Kotedžo statyba pardavimui: ką reikia žinoti

Nors toks būsto tipas kaip kotedžas formaliai net neegzistuoja - nei statybų įstatyme, nei statybos techniniame reglamente šis terminas nenaudojamas - jo populiarumas tarp pirkėjų vis auga. Dažniausiai tai dvibutis ar keliabutis namas, turintis bendrą sieną su kaimynais (sublokuotas per buto sieną, garažą ar stoginę), atskirą įėjimą, kiemelį. Žmonės juos vertina, nes vis dažniau tai būstas miesto ribose, tačiau siūlantis daugiau privatumo ir lankstumo įsirengiant.

Planuojant statyti kotedžą pardavimui, svarbu atsižvelgti į keletą esminių aspektų, pradedant nuo finansinių galimybių įvertinimo ir baigiant teisiniais niuansais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius žingsnius ir patarimus, kurie padės sėkmingai įgyvendinti šį projektą.

Finansiniai aspektai

Pirmas ir vienas svarbiausių etapų - finansinių galimybių įvertinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą, kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais. Matuojant pinigine išraiška, pasistatyti namą pačiam bus pigiau, nei pirkti jau pastatytą. Vis dėlto, kaina svyruoja į vieną ar į kitą pusę priklausomai nuo vietovės bei įgyvendinamų sprendimų.

Jei statyba finansuojama banko lėšomis, tai susiję su papildomomis išlaidomis statybų metu. Beje, bankai statyboms finansuoja mažiau nei pirkimui. Taip pat tokiu atveju reikia labiau atsižvelgti į namo statybos finansavimo sąlygas. Tada teks ieškoti papildomų pinigų statybos pratęsimui.

Kotedžo kaina vs buto kaina

Panagrinėkime konkretų pavyzdį. 95 kv. m ploto kotedžas miegamajame rajone (Pilaitėje) Vilniuje kainuoja apie 110 000 Eur. Į šią kainą įeina dvi parkavimo vietos, gana nemažas kiemelis (maždaug nuo 50 iki 120 kv. m), ekonomiškas geoterminis šildymas. Kaune to paties ploto kotedžas kainuoja pigiau - apie 97 000 Eur. Loftą Vilniaus Naujamiestyje (Vytenio g.) galima nusipirkti ir kiek pigiau: 95 kv. m kainuos apie 74 000 Eur, tačiau tai - specifinis būstas ir ne visiems jis priimtinas, be to, jo įrengimas taip pat bus brangesnis nei įprasto buto. Tiesa, viename brangiausių Vilniuje projektų, plėtojamame Konstitucijos pr. 100 kv. m butas kainuos net 404 650 Eur, tuo tarpu, viename pigiausių - Perkūnkiemyje, Leičių g. 93 kv.

Kotedžo kaina vs namo kaina

Kitas konkretus pavyzdys: kadangi kotedžą galima palyginti ir su individualiu namu, paskaičiuokime, kiek kainuotų namas ir palyginkime šią kainą su kotedžo kaina. Pastaruoju metu Vilniaus mieste daugėja individualius namus siūlančių projektų-gyvenviečių. Tačiau jos, dažniausiai, yra tolokai nuo miesto centro, o kaina - tik šiek tiek žemesnė ar tokia pati, kaip kotedžų. Beje, kartais sunkoka atskirti, kada siūlomas būstas yra namas, kada - kotedžas. Vilniuje individualius namus siūlančių projektų yra aplink Panerius, Lentvarį ar Vokę, Zujūnus, Galgius. Kaune individualūs namai visada buvo paklausūs, todėl jų pasirinkimas - tikrai nemažas; kainų spektras - taip pat didelis. Taigi kotedžo kaina, lyginant su butais ir namais, yra pakankamai konkurencinga.

Taigi kotedžo kaina, lyginant su butais ir namais, yra pakankamai konkurencinga. Kodėl gi kotedžas yra pigesnis nei butas? Pirmiausia, todėl, kad pastatyti daugiabutį yra daug sudėtingiau ir brangiau: sudėtingesnis projektavimas, papildomai kainuoja bendrosios patalpos, laiptinės. Žinoma, kotedžų kainos taip pat skiriasi. Jų galima rasti ir arčiau centro arba perspektyviose laikomose vietose.

• Visoriuose (O. Miciūtės g.; 92 kv.
• Lazdynėliuose (Sutemų g.; 90 kv.
• Šnipiškėse (Širvintų g.; 97 kv.
• Senamiestyje (Raugyklos g.; 100 kv.
• Kauno Žaliakalnyje 100 kv.

Kotedžai dažniau būna didesni nei butai, tačiau mažesni nei namai. Jie statomi dažniau toliau nuo miesto centro, miegamuosiuose rajonuose ir kvadratinio metro kaina būna mažesnė nei buto, tačiau kiek didesnė nei namo.

Teisiniai aspektai

Statybos procesas - tai ne tik kūrybinis ir techninis darbas, bet ir sudėtinga teisinė procedūra, kurios būtina laikytis. Vienas iš svarbiausių žingsnių, norint pradėti statyti naują namą, yra gauti statybos leidimą. Statybos leidimas yra oficialus dokumentas, suteikiantis teisę atlikti statybos darbus. Šis leidimas užtikrina, kad numatomi darbai atitinka visus teisinius ir techninius reikalavimus.

Statybos leidimo gavimo etapai:

• Projekto parengimas: pirmiausia reikia parengti detalų statybos projektą.
• Dokumentų peržiūra ir patvirtinimas: institucija peržiūri pateiktus dokumentus ir įsitikina, ar projektas atitinka visus reikalavimus.

Gavus visus leidimus - galima pradėti svarbiausią etapą - tai namo statybą.

Klausimas: Planuoju Kauno r. pirkti 12a sklypą ir pastatyti du kotedžus. Nuo ko turėčiau pradėti? Ir aktualus klausimas, jei sklypas vienas kaip kotedžų savininkams padalinti žemę? Ar tą sklypą reikia skelti perpus?

Komentarai: Pradžioje reikėtų išsiaiškinti kokia sklypo paskirtis, ar tame sklype yra leidžiama dvibučių pastatų statyba. 2021 metais pasikeitė teritorijų planavimo įstatymas. Ir dabar viename sklype neleidžiama statyti kelis namus. Gali būti tik sublokuotas dvibutis (jeigu sklypo paskirtis tai nurodo). Sklypo dalinimui reikėtų atlikti detalaus plano procedūras, arba jau galiojančio detalaus plano pakeitimo procedūras. Šias procedūras savivaldybė ne visada leidžia atlikti. Nuo 2021-07-01 viename sklype gali būti statomas vienas vieno buto gyvenamasis namas arba vienas dviejų butų gyvenamasis namas, išskyrus atvejus, kai teritorijų planavimo dokumentuose nurodyta kitaip. Taigi, jei perkamo sklypo teritorijų planavimo dokumente nėra nurodyta, kad sklype gali būti statomi daugiau nei vienas dviejų butų gyvenamasis namas, tai jums nebus leista statyti daugiau nei vieną dviejų butų gyvenamąjį namą. Parengus projektą pastatui, pastačius pastatą, norint sutvarkyti žemės klausimą yra keli būdai:

1. nustatyti žemės naudojimosi tvarką (A dalis, B dalis) - kreiptis pas matininkus. Tokiu atveju sklypo savininkai lieka bendrasavininkais.
2. rengti detalųjį planą, dalinti sklypą pusiau. Bet jei jau būtų rengiamas detalusis planas ir dalinamas sklypas, tuomet verčiau tai padaryti pradžioje - pasidalinti sklypą taip, kad būtų galima pastatyti tai, ką esate suplanavę.

Techniniai aspektai

Jeigu ir statomas, ir perkamas namas yra pastatyti tomis pačiomis medžiagomis, toje pačioje vietoje ir tokio paties baigtumo, tai ženklaus skirtumo būti neturėtų. Statytojas, jei tai ne pirmas ir ne antras jo statomas namas, turi sukaupęs specialistų, tiekėjų ratą, kur gauna geriausias kainas ir nuolaidas, kas yra didžioji dalis uždarbio.

Sumanūs tautiečiai nemažai statybos darbų yra linkę atlikti patys. Neturintys daug statybos žinių ar labai taupantys laiką samdo darbų vadovą. Tačiau statybų specifika beveik visada reikalauja didesnio ar mažesnio šeimininko įsitraukimo. Vis dėlto, visuomet reikia įvertinti, kad statybų procesas dažnai užtrunka bent metus, o neretai iki 2 metų ir ilgiau.

Statybos darbai laikomi baigtais, kai įvykdytos visos statybos projekto sąlygos. Viskas kas liečia namo statybą ir visą eigą, galima rašyti ir rašyti, plėstis dar daugiau apie kiekvieną etapą atskirai. Pagrindinis ir svarbiausias patarimas būtų - eiti žingsnis po žingsnio, nuosekliai, neskubant ir apgalvojant kiekvieną etapą.

Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.

Patarimai perkant būstą

Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Todėl ypač dažnai sulaukiu klausimo, kokie yra tie, pagrindiniai, buto pirkimo žingsniai? Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.

Pagrindiniai klausimai, kuriuos reikia užduoti sau:

1. Vienas iš svarbiausių klausimų. Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
2. Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
3. Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
4. Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
5. Kiek laiko ieškosite? Norite statyti patys?

Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?

Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą. Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?

Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą. Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?

Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.

Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų. Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį susijusias su nekilnojamuoju turtu.

Kiekvienas būsto tipas turi savus privalumus ir savus minusus ir pirkimo sprendimą priimti reikia atsižvelgiant į konkrečius poreikius.

Statybos medžiagos ir technologijos

Ruošiantis statyti namą, viena iš svarbiausių užduočių yra išsirinkti tinkamas medžiagas. Šiais laikais, kai siekiamybė yra energiškai efektyvūs namai, kaina jau nebėra pats svarbiausias rodiklis. Augant pastatų energinio efektyvumo reikalavimams vis labiau artėja laikas, kai vien keliasdešimties centimetrų sienų neužteks - reikės naudoti atsinaujinančius energijos išteklius, kurių panaudojimu, beje, jau šiandien atsiliekame nuo Europos Sąjungos iškeltų užduočių.

Inovacijų projekte „Aeronamai“ taikomi moderniausi energinio efektyvumo sprendimai. Vienas jų - „Bauroc“ akytojo betono mūro sistema. „Aeronamai“ apšiltinimui panaudota „PAROC“ akmens vata - vienas iš ypač svarbių faktorių, leidusių pasiekti ypač aukštą A++ energinio efektyvumo klasę. Ši vata pasižymi ne tik ilgaamžiškumu, kurį nulemia medžiaga iš kurios ji gaminama - akmuo, - bet ir tuo, kad yra nedegi bei gerai izoliuoja garsą. Specialiai projektui gaminti mediniai langai yra neįprastai dideli tokios aukštos energinio efektyvumo klasės namams. Juos „Langų gama“ projektavo ilgiau nei gamino. Vertėjo? Nors apie tai šiuo metu kalbama daug, energinė klasė tikrai nėra vienintelis, o ir ne pagrindinis dalykas, lemiantis pastato kokybę. Žinoma, mažesnės sąskaitos už šildymą visada džiugina, tačiau sveikam ir patogiam gyvenimui to tikrai neužtenka. „Velux“ stogo langai - lyg dar vienas šeimos narys. Jie reaguoja į šviesą, vėją, lietų, patys užsidengia ar užsidaro. Švariausia energija - iš gamtos.

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas sandorio eigai aptarti:

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
• Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?

Kuo daugiau atsakymų dabar, tuo mažiau klausimų ateityje. Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.

Pagrindinis argumentas už statybą yra tai, kad namas bus pastatytas pagal jūsų poreikius. Taip pat reikėtų atsižvelgti į statybos tendencijas. „Jei namas jau pastatytas, tai reiškia, kad jis buvo statytas anksčiau, ankstesnėmis technologijomis, ne pagal jūsų, o pagal kažkieno kito poreikį ir madą.

Statant namą, jame paprastai negyvenama iki tol, kol jo būklė tampa tam tinkama, todėl reikia atsižvelgti, kur bus gyvenama statybų metu. Neretai galima suderinti abi galimybes - pirkti nebaigtos statybos namą ir jį kiek įmanoma įsirengti pagal savo poreikius. Tai nebūtinai reiškia tik pamatus be stogo. Ž. „Nebaigtu statyti namu vadinamas namas iki 100 proc. baigtumo. Namas su daline apdaila yra 80-90 proc. baigtas, tokių namų rinkoje yra daugiausiai. Įrengti namai su 100 proc. Įsigyjant tokius namus gali būti apribojimų tolesnei statybai, nors pats faktas, kad namas parduodamas nebaigtas statyti, dar nieko nereiškia. Lygiai taip pat pabaigtas statyti namas nereiškia, kad jame negali būti projektavimo trūkumų. Į kiekvieną tokį atvejį reiktų žiūrėti individualiai“, - pataria A.

Bevartant skelbimus kartais pasitaiko neišvaizdžių namų, kurių vieninteliai privalumai yra pakankamai padori vieta ir itin maža kaina. „Sename name galima kažką pagerinti, pavyzdžiui, apšiltinti ar atlikti remontą, bet jis vistiek bus senas. Norint jį paversti šiuolaikinius poreikius, madą ir ekonomiją atitinkančiu namu, reikės daug investuoti. Tada, dažnu atveju, paskaičiavus, labiau apsimokės statyti naują namą“, - teigia A.

Pagrindinis ir svarbiausias patarimas būtų - eiti žingsnis po žingsnio, nuosekliai, neskubant ir apgalvojant kiekvieną etapą.

tags: #statyti #kotedza #pardavimui