kur tikslus skaiciai: kiek kainuos visokie vien banko popiergaliai (sutartys, draudimai...), kiek kainuos kosmetiniai remontai, kiek kainuos papildomos investicijos.
1) Visų pirma reikėtų pradėti nuo to, kad autorius apie paskolos ėmimą nieko neužsiminė. 2) Faktas, kad pati nuoma reikalaus papildomų pinigų būsto priežiūrai ir remontams, todėl šias išlaidas reikia iškart nusimatyti. 3) Kalbant apie nuomos atsiperkamumą svarbu įvardinti miestą (šiuo atveju tai Kaunas) nes situacija skiriasi net tarp LT didmiesčių. 4) Kas bus po 5-10 metų nežino niekas, tai tik spekuliacijos (karas, tvanas, maras etc.). Kalbant apie ekonominę krizę dauguma protingų dėdžių sako, kad tokio nuosmukio kaip 2008 m. nebus, nes dabartinė ekonomika daug tvaresnė. Aišku garantijų čia niekas nedave ir neduos. 5) Metinis būsto nuomos pajamingumas Vilniuje tendencingai auga ir dabar siekia ~5% - faktas (žr. grafiką).
Aš dar paminėčiau, kad reiktų atsižvelgti į buto nusidevėjimo faktorių. Autorius apie jokią paskolą kaip ir neminėjo, o tiems, kas galvojate, kad paskola geras dalykas butui, kurį po to gali išnuomoti su pliusu - net nemėginkit :) Jeigu jau turi pilnai sau priklausantį namą/butą arba turi pakankamai dideles pajamas ir tavo aktyvai gerokai viršija pasyvus tada pirmyn, nes viena geriausių investicijų ir yra į nekilnojamąjį turtą. Tik jau čia reiktų atsižvelgti į norimo įsigyti būsto amžių, kokybę, vietą, kainą.
Dėl nuomos - kas geriau? Čia jau turi prisėsti ir pasiskaičiuoti, kas tau geriau. Už buto sumą gali nupirkti kelis bendrabučio tipo kambarius, bet čia yra kita problema - nuomininkai ir nuomos kaina. Dažnai bendrabučių nuomos kaina nebūna didelė, o nuomininkai norintys eiti ten gyventi, dažniausia nebūna pagirtinos reputacijos.
Vienareikšmiškai jeigu rinkčiausi, tai būtų naujos statybos(iki 5-7m. senumo priklausomai pagal vietą, būklę ir kainą) butas. Kam išnuomoti tikrai rasi ir tai turbūt bus labiau pasiturintys, savaime suprantama ir patikimesni asmenys, nes tokių būtu nuomos kaina gana nemaža. Ilgalaikėje perspektyvoje butai ir nuomos kainos turėtų augti.
Pirk nama Vilniaus centre ar turniskese ir isnuomok ambasadai.
Aš asmeniškai dabar didesnį potencialą būtent Kaune matau, kur kainos palyginti su sostine dar žemesnės, o nuoma pamažu sėkmingai kyla. Vilniaus rinka jau neprastai użpildyta, jei atmesim dabar sukeltus kambarių studentams skelbimus.
Jei vis tik nutarsit pirkti Vilniuje, iškart nuspręskit, kam nuomosit ir kokią sumą pirkimui skirsit - studentams tiks studija netoli mokymo įstaigų kur nors Saulėtekyje, Antakalnio dalyje ir pan, jauni specialistai studijoje gyventi turbūt nenorės ir jiems patraukliausia vieta bus arčiau centro, kad ir tame pačiame turbūt dar negreit iš populiariausių sąrašo iškrisenčiame Naujamiestyje.
Nepamirškit, jog dar nuo kiekvienos paimtos nuomos reikėtų susimokėti pelno mokesčius ;) juodais gi į rankas nesiruošiat imti?
Nereikės. Vilniuje metų verslo liudijimas NT nuomai kainuoja 680€. Šiuo atveju VL apsimoka nuomojant kelis butus arba kai nuoma viršija 378€/mėn. Registracija trunka ~30 sek.
Situacija Panevėžyje
Išaugusios statybų ir būstų įrengimo kainos išryškino Panevėžyje dvi skirtingas tendencijas. „Klientai manęs klausia: gal mums jį „patapetuoti“ ir tada greičiau nupirks? Anot jos, anksčiau tokie butai būdavo įdomūs smulkiems statybinių paslaugų teikėjams, kurie juos suremontuodavo ir pelningai parduodavo.
Senų butų, kuriems reikalingas kapitalinis remontas, kainos Panevėžyje šiuo metu siekia apie 860-950 Eur už kv. „Tokių remontuotinų butų kainos per pastaruosius tris mėnesius ne tik neaugo, bet atvirkščiai - sumažėjo maždaug 50 Eur už kv. m. Atrodytų, keista - visur auga, o čia - mažėja. Bet tam yra priežastis - statybos kainų augimas. Labai pabrango ne tik statybinės medžiagos. Šiuo metu pasamdyti statybininkus, kurie galėtų suremontuoti butą - misija neįmanoma.
Pirkti prieš žiemą būstą, kuriame negalėsi gyventi? Tokia perspektyva pirkėjams neatrodo patraukli“, - sako K. Šlikienė. „Prieš pusmetį 2 kambarių apie 50 kv. m ploto butą sutvarkyti už 20 000 Eur buvo įmanoma. Šiandien to negana.
Butų su daline apdaila naujuose projektuose kainos siekia apie 1450-1650 Eur už kv. „Sklypas įsigytas, projektai suderinti, net medžiagos supirktos, bet ar laikas pradėti statybas, ar pirks?“ - sako K.
Dar prieš metus 180-200 kv. m naujas namas Panevėžio priemiestyje kainuodavo 200 tūkst. eurų. Tokių kaina Panevėžyje svyruoja nuo 80 iki 160 tūkst.
Specialistė sako, kad Aukštaitijos sostinėje, kur atstumai nuo individualių namų kvartalų iki miesto centro nėra dideli, dažnas pirkėjas rimtai svarsto, ar investuoti 80 tūkst.
Būsto Panevėžyje nuomos rinkoje pagrindiniai klientai šiuo metu - ukrainiečiai. Visgi, kaip tvirtina K. „Ukrainiečiai skambina net iš kitų Europos valstybių, desperatiškai ieško stogo virš galvos. Esant tokiam nuomos poreikiui, kai kurie nuomotojai naudojasi situacija ir kelia kainas, nes žino, kad ukrainiečiai vis tiek nuomosis.
Ne visi nuomininkų ieškantys panevėžiečiai nori savo turto raktus patikėti karo pabėgėliams. Visgi, pasak V. „Kiek esame išnuomoję butų ukrainiečiams, galime patvirtinti, kad tai tvarkingi ir sąžiningi nuomininkai. Neturėjome tokių atvejų, kad nesitvarkytų, keltų triukšmą ar nesumokėtų mokesčių“, - teigė V.
V. „Pirkėjų aktyvumas tikrai mažesnis. Daugiausia tvarkomos anksčiau rezervuotų butų bei kito nekilnojamojo turto pirkimo sutartys. Palyginti su pernai panašiu laikotarpiu, brokerių paslaugų sandėrių mūsų bendrovės tinkle sumažėjo apie 10 proc., sutarčių - kiek daugiau.
„Iš turto savininkų girdime, kad nė vienas neskubės mažinti kainos, ypač jeigu nėra skubos parduoti. Bet jeigu atsirastų daugiau tų, kuriems „dega“ parduoti, pajudės visų kainų traukinys. Kita vertus, ekonomistai Vilniuje prognozuoja, kad kainos ir toliau augs, ta mada ateis ir iki mūsų“, - mano V.