Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Šiame straipsnyje aptarsime įvairius nekilnojamojo turto perleidimo būdus Lietuvoje, įskaitant pardavimą, dovanojimą ir paveldėjimą, bei susijusius teisinius ir mokestinius aspektus. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.
Nekilnojamojo turto pardavimas
Norite parduoti turimą nekilnojamą turtą? Jei toks sprendimas jau „kabo ore”, sveikinu - laukia tam tikros pajamos, bet ir tam tikras iššūkis. Juk tai ne stalą ar kėdę parduoti. Nekilnojamojo turto pardavimas gali užtrukti kelis mėnesius, metus ar net ilgiau.
Kas labiausiai trukdo parduoti NT?
Visų pirma tai per mažai reklamos arba ji labai nekokybiška. Neadekvati kaina taip pat gali sujaukti visus reikalus. Netvarkingi arba nepilnai sukomplektuoti dokumentai - dar vienas „pagalys ratuose”.
Nekilnojamojo turto pardavimas bus daug sklandesnis, kai startuosite įsitikinę, kad visus reikalingus dokumentus turite arba greitu metu gausite. Jei jaučiate, kad derybos ne jums, geriau jas perduoti kažkam, kas turi pakankamai įgūdžių.
Buto pardavimas su paskola - neišvengiamas procesas, kai esamas būstas nebetenkina. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Namo pardavimas - viena svarbiausių ir sudėtingiausių užduočių kiekvieno žmogaus gyvenime.
Parduoti areštuotą turtą galima tik tada, kai grąžinamos skolos ir gaunamas antstolio leidimas parduoti. Dovanoto turto pardavimas atneša ne tik pajamas bet ir mokestines pareigas. Toks turtas kartais gali būti apmokestintas net dukart: priimant dovaną ir ją parduodant.
Patarimai ir rekomendacijos, kurias turi žinoti kiekvienas naujas nekilnojamojo turto agentas
Nekilnojamojo turto pardavimas reikalauja nemažai žinių, laiko, pastangų. Turint omenyje didelę nekilnojamojo turto vertę, skubėjimas ir klaidos pardavimo procese gali brangiai kainuoti.
Prieš parduodant turtą, apsvarstykite šiuos klausimus:
- Per kiek laiko norėtumėte parduoti?
- Ar pasiruošę jau rytoj pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, jei bus pirkėjas?
- Ar galite laukti pirkėjo daugiau nei 3 mėnesius? Metus?
- Jei yra bendrasavininkų, ar jie sutiks parduoti už jums tinkamą kainą?
- Ar būstas nėra įkeistas, areštuotas?
- Ar nėra teisminių ginčų?
- Ar tvarkingi būsto dokumentai?
- Ar atlikti kadastriniai matavimai (sklypams)?
NT brokeris nustato kainas, remdamasis realiais sandoriais, registrų centro duomenų baze. NT brokeris turi didesnę derybų patirtį, turi daugiau informacijos apie rinkos kainas, žino, kokios papildomos sąlygos, padės surasti abiems pusėms tinkamą sprendimą.
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai taikomi gautam pelnui po turto pardavimo. Gyventojų pajamų mokesčio 15 proc. tarifu apmokestinamas turto pardavimo, įsigijimo bei leidžiamų atskaitymų kainų skirtumas.
Gyventojų pajamų mokesčio tarifai 2024 m.
Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai nuo 2026 m. sausio 1 d. leis parduoti nekilnojamą turtą po 5 metų nuo įsigijimo ir nemokėti GPM mokesčio už gautą pelną. Iki 2026 - ųjų galiojusi 10 metų išlaikymo taisyklė keičiasi į 5 metų laikotarpį.
Nuo 2026 m. Lietuvoje įsigalioja nekilnojamojo turto (NT) mokesčio reforma, kuri kardinaliai pakeis pirmojo, antrojo ir kiekvieno paskesnio būsto apmokestinimo tvarką. Dauguma gyventojų, turinčių tik vieną būstą, mokesčio poveikio beveik nepajus dėl itin aukštos neapmokestinamos ribos.
Nekilnojamojo turto dovanojimas
Nekilnojamojo ar kilnojamojo turto dovanojimas yra viena iš turto perleidimo formų. Tokių, kaip pirkimas - pardavimas, mainai, renta ar paveldėjimas. Dovanojimo sandoris yra neatlygintinas, tai reiškia, kad už tokiu būdu perleistą turtą nėra gaunamos pajamos.
Nepaisant pastarojo fakto, nekilnojamojo turto dovanojimas turi būti patvirtintas notaro bei įregistruotas VĮ Registrų centre. Jei yra dovanojamos piniginės lėšos iki 14 500 Eur, galima laisvos formos dovanojimo sutartis be notarinio tvirtinimo.
Tėvų dovanotas turtas ir jo apmokestinimas
Nekilnojamojo turto dovanojimas dažniausiai įvyksta tarp pirmos eilės giminaičių: tėvų, brolių, seserų, vaikų, įvaikų, sutuoktinių bei senelių. Tėvų dovanotas turtas nėra apmokestinamas po jo gavimo, kaip ir kitų pirmos, antros eilės giminaičių dovanos. Tai reiškia, kad už tokią dovaną valstybei nereikia mokėti mokesčių. Deklaruoti tokio turto taip pat papildomai nereikia, po turto įregistravimo VĮ Registrų centre Valstybinė mokesčių inspekcija gaus duomenis apie gautas dovanas.
Kitų asmenų dovanotas turtas ir jo apmokestinimas
Nekilnojamąjį turtą galima gauti dovanų ir iš antros eilės bei tolimesnių giminaičių arba visiškai svetimų žmonių. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas nedraudžia savo turtą dovanoti bet kam. Tai yra visiškai legalus veiksmas. Tačiau tokios dovanos užtraukia mokestinę prievolę. Visos metinės dovanos, kurių bendra vertė viršija 2500 Eur ribą yra apmokestinama GPM mokesčiu. Jei per kalendorinius metus iš antros eilės giminaičių ar kitų asmenų gavote dovanų, kurių bendra vertė neviršija 2500 Eur ribos, tai jokie mokesčiai už šias dovanas taikomi nebus.
Kaip nustatoma dovanojamo turto vertė?
Dovanojamo turto vertė dažniausiai būna VĮ Registrų centro paskaičiuota vidutinė rinkos kaina dovanojimo dienai. Galima į dovanojimo sutartį įrašyti ir abiejų šalių nusistatytą turto kainą. Jei dovana gauta ne iš pirmos eilės giminaičių, tai reiškia, kad jos vertė viršijanti 2500 Eur bus apmokestinama GPM.
Pavyzdys: Dovanų iš dėdės gavote 2 kambarių butą Vilniuje, kurio vertė dovanojimo dienai - 120 000 Eur. Tais pačiais metais daugiau dovanų negavote. GPM apmokestinamos vertės apskaičiavimas: 120 000 Eur - 2500 Eur = 117 500 Eur. Jei ši dovana būtų gauta iš pirmos eilės giminačių, tai jokie mokesčiai taikomi nebūtų.
Kada galima parduoti dovanotą turtą?
Dovanoto turto pardavimas yra logiškas žingsnis siekiant įgyvendinti kitus finansinius planus ateityje. Dažnam tokio turto savininkui kyla klausimas: kada galima parduoti dovanotą turtą? Šia tema visuomenėje sklando daug mitų ir stereotipų, kurie teigia, kad dovanų gautą turtą būtina išlaikyti tam tikrą laiko tarpą ir tik tuomet galimas jo pardavimas. Tačiau tiesa yra tai, kad dovanotą turtą parduoti galite bet kada, nors ir iš karto po to, kai jis tik įregistruojamas jūsų nuosavybe. Šioje situacijoje svarbu pasidomėti mokestinėmis prievolėmis po tokio turto pardavimo.
Dovanotą nekilnojamąjį turtą galima parduoti iš karto, kai tik jis taps jūsų nuosavybe ir bus įregistruotas VĮ Registrų centre. Prieš imantis pardavimo svarbu išsiaiškinti, kokius mokesčius reikės mokėti po turto pardavimo.
Mokesčiai po dovanoto nekilnojamo turto pardavimo
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) gautam pelnui bus taikomas jei: Turtą parduosite nuosavybės teise neišlaikę 10 m. Pelnas apskaičiuojamas iš pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytos parduodamo turto kainos atėmus dovanojimo sutartyje nurodytą turto kainą.
Pavyzdžiui: butą pardavėte už 85 000 Eur, o dovanojimo metu jo kaina dovanojimo sutartyje buvo nurodyta 60 000 Eur. 85 000 - 60 000 = 25 000 Eur pelnas. GPM skaičiuojamas taip: 25 000 x 15 proc. = 3 750 Eur.
GPM nemokamas, jei: Turtą parduosite pigiau arba už tą pačią kainą kaip ir įgijote (gavote dovanų). Turtą parduosite brangiau nei įgijote (gavote dovanų), tačiau dovanojimas buvo iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį vertinimą, kurio metu nustatyta kaina buvo lygi pardavimo kainai arba didesnė.
Pagrindiniai dovanoto turto pardavimo žingsniai
- Pirmas ir svarbiausias žingsnis yra susipažinti su dovanoto turto detalėmis bei atidžiai išnagrinėti visus dokumentus.
- Antras etapas yra turto įvertinimas. Rekomenduojama pasinaudoti nepriklausomo vertintojo paslaugomis, kad būtų nustatyta sąžininga ir tiksli dovanoto turto rinkos vertė. Jei turtas yra gautas dovanų iš pirmos eilės giminaičių, tai šis vertinimas turėtų būti retrospektyvinis vertinimas, siekiant pasinaudoti išimti dėl taikomo GPM mokesčio po turto pardavimo.
- Kitas žingsnis - reklama ir rinkodara. Siekiant pritraukti potencialius pirkėjus, būtina sukurti aukštos kokybės reklaminius skelbimus, kurie pabrėžtų jūsų turto privalumus ir patrauklumą.
- Kai susidomėjusių pirkėjų jau yra ir prasideda derybos, labai svarbu būti atidiems ir ramiai įvertinti visus pasiūlymus.
- Vykstant deryboms, visada būtina pasikonsultuoti su specialistais, tokiais kaip teisininkai ar nekilnojamojo turto brokeriai, siekiant užtikrinti visų teisinių aspektų tvarką ir padaryti teisingus sprendimus pasirašant preliminariąją pirkimo - patrdavimo sutartį.
- Paskitinis etapas - sandorio sudarymas notarų biure. Šiam etapui prireiks visų sandorio sudarymui reikiamų dokumentų, pažymų bei leidimų ir tikslios informacijos apie jūsų ir pirkėjo susitarimą.
Paveldėto turto pardavimas
Paveldėtas nekilnojamasis turtas - tai dažna situacija, su kuria susiduria daugelis asmenų po artimųjų netekties. Vienas iš dažniausiai kylančių praktinių klausimų - paveldėto nekilnojamojo turto pardavimas.
Paveldėjimo procesas ir dokumentų tvarkymas
- Teisinis paveldėjimo įforminimas: Po turto palikėjo mirties paveldėtojai turi kreiptis į notarą ir priimti palikimą arba jo atsisakyti. Notaras išduoda paveldėjimo teisės liudijimą.
- Nuosavybės registravimas Registrų centre: Atlikus paveldėjimo procedūras, svarbu paveldėtą turtą įregistruoti VĮ Registrų centre paveldėtojo vardu.
Turto vertinimas
Prieš pradedant pardavimo procesą, rekomenduotina atlikti profesionalų nekilnojamojo turto vertinimą. Sertifikuotas vertintojas, atsižvelgdamas į objekto būklę, lokaciją, paskirtį bei rinkos tendencijas, nustatys realią turto rinkos vertę.
Mokesčiai parduodant paveldėtą turtą
Svarbu žinoti, kad pajamos, gautos pardavus paveldėtą nekilnojamąjį turtą, gali būti apmokestinamos pajamų mokesčiu. Dažnai taisyklės sako, kad jei paveldėtą gyvenamąjį būstą parduodate po tam tikro laikotarpio (pavyzdžiui, praėjus daugiau nei 10 metų nuo turto įsigijimo arba gyvenant jame tam tikrą laiką), galite būti atleisti nuo pajamų mokesčio.
Pardavus paveldėtą nekilnojamąjį turtą, gautas pajamas reikia deklaruoti Metinėje pajamų deklaracijoje. Jei tenka mokėti pajamų mokestį, sumos turi būti sumokėtos iki atitinkamo termino.
Teisiniai pardavimo proceso aspektai
- Bendraturčių sutikimai ir bendro turto pardavimas: Pardavimo procesas gali būti sudėtingesnis, jei ne visi bendraturčiai sutaria dėl kainos, pardavimo terminų ar kitų sąlygų.
- Notarinio sandorio sudarymas: Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimas turi būti patvirtintas notaro.
- Avansas ir mokėjimo sąlygos: Dažna praktika - su potencialiu pirkėju sudaryti preliminarią sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės pardavimo sąlygos, mokėjimo tvarka, terminai bei numatomas avansas.
Praktiniai pardavimo proceso žingsniai
- Rinkodara ir pirkėjų paieška: Kokybiškos nuotraukos ir aprašymas, skelbimai internete, bendradarbiavimas su brokeriais.
- Derybų procesas: Lankstumas ir aiškūs prioritetai, argumentai dėl kainos.
- Sandorio užbaigimas ir atsiskaitymas: Pirkėjas sumoka sutartą sumą, notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį.
Mokesčiai parduodant paveldėtą turtą
Yra keli galimi mokesčiai: gyventojų pajamų mokestis ir paveldimo turto mokestis. Paveldimo turto mokesčio dydis priklauso nuo paveldimo turto sumos. Jei tokio turto apmokestinamoji vertė ne didesnė kaip 150 tūkst. eurų, reikia susimokėti 5 procentus, jei didesnė - 10 proc. Mokesčio nereikia mokėti, jei turto apmokestinamoji vertė neviršija 3 000 eurų. Tačiau paveldėjus turtą ir nusprendus jį parduoti taip pat gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį.
Rentos sutartis
Pagal rentos sutartį, rentos mokėtojas įsipareigoja mainais už jam nuosavybės teise perduodamą turtą (kilnojamąjį ar nekilnojamąjį daiktą, pinigų sumą) mokėti kitai šaliai - rentos gavėjui sutartyje numatytą pinigų sumą arba kitaip išlaikyti rentos gavėją. Rentos sutartis, nepriklausomai nuo jos objekto, turi būti tvirtinama notaro.
Išlaikymo iki gyvos galvos sutartis
Išlaikymo iki gyvos galvos sutartis yra speciali rentos sutarties rūšis. Išlaikymo iki gyvos galvos ypatumai yra šie:
- Išlaikymo iki gyvos galvos sutartis visais atvejais yra sudaroma ir galioja iki rentos (išlaikymo) gavėjo mirties.
- Pagal šią sutartį rentos gavėjas rentos mokėtojui perduoda jam priklausantį nekilnojamąjį daiktą (gyvenamąjį namą, butą, žemės sklypą).
- Išlaikymo iki gyvos galvos atveju renta teikiama natūra, t. y. rentos mokėtojas įsipareigoja išlaikyti rentos gavėją: aprūpinti rentos gavėją gyvenamąja patalpa, drabužiais, maitinimu, užtikrinti rentos gavėjo sveikatos priežiūrą. Šalys sutartyje gali numatyti galimybę išlaikymą iki gyvos galvos natūra pakeisti periodinėmis piniginėmis įmokomis, mokamomis iki rentos gavėjo gyvos galvos.
Rentos sutartis baigiasi suėjus joje nustatytam terminui arba mirus rentos gavėjui, jei buvo sudaryta rentos ar išlaikymo iki gyvos galvos sutartis. Kadangi rentos sutartimi neretai yra perleidžiamas didelę vertę rentos gavėjui turintis turtas, įstatymas nustato specialią rentos gavėjo interesų apsaugą: jeigu rentos gavėjas su sąlygą gauti rentą perduoda nekilnojamąjį daiktą, o rentos mokėtojas tokį daiktą perleidžia, tai prievolė mokėti rentą pereina naujajam daikto įgijėjui, be to, perleidžiant daiktą naujam įgijėjui visada bus reikalingas rentos gavėjo sutikimas.
Tiek rentos, tiek išlaikymo iki gyvos galvos sutartis gali būti nutraukiama ir sutarčiai nepasibaigus. Jei rentos mokėtojas iš esmės pažeidžia rentos (išlaikymo iki gyvos galvos) sutartį, rentos gavėjas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį ir atlyginti nuostolius.
tags: #neatlygintinis #turto #peleidimas