Negyvenamųjų patalpų nuoma: PVM, mokesčiai ir svarbūs aspektai

Negyvenamųjų patalpų nuoma yra aktuali tema tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su negyvenamųjų patalpų nuoma, įskaitant PVM, mokesčius ir kitus svarbius niuansus.

PVM aspektai nuomojant negyvenamąsias patalpas

Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 str., nekilnojamojo turto nuoma - sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe kaip savininkui suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise.

Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas). Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo (pagrindinį sandorį padaro tik patrauklesnį, yra tik priemonė geriausiomis sąlygomis įvykdyti šį pagrindinį sandorį), tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį.

Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris, kuris PVM neapmokestinamas.

Jeigu nurodytu atveju, patalpos bus nuomojamos (subnuomojamos) kartu su jose esančia įranga (baldais), tai bus laikoma, kad teikiamos „mišrios“ nuomos paslaugos, kurias sudarantys elementai yra akivaizdžiai neatskiriami vienas nuo kito ir dėl to laikoma, kad sudarytas vienas sandoris.

Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą (dalį patalpos, kuria dalinasi su kitais tokiais nuomininkais, darbo stalą, kėdę, lentynas ir pan.), nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių (pvz., sutartis nesuteikia nuomininkams teisės kontroliuoti ar apriboti patekimą į patalpų plotą, kuriame yra jų darbo vieta, ir pan.), tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma.

Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc. Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui.

Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.

Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo (pvz., mažoji bendrija ar kita įmonė) privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.

Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.

Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma). Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.

Svarbu: Jei nuoma ilgalaikė, virš 2 mėn. (gyv. patalpų), tai neapmokestinama PVM. Jei nuomojama PVM mokėtojui, galima pasirinkti apmokestinti PVM.

Kiti svarbūs aspektai

• Delspinigiai, kuriuos įmonė sumoka gyventojui pagal nuomos sutartį, bus laikomi gyventojo pajamomis.
• Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
• Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
• Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
• Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
• Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.

Nuomos sutarties pakeitimai ir remonto darbai

Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.

Svarbu: Reikalingas vos ne kapitalinis patalpų remontas. Būtina keisti stogą, keisis daug kas ir viduje. Remontui projektą daro IĮ savininkas. Kai vyks darbai, bus perkamos medžiagos, ar galima kad sąskaitos būtų rašomos Mažosios bendrijos vardu? Ar gali Mažoji bendrija traukti į savo įmonės apskaitą (PVM ir sąnaudos ) medžiagas skirtas remontui? Ar būtinai turi viskas būti IĮ vardu?

Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.

Nuoma tarp susijusių asmenų

Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.

Mokesčiai ir deklaracijos

• Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
• Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
• GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.

Pavyzdys: Buto įsigijimas ir nuoma

UAB įmonė vasario mėn. įsigijo butą su PVM, jį įsitraukė į IT su tikslu išnuomoti. Dabar nuo lapkričio jį išnuomojo fiziniam asmeniui ne pvm mokėtojui. Sutartyje padarė, kad bus mokama nuomos kaina ir atskirai už komunalinius. Nuoma bus neapmokestinama PVM, bet komunaliniai jau apmokestinami tada.

Svarbu: Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.

Nuomos mokesčių palyginimas

Šioje lentelėje pateikiami pagrindiniai nuomos mokesčių aspektai:

Tik dėl to, kad VšĮ bus įregistruota kaip PVM mokėtoja, nuomotojas neturės teisės pradėti skaičiuoti PVM. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.

Svarbu: Pasikonsultuokite su VMI dėl konkrečios situacijos ir PVM taikymo.

tags: #neguvenamuju #patalpu #nuoma