Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o pirkėjams ir investuotojams svarbu žinoti, ko tikėtis ateityje. Šiame straipsnyje apžvelgsime ekspertų prognozes dėl būsto kainų Lietuvoje, kainų pokyčius skirtinguose Vilniaus mikrorajonuose ir pateiksime patarimų, į kokį NT verta investuoti.
Ekonominė situacija ir vartotojų lūkesčiai
Paradoksai Lietuvos ekonomikoje nesiliauja. Nors tautiečiai sutartinai skundžiasi, kad dėl tebeaugančių kainų kišenėse švilpauja vėjai, o verslai baiminasi sunkumų, „Sodros“ skaičiai rodo, kad metų pradžioje algos augo kone rekordiškai. Vidutiniškai atlyginimai augo 15 procentų, tokių skaičių nesitikėjo net ekonomistai. Statistika liudija, kad Lietuvos vartotojų lūkesčiai pasiekė dvejus metus neregėtas aukštumas.
Visgi, Lietuvos ekonomikos variklis - pramonė - susiduria su sunkumais. Po itin sėkmingų pernykščių metų kai kurių sektorių gamyba per metus susitraukė neįprastai smarkiai - net 50 procentų. O tai net trečdalį milijono žmonių įdarbinusiam sektoriui reiškia viena - stagnaciją ir galimus darbuotojų atleidimus.
Nors infliacija ir paskolų palūkanos gręžia žmonių pinigus, indėliai vien per mėnesį paaugo beveik milijardu eurų. Pasak ekonomistų, tai rodo, kad žmonės vis labiau taupo. Kita vertus, tautiečiai, panašu, dar turi rezervų, iš ko taupyti.
Palūkanų normos ir paskolos
Su aukšta infliacija nesusitvarkantis Europos centrinis bankas rengiasi toliau kelti palūkanų normas. Tad turintiems paskolas už jas teks mokėti dar brangiau. Tai pajus ne tik gyventojai, bet ir verslas. Už būsto ir kitas paskolas teks mokėti dar brangiau. Europos Centrinis Bankas vėl padidino bazinę palūkanų normą ir tai - ne pabaiga. Kartu su marža palūkanos gali perkopti ir šešis procentus.
Ilgą laiką augęs „Euribor“ per mažiau nei savaitę smuktelėjo kone puse procento. Mat finansų rinką supurtė žlugęs Amerikos bankas. Visgi, pasak analitikų, jeigu bankų krizė neišsiplės, palūkanos ims vėl augti, tik gal ne taip smarkiai, kaip prognozės rodė anksčiau.
Ekonomistai pabrėžia - nors kainos kyla jau metus, dabar keisti finansinius įpročius žmones paskatino pakilusios palūkanos. Keturi iš dešimties lietuvių ketina mažiau pramogauti ir geresniems laikams nukelti stambesnius pirkinius. Kone trečdalis taupys kelionių sąskaita.
Degalų kainos
Dyzelinių automobilių vairuotojai gali kiek atsikvėpti. Kai kuriose degalinėse dyzelino kaina tapo mažesnė nei benzino - kaip senais laikais. O ir apskritai degalų kainos nusistovėjo gan stabilios. Ekonomistai aiškina, kad dyzelino atpigimą lėmė ir šilta žiema.
Kalėdinis pigių degalų festivalis baigėsi. Degalų kainos vėl kopia į viršų. Ypač tai jaučia dyzelinių automobilių vairuotojai. Litras dyzelino beveik 20 centų brangesnis už benziną. Dyzelino kainas dar labiau kaitina Europoje tvyranti įtampa ruošiantis atsisakyti rusiškų degalų. Ekspertai prognozuoja, kad jau po dviejų savaičių įsigaliojus embargui rusiškiems naftos produktams, dyzelino kaina dar labiau šoks į viršų.
Savaitgalį įsigalios europinis rusiško dyzelino embargas, o vairuotojai dyzelino litrą jau priversti pirkti kone 20 centų brangiau už benzino. Ekonomistai prognozuoja tolesnį naftos ir degalų brangimą ir sunkius metus ne tik vairuotojams, bet ir visai šaliai.
Nafta atpigo iki buvusio lygio prieš karą Ukrainoje. Tačiau lietuviai už degalus priversti mokėti kone puse euro už kiekvieną litrą brangiau. Ekspertai aiškina, kad iš tokios situacijos didžiausią naudą skuba išpešti naftos perdirbėjai. Godumo infliacija - šitaip žmonės jau vadina didžiules kainas, kurioms nėra logiško paaiškinimo. Tie patys produktai mūsų šalyje du ar net triskart brangesni nei kitur, o analitikai skaičiuoja, kad kai kur prekybininkai sau pasiima kone dvigubai didesnę kainos dalį nei anksčiau.
Atlyginimai ir perkamoji galia
Lietuvoje daugėja uždirbančių ir 3 tūkst. Mainais už tai - kompensacija iš darbdavio. Lietuvoje daugėja įmonių, kurios vieną ar kelis mėnesius darbuotojams moka priedus, kurie turėtų palengvinti didėjančių kainų naštą. Verslas neslepia - dalytis pelnu verčia ir siekis, kad darbuotojai nepabėgtų pas konkurentus.
Auga atlyginimai, pensijos ir išmokos. Didžiausias šuolis laukia minimalios algos gavėjų, smarkiau nei pernai didės ir senatvės pensijos. Tačiau jiems toli iki infliacijos aukštumų. Daugiausia žmonių piniginių storį visgi nulems darbdavių malonė - ar ir kiek didinti atlyginimus pavaldiniams. Profsąjungos žadamą devynių procentų vidutinį algų didėjimą vadina juokingu. Ekonomistai visgi mano, kad tautiečių perkamoji galia šiemet persiris į pliusą.
Lietuvoje per metus beveik padvigubėjo dirbančių užsieniečių. Šiuo metu jų daugiau nei 123 tūkstančiai. Dauguma jų ne Europos Sąjungos piliečiai, baltarusiai ir ukrainiečiai. Ekonomistai tokiais rezultatais džiaugiasi: vien nuo karo pabėgę dirbantys ukrainiečiai per mėnesį sumoka daugiau nei 5 milijonus eurų mokesčių.
Atlyginimų atotrūkis tarp skirtingų Lietuvos regionų toliau plečiasi. Zarasų, Varėnos ar Vilkaviškio gyventojai už vilniečius uždirba kone puse tūkstančio eurų mažiau. Vietiniai skundžiasi, kad stambesniam verslui regionai tiesiog neįdomūs.
Su vis pirmaujančiais estais save pasilyginti mėgstantys lietuviai jau gali užriesti nosis. Pirmą kartą per nepriklausomybės laikotarpį lietuvių perkamoji galia susilygino su estų. Tai reiškia, kad tautiečiai prekių ir paslaugų gali įpirkti tiek pat, kiek Estijos gyventojai. Tai lėmė spartesnis nei kaimynėje algų augimas. Visgi dalis ekonomistų džiūgauti neskuba ir gražius skaičius vadina teoriniais.
Infliacija
Metinė infliacija pagaliau parodė ilgai lauktą pokytį - pakrypo žemyn. Tiesa, vos puse procento. Spalį metinė infliacija pasiekė 22 procentus, o nežymų sumažėjimą dalis ekonomistų vadina paprasčiausia sėkme - tiesiog pasitaikė šiltas ruduo. Pasak analitikų, džiaugtis anksti - infliacijos pikas visai nereiškia, kad kainos nuo šiol augs tik lėčiau. Šuolių esą gali būti dar ne vienas.
Dėl rekordiškai išaugusių energijos išteklių ir didžiulių maisto kainų lietuviai jungia taupymo režimą - smunkančias kasdienes išlaidas jau rodo ir bankų kortelių duomenys. Baimindamiesi būsimų šildymo išlaidų tautiečiai spaudžiasi ir perka vis mažiau drabužių, buitinių prietaisų, o dažnas pripažįsta sau nebeleidžiantis ir gardesnio kąsnio.
Valdžios veiksmai
Lietuvą krečia milžiniška infliacija, kosminės elektros ir dujų kainos ir ekonomikos smukimas, o finansų ministrė trykšta optimizmu. Šiemet ir kitais metais ministerija toliau prognozuoja ekonomikos augimą, žada didesnes algas ir pensijas. Esą Lietuvos ekonomika smuktų tik tuo atveju, jei į recesiją nugrimztų visa Europos Sąjunga.
Įmonės toliau valdžios reikalauja kompensacijų, tačiau dėl verslo esą „nerimaujanti“ ekonomikos ir inovacijų ministrė atšauna, kad laisvų pinigų biudžete nėra. Tačiau neatlyžta prezidentas Nausėda - jis ragina subsidijas dalyti bent jau smulkiajam verslui.
PVM lengvatą maistui ir degalams anksčiau laikinai įvedusi Lenkija nesustoja - dabar jau žada dosnią paramą jauniems būsto pirkėjams. Lenkija svarsto dešimčiai metų fiksuoti būsto palūkanų normą, o ji siektų vos 2 procentus. Tai reikštų, kad iš biudžeto valstybė ketina kompensuoti didžiąją dalį pastaruoju metu žvėriškai išaugusių būsto paskolų palūkanų.
Turto bankas ir finansų ministerija taupyti elektrą ir šilumą jau ragina ir visus valdininkus. Taupymo vajų Turto bankas pavadino varžybomis „putinOut“, o laimėtojams žada prizus - atlikti patalpų remontą.
Įmonių problemos
Išsipūtusios dujų ir elektros kainos jau rašo nuosprendžius darbuotojams - jau yra įmonių, kurios žmones atleido ar netrukus atleis būtent dėl nepakeliamų energetikos sąskaitų. Ekonomistai neabejoja, kad tai - tik problemų pradžia, nedarbas Lietuvoje tikrai augs.
Pirmoji didelė išaugusių dujų kainų auka - veiklą stabdo didžiausia Lietuvos trąšų gamintoja „Achema“. Į prastovas nuo rugsėjo išeis per tūkstantį darbuotojų, direktorius neslepia, kad penki procentai jų bus atleisti.
Į viršų kylant kainoms, su baime rugsėjo pirmosios laukia verslininkai, ruošiantys maistą pradinukams. Jie sako, kad Švietimo ministerijos patvirtinti įkainiai tokie žemi, kad gali tekti rinktis - vaikams tiekti prastesnį maistą, arba apskritai nutraukti kontraktus.
Gyventojų taupymas
Vizitas į kirpyklą - kas 3-4 mėnesius, o manikiūrą pasidaryti galima ir namuose. Tokį pasikeitusį klientų elgesį norint sutaupyti vis dažniau girdi grožio specialistai, su dideliu nerimu laukiantys sąskaitų rudenį. Dalis kirpėjų neslepia, kad kainas vėl didins, kitaip sąskaitų už elektrą ir šildymą tiesiog neišsimokės.
Nuo šiandien gyventojams vėl brangsta elektra ir dujos. O kas praleido terminą pasirinkti nepriklausomą tiekėją - už elektrą mokės ir dar daugiau nei kalbėta anksčiau. Energijos išteklių kaina auga dėl tebesitęsiančio ES ir Rusijos konflikto dėl Ukrainos.
NT rinkos ekspertai apie 2020 m. lūkesčius
Kokie lūkesčiai 2020-aisiais? Ar būsto kainos toliau augs? O gal jau jaučiami kokie nors pirmieji krizės ženklai? Apie tai kalbamės su nekilnojamojo turto agentūros „Capital“ ekspertu ir analitiku, Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos valdybos nariu Mantu Mikočiūnu bei nekilnojamojo turto analitiku, viešosios įstaigos „Real Data“ vadovu Arnoldu Antanavičiumi.
Girdėjome daug skirtingų prognozių dėl pasaulinės ekonomikos krizės, kuri turėtų įtakos ir NT rinkai. Maždaug 10 proc. pasaulio ekonomistų prognozavo, kad krizė prasidės dar šių metų pabaigoje, 25 proc. ekonomistų mano, kad 2021 metais, o dauguma prognozuoja 2020 pabaigoje.
„Jau treti metai girdime panašią prognozę. Tačiau ateinantys metai dar žada būti geri, bet po jų veikiausiai jau ateis krizė. Panašiai skamba daugelio ekonomistų kalbos ir šiemet. Kodėl taip yra? Pirmiausia todėl, kad šiandienos realijomis kalbant sunku prognozuoti daugiau nei metus į priekį, situacija labai jautri ir gležna. Bet kuriuo metu gali įvykti makroekonomikos kataklizmai ir visi nudardėsime žemyn. Žinoma, tai neįvyks per dieną, todėl iš inercijos pasaulio ekonomika dar gali judėti pirmyn pusmetį ar metus. Todėl dauguma ir prognozuoja gėrį artimoje ateityje, nežinomybė - tolimesnėje“, - teigia NT analitikas M. Mikočiūnas.
Ekspertai prognozuoja, kad krizė nebus tokia stipri kaip prieš dešimtmetį - sulėtės ekonomikos augimas ir, žinoma, tai turės įtakos visai NT rinkai.
„Lietuvos NT rinką reikia suprasti kaip rezultatą, kurį lemia žmonių finansinis stabilumas ir pajamų augimas. Mūsų šalies BVP 83 proc. sudaro eksportas: eksportuojame daugiausiai į Vokietiją, kurios eksportas labai priklauso nuo Kinijos ekonomikos, nes būtent Kinija yra pagrindinė Vokietijos eksporto partnerė. Tad suprantame, jeigu sustos Kinijos ekonomika, tai smarkiai sukrės ne tik pasaulinę ekonomiką, bet ir netiesiogiai Lietuvos NT rinką“, - aiškina M. NT ekspertas tvirtina, kad kainų augimas lėtėja ir dar labiau lėtės ateinančiais metais.
Spekuliacija nekilnojamuoju turtu, nusipirkus jį pradinėje vystymo stadijoje ir parduodant projektą pastačius, pučia NT burbulą. Tačiau „Capital“ ekspertas ir analitikas džiaugiasi, kad šiandien šio reiškinio Lietuvoje nėra. Tai ir yra pagrindinis netvaraus kainų augimo stabdis. Lietuvoje pirkėjai šiandien NT perka arba savo poreikiams, arba nuomai.
„Nors šiais metais Lietuvoje vyko rekordiškai daug NT sandorių, tačiau nemažai jų „atkeliavo“ iš 2018 metų rezervacijų. Todėl nebūčiau linkęs visų laurų skirti 2019 metams. Žinoma, NT rinka buvo tikrai aktyvi ir sakyti, kad joje jaučiami krizės ženklai, būtų netiesa. Tačiau, kaip ir minėjau, nereikėtų hiperbolizuoti 2019 metų rodiklių ir pulti į euforiją“, - perspėja NT ekspertas M.
Nors dar nėra tikslių 2019 metų duomenų, kiek augo NT kainos, tačiau jau iškart aišku, kad jos augo nevienodai: Vilniuje - apie 6 proc., labiausiai - Kaune - apie 11 proc., Klaipėdoje - apie 2 proc.
Kainų pokyčiai Vilniaus mikrorajonuose
Nekilnojamojo turto analitikas, viešosios įstaigos „Real Data“ vadovas A. Antanavičius atliko praėjusių ir šių metų pirmųjų trijų ketvirčių kainų augimo pokyčių paskaičiavimą skirtinguose Vilniaus mikrorajonuose ir segmentuose.
Labiausiai kainos kilo seniausiai statytų būstų Vilniuje: 1950-1970 metų statybos butų - net 14-15 procentų - Vilkpėdėje, 11-12 proc. Naujamiestyje, 9-10 proc. Žirmūnuose. 1971 - 1990 metų statybos butų kainos labiausiai padidėjo Viršuliškėse ir Pašilaičiuose - po 9-10 proc. 1991 - 2005 metų - daugiausiai - 7-8 proc. pabrango butai Jeruzalėje. 2006 - 3+ metų statybos kainos pakilo 3-4 proc. Pašilaičiuose, Tarandėje, Baltupiuose ir Šnipiškėse. Nauji butai, statyti prieš 1-2 metus, brango mažiausiai - 3-4 proc. pabrango tik Viršuliškėse. Tik vieninteliame rajone Vilniaus mieste - Pilaitėje - tokie butai atpigo -1,5 proc. Tame pačiame rajone 1991 - 2005 metų statybos butai pabrango 5-6 proc.
Apibendrinant kainų pokyčius Vilniaus mikrorajonuose, galima sudaryti lentelę:
| Statybos metai | Rajonas | Kainų pokytis |
|---|---|---|
| 1950-1970 | Vilkpėdė | 14-15% |
| 1950-1970 | Naujamiestis | 11-12% |
| 1950-1970 | Žirmūnai | 9-10% |
| 1971-1990 | Viršuliškės | 9-10% |
| 1971-1990 | Pašilaičiai | 9-10% |
| 1991-2005 | Jeruzalė | 7-8% |
| 2006-3+ | Pašilaičiai | 3-4% |
| 2006-3+ | Tarandė | 3-4% |
| 2006-3+ | Baltupiai | 3-4% |
| 2006-3+ | Šnipiškės | 3-4% |
| 1-2 (nauji) | Viršuliškės | 3-4% |
| 1-2 (nauji) | Pilaitė | -1.5% |
Bankų finansavimas
„Džiugina didėjanti perkamoji galia, tačiau yra ir kita medalio pusė - sugriežtėjęs bankų finansavimas, daugiau žmonių paliesiantis NT mokestis. Rinkos pasisotinimas atsveria vienas kitą. Lietuvos bankams uždrausta skolinti 100 proc. NT kainos, pirkėjai turi įnešti pradinį 15-20 proc. norimos paskolos įnašą.
„Bankai griežtina sąlygas, nes didėjanti perkamoji galia ir dviejų bei daugiau būstų turėjimas gali sukelti NT burbulo didėjimą. Bankai atsirenka tik likvidžiausią turtą, skaidriausias ir mažiausiai klausimų keliančias gyventojų pajamas. Pradinis įnašas - ne vienintelė problema, su kuria susiduria būsto paskolos gavėjai. Būsto paskirtis, gaunamos pajamos iš individualios veiklos, būsto nuomos, auto nuomos ar kitų pajamų šaltinių. Kitąmet sąlygos greičiausiai dar griežtės. Ačiū Dievui, valdžios aparatas susiprotėjo neapmokestinti bankų aktyvų, kas būtų iškart smarkiai pakėlę kredito palūkanas“, - sako M. Mikočiūnas.
„Ši frazė buvo labai populiari prieš dvejus-trejus metus, kai kainos staigiai išaugo ir situacija kažkiek priminė 2008 metus. Šįkart situacija nusistovėjo, kainos sustojo augti taip sparčiai ir žmonės priprato prie to. Todėl strateguojančių pralaukti krizę - kuo toliau tuo vis mažiau. Tai nereiškia, jog visi galvoja, kad krizės nebus, bet visi supranta, kad ji gali būti ir labai greitai, ir nebūtinai“, - svarsto M. Mikočiūnas.
Ekspertas pataria labiau susikoncentruoti į poreikius, ko žmogui reikia - jeigu nori uždirbti iš trumpalaikio proceso, geriau pagalvoti ir įsivertinti, ar rizika tikrai verta investicijų. Jeigu tikslas - nuosavas būstas ar investicija 5 ar 10 metų, tai, anot pašnekovo, būstas ilgainiui vis tiek brangs, net ir laikinai kainoms nukritus.
Investicijos į NT
Svarstantiems į kokį NT verta investuoti kitąmet - komercinį ar gyvenamąjį, kas turės didžiausią potencialą, M. Mikočiūnas atsakė, kad komercinis NT visuomet turėjo didesnę atsipirkimo grąžą, bet ir likvidumą mažesnį nei gyvenamasis.
„Verslas greičiau reaguoja į rinkos pokyčius, todėl esant krizei parduoti komercinį NT būtų daug sunkiau nei gyvenamąjį. Senamiestis - visuomet likvidžiausia vieta tiek gyvenamojo, tiek komercinio NT atžvilgiu, tačiau iš čia esančio NT grąža įprastai nedidelė. Norint uždirbti daugiau, investuotojas priverstas rizikuoti“, - sako NT ekspertas. Šiuo metu labai populiarūs negyvenamosios paskirties nedidelės kvadratūros objektai aplink centrą, dažniausiai buvusiose pramoninėse teritorijose. Tokie butai ar patalpos dažniausiai perkami nuomai - tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei.
„Labiausiai nepopuliarūs tampa atokiau Vilniaus centro prie miesto ribos esantys ekonominės klasės daugiabučiai. Jų kainos jau šiemet mažėjo, kitais metais turėtų išlaikyti tą pačią kryptį“, - prognozuoja M.