Šiame straipsnyje aptariama valstybinės žemės nuomos teisiniai aspektai, įskaitant nuomos terminus, pratęsimo tvarką, aukciono būdu išnuomojamos žemės naudojimo sąlygas bei pirmumo teisę nuomotis žemę.
Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.
Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus tam tikrus įstatyme nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Kai aukciono būdu išnuomotas valstybinės žemės sklypas (jo dalis) nepradėtas naudoti pagal paskirtį, nėra pradėti rengti statinių ir kitos veiklos projektai ar nėra pradėtos vykdyti kitos aukciono sąlygos, valstybinės žemės nuomos teisė neperleidžiama, siekiant pakeisti sutarties šalį ar sutarties atsisakyti, valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkas kreipiasi dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo. Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės nuomos sutartis nenutraukiama. Šiuo atveju, perleidus valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos teisę, keičiant sutarties šalį ir sudarant susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos aukciono būdu sutarties pakeitimo, kitos šios sutarties sąlygos nekeičiamos. Toks valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas šio įstatymo 11 straipsnio 12 dalyje nustatytomis sąlygomis.
Valstybinės žemės sklypas išnuomojamas be aukciono, kai:
- jis užstatytas fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus šio straipsnio 24 ir 25 dalyse nustatytus atvejus.
- žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.
- žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, išskyrus šio straipsnio 31 dalyje nurodytas išimtis.
Įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.
Išnuomojamas be aukciono įsiterpęs žemės plotas gali būti didinamas nuomotojo sprendimu, jeigu tokį įsiterpusį žemės plotą sudaro siaura juosta, šlaitas arba griovys. Laikoma, kad įsiterpusį žemės plotą sudaro siaura juosta, jeigu šio žemės ploto plotis bet kuriame taške neviršija 10 metrų. Jeigu žemės sklypo nuo viršutinės šlaito briaunos iki jo papėdės nuolydis yra ne mažesnis kaip 20 laipsnių, laikoma, kad įsiterpusį valstybinės žemės sklypą sudaro šlaitas. Jeigu žemės sklypo nuo vienos iki kitos griovio viršutinės briaunos plotis neviršija 15 metrų, laikoma, kad įsiterpusį valstybinės žemės sklypą sudaro griovys. Įsiterpusiame žemės plote suformuojamas žemės sklypas (-ai), kuris (-ie) išnuomojamas (-i) besiribojančio žemės sklypo nuomininkui ir privalomai sujungiamas su pagrindiniu besiribojančiu žemės sklypu. Įsiterpusio žemės sklypo plotas negali būti didesnis už besiribojančio žemės sklypo, su kuriuo bus jungiamas įsiterpęs žemės sklypas, plotą.
Vykdant žemės reformą, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai kaimo gyvenamojoje vietovėje, formuojami pagal žemės reformos žemėtvarkos projektus ar kitus žemės valdos projektus arba specialiojo teritorijų planavimo dokumentus, Vyriausybės nustatyta tvarka išnuomojami be aukciono.
Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai juo naudojasi. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra arba jų yra keli, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, anksčiau pateikusiam prašymą išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar jo įgaliotas viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamos pareigas einantis valstybės tarnautojas sudaro nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių kaimo gyvenamųjų vietovių teritorijose, išskyrus miestelių teritorijas, sąrašą. Meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius sudaro nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių miestelių teritorijose, sąrašą. Subjektai, sudarantys šioje dalyje nurodytą sąrašą, ne vėliau kaip prieš 20 darbo dienų iki valstybinės žemės nuomos sutarties termino pasibaigimo dienos informuoja nuomininką elektroniniu laišku ar kitu jo pasirinktu informavimo būdu apie: valstybinės žemės nuomos termino pasibaigimą; teisę pratęsti ar atnaujinti šią sutartį; nuomojamo žemės sklypo įtraukimą į nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašą, jeigu per 20 darbo dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos nepateikiamas prašymas pratęsti ar atnaujinti valstybinės žemės nuomos sutartį.
Kaimo gyvenamojoje vietovėje esantys valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo prašymo pratęsti ar atnaujinti valstybinės žemės nuomos sutartį pateikimo termino pasibaigimo ar šios sutarties nutraukimo dienos šioje dalyje nurodytų sąrašą sudarančių subjektų sprendimu įtraukiami į nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašą. Į šį sąrašą negali būti įtraukiami valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai, kurie neturi privažiuojamųjų kelių ar neatitinka kitų žemės ūkio paskirties žemės sklypams keliamų reikalavimų, ir (ar) valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai, dėl kurių nuomos yra pateiktas prašymas: pratęsti valstybinės žemės nuomos sutarties terminą; sudaryti naują (atnaujinti) valstybinės žemės nuomos sutartį su buvusiu nuomininku, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal valstybinės žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Sprendimas dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų įtraukimo į nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašą jo priėmimo dieną kartu su nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašu paskelbiamas Žemės informacinėje sistemoje ir Nacionalinės žemės tarnybos ar savivaldybės interneto svetainėje. Asmenys prašymus išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus teikia vieną mėnesį nuo nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašo paskelbimo Žemės informacinėje sistemoje ir Nacionalinės žemės tarnybos ar savivaldybės interneto svetainėje dienos, jeigu per šį laikotarpį nepateikiamas nė vienas prašymas, - iki pirmojo prašymo pateikimo dienos. Nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąraše esantys valstybinės žemės sklypai į žemės reformos žemėtvarkos projektus ar jiems prilyginamus žemės sklypų planus, kurie valstybinės žemės sklypų įrašymo į nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąrašą dieną nebuvo pradėti rengti ar nebaigti rengti, neįtraukiami. Nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąraše esantys valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai išnuomojami Vyriausybės nustatyta tvarka. Nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąraše esantys valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai išnuomojami asmenims, turintiems šio straipsnio 8 dalies 1 ir 2 punktuose nustatytą pirmumo teisę.
Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis išnuomojamas uždaro aukciono būdu, dalyvaujant tik šiems asmenims. Jeigu tokių asmenų nėra, nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąraše esantys žemės sklypai išnuomojami asmenims, kurių nuosavybės teise turimi ar iš valstybės nuomojami valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypu (žemės sklypais). Jeigu šioje dalyje nurodytų asmenų nėra, nuomotinų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų sąraše esantys žemės sklypai išnuomojami aukciono būdu.
Prieš savivaldybės tarybai priimant sprendimą dėl patikėjimo teise perduotų valstybinės žemės sklypų, kurie atitinka šio įstatymo 362 straipsnio 8 dalyje nustatytus kriterijus, nuomos, savivaldybės šio įstatymo 362 straipsnio 7 dalyje nustatyta tvarka ir terminais teikia prašymą Nacionalinei žemės tarnybai patikrinti šio sandorio teisėtumą ir pateikti išvadą. Sandoriai tvirtinami ir Nekilnojamojo turto registre registruojami tik gavus Nacionalinės žemės tarnybos išvadą apie sandorio atitiktį teisės aktų reikalavimams. Gavus Nacionalinės žemės tarnybos išvadą, kad sandoris atitinka teisės aktų reikalavimus, jo sąlygos nekeičiamos. Siekiant pakeisti sandorio sąlygas, savivaldybė parengia naują sandorio projektą ir kreipiasi į Nacionalinę žemės tarnybą dėl pakartotinės išvados gavimo. Nacionalinei žemės tarnybai pateikus pakartotinę išvadą, ankstesnė išvada laikoma negaliojančia.
Savivaldybėms išnuomojus joms patikėjimo teise perduotus valstybinės žemės sklypus, valstybinės žemės nuomos sutarčių sąlygų vykdymą prižiūri savivaldybės.
Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka. Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams, nurodytiems šio įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 1 ir 2 punktuose, eksploatuoti ar pagal šio įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 3 punktą atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.
Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis. Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama. Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutartyje numatoma valstybinės žemės nuomotojo pareiga savo lėšomis perskaičiuoti aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokesčio dydį, kai šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertė, nustatyta nuomos sutarties sudarymo metu, tampa mažesnė už šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertę, apskaičiuotą atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, kalendoriniais metais. Išlaidos, susijusios su nuomos mokesčio perskaičiavimu, padengiamos nuomininko, išskyrus atvejus, kai valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkas nuomos mokesčiui perskaičiuoti pateikia individualų turto vertinimą.
Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo. Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą. Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas. Esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.
Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo.
Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių.
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Taigi siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį). Atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas.
Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.
Jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt. Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas.
Žemės sklypo formavimo schema
Žemės nuomos schema
Svarbiausi aspektai, susiję su žemės nuoma:
- Nuomos terminai ir pratęsimas.
- Aukciono tvarka ir išimtys.
- Pirmumo teisė nuomotis žemę.
- Nuomos mokesčio nustatymas ir mokėjimas.
- Nekilnojamojo turto pardavimas ant valstybinės žemės.
Žemės nuomos teisė yra svarbus aspektas tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims, norintiems naudotis valstybine žeme. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai teisės aktai ir praktiniai patarimai, susiję su šia teise.