Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje ir toliau išlieka aktyvi, o 2025 metai žymi svarbius pokyčius tiek kainų dinamikos, tiek pirkėjų elgsenos požiūriu. Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindines NT tendencijas didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje.
2024 metais didmiesčių naujos statybos butų rinkoje įvyko lūžis, kuomet po dvejus metus užsitęsusio nuopuolio pirminėje ir antrinėje butų rinkoje vėl pradėtas fiksuoti pardavimų augimas.
„Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2023 metais, 2024 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 43% daugiau, Kaune - 40% daugiau, o Klaipėdoje - 44% daugiau butų.
„Iš vienos pusės matome augantį būsto rinkos aktyvumą, o iš kitos pusės - pardavimui plėtojamų butų statybų apimtys kai kuriuose didmiesčiuose nukrito į istorines žemumas“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Didžiausias plėtros kritimas užfiksuotas šalies sostinėje, kurioje per metus butų pastatyta net mažiau nei buvo prognozuota prieš metus.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 2.589 butus arba 47% mažiau nei 2023 metais.
„Ir tai yra mažiausias rodiklis per pastaruosius 10 metų. 2022-2023 metais drastiškai sumažėjęs pirkėjų aktyvumas pirminėje rinkoje privertė didžiąją dalį plėtotojų sustabdyti savo investicijas arba sulėtinti plėtros tempus. Kadangi daugiabučių statybos dažniausiai trunka apie 1-2 metus, todėl 2024 metais ir fiksuojame istoriškai itin kuklų užbaigtų projektų skaičių“, - paaiškina R. Reginis.
Tuo metu nuomos rinka 2024 metais sulaukė pakankamai solidaus naujo būsto papildymo iš investuotojų, plėtojančių išskirtinai nuomai skirtus būsto projektus.
„Didžiausios tokio būsto plėtros apimtys šalies sostinėje buvo fiksuojamos 2022-2023 metais. Nepaisant pastaruosius kelis metus sulėtėjusios visos nekilnojamojo turto rinkos, būsto nuomos segmentas šalies didmiesčiuose išlieka itin aktyvus. Augantis gyventojų skaičius šalies didmiesčiuose bei vis dar žemame lygyje esantis būsto įperkamumas skatina investuoti į nuomos segmentą tiek stambius, tiek ir smulkius investuotojus“, - sako R. Reginis.
Plėtotojai per 2024 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 12-oje Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė keturios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta du trečdaliai visų butų: Žirmūnų sen. (25,6%), Pilaitės sen. (18,6%), Naujamiesčio sen. (14,0%) ir Pašilaičių sen.
„Pastaraisiais metais pakankamai aktyvi daugiabučių plėtra vyksta šiaurinėje Žirmūnų dalyje, buvusios „Kuro aparatūros“ gamyklos vietoje bei aplinkinėse teritorijose. Patraukli šios teritorijos vieta mieste bei didelis plėtros potencialas paskatino investicijas į šią miesto zoną, kuri, akivaizdu, plėsis ir ateityje. Ypač dideliu postūmiu turėtų tapti dabartinio Verkių autobusų parko iškėlimas į kitą vietą ir planuojamas 9 hektarų teritorijos įveiklinimas visuomenės poreikiams“, - pasakoja R. Reginis.
Kaip ir 2023, taip ir 2024 metais itin kukliomis baigtų daugiabučių projektų apimtimis pasižymėjo Senamiesčio seniūnija (2,0% nuo visų per metus pastatytų butų).
2024 metais faktiškai baigtos paskutinių „Paupio“ kvartalo etapų statybos, kurios ir užbaigė vieno didžiausių sostinės konversijos projektų plėtrą Paupio rajone. Šiame kvartale iš viso pastatyta apie 900 butų ir įvairių komercinės paskirties objektų, į kuriuos investuota 200 mln. eurų.
R. Reginis atkreipia dėmesį, kad Senamiestyje naujų projektų plėtros galimybės yra ribotos, o brangesnių projektų įgyvendinimas užtrunka žymiai ilgiau nei tipinių projektų kitose miesto vietose.
Vidutinis butų plotas sostinėje išliko mažesnis nei 50 kv. m. 2023 metais pirmą kartą vidutinis pardavimui pastatytų butų daugiabučiuose plotas neviršijo 50 kv. m. (49,9 kv. m).
„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas dar sumažėjo ir sudarė 49,5 kv. m. Pasak R. Reginio, rekordiškai mažą vidutinį plotą galėjo nulemti ir itin negausus įgyvendintų aukštesnės klasės projektų skaičius 2024 metais.
„Tokiuose projektuose įprastai pirkėjams projektuojami daug erdvesni butai ir vidutinis butų plotas daugiabutyje gali siekti net ir 80-100 kv. m. Tačiau 2024 metais daugiausiai buvo pastatyta ekonominės ir vidutinės klasės daugiabučių, kuriuose vis dėlto dominavo mažesnio ploto butai. Pavyzdžiui, sostinėje buvo pastatyti bent keturi daugiabučiai, kuriuose vidutinis butų plotas nesiekė ir 40 kv. m.
Atsižvelgiant į tai, kad 2025-2026 metais sostinėje bus įgyvendinta daugiau aukštesnės klasės projektų, o projektuoti dar daugiau mažesnio ploto butų daugiabučiuose jau yra neracionalu (dėl didesnio gyventojų tankumo prastėja gyvenimo komforto lygis ir tuo pačiu mažėja bendras projekto patrauklumas), labai tikėtina, kad vidutinis plotas nebemažės ir bent jau sugrįš į 2018-2022 metais fiksuotą lygį (50-53 kv. m)“.
„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2024 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudаrė 49,9% (2023 metais - 24,1%).
„Nors naujai statomiems pastatams nuo 2021 metų sausio 1 dienos (kuomet prašoma išduoti statybos leidimą) įsigaliojo reikalavimas atitikti A++ energinei naudingumo klasei keliamus reikalavimus, tačiau matome, kad tokių daugiabučių 2024 metais Vilniuje pastatyta ne daugiau nei pusė“, - atkreipia dėmesį R. Reginis.
A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai 2024 metais sudarė 22,4% (2023 metais - 55,3%), A klasės - 21,2% (2023 metais - 12,2%). Likusi butų dalis (6,5%) buvo B arba žemesnės energinės klasės daugiabučiuose (2023 metais - 8,4%).
„Rinkoje dar ir dabar pasitaiko naujai ar rekonstrukcijos būdu pardavimui statomų daugiabučių, kuriems išduodami ir B energinio naudingumo sertifikatai.
Prieš metus pateiktos prognozės dėl smuksiančių daugiabučių statybų apimčių Kaune 2024 metais pilnai pasitvirtino. „Taip pat kaip ir sostinėje, Kaune daugiabučius statantys plėtotojai sureagavo į sumažėjusią būsto paklausą ir reikšmingai sumažino plėtros tempus. Ypač tai matoma lyginant su rekordiniais 2023 metais, kuomet Kaune pardavimui buvo pastatyta net apie 1.500 butų. O žvelgiant istoriškai, 2024 metais butų pardavimui statybų apimtys sugrįžo į 2019-2020 metų lygį“, - pasakoja R. Reginis.
2024 metais plėtotojai daugiabučius statė įvairiose miesto vietose ir jo apylinkėse, tačiau labiausiai išsiskyrė Šančių seniūnija, kurioje buvo pastatyta 22% visų butų. Pavyzdžiui, buvusių kareivinių teritorijoje šalia A. Juozapavičiaus pr. buvo pastatyti du nauji daugiabučiai (virš 80 butų), kurie užbaigė šios teritorijos konversiją. Šioje teritorijoje per ne vienerius metų buvo pastatyti nauji ir rekonstruoti seni pastatai, kuriuose įsikūrė miesto gyventojai bei įvairūs verslai.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 478 butus arba 19% daugiau nei 2023 metais. Skirtingai nuo Vilniaus ir Kauno, Klaipėdoje fiksuojamas statybos apimčių augimas, tačiau šiame mieste daugiabučių plėtra iš esmės ir toliau išlieka santykinai negausi, bet stabili.
Klaipėdoje įprastai plėtojami mažesnės ir vidutinės apimties projektai, todėl pirkėjai turi pasirinkimo galimybes tarp skirtingų projektų.
„Džiugu, kad pirkėjams plečiamas būsto pasirinkimas centrinėje miesto dalyje ar senamiesčio zonoje. Be mažesnių projektų šioje miesto dalyje, pagaliau įgyvendinami didesni bei aukštesnės klasės projektai“, - pasakoja R. Reginis.
2024 metais baigtos pirmųjų dviejų daugiabučių (apie 90 butų) statybos „Bastionų namų“ projekte šalia Danės upės ir toliau tęsiamos kitų etapų statybos. Taip pat pakankamai pozityviai nuteikia naujausios Klaipėdos miesto demografinės tendencijos. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuolatinių gyventojų skaičius Klaipėdos miesto savivaldybėje auga ketvirtus metus iš eilės ir per pastaruosius penkerius metus uostamiestyje gyventojų skaičius išaugo 5,7% arba šiek tiek daugiau nei 8.700 gyventojų.
Nepaisant 2024 metų antrojoje pusėje pradėto fiksuoti būsto rinkos atsigavimo, per metus plėtotojai šalies didmiesčiuose dar nepuolė didesne apimtimi pradėti naujų projektų statybų.
2025 metų pradžioje LNTPA parengta didžiųjų šalies plėtotojų apklausa (NT rinkos Lūkesčių indeksas) parodė, kad būsto sektoriaus perspektyvos šiuo metu yra vertinamos itin gerai.
Pasak R. Reginio, nepaisant į geresnę pusę pasikeitusių nuotaikų rinkoje, 2025 metais baigtų statyti butų apimtys nebus gausios, o tendencijos didmiesčiuose yra skirtingos.
Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų statybų eigą, „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2025 metais Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta apie 3.300 butų arba 27% daugiau nei jų buvo pastatyta 2024 metais. Tuo tarpu Kaune prognozuojamas tolimesnis statybų apimčių mažėjimas, kur 2025 metais turėtų būti pastatyta apie 680 butų (18% mažiau nei 2024 metais).
Po itin išbalansuoto būsto rinkos periodo 2021-2023 metais, 2024 metais šalies didmiesčiuose pagaliau buvo išlaikytas sveikas balansas tarp pastatytų ir realizuotų butų.
„Pirminėje rinkoje pakankamai sparčiai augančios pardavimo apimtys rodo, kad pirkėjai sugrįžta į naujos statybos butų rinką ir daug drąsiau priima sprendimus dėl būsto įsigijimo. Tuo metu faktinės butų statybų apimtys vis dar išlieka žemame lygyje ir jeigu šiais metais būsto paklausa išliks tokia pat aktyvi, kaip ir 2024 metų pabaigoje ar 2025 metų pradžioje, tai 2025 metų antrojoje pusėje gali pasijusti būsto trūkumas“, - mano R. Reginis.
Su didesniais iššūkiais gali susidurti Kauno rinka, kadangi čia butų plėtros tempai mažėja dvejus metus iš eilės (įvertinus 2025 metų prognozes). Taip pat ir Vilniaus rinka, kuri turi didžiausią rinkos atsigavimo potencialą (nominalia išraiška), o 2025 metų faktinės statybų apimtys išliks pakankamai žemame lygyje (3.300 butų).
Pagal esamą pardavimo tempą, tikėtina, kad Vilniaus pirminėje rinkoje 2025 metais bus realizuota apie naujų 4.400 butų, o tai reiškia, kad statistiškai susiformuos apie 1.100 butų trūkumas.
„Žvelgiant į išbalansuotą rinką 2021-2023 metais, toks trūkumas dar nėra kritinis, tačiau jis signalizuoja apie rinkai nepalankias tendencijas. Ir ypač būsto pirkėjams. Todėl svarbu, kad plėtotojai būtų pasirengę sureaguoti į sparčiau atsigaunančią rinką. O tai reiškia - pradėti aktyvesnes projektų statybas 2025 metais, kad bent jau nesijaustų būsto trūkumo 2026 ar 2027 metais“, - sako R. Reginis.
Šaltinis: Ober-Haus
Kainų dinamika didmiesčiuose 2025 m.
Sostinė išlieka Lietuvos NT rinkos lyderė tiek pagal kainas, tiek pagal sandorių skaičių. 2025 m. vidutinė 1 kv. m.
Klaipėdoje NT rinka pasižymi sezoniškumu. 2025 m. fiksuojamas kainų augimas naujos statybos segmentuose, ypač netoli jūros. Vidutinė kv. m kaina siekia apie 1 500 € - 2 500 €.
Šiauliuose NT rinka išlieka viena iš prieinamiausių Lietuvoje. Vidutinė kv. m kaina 2025 m. siekia apie 1 200 € - 1 700 €.
Panevėžyje NT kainos auga nuosaikiai, tačiau išlieka vienos žemiausių tarp didmiesčių. 2025 m. kv. m kaina siekia apie 1 000 € - 1 500 €. Miestas patrauklus tiems, kurie ieško ramaus gyvenimo tempo ir nedidelės paskolos naštos.
Paklausiausi objektai Panevėžyje: 2-3 kambarių butai renovuotuose daugiabučiuose.
Naujos statybos Panevėžyje: nedidelė, bet pamažu plečiama.
Išskirtinumas Panevėžyje: stabilios kainos ir žemesnė konkurencija.
2025 metais NT rinka Lietuvoje išlieka aktyvi, bet labiau susiskaidžiusi. Vilnius ir Kaunas dominuoja pagal investicijų kiekį ir projektų skaičių, o Šiauliai ir Panevėžys siūlo daugiau prieinamumo. Kiekvienas miestas turi savų ypatybių, todėl pirkėjams svarbu įvertinti tiek kainas, tiek gyvenimo kokybės aspektus.
Palyginimui pateikiama lentelė su vidutinėmis kainomis skirtinguose miestuose:
| Miestas | Vidutinė kaina (€/kv. m) |
|---|---|
| Vilnius | Nuo 3 500 € |
| Kaunas | Nuo 1 800 € |
| Klaipėda | 1 500 € - 2 500 € |
| Šiauliai | 1 200 € - 1 700 € |
| Panevėžys | 1 000 € - 1 500 € |
Kainų apžvalga Vilniuje
Pirminėje sostinės butų rinkoje, stebint nuosekliai augančią pasiūlą, nedidėjančią paklausą ir vietoje stovinčias kainas galima teigti, kad rinka vis dar nėra subalansuota.
Gegužės mėnesį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų.
Vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų.
Gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 215 butų, tačiau fiksuoti net 69 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 146.
Lyginant su 2022 m. gegužės mėnesį pirmą kartą po kelių mėnesių mažėjo naujos statybos butų pasiūla.
Tačiau pagrindinė to priežastis - šį mėnesį rinkai pasiūlyti vos 42 butai.
Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš 3750 butų su daline apdaila.
Lyginant su 2022 m. „Rinkoje vis dar stebimas išsibalansavimas. Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos.
Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan.
Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m.
Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.
Sausį Vilniuje vidutinė laisvų butų su daline apdaila kaina siekė 3330 eurų už kv. m. Palyginti su gruodžiu, ji augo nežymiai - 0,5 proc. - nuo 3310 eurų kv.
Sausį vidutinis 50 kv. m butas su daline apdaila kainavo 166 500 eurų arba 24 proc. daugiau, nei 2022 m. sausį.
Sausį Vilniuje buvo parduota butų už 24 mln. eurų, tai yra perpus mažiau, nei 2022 m. sausį.
„Pirmąjį šių metų mėnesį sostinės rinkai vystytojai pasiūlė 287 naujus butus. Toks sandėlio padidėjimas sudarė reikšmingą pirminės rinkos pasiūlos dalį - 8 proc. Visgi kol kas panašu, jog paklausa nepasiveja augančios pasiūlos - augančios kainos indikuoja, jog Vilniaus NT rinka yra išsibalansavusi“, - sako A.
Kainų apžvalga Kaune
NT kainos Kaune. Šaltinis: ntzemelapis.lt
Visai kitoks vaizdas stebimas antrinėje Vilniaus ir Kauno butų rinkoje, kur kainos yra kur kas dinamiškesnės, o konkurencija veikia stipriau.
Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje buvo fiksuotas kainų augimas. Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu pakilo 4 proc.
„Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.“, - sako A.
Sausį vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Kaune buvo apie 78 000 eurų (1570 eurų kv. m) ir buvo nežymiai mažesnė, palyginti su gruodžiu.
Sausį vidutinis parduoto senos statybos buto plotas Vilniuje buvo 52 kv. m, Kaune - 50 kv. m.
„Jeigu pirminėje rinkoje vystytojai linkę ignoruoti rinkos lūkesčius, antrinėje rinkoje veikianti konkurencija ir kainos pokyčiai seka paskui rinkos lūkesčius. Tai padeda išlaikyti nuosaikesnes senos statybos butų kainas bei išlaikyti pasiūlos ir paklausos balansą. Vertinant bendrai, sandorių skaičius NT rinkoje šiuo metu yra sugrįžęs į normalų lygį, kuris buvo įprastas prieš prasidedant COVID-19 pandemijai, ir antrinė būstų rinka į esamą situaciją reaguoja racionaliai.
Nuomos kainų apžvalga
Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc.
Kaune vidutinė nuomos kaina taip pat augo. Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc.
Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas. Lyginant su sausio mėnesiu Vilniuje nuomos pasiūla sumažėjo apie 20 proc., Kaune - 14 proc.
“Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą. Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje.
Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje gegužės mėnesį siekė 5 proc. ir dėl paaugusių nuomos kainų yra kiek didesnis nei buvo fiksuota balandį. Tuo tarpu Kaune nuomos pajamingumas buvo 5,42 proc.
Sausį vidutinė išnuomoto buto kaina Vilniuje siekė 520 eurų ir buvo 4 proc. didesnė, nei gruodį. Vidutinis plotas - 46 kv. m.
Kaune vidutinė nuomos kaina nuo gruodžio nekito ir siekė 400 eurų, plotas - 45 kv. m.
Sausį nuomos pajamingumas Vilniuje siekė 4,62 proc., o Kaune 6,15 proc.