Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Todėl ypač dažnai kyla klausimas, kokie yra tie pagrindiniai buto pirkimo žingsniai? Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.
Pagrindiniai būsto pirkimo žingsniai
Prieš pradedant, svarbu atsakyti į keletą klausimų:
- Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos?
- Pasitarkite su NT brokeriu.
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Kiek laiko ieškosite?
- Norite statyti patys?
Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?
Preliminari sutartis ir notarinis sandoris
Tačiau prieš tai dar reikia pasirašyti dokumentą, kuris vadinamas „Preliminari NT pirkimo-pardavimo sutartis“. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas nurodydamas pagrindinę informaciją apie sandorį. Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Parengti preliminarią sutartį nėra lengva. Jeigu nežinote teisinių ir biurokratinių niuansų, tai gali užtrukti ilgai arba pavirsti į be galo sudėtingą procesą.
Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjas daugiausiai dokumentų pateikia kredito įstaigai (jeigu perka su paskola - išsimokėtinai). Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį. Šie NT pirkimo-pardavimo dokumentai yra būtiniausi, kuomet sudaromas sandoris. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.
Notarinės sutarties kaina sudarys maždaug pusę procento visos sandorio sumos. Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Dokumentų tvarkingumas ir apribojimai
Svarbu patikrinti, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų. Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
Gaukite išankstinį būsto paskolos patvirtinimą – 2025 m. patarimai ir gudrybės
Paskolos gavimas ir finansavimas
Įprastai perkant pirmąjį būstą bankai prašo pradinio įnašo, kuris sudaro 15% nuo būsto kainos. Tačiau prašomas įnašas gali būti ir didesnis.
Pavyzdys iš praktikos:
Sveiki, noriu pirkti sklypa ir ten statyti nama. Namo pastatymui būtu samdoma įmonė. Namo statyba galima išsimokėtinai, tai ar įmanoma gauti paskola sklypui ir namo statybai (ar čia per įmone kreiptis reiktu) iškarto visa suma. ~70-80k euru viskas gautusi. Esu vienas, uždirbu 1800e daugiau mažiau. Įsipareigojimu bankam ir pan., neturiu.
Atsakymas:
Namo statyba - statybų finansavimas paprastai vykdomas etapais. Pajamos - jūsų pajamos yra pakankamos gauti 70-80 tūkst. Rekomendacija - kreiptis tiesiogiai į banką dėl būsto paskolos statyboms. Reikės pateikti: sklypo dokumentus, namo projektą, sąmatas ir statybų leidimą.
Būsto išperkamoji nuoma (RENT2BUY)
Būsto išperkamoji nuoma (angl. RENT2BUY) - tai galimybė įsigyti būstą, net jei ir neturite sukaupę pradinio įnašo. Išsirinkite būstą „Hanner“ projekte „Hill City“, D korpuse, o pradinį įnašą, reikalingą banko finansavimui gauti, galėsite sukaupti mokėdami fiksuotas mėnesines nuomos įmokas. Svarbu! Netaikomas sutarties mokestis, RENT2BUY paslaugos trukmė yra 36 mėn.
Pavyzdys:
2 kambarių būstas (41 kv. m.) su daline apdaila kainuoja 137 tūkst. Eur. Jei pirkėjas pasirenka įsigyti būstą RENT2BUY būdu, įmokos dydis nustatomas atsižvelgiant į apdailos tipą. Išsirinkus būstą su daline apdaila - įmoka bus 799 Eur. / mėn., o su pilna apdaila - 934 Eur. / mėn., jeigu kaupiamas 20 proc.
Patarimai dėl paskolos:
- Kokio dydžio paskolą galite gauti?
- Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
Kainos įvertinimas ir derybos
Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto. Svarbu objektyviai įvertinti kainą ir kitus kriterijus.
Papildomi pirkėjo veiksmai
- Suderinti su banku visas sąlygas.
- Gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
UNTU paslaugos
Nors preliminari sutartis, šablonas yra nemokamai prieinami internete, tačiau tai tik preliminari sutartis, kurią pasirašius dar reikia gauti kredito įstaigos patvirtinimą (jei imama paskola) ir notaro patvirtintą notarinę namo pirkimo-pardavimo sutartį. Sudarant šį dokumentą būtinas maksimalus tikslumas ir kompetencija, todėl rekomenduojame rinktis UNTU paslaugas.
Norint pirkti namą reikia gerokai mažiau dokumentų nei parduodant. Svarbiausia pirkėjui yra turėti atitinkamą kiekį lėšų (arba kredito sutartį) bei savo asmens dokumentą. Imant būsto kreditą reikalinga pajamas įrodanti ataskaita, tačiau, jeigu perkama iš nuosavų lėšų, tuomet niekas tokių dokumentų nereikalauja.
Notaras yra valstybės įgaliotas atstovas, kuris gali patvirtinti pirkimo-pardavimo sandorį. Šis teisines pareigas užimantis pareigūnas tvirtina sutartį už tam tikrą mokestį. Norint gauti notarinio sandorio patvirtinimą, reikia pasirūpinti tinkamų pažymomis ir reikiamais dokumentais.
UNTU gali pasiūlyti kruopštų, atsakingą ir greitą dokumentų, reikalingų notariniam sandoriui, paruošimą. Notaro paslaugos yra mokamos ir notaro atlygį apibrėžia sandorio dydis ir pačio NT kaina. Visumoje, atlygis notarui sudarys tarp 0,5% ir 0,7% sandorio vertės.
Jeigu NT pirkimo-pardavimo sandoryje dalyvauja du fiziniai asmenys arba juridinis asmuo be didelės patirties šioje rinkoje, profesionalų pagalba yra labai naudinga ir tikrai pravarti. UNTU specialistai gali ne tik pakonsultuoti pardavimo klausimais, tačiau ir perimti dokumentų tvarkymą notarinio sandorio sudarymui.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
Darant visa tai patiems, gali kilti nemažai klausimų ir neaiškumų. Mūsų komanda turi patirtį bei žinias, kurių reikia ruošiantis notariniam sutarties patvirtinimui. UNTU gali padėti visais, su NT pirkimo-pardavimo sutartimi susijusiais klausimais. Mes pasirūpinsime, kad būtų parengta tiksli preliminarioji NT pirkimo-pardavimo sutartis, padėsime suruošti visus svarbiausius dokumentus notarinės sutarties sudarymui ir prižiūrėsime proceso eigą, kad viskas vyktų kuo sklandžiau.
Notaro pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimo paslaugos mokestis sudaro 0,45 proc. nuo parduodamos NT sumos. Papildomai kainuoja pažymų užsakymai, areštų patikrinimai, sutarties parengimas ir kt.
Paveldint/perkant/dovanojant turtą neišlaikius 10 metų turėtumėte susimokėti GPM. Tai priklauso nuo individualaus susitarimo su būsto pardavėju.
Jei nesate riboti laiko, pasistengsime būstą parduoti už Jūsų pageidaujamą kainą.
Svarbūs aspektai akcijų pirkimo-pardavimo sutartyse
Nuo 2015 m. sausio 1 d. didesnius akcijų perleidimo ir paskolų sandorius turi tvirtinti notarai. Ne visas akcijų sutartis pasirašant iš anksto žinomas perleidžiamų akcijų skaičius. Jų kaina gali būti susieta su įmonės veiklos rezultatais. Kaip elgtis, kai nežinomas akcijų skaičius ir kaina?
Akcinių bendrovių įstatyme numatyta, kad sutartyje dėl akcijų perleidimo, be kitų sąlygų, turi būti nurodytas perleidžiamų akcijų skaičius ir nominali vertė, o sutartis, kurioje nėra šių duomenų, yra negaliojanti. Šalys gali susitarti akcijų pardavimo kainą sumokėti ir vėliau, t. y. galėtų būti sudaryta sąlyginė akcijų pirkimo ir pardavimo sutartis. Tokioje sutartyje numatomos sąlygos, kurioms įvykus šalys sumokės akcijų kainą. Taigi, tokiu atveju akcijų pirkimo ir pardavimo sutarties sudarymo momentu nuosavybės teisė į akcijas nėra perleidžiama ir visa kaina už akcijas nėra sumokama (gali būti sumokama dalis kainos).
Pavyzdžiui, turi būti gautas Konkurencijos tarybos leidimas dėl koncentracijos, ar įgyvendinti akcijų pirkimo ir pardavimo sutarties šalių tarpusavio sutarti reikalavimai. Šalys, pavyzdžiui, gali susitarti, kad iki akcijų nuosavybės perleidimo akcijų pardavėjas turi atskirti dalį verslo nuo bendrovės, bendrovė turi pasiekti tam tikrą apyvartą.
Akcijų opcionas suteikia teisę opciono gavėjui, atsižvelgiant į opciono sutarties sąlygas, nusipirkti nustatytą bendrovės akcijų skaičių iš opciono davėjo už tam tikrą kainą. Tokį sandorį galima sudaryti paprasta rašytine forma. Tačiau jeigu įgyvendinant opciono suteikiamą teisę parduodamų ir įsigyjamų akcijų skaičius ar kaina atitiks įstatymo nustatytus kriterijus, tuomet akcijų pirkimo ir pardavimo sutartis turi būti sudaroma notarine forma.
Ar sutartis dėl prekių pirkimo, kurioje numatytas atidėtas mokėjimas ar yra kitokių nuostatų, kurios pagal savo esmę atitinka paskolos santykius, turėtų būti tvirtinama notaro? Prekių ar kitų kilnojamųjų daiktų pirkimo ir pardavimo išsimokėtinai sutartis yra sudaroma paprasta rašytine forma, o kai tokios sutarties objektas yra nekilnojamasis daiktas, pagal įstatymą sutartis turi būti sudaroma notarine forma.
Valstybių sienos jau seniai nekliudo sudaryti sutartis dėl vertybinių popierių perleidimo. Notarai, būdami valstybės įgalioti asmenys, veiklą vykdyti gali tik Lietuvos teritorijoje. Tačiau notaras, atlikęs teisinį tyrimą, tikrai galėtų patvirtinti Lietuvos įmonės akcijų pirkimo ir pardavimo sutartį šalims pasirinkus taikyti užsienio valstybės teisę. Be abejo, tokį sandorį patvirtinti būtų sunkiau jau vien dėl to, kad notarui reikėtų gerai išmanyti ne tik tarptautinės privatinės teisės normų taikymą, bet ir žinoti taikytinos užsienio teisės turinį.
Tačiau šalys turi turėti protingą interesą pasirinkti taikyti kitos valstybės teisę ir būti saistomos bendrų civilinės teisės principų. Be to, tai nebūtų pagrindas atsisakyti taikyti valstybės, su kuria tokia sutartis susijusi, imperatyvias teisės normas. Todėl pasirinkimas sutarčiai taikyti užsienio valstybės teisę neturi būti grindžiamas vengimu taikyti Lietuvoje tam tikrais įstatymo nustatytais atvejais akcijų pardavimui privalomą notarinę formą.
Todėl už akcijas mokant nekilnojamuoju turtu, esančiu Lietuvoje, nepaisant šalių susitarimo taikyti užsienio valstybės teisę, nekilnojamojo turto perleidimui turėtų būti taikoma to turto buvimo vietos, t. y. Lietuvos valstybės teisė. Toks sandoris turėtų būti sudaromas notarine forma. Taigi šiuo atveju akcijų pirkimo ir pardavimo sutartis turėtų būti sudaroma, vadovaujantis tiek tam tikros užsienio valstybės, tiek Lietuvos teise, kuri reguliuoja nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perėjimo momentą ir kitus daiktinės teisės klausimus.
Kitais atvejais, sprendžiant klausimą dėl šalių pasirinkimo akcijų perleidimo sandoriui taikyti užsienio teisę, reikėtų įvertinti konkrečias aplinkybes ir tuomet jas susieti su taikytinomis tarptautinėmis privatinės teisės normomis.
tags: #nekilnojamas #turtas #issimoketinai #notarai