Nekilnojamojo turto tendencijos Lietuvoje XXI amžiuje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o XXI amžius atnešė naujų tendencijų, kurios formuoja būsto pirkimo, pardavimo ir investavimo į NT aplinką. Šiame straipsnyje apžvelgsime svarbiausias tendencijas Lietuvoje, įskaitant kainų pokyčius, pirkėjų elgseną, technologijų įtaką ir tvarumo svarbą.

Būsto rinka šiandien: kainos ir sandoriai

NT rinka ir vėl klesti. Palūkanų normoms ir toliau pamažu krentant, gyventojai vis aktyviau ieško nuosavo būsto. Pavyzdžiui, Vilniuje šiais metais ir toliau stebimas spartus rezervacijų pirminėje rinkoje augimas, gerokai viršijantis ilgalaikį istorinį vidurkį.

Kovo mėnesį buvo sudaryta apie 300 naujų būsto sandorių. Ekspertai sako, kad skaičius - didžiausias per pastaruosius dvejus metus. Nors norinčių ir galinčių įsigyti būstą yra daugiau nei tai darančių, sprendimą stabdo ir geopolitinė baimė.

Registrų centro duomenimis, šiemet iki rugsėjo Lietuvoje buvo įregistruota 20440 butų ir 7086 individualių gyvenamųjų namų įsigijimo sandorių. Rugpjūtį butų buvo įsigyta 14 proc. daugiau nei liepą ir 26 proc. daugiau nei sausį. Lyginant su tuo pačiu laikotarpiu pernai, šiemet per 8 mėnesius Lietuvoje butų įsigijimo sandorių fiksuota 12 proc. mažiau. Daugiausiai (6965) butų įsigyta Vilniuje. Lyginant su liepa, rugpjūtį Vilniuje butų įsigijimo sandorių įregistruota 21 proc. daugiau. Lyginant su sausiu, fiksuotas 14 proc. augimas.

Nepaisant vis dar pakankamai didelio neparduotų būstų skaičiaus bei tempą išlaikančių statybos apimčių, stebimas ir paspartėjęs būsto kainų augimas, ypatingai Klaipėdoje. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad per metus butai Klaipėdoje brango beveik 15 proc. Kaune - 7 proc., o Vilniuje brangimas nesiekė 2 proc. Registrų centro duomenys indikuoja apie panašų kainų augimą, tiesa, kiek spartesnį Vilniuje - čia per metus kainų augimas siekė daugiau nei 5 proc.

Žiūrint į paklausos situaciją, metus pabaigsime su 340 pardavimų per mėnesį. 330-340 pardavimų buvo vidutinis mėnesinis skaičius 2017 metais“, - teigia NT vystytojų atstovas Š.

Kas lemia kainų augimą?

Daugiausiai tam įtakos turėjo stipri darbo rinka - žemas nedarbo lygis ir sparčiai augantys atlyginimai, tačiau buvo ir kitų svarbių priežasčių. Būsto rinkos variklis yra pirkėjai - svarbios jų pajamos, užimtumas ir lūkesčiai. Pastaraisiais metais Lietuvoje nedarbo lygis šiek tiek pakilo tik dėl iki arti rekordinių aukštumų esančio užimtumo. Prie to prisidėjo ne tik į šalį atvykę užsienio piliečiai, bet ir į šalį grįžę lietuviai.

Visgi, kitas itin svarbus dėmuo yra augančios pajamos - vidutinis darbo užmokesčio augimas siekia kiek daugiau nei 10 proc. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, apie ketvirtadalis visų 30-39 amžiaus gyventojų šalyje uždirba daugiau nei 3000 tūkst. eurų neatskaičius mokesčių. Ir tai išlieka didžiausias pajamas gaunanti gyventojų grupė šalyje. Kaip rodo ,,Swedbank“ duomenys, į šią amžiaus grupę patenkantys asmenys dažniausia turi ir didžiausias būsto paskolas, kurios vidutiniškai siekia beveik 100 tūkst. eurų.

Negana to, demografinės tendencijos išlieka teigiamos. Visuose didžiuose šalies miestuose gyventojų skaičius didėja pastaruosius 6 metus iš eilės - daugiausiai dėl išorinės imigracijos, bet taip pat ir dėl migracijos šalies viduje. Ir nors grynoji migracija, ateityje, tikėtina, sumažės, vis dar išliks teigiama.

Panašu, kad yra ir kultūrinis bei socialinis elementas. Kaip rodo ir vidiniai banko duomenys, Lietuva pirmauja pagal jauniems asmenims suteiktas būsto paskolas Baltijos šalyse. Lietuvoje, Eurostat duomenimis, būstą nuomoja vos 11 proc. gyventojų. Palyginimui, Estijoje tokių gyventojų yra 21 proc., Latvijoje - 16 proc., o vidutiniškai ES kas trečias gyventojas gyvena nuomojamame būste.

Kiti ekonominiai rodikliai taip pat išlieka itin džiuginantys - sparčiai auga ir pramonės, ir mažmeninės prekybos apimtys, o daugelis nekilnojamojo turto vystytojų neturi finansinių problemų, dėl kurių skubėtų likviduoti turtą už mažesnę kainą.

Galiausiai, reikia nepamiršti ir augančių statybų sąnaudų statytojų pusėje - atlyginimai, griežtėjantys reikalavimai energetiniam efektyvumui, priedangų bei gerbūvio įrengimas taip pat kelia naujo būsto kainas.

Dėl didėjančios paklausos vystytojai kontroliuoja, kad nebūtų perteklinės pasiūlos. Tas pasislinkimas pirkėjo naudai bus trumpalaikis. Tikiuosi, kad rinka bus balansuota“, - apibendrina V.

Šiais metais būstai nepigs. Iš startuojančių projektų matome, kad kainų lygis nemažėja, galbūt fiksuosime nežymų kilimą.

Pagrindiniai faktoriai, lemiantys kainų augimą:

• Stipri darbo rinka ir augantys atlyginimai
• Teigiamos demografinės tendencijos
• Kultūriniai ir socialiniai aspektai (nuosavas būstas kaip vidurinės klasės atributas)
• Augančios statybų sąnaudos

Pirkėjų elgsena ir prioritetai

Jauni žmonės į būsto paieškas žvelgia pragmatiškai - jie ieško vietos, kur būtų patogu gyventi, dirbti ir greitai pasiekti reikiamas paslaugas. Tačiau jų norai ne visada dera su galimybėmis, o pasitenkinimo būstu lygis išlieka žemiausias tarp visų amžiaus grupių, rodo naujausio „Norstat“ tyrimo duomenys.

Jauno amžiaus pirkėjai būsto rinkoje elgiasi racionaliai, tačiau jų lūkesčiai ne visada sutampa su realybe, rodo „Luminor“ banko užsakymu atlikta „Norstat“ apklausa. Daugiau nei trečdalis 18-29 m. amžiaus žmonių nurodo vertinantys darbo vietos artumą (33 proc.), viešojo transporto prieinamumą (37 proc.) bei mikrorajono saugumą (35 proc.), tačiau mažiau dėmesio skiria gamtai (21 proc.) ar aplinkos išskirtinumui (6 proc.).

Jaunesni respondentai rečiau yra visiškai patenkinti savo gyvenamosiomis sąlygomis, nei vyresnio amžiaus žmonės. Vos 47 proc. 18-29 metų respondentų nurodė esantys patenkinti savo būstu, tuo metu tarp 30-39 metų amžiaus žmonių šis rodiklis siekia 52 proc., o tarp 40-49 m. Be to, jaunesni žmonės dažniau išreiškia ir žymesnį nepasitenkinimą: net 13 proc. 18-29 metų respondentų teigė, kad savo būstu yra labiau nepatenkinti nei patenkinti. Tarp vyresnių amžiaus grupių šis skaičius gerokai mažesnis - svyruoja nuo 5 iki 9 proc.

Tyrimas taip pat atskleidžia, kad jauni žmonės, planuodami įsigyti būstą, pirmiausia galvoja apie būsto kainą (50 proc.) ir kasdienius poreikius - gerą paslaugų prieinamumą (40 proc.), patogų susisiekimą viešuoju transportu (37 proc.), galimybę dirbti netoli namų (33 proc.).

Atlikta apklausa rodo ir aiškius kartų skirtumus. Daugiau nei pusė (58 proc.) 50-59 metų Lietuvos gyventojų dažniau linkę galvoti apie ramesniame rajone esantį būstą - tai svarbu vos 29 proc. 18-29 m. respondentų. Taip pat, priešingai nei jaunesni pirkėjai, jie žymiai mažiau nerimauja dėl geopolitinių rizikų - saugumo situacija Europoje jiems rečiau tampa sprendimą dėl NT įsigijimo lemiančiu veiksniu (8 proc. lyginant su 24 proc.). Iš kitos pusės, mikrorajono saugumas - vienas svarbiausių prioritetų jaunimui.

Jaunų pirkėjų prioritetai:

• Būsto kaina
• Geras paslaugų prieinamumas
• Patogus susisiekimas viešuoju transportu
• Darbo vietos artumas
• Mikrorajono saugumas

Vyresnių pirkėjų prioritetai:

• Ramesnis rajonas
• Komfortas ir aplinka
• Mažesnis nerimas dėl geopolitinių rizikų

Technologijų įtaka NT rinkai

Gyvename laikais, kuomet technologijų pažanga neaplenkia jokios srities - ar tai būtų buities prietaisai, ar namų apsaugos sistemos. Kaip prisimena Ž. Andrulis, kuomet prieš tris dešimtmečius „Ekskomisarų biuras“ Lietuvoje pradėjo savo veiklą, namų saugumo samprata buvo visai kitokia, nei yra dabar. „Visus tuos metus ne tik stebėjome, kaip kinta saugumo lygis lietuvių namuose, bet ir patys svariai prisidėjome prie šio virsmo.

„Tokios pažangios apsaugos priemonės naudoja biometrinių duomenų ir dirbtinio intelekto derinį, jog užrakintų arba atrakintų jūsų duris. Šios futuristinės spynos atpažįsta ne įprastą raktą ar kodą, kurį galėtų sužinoti atsitiktiniai asmenys - jos naudoja veidų registrą, kurį jūs patys esate sukūręs. Toks sprendimas gerokai sumažina galimą riziką, jog nepageidaujami asmenys pateks į objektų vidų su pamestais ar pavogtais raktais“, - sako „Ekskomisarų biuras“ elektroninės saugos departamento direktorius Ž.

„Toks stebėjimo būdas itin palengvina didesnių teritorijų priežiūrą. Dronuose sumontuotose vaizdo kamerose naudojamas naktinio matymo termovizinis režimas, leidžiantis net ir tamsiu paros metu teritorijas stebėti tarsi šviesoje. Jo teigimu, dirbtinio intelekto technologijų dėka namų saugos srityje įvyko tikras proveržis - šis sprendimas analizuoja realiuoju laiku filmuotą medžiagą bei geba atskirti įprastą veiklą nuo pavojingos.

„Mano manymu, apsaugos dronų ateitis itin daug žadanti. Tai gali tapti neatsiejama namų apsaugos sprendimų dalimi, siūlysiančia aukščiausio ir efektyviausio lygio objekto apsaugą. Be to, jau dabar toks stebėjimo būdas telpa į gerokai mažesnius finansinius kaštus, nei, pavyzdžiui, didelėje gamybinėje teritorijoje įrenginėti stacionarias stebėjimo kameras bei samdyti apsaugos darbuotoją“, - privalumus vardija Ž.

Nors dirbtinis intelektas jau kurį laiką yra madingas žodis, galbūt per daug ir ne visuomet tikslingai vartojamas viešojoje erdvėje, tačiau tai - namų saugumo ateitis. „Dėka DI, apsaugos sistemos sugeba atskirti namuose esančius žmones - pavyzdžiui, vaikšto jūsų šeimos narys ar įsibrovėlis.

Galiausiai Ž. Andrulis, kalbėdamas apie šiuolaikinius sprendimus namų apsaugoje, išskiria dar vieną terminą - daiktų internetą (IoT). „Gali skambėti jog tai per daug sudėtinga ar net nesaugu, jog jūsų namai - nuo durų, apšvietimo, iki vaizdo kamerų bei įvairių jutiklių - keliasi į internetą, tačiau technologinė pažanga leidžia jaustis užtikrintiems dėl saugaus ir patikimo sistemų veikimo.

Tvarumas ir ekologija

Būstų įsigijimo kaštams dėl kilusių palūkanų normų ir infliacijos išaugus, siekiama investuoti į išties gerai suprojektuotą, kokybiškai pastatytą ir įrengtą būstą. Vis didesnis dėmesys skiriamas būsto tvarumui. 63 proc. gyventojų svarbu, kad namai būtų statomi nekenkiant gamtai. Labiausiai gyventojų vertinami būsto tvarumo aspektai yra kvartalo žaliosios erdvės (67 proc.), statybose naudojamų medžiagų kokybė ir patvarumas (47 proc.) bei triukšmą mažinantys sprendimai (47 proc.).

Pernai buvo išduota 50 proc. mažiau naujų statybos leidimų negu 2022 metais.

Gyventojų vertinami būsto tvarumo aspektai:

• Kvartalo žaliosios erdvės
• Statybose naudojamų medžiagų kokybė ir patvarumas
• Triukšmą mažinantys sprendimai

Investicijos į NT: ką reikia žinoti?

Registrų centro duomenimis, po daugiau nei 10 butų šiuo metu turi 65 asmenys Lietuvoje. Du iš jų - Dainius Zgrabskis ir Vytautas Ulozas. Pasak V. Ulozo, šiuo metu jis nuomoja beveik keliasdešimt butų. Visi butai Vilniuje. „Prieš 11 metų su žmona pradėjome investuoti. Buvom nusprendę, kad norim gyventi Lietuvoje, bet įžvelgėm dvi problemas - žiemą šalta ir dirbti neapsimoka.

Anot V. „Nuomos grąža, ką esame lyginę, apsimoka labiausiai (investuoti į būstą Lietuvoje - LRT.lt). (...) Bet atsiranda diversifikacija ir kiti rodikliai, kurie svarbūs. Apsimoka ir tą, ir tą. Pasirinkus vieną finansinį įrankį nėra labai gera idėja. (...) Mūsų demokratija jauna. Kapitalo rinka buvo nežinoma, nes mokykloj to niekas nemoko.

Vytauto teigimu, vertingiau yra investuoti į mažesnius būstus nei į didesnius. „Mes labiau investuojame į mažesnio ploto butus 20-25 kvadratinių metrų. Tai yra centrinė miesto dalis, Naujamiestis ar keli kilometrai aplinkui. Vadovaujamės logika, kad geriau turėti tris butus po 100 tūkst. eurų vertės nei vieną butą už 300 tūkst. eurų. Jei turi vieną prabangų butą už milijoną ir turi vieną nuomininką, tai jam išėjus tavo pajamos krenta iki nulio.

„Žmonių gyvenimo būdas keičiasi. Pastebime, kad virtuvėlių kaip tokių nelabai reikia - svarbu, kad būtų šaldytuvas, mikrobangų krosnelė, nes yra įpratę, kad maistą jiems pristatytų.

NT mokestis: kas keičiasi?

Kol kas nėra aišku, kaip keisis NT mokestis po mokesčių pakeitimų, bet net jeigu ir mokestis išliktų toks pat, kitais metais jį mokės gerokai daugiau gyventojų. Registrų centras šiais metais atliks visos Lietuvos nekilnojamojo turto masinį vertinimą ir perskaičiuos vidutines rinkos vertes, kurių yra skaičiuojami NT mokesčiai. Šiuo metu mokestį moka tie gyventojai, kurių NT turto vertė siekia daugiau nei 150 tūkst. eurų. Visgi, paskutinį kartą mokestinės vertės buvo nustatytos dar 2020 metais - o nuo to laiko būsto kainos išaugo apie 80 proc. Taigi, didelė dalis būstų miestuose jau pateks į šią kategoriją.

Iš vienos pusės, platesnis NT mokestis gali prisidėti prie kainų augimo, ypatingai nuomos. Iš kitos pusės, tai gali atlaisvinti šiuo metu mažai naudojamus būstus. Skaičiuojama, kad tokių būstų Vilniuje gali būti iki dešimtadalio, taigi, pasiūla išaugtų. Negana to, investicinio būsto pirkėjai taip pat turės dar kartą gerai įsivertinti ar nuomos grąža juos tenkina.

Anot V. „Tas mažiau pasijaus, nes ir dabar mokam. Gal minusas yra dideli procentų rėžiai - galėtų nuosekliau keisti - du procentai yra siaubingai didelė suma. (...) Mokestis sąlyginai lengvai administruojamas, mažai keičia žmonių įpročius, lengva suskaičiuoti.

Geopolitinės įtakos

Geopolitinė baimė paveikė rinką, todėl norinčių ir galinčių pirkti yra daugiau nei iš tiesų perkančių. Dalis pirkėjų mano, kad nieko blogo nebenutiks, ir grįžta į rinką.

LRT RADIJO laidoje „Aukso amžius“ kalbinti ekspertai atkreipia dėmesį ir dar vieną tendenciją - žmonės būsto gręžiasi į populiarias Pietų Europos šalis. „Tam tikru metu lietuvis pirko automobilį, kuriuo jau pavažinėjo vokietis, o dabar perka vokiečio Ispanijoje vilą. (...) Atsidarius Malagos ar Alikantės regionų nekilnojamojo turto portalus, pasižiūrime, kiek yra būstų pardavimui, - net akys ant galvos iššoka. (...) Ne paslaptis, kad būstų pirkimas Ispanijoje, Italijoje ar Kipre yra nulemtas tiek antro būsto kainos Lietuvoje, tiek geopolitinės baimės“, - teigia Š.

Pagrindiniai geopolitiniai aspektai:

• Geopolitinė baimė stabdo dalį pirkėjų
• Atsidarymas į Pietų Europos rinkas
• Antro būsto pirkimas užsienyje

Apibendrinimas

Teigiamos demografinės tendencijos, krentančios palūkanos ir dviženkliu tempu augantys atlyginimai - priežasčių spartesniam būsto kainų kilimui toli ieškoti nereikia. Tad gyventojai, laukę pigesnių būstų, neturėtų nustebti, jei didžiausia turto klasė Lietuvoje ir toliau augs.

Nepaisant to, vis dar aukštas neparduotų butų skaičius bei žema nuomos grąža taip pat rodo, kad nėra struktūrinio būsto trūkumo, o tai turėtų slopinti būsto kainų augimą ateityje. Kitaip sakant, būsto kainos kyla, ir kils toliau, bet stiprėjant paklausai bus išvengta didelių būsto kainų šuolių.

tags: #nekilnojamas #turtas #21 #amzius