Nekilnojamas Turtas Be Pradinio Įnašo: Ar Tai Įmanoma Lietuvoje?

Svajonė apie nuosavus namus daugeliui yra labai svarbi, tačiau pradinio įnašo sukaupimas gali būti didelis iššūkis. Gyvenimas nuomojamame bute, tuo pačiu bandant atsidėti pradiniam įnašui - daugeliui pažįstamas scenarijus. Nėra paprasta mokėti nuomą, dengti kasdienes išlaidas ir dar taupyti - o kol jūs taupote, būsto kainos kyla, reikalinga pradinio įnašo suma taip pat auga. Dėl to svajonė apie nuosavus namus vis labiau tolsta.

Tačiau ar tikrai būtina turėti sukaupus 15% būsto vertės, kad galėtumėte įsigyti savo svajonių būstą? Ar yra būdų, kaip apeiti šį finansinį barjerą? Šiame straipsnyje panagrinėsime, kokios galimybės egzistuoja Lietuvoje įsigyti nekilnojamą turtą be pradinio įnašo, kokios rizikos su tuo susijusios ir ką apie tai mano specialistai.

Būdai Įsigyti Būstą Be Pradinio Įnašo

Socialiniame tinkle žmonės dalinosi, kaip jiems pavyko gauti būsto paskolą nesukaupus pradinio įnašo. Jie tikino, kad niekas neskundžia, nes laimi visos pusės: tiek pirkėjas, tiek pardavėjas, tiek ir pats brokeris. Kyla labai paprastas ir natūralus klausimas - kaip? Pavyzdžiui, butas - didmiestyje, kaina - apie 80 tūkst. eurų.“

Viena moteris komentaruose rašė, kad „aišku, įmanoma“. Ir papasakojo, kad prieš 7 metus pirko butą už 56 tūkst. eurų, turėdama tik 3 tūkst. eurų avansui ir dokumentų tvarkymui. „Tik butą turi daugiau įvertinti“, - pridūrė ji. Kita gyventoja taip pat teigė, kad tai - įmanoma: „Mes taip pirkome. Reikėjo gal 4 tūkst. eurų tam įnašui. Brokeriai, kaip sakot, sutvarkė dokumentus. Bet, kiek suprantu, mums buvo įmanoma taip padaryti, nes butas buvo ką tik pastatytas ir neįrengtas.“

Komentaruose pasipylus klausimams, kaip tai pavyksta, vienas vilnietis paaiškino: „Jei butas kainuoja 80 tūkst. eurų, tai brokeriai padaro taip, kad įvertina butą 95 tūkst. eurų. Tada pirkimo-pardavimo sutartyje nurodo kainą 95 tūkst. (ne 80 tūkst.) eurų. Rašo, kad 15 tūkst. eurų - nuosavų, o 80 tūkst. eurų - paskola. Banke prašo 80 tūkst. eurų. Parodo kaip nors, kad tie 15 tūkst. eurų buvo sumokėti pirkėjui, bet faktiškai - ne. Ir bankas pardavėjui perveda 80 tūkst. eurų. Pirkėjas nieko iš savų nemoka.“

Tačiau, specialistai neslepia, kad ši schema, pakeičiant skaičių turto kainoje, buvo ir galimai vis dar yra naudojama, o ją susekti ir nubausti prie to prisidėjusius asmenis - vargiai pavyktų. Vis tik, anot pašnekovų, šis būdas tampa vis sunkiau įmanomas, pavyzdžiui, dėl atsiskaitymo grynaisiais pinigais ribojimo.

Bendrovės „Būsto departamentas“ atstovai įvardijo, kad minėtas pirkimo būdas buvo ypač populiarus iki 2008 m. finansinės krizės, kuomet paskolos bankuose buvo dalinamos labai nesudėtingai. O turto vertintojai vertes galėjo nesunkiai kaitalioti. „Tokia terpė leido visiškai paprastai pakeisti turto vertę, rodomą bankui, ir taip, imituojant nuosavų lėšų įmokėjimo faktą, gauti paskolą visai mokamai už turtą sumai. Šiuo metu situacija yra gerokai pasikeitusi. Nemažai turto vertintojų prarado licencijas, o tie, kurie išsaugojo ar nuolat dirbo sąžiningai, šiuo metu labai vertina savo turimą darbą ir atsisako fiktyvių turto vertinimų“, - dėstė pašnekovai.

Taigi tokiu atveju nei vienas pardavėjas, žinodamas, kad jo turtas yra vertinamas brangiau, neparduos jo pigiau.

Bankai irgi įvedė saugiklius - suklastoti pradinio įnašo gavimą tapo sudėtinga, nes bankai reikalauja, kad tokie mokėjimai būtų atliekami tik pavedimu. Šiuo atveju, jei pirkėjas sąskaitoje neturėjo reikiamos sumos, bet staiga ją įsinešė ir atliko pavedimą pradiniam įnašui, bankas gali susidomėti pinigų kilme“, - pastebėjimais dalijosi pašnekovai.

Vis tik jie neslėpė, kad tokį gudravimo veiksmą įžvelgti yra labai sudėtinga. Anot pašnekovų, visas dėmesys - turto vertinimui: „Bankas, įtaręs, kad vertė neatitinka realybės, gali nepriimti vertinimo ir paprašyti kito specialisto vertinimo. Bet, ar pastebėtam realybės neatitinkamam vertinimui ir jo autoriui gali būti pareikšti kažkokie įstatymo pažeidimai, vargu. Jis pats rizikuoja būti nepripažįstamu bankų vertintoju.“

Specialistai užsiminė, kad egzistuoja ir sudėtingesnės schemos, kaip galima apeiti pradinio įnašo faktinį mokėjimą: „Bet ar verta į tai gilintis, kalbėti apie tai ir edukuoti visuomenę apie nesektinus būdus? Jei brokeris siūlo panašaus pobūdžio paslaugas, reikia suprasti, kad jis tikrai nesirūpina jūsų, kaip pirkėjo, finansinėmis galimybėmis ateityje. Jo tikslas - bet kokiomis aplinkybėmis parduoti objektą.“

Pasak „Būsto departamento“ atstovų, toks sandoris gali būti labai netvarus ir, išgirdus tokį pasiūlymą, apskritai būtų gerai pagalvoti, ar verta tęsti darbą su tokiu pardavėju.

Viena iš komentatorių abejojo, kaip brokerė „sutvarkytų“ dokumentus, mat bankai vis tiek prašo įrodymų, pvz., pavedimo išrašo, kad buvo sumokėtas pradinis įnašas: „O, prie to paties, tai yra nelegalu ir tokie brokeriai turėtų būti apskųsti tam tikroms įstaigoms.“ Jai atsakiusi moteris patikino, kad nėra asmens, kuris apskųstų, nes visi schemos dalyviai yra suinteresuoti, kad schema suveiktų. T. y. pirkėjas išsisuka be pradinio įnašo, pardavėjas parduoda greičiau, o brokerio sandėris - sėkmingas.

Dar kita moteris aiškino, kad nurodžius melagingą, užkeltą buto kainą banko vadybininkas greičiausiai užsimerkia į tai, kad kliento sąskaitoje nėra santaupų pradiniam įnašui ir nereikalauja pavedimo kopijos arba ją galima padirbti. „Brokeris, matyt, turi susikūręs savo ratelį „brokeris - vertintojas - vadybininkas“ ir suka sandorius. Belieka pardavėją įtikinti dalyvauti schemoje, nes juk sutartyje reikia nurodyti didesnę kainą, nei reali. Bet pardavėjas greičiausiai, kad sutiks, nes parduoti nori. O dėl įstatymo pažeidimo kylančios grėsmės yra labiau hipotetinės nei realios. Dar neteko girdėti, kad tokios schemos būtų išviešintos, o schemos dalyviai - nubausti“, - svarstė vilnietė.

Tokie sukčiavimai gali viską tik pabloginti „Būsto departamento“ vertinimu, ši sukčiavimo schema - neatsakingas visų tokioje veikloje dalyvaujančių šalių elgesys. Anot atstovų, pats pirkėjas pažeidžia saugaus skolinimosi principą. Mat tam, kad skola nesukeltų finansinių problemų ateityje, paskolai turi būti pasiruošta tinkamai: „Turi užtekti sukauptų lėšų ir pradiniam įnašui, ir mokėjimams, ir kažkuriam laikui, jei pajamos sumažėtų ar jų laikinai nebūtų.“

O turto vertintojų lengvas verčių kaitaliojimas, pasak „Būsto departamento“, nedavė aiškios statistikos suprasti realią nekilnojamo turto rinką, kas irgi yra ganėtinai neatsakinga. „Nekilnojamojo turto brokerių siūlymai organizuoti tokius pirkimus be pradinio įnašo, siekiant parduoti turtą, keldavo riziką patiems pirkėjams. Nes, jei žmogus nesukaupė pradinio įnašo nekilnojamajam turtui pirkti, tai labai tikėtina, kad ateityje jis susidurs ir su nemokumo problemomis“, - vardijo specialistai.

Svarbu: Lietuvos bankų asociacija (LBA) teigė neigiamai vertinanti bet kokį sukčiavimo būdą. Ir akcentavo, kad jį įvykdžiusiam asmeniui (ar asmenims) yra taikoma teisinė atsakomybė pagal mūsų šalyje galiojančius įstatymus. „Taip pat atkreiptume dėmesį, kad kredito įstaiga, sužinojusi, kad būsto kredito gavėjas pateikė klaidingą informaciją ar įvykdė kitokią apgaulę, gali nutraukti būsto kredito sutartį ar pritaikyti griežtesnes kredito grąžinimo sąlygas, pagal konkrečioje sutartyje su kredito įstaiga numatytas nuostatas“, - įspėjo asociacija.

Anot LBA, jeigu būsto kredito gavėjas iš anksto atliko avansinį mokėjimą būsto pardavėjui, kredito įstaiga prašo pateikti dokumentus įrodančius tokio mokėjimo atlikimą.

Asociacija pabrėžė, kad kredito įstaigų ir jų klientų santykiai yra paremti abipusio pasitikėjimo principu: „Sužinojusi, kad konkretus asmuo yra sukčiavęs, kredito įstaiga gali nuspręsti jam neteikti paslaugų.“

„Perkant nekilnojamąjį turtą su paskola, bankai ir notarai itin nuodugniai tikrina visus pavedimus, tad įsigyti turtą be pradinio įnašo net teorinių galimybių tokiai „schemai“ tiesiog nėra. O, jei tai pasiūlytų pardavėjas - pervesk, po sandorio grąžinsiu - į labai pavojingą situaciją pakliūtų pirkėjas, rizikuodamas prarasti atitinkamą sumą“, - kalbėjo pašnekovė.

Atsargiai: Pirkėjas gali prarasti pinigus

Alternatyvūs Būdai Įsigyti Būstą

Laimei, egzistuoja ir visiškai legalūs būdai įsigyti būstą neturint sukaupus pradinio įnašo.

Neturintiems pradinio įnašo, tačiau svajojantiems apie nuosavą būstą, I. Šikšnytė-Brazienė rekomendavo išperkamosios nuomos paslaugą, kurią siūlo nemažai vystytojų. „Būsto departamentas“ taip pat paminėjo - jei jau yra didelis noras įsigyti namus, o pradinio įnašo nepavyksta sukaupti, yra rinkoje pardavėjų, kurie siūlo įsigyti butus išperkamąja nuoma.

„Tai - lengviausias ir visiškai legalus būdas įsigyti būstą neturint pradinio įnašo. Bet visada yra būtina racionaliai įsivertinti savo galimybes mokėti nuolatines įmokas ir tiksliai žinoti galimybes vėliau gauti paskolą. Būsto įsigijimas tinkamai neįvertinus savo galimybių gali pridaryti finansinių nuostolių“, - komentavo atstovai.

Būtent šią problemą siekia išspręsti UAB „Mano numai“ prekių ženklas NUMAI, prieš kelerius metus pristatęs paslaugą „Nuomokis ir pirk“. Šis modelis, pirmasis tokio tipo Europos Sąjungoje, greitai sulaukė milžiniškos paklausos - vos per dvejus metus įmonė tapo vienu didžiausių gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkėjų Lietuvos rinkoje. „Norėjome sukurti sprendimą, leidžiantį žmonėms pradėti kaupti asmeninį turtą dar prieš tampant būsto savininkais“, - sako NUMAI įkūrėjas ir vadovas Aurimas Čiagus.

Kaip Veikia „Nuomokis Ir Pirk“ Paslauga

„Nuomokis ir pirk“ - tai lankstesnė būsto įsigijimo forma, leidžianti klientui iš karto apsigyventi pasirinktame būste, o pradinį įnašą kaupti palaipsniui, jau gyvenant jame. Tik vėliau, sukaupus pakankamą dalį, kreipiamasi į banką dėl paskolos ir būstas išperkamas už kainą, kuri buvo sutarta iš anksto.

Procesas:

• Užklausa. Procesas prasideda nuo užklausos pildymo NUMAI svetainėje. Kiekvienam klientui suteikiama nemokama konsultacija, kurios metu aptariama individuali situacija, įvertinamos galimybės ir padedama pasirinkti tinkamiausią kelią link savo namų.
• Naujų namų paieška. Vienas didžiausių šios paslaugos privalumų - galimybė rinktis bet kurį būstą rinkoje, atitinkantį NUMAI kriterijus: naujos ar senos statybos, įrengtą ar neįrengtą, butą, kotedžą ar namą. Šiuo metu Lietuvoje būstus galima rinktis Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. „Mūsų komanda aktyviai dalyvauja paieškoje - padedame įvertinti kiekvieną variantą, atliekame išsamias analizes, kad būstas būtų kokybiškas, likvidus ir su tvarkingais dokumentais. Prireikus, paiešką galime inicijuoti patys - klientui belieka atvykti į apžiūras“, - pasakoja A. Čiagus.
• Būsto ir kliento patikra. Kai pasirenkamas konkretus būstas, NUMAI komanda atlieka išsamią jo analizę: įvertina kainą, likvidumą, dokumentus ir pardavėjo reputaciją. Visus objektus apžiūri nepriklausomi ekspertai, kurie įvertina kokybę bei galimas papildomas išlaidas. Be to, atliekamas nepriklausomas turto vertinimas, nustatantis realią rinkos kainą, o kliento finansinė situacija patikrinama iš anksto - įvertinamos pajamos, kredito istorija ir įsipareigojimai. Tai užtikrina, kad procesas vyktų sklandžiai, o būstas būtų ne tik patrauklus, bet ir finansiškai pagrįstas pasirinkimas. „Likvidumas - vienas svarbiausių kriterijų. Net jei būstą perkate sau, o ne investicijai, visada verta turėti turtą, kurį lengva realizuoti - tai protingas sprendimas ir apsauga ateičiai“, - pabrėžia A. Čiagus.
• Sutartys ir įkurtuvės Patikrinus tiek būstą, tiek klientą, pasirašomos dvi sutartys - nuomos ir preliminari pirkimo-pardavimo. Nuomos sutartyje nustatoma mėnesinė įmoka ir terminai, o pirkimo sutartyje - užfiksuojama būsto kaina visam laikotarpiui. Klientas sumoka 1 proc. sutarties mokestį ir mažiausiai 2,5 proc. avansą nuo būsto kainos. NUMAI sumoka visą reikalingą avansą pardavėjui ir notariškai įsigyja būstą - oficialiu savininku išlieka įmonė, tačiau tai jau kliento namai, su visais gyvenimo patogumais ir laisvėmis. Nuo įsikėlimo momento klientas moka dvi dalis: nuomą - už naudojimąsi būstu, ir kaupimo įmoką, kuri formuoja jo pradinį įnašą. Pasibaigus minimaliam laikotarpiui, klientas gali išsipirkti būstą už iš anksto sutartą kainą.

Fiksuota kaina visam laikotarpiui reiškia, kad net po 10 metų būsto vertės padidėjimas atitenka klientui. „Skaičiuojame, kad dėl užfiksuotos kainos mūsų klientai vidutiniškai sutaupo daugiau nei 23 tūkst. eurų - tiek per nuomos laikotarpį pakyla jų būsto vertė“, - sako A. Čiagus.

Nuo veiklos pradžios 2019 m. NUMAI jau įsigijo ir išnuomojo daugiau nei 400 būstų, kurių bendra vertė viršija 60 mln. eurų. Nuomojamo turto portfelis šiuo metu viršija 35 mln. arba beveik 250 būstų, o daugiau kaip 100 klientų jau tapo oficialiais savo namų savininkais.

Taip pat, anot G. Skaistės, siūloma pradinį įnašą sumažinti nuo 15 proc. iki 10 proc. Tai vėlgi būtų taikoma asmenims, sugebėsiantiems ateityje paskolą grąžinti. „Paskolos mokėjimas turėtų nesudaryti didesnės dalies negu 50 proc. žmogaus pajamų, kartu su 6 proc. palūkanomis, jei jos išaugtų iki tokio dydžio. Tai išlieka ir mūsų atveju, siūlome valstybės garantijų pradiniam įnašui, tačiau žmogus vis tiek turi gebėti grąžinti paskolą“,- sakė G. Skaistė.

Lietuvos bankas dar liepos 7 dieną pranešė, kad ketina minimalų pradinio įnašo reikalavimą įsigyjantiesiems pirmą būstą sumažinant nuo 15 iki 10 proc. perkamo būsto vertės.

Siūloma, kad pradinio įnašo dalis, iki 10 proc. būsto vertės, būtų užtikrinama valstybės vardu. Garantija būtų taikoma iki 35 metų dirbantiems, kreditingumo reikalavimus atitinkantiems žmonėms.

Seimui leidus nuo 2026-ųjų dvejus metus gyventojams laisvai atsiimti savo į pensijų fondus sumokėtas įmokas ir jų uždirbtą grąžą, politikai siūlo asmenims iki 35 metų, jeigu jie šias lėšas nukreips į pirmo būsto įsigijimą, kartu leisti atsiimti ir valstybės subsidiją ir Sodros“ įmokas, kurios alternatyviu atveju keliautų į socialinio draudimo fondą.

Rizikos Ir Atsargumo Priemonės

Svarbu suprasti, kad bet koks būdas įsigyti būstą be pradinio įnašo yra susijęs su tam tikra rizika. Prieš priimant sprendimą, būtina atidžiai įvertinti savo finansines galimybes, pasikonsultuoti su specialistais ir įsitikinti, kad suprantate visas sąlygas ir galimas pasekmes.

* Bankai gali griežtinti sąlygas ar net nebeteikti paslaugų* Pirkėjas gali prarasti pinigus* Tokie sukčiavimai gali viską tik pabloginti* Būsto įsigijimas tinkamai neįvertinus savo galimybių gali pridaryti finansinių nuostolių

Lietuvos bankų asociacijos (LBA) prezidentė Eivilė Čipkutė sako, kad mažesnis pradinis įnašas didintų tiek paskolos dydį, tiek mėnesio įmokas. „Suprantam, kad iš žmogaus pusės tai gali skambėti patraukliai, bet visgi jeigu bus sumažintas pradinio įnašo reikalavimas, žmonės ims didesnes paskolas, atitinkamai bus didesnės jų mėnesio įmokos. Jeigu palūkanų normos svyruos ateityje - vėl pradės augti, tai jiems ryškiau tai pasijaus“, - BNS Plius sakė E. Čipkutė.

Anot jos, asociacijos duomenimis, šiuo metu galimybės sutaupyti 15 proc. pradiniam įnašui yra tokios pat, kaip ir 2019 metais. „Lietuvos bankas teigia, kad pakeitimas siūlomas todėl, kad yra sunkiau susitaupyti, bet mes statistikoje matome kitaip. Mūsų vertinimu, 2019 tokios pačios sąlygos buvo, nes per šitą periodą, nors ir buvo infliacija, bet vis tik ir darbo užmokestis labai sparčiai augo“, - aiškino asociacijos prezidentė.

Tuo metu Vartotojų aljanso tarybos narys Marius Jansonas teigė, kad taikant 10 proc. pradinį įnašą pirmam būstui turėtų būti numatytos ir aiškios ribos. „Iš dalies pritariam, kad jaunoms šeimoms, kurioms yra būtinybė pasiskolinti, būtų taikomas mažesnis įnašas. Bet turėtų būti kažkokia riba, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto kaina. Kad galėtų įsigyti dviejų, trijų kambarių būstą ne naujos ir ne senos statybos. Bet tikrai ne prabangos turtui, kur gali pirkti už pusę milijono eurų“, - BNS sakė M. Jansonas.

E. Čipkutė taip pat pabrėžė, kad sumažinus pradinį įnašą gali didėti žmonių nemokumo rizika. „Būsto vertei kritus didesnė tikimybė, kad tokios paskolos su mažu pradiniu įnašu taps „po vandeniu“.

Valstybės parama

„Mūsų tikslas paprastas, kad jaunas žmogus galėtų įsigyti pirmą būstą savo pastangomis, o ne tik su tėvų pinigais. Siūlome politiką, kuri padeda įveikti šį pirmo įnašo barjerą, bet tuo pačiu užtikrina, kad valstybės pagalba nesukurtu papildomo kainų burbulo“,- ketvirtadienį žurnalistams teigė buvusi finansų ministrė Gintarė Skaistė.

Siekiant užtikrinti greitesnę namo statymą jai reikalingi dokumentai - projektinis pasiūlymas ir techninis projektas būtų sujungti į vieną projektą.

Paskirtoji premjerė I. Ruginienė teigia, kad problemos įsigyjant pirmąjį būstą buvo sprendžiamos ir jos vadovaujamoje Socialinės apsaugos ir darbo ministerijoje (SADM). „Jau dabar mes padarėme didelį žingsnį, nes tie patys konservatoriai buvo nustatę labai mažą sumą šiems metams pirmo būsto įsigijimui. Paramai buvo skirta 6 mln., tai mes padidinome iki 10,5 mln., padarėme pirmą žingsnį. Tvarka tikrai gera, tiesiog reikia tą tvarką pildyti pinigais“,- ketvirtadienį žurnalistams teigė laikinoji socialinės apsaugos ir darbo ministrė I. Ruginienė.

Vilniaus miesto meras Valdas Benkunskas ketvirtadienį spaudos konferencijoje pateikė apklausos duomenis, kurie parodo, jog beveik 70 proc. 18-24 metų sostinėje gyvenančių jaunuolių savo būsto neturi ir gyvena nuomojame bute, tačiau daugiau kaip 60 proc. jų norėtų įsigyti nuosavą būstą per ateinantį dešimtmetį.

Rizika	Atsargumo priemonės
Didelės paskolos ir mėnesio įmokos	Įvertinkite savo finansines galimybes, pasikonsultuokite su specialistais
Nemokumo rizika	Planuokite savo biudžetą, turėkite finansinį rezervą
Sukčiavimo schemos	Būkite budrūs, venkite neaiškių pasiūlymų, kreipkitės į patikimus brokerius

tags: #nekilnojamas #turtas #be #pradinio #inaso