Net jei ir neketinate pirkti nekilnojamojo turto JAV, įdomu sužinoti, kaip šis procesas vyksta anapus vandenyno. Apskritai nekilnojamojo turto pirkimas JAV yra pirkėjams prieinama ir paprasta procedūra. Nekilnojamojo turto pirkimo procesą labai palengvina sukurta informacinė sistema, leidžianti ne tik lengvai ir greitai įsigyti, bet ir parduoti nekilnojamojo turto objektus.
Palankios sąlygos įsigyti nekilnojamąjį turtą sudarytos ne tik vietos gyventojams, bet ir užsienio piliečiams. Pastarieji turi galimybę įsigyti ir turėti nekilnojamąjį turtą net negyvendami JAV ir net nebūdami jų piliečiais. Taip pat norint įsigyti nekilnojamąjį turtą net nebūtina fiziškai būti šalyje. Tai leidžia daugeliui užsienio investuotojų nuotoliniu būdu pirkti namus ir butus, įsigyti akcijų ir tapti Amerikos bendrovių bendrasavininkiais.
Užsieniečiams, perkantiems nekilnojamąjį turtą JAV, nėra jokių griežtų reikalavimų. Jie gali ne tik laisvai įsigyti gyvenamąjį plotą, bet ir naudoti jį savo nuožiūra.
Iš ko galima rinktis?
Prieš įsigyjant būstą, svarbu suprasti, kokiai kategorijai jis priklauso. Jungtinėse Valstijose yra 3 populiariausi gyvenamojo nekilnojamojo turto tipai:
- Privatus namas (angl. „Private house”). Amerikiečiai taip vadina vienai šeimai skirtą namą. Mūsų šalyje labiausiai tinkantis atitikmuo būtų vienbutis gyvenamasis namas. Dažniausiai jis yra priemiestyje, o namo teritorijoje paprastai yra įrengtas baseinas ir galinis kiemas, kur savininkai gali organizuoti įvairias šventes, žaidimus ir šeimos kepsnių popietes.
- Daugiabutis (angl. „condominium”). Tai yra daugiabučių kompleksai. Jiems paprastai priklauso baseinai, sporto salės ir kiti patogumai, kuriais dalinasi daugiabučio gyventojai. Gyventojai kartu išlaiko ir valymo paslaugas ar kitas būsto priežiūros paslaugas teikiančius asmenis ar įmones.
- Miesto namas (angl. „townhouse”). Tai yra būsto tipas, kuriame dera užmiesčio namo ir miesto buto ypatybės. Lietuvoje turime kotedžus, kurie labiausiai tinka palyginimui. Tokio būsto savininkai gyvena bute, dviejų ar trijų aukštų kotedže, kur kiekvienas savininkas turi savo atskirą įėjimą, garažą ir nedidelį kiemelį. Šį variantą dažnai renkasi tiek, kurie nori įsigyti namą, bet gyventi miesto ribose.
Nekilnojamojo turto įsigijimo procesas
Pirmas žingsnis - išsirinkti nekilnojamojo turto tarpininką. Jei norite, butą ar namą JAV galite įsigyti ir be profesionalo dalyvavimo, tačiau tai ženkliai padidina riziką pirkėjui. Nekilnojamojo turto brokeris yra tas specialistas, kuris gina kliento interesus visuose būsto pirkimo proceso etapuose, padeda sumažinti kainą ar įspėja apie galimas būsto problemas. Patartina pasitikėti tik šios srities profesionalais: tais, kurie sugeba sąžiningai, lengvai ir išsamiai atsakyti į įvairiausius klausimus.
Finansinių galimybių užtikrinimas. Norėdamas pasinaudoti nekilnojamojo turto agento paslaugomis, pirkėjas turi įrodyti savo finansinį mokumą. Tai padaryti galima pateikus banko dokumentą, patvirtinantį, kad bus išduota paskola būstui įsigyti. Jei ketinate būstą pirkti be banko paskolos, teks pateikti banko sąskaitos išrašą, kuriame matytųsi, jog turite pakankamai lėšų būstui įsigyti.
Susitvarkius finansinius reikalus, metas išsirinkti patį būstą. Kadangi brokeriai turi platų gyvenamųjų ir komercinių objektų duomenų bazę, bendradarbiavimas su jais gali ženkliai sutrumpinti paieškos laiką. Be to, gausite patarimų dėl vienai ar kitai nekilnojamojo turto rūšiai būdingų niuansų, kurių pats pirkėjas gali ir nežinoti.
Kad galėtumėte užbaigti pirkimo sandorį, jums reikės profesionalaus teisininko. Jis užtikrins, kad visas būsto įsigijimo procesas būtų teisiškai teisingas, o pirkėjo teisės į jį būtų įstatymiškai pagrįstos.
Suradus tinkamą būstą, pardavėjui pateikiamas pasiūlymas. Tai yra susitarimas, kuriame nurodomos sąlygos, kuriomis pirkėjas yra pasiruošęs sudaryti sandorį. Pasiūlymą pirkti galima siųsti keliems pardavėjams, kurių parduodamas būstas atrodo patrauklus. Jei pardavėjas sutinka su pasiūlyme nurodytomis sąlygomis, pirkėjas sumoka nedidelį užstatą, kaip savo ketinimų garantą. Po šios procedūros jis turi 5 dienas išsamiai apžiūrėti perkamą objektą, dalyvaujant teisininkui aptarti visus sutarties punktus ir galimus pakeitimus. Šiame etape galima nutraukti objekto rezervaciją ir neprarasti užstato. Jei pirkėjas nusprendžia atsisakyti pirkti 6 dieną, pardavėjas įgyja teisę užstato negrąžinti.
Kitas žingsnis - perkamo nekilnojamojo turto vertinimas. Jį atlieka nepriklausomas ekspertas. Vertinimas labiausiai reikalingas bankui, jei bus imama paskola. Jei objekto įvertinimas yra mažesnis nei pardavėjo nustatyta kaina, bankas suteiks mažesnę paskolą būstui įsigyti.
Kitu žingsniu pirkėjo pasamdytas teisininkas patikrina, ar perkamas būstas nėra užstatytas ar areštuotas, ar pardavėjas neturi įsiskolinimų, kurie pereitų pirkėjui. Tuo pat metu pasirinkta draudimo bendrovė ruošia nekilnojamojo turto draudimo pasiūlymą.
Jei būstas perkamas su banko paskola, atsakymą apie skolinimo galimybes pirkėjas paprastai sulaukia per 3-4 savaites. Kol laukiama banko sprendimo, svarbu neimti papildomų paskolų.
Atsakingiausia viso proceso dalis - sandorio registravimas. Jį pasirinktos įmonės biure vykdo sandorio šalių teisininkai. Svarbu sutartu metu į sutartą biurą atvykti su visais reikalingais dokumentais ir reikalinga pinigų suma. Jei sandorio registravimas vyksta sklandžiai, pirkėjas tampa nekilnojamojo turto savininku. Jei iškyla trukdžių, sandoris atidedamas, kol nurodyti trūkumai pašalinami ir sandorį galima registruoti.
Po sandorio sudarymo pardavėjui perduodama likusi suma už nusipirktą objektą. Šiame etape taip pat tenka susimokėti papildomus mokesčius.
Papildomos išlaidos perkant nekilnojamąjį turtą
Pirkdami nekilnojamąjį turtą JAV, užsienio investuotojams tenka patirti papildomų išlaidų, kurios kartais viršija paties būsto kainą.
- Teisinės paslaugos. Paprastai už teisines paslaugas tenka sumokėti 1000-1500 dolerių. JAV dokumentus patvirtinti turi teisę ir advokatai, todėl galima sutaupyti nemažą sumą pinigų nesikreipiant į notarą.
- Būsto draudimas. Jo kaina priklausys nuo pasirinkto draudimo. Galima rinktis draudimą nuo nelaimingų atsitikimų ir būsto konstrukcijų draudimą. Kuris variantas tinkamiausias, gali patarti specialistas.
- Nekilnojamojo turto mokestis. Jis yra apie 1,19% ir mokamas du kartus per metus. Pirmą kartą šį mokestį pirkėjas privalo sumokėti iš karto po sandorio sudarymo.
- Registracijos mokestis. Kai kuriose valstijose privalu įsigytą nekilnojamąjį turtą užregistruoti centriniuose registruose. Ši paslauga yra mokama.
- Banko paslaugos. Bankai ima mokestį už hipotekos registravimą (apie 1000 dolerių) ir hipotekos sąskaitos tvarkymą (apie 400 dolerių). Taip pat teks sumokėti ir hipotekos brokeriui (800 dolerių) už pateiktą informaciją apie mokumą.
- Vertimo paslaugos. Jei nepakankamai laisvai jaučiatės kalbėdami angliškai, jums prireiks vertėjo. Už dokumentų vertimą specialistai prašo apie 20 dolerių už puslapį.
Rizika perkant NT nuotoliniu būdu
Ketinantys pirkti nekilnojamąjį turtą JAV nuotoliniu būdu, privalo įvertinti riziką, kylančią renkantis ir perkant būstą. Kuo brangesnis objektas, tuo rizika didesnė.
Jos išvengti padės licencijuoti nekilnojamojo turto brokeriai. Jie pasirūpins, kad saugiai ir legaliai įsigytumėte nekilnojamąjį turtą JAV nuotoliniu būdu. Rizika kyla ir toliau valdant įsigytą turtą. Dažniausiai problemos kyla dėl nuomos. Kad jų kiltų kuo mažiau, reikia apgalvotai pasirinkti tokioms investicijoms tinkamą nekilnojamąjį turtą.
Vis gi, įsigyti nekilnojamąjį turtą JAV nuotoliniu būdu galima tik tuo atveju, jei ketinama pirkti savomis lėšomis. NT yra privalomai registruojamas turtas - žemė, įvairūs pastatai, tokie inžineriniai objektai, kaip gatvės ar keliai ir kt. Paprastai NT pirkimas ar pardavimas ir kitokie sandoriai su juo turi būti tvirtinami notariškai. Pastatams, statiniams yra taikomas NT mokestis.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką vertėtų žinoti pirkėjui? | Teisinėkonsultacija.lt
Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos Europoje
Remiantis naujais tarptautinės nekilnojamojo turto agentūros „Knight Frank“ atliktais tyrimais, per pastaruosius metus geriausios kokybės nekilnojamojo turto rinka Europoje išaugo 5,6 proc., nes paklausa išliko nepakitusi. Tuo tarpu nuomos pajamos paklausiausiose regiono atostogų vietose ir toliau auga. Investuotojai ieško saugaus turto ir pajamas generuojančių investicijų, nes infliacija smarkiai auga, o susidomėjimas apima ir kitą Atlanto vandenyno pusę.
Pasak „Knight Frank“, praėjusiais metais kainų augimas geriausiose Europos nekilnojamojo turto rinkose, kurios pagal vertę priskiriamos 5 proc. didžiausios rinkos, buvo vienas didžiausių pasaulyje. Per metus iki 2022 m. birželio mėn. sparčiausiai kainos augo Berlyne, Vokietijoje, kur aukščiausios klasės nekilnojamasis turtas vidutiniškai pabrango 12,6 proc. Kitur nekilnojamojo turto kainos šiemet sparčiai augo Edinburgo (11,2 proc.), Dublino (10,2 proc.), Ciuricho (10,2 proc.) ir Paryžiaus (8,9 proc.) aukštos klasės nekilnojamojo turto rinkose.
Visoje pasaulio nekilnojamojo turto rinkoje augimo tempai lėtėja didėjant palūkanų normoms ir blogėjant ekonominėms perspektyvoms. Tačiau „Knight Frank“ teigimu, sulėtėjimas dar neatsispindi nekilnojamojo turto kainose, o prabangos sektorius yra ypač atsparus. Tačiau nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje neapsieina be iššūkių. Prieš pradėdami pirkti užsienyje, potencialūs pirkėjai turėtų apsvarstyti užsienio valiutų kursus, vietos paskolas ir mokesčius, nuosavybės ir pardavimo išlaidas, taip pat visus apribojimus, taikomus užsienio savininkams.
Geriausios vietos, kuriose gaunama nuomos grąža
Jei ieškote nekilnojamojo turto, kurį norėtumėte įsigyti išperkamosios nuomos būdu, jums gali tikti geriausios Europos atostogų vietos, o Viduržemio jūros pakrantė yra visuomet mėgstama poilsiautojų. Be jau minėtų aplinkybių, yra dar keletas veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti perkant nuomojamą atostogų namą. Tarp jų - vieta, t. y. jos patogumas, ar ji arti tarptautinių oro uostų, ištisus metus trunkanti paklausa, kad būtų kuo mažiau tuščių laikotarpių, ir rinkos likvidumas.
Remiantis šiais kriterijais, Italijos Toskanos ir Ligūrijos regionai, Prancūzijos pietinė pakrantė ir Prancūzijos Alpės, Ispanijos Barselonos, Marbeljos ir Balearų salos yra vienos iš geriausių vietų Europoje investuoti į nuomojamą nekilnojamąjį turtą, teigia „Knight Frank“. Vidutinė „Knight Frank“ pirkėjų pageidaujama nekilnojamojo turto kaina Lukos ir Pizos miestuose šiuo metu yra apie 1,7 mln. eurų (1,8 mln. JAV dolerių) - gerokai mažesnė už Toskanos regiono 3,7 mln. eurų vidurkį. Tuo tarpu vidutinė dienos nuomos kaina siekia 471 eurą.
Stiprėjantis doleris ir silpnėjantis euras kaitina Europos nekilnojamojo turto rinką, o žemynas tampa vis patrauklesne vieta ne tik JAV poilsiautojams, bet ir Amerikos investuotojams į nekilnojamąjį turtą. Per pirmuosius penkis 2022 m. mėnesius „Knight Frank“ užfiksavo 37 proc. daugiau JAV gyvenančių pirkėjų Prancūzijos nekilnojamojo turto paieškų.
Kadangi JAV Federalinė rezervų sistema pinigų politiką griežtina sparčiau nei Europos centrinis bankas, dolerio brangimas gali tęstis ir toliau, todėl Europa dar kurį laiką bus konkurencinga investavimo kryptis.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
UAB „Reala nekilnojamasis turtas“ atstovė, NT ekspertė Kauno regione Simona Janulaitienė sako, kad lietuviai noriai investuoja į nekilnojamojo turto rinką užsienyje. Kaip vieną iš labiausiai lietuvius dominančių užsienio investicijų krypčių būtų galima paminėti Ispaniją, o ypatingai jos žemyninės dalies Alikantės regioną.
Anot jos, nors Kanarų salos yra labai populiari atostogų kryptis, tačiau ten vyrauja aukštos nekilnojamojo turto kainos. Ji įvardino ir dar vieną priežastį, dėl kurios lietuviai nėra linkę investuoti Kanarų salose: čia vyrauja salos pojūtis ir nėra galimybės laisvai judėti, kaip žemyne. Kaip žemyninės Ispanijos dalies privalumą lietuviai nurodo tai, kad žemyninėje Ispanijos dalyje kalnuose yra sniego, galima slidinėti, Kanarų salose to nėra. Taip pat nurodoma, kad žemyninėje Ispanijos dalyje daugiau veiklos.
Pasak pašnekovės, palyginus su kitomis Europos šalimis, kuriose 2023 m. stebėjome kai kuriais atvejais žymų nekilnojamojo turto kainų kritimą (pvz. Švedija, Vokietija), Ispanijoje nekilnojamojo turto kainos nekrito, o priešingai, demonstravo augimą - apie +3,5 poc. 2024 m. yra prognozuojamas apie +4 proc. nekilnojamojo turto kainų augimas. Skirtingų šaltinių teigimu, nekilnojamojo turto Ispanijoje nuomos pelningumas, derinant ilgalaikę ir trumpalaikę nuomą yra 6-8 proc. per metus. Palyginimui, paskutiniais duomenimis nekilnojamojo turto nuomos pelningumas Vilniuje yra apie 4 proc. per metus.
Priklausomai nuo lokacijos, vieno miegamojo apartamentų kainos čia svyruoja nuo 80 000 eur iki 250 000 eur, vilų - nuo 250 000 eur iki 1 500 000 eur.
Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Valensijoje
Perkant naudotą nekilnojamąjį turtą reikės sumokėti šiuos mokesčius:
- Turto perleidimo mokestis, kurį sudaro apie 10 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre - apie 2 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Jei pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui samdysite advokatą, mokestis advokatų kontorai gali siekti nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.
Perkant naują nekilnojamąjį turtą reikės sumokėti šiuos mokesčius:
- PVM mokestis, kurį sudaro apie 10 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Naujo būsto įregistravimo mokestis, kurį sudaro 1.5 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre - apie 2 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Jei pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui samdysite advokatą, mokestis advokatų kontorai gali siekti nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.
Taip pat svarbu paminėti, kad norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, būtina turėti NIE - užsieniečio identifikavimo numerį ir sąskaitą Ispanijos banke. Tuo tarpu lietuviai Ispanijos bankuose gali gauti paskolas nekilnojamojo turto pirkimui. Šiuo metu bankai siūlo 4,5 proc. palūkanas. Taikomi keli reikalavimai - reikia dirbti ir gauti pajamas bei turėti gerą kredito istoriją.
Nekilnojamasis turtas Tenerifėje
Devintus metus Tenerifėje gyvenanti ir tiek pat laiko nekilnojamojo turto rinkoje dirbanti Vida Cechanavičienė sako, kad būstų pardavimai lietuviams tik didėja. Anot jos, kasmet nuo spalio mėnesio lietuviai suaktyvėja ir pradeda pirkti butus. Nuo žiemos bėgantys lietuviai galvoja ne tik apie atostogas šiltuose kraštuose, bet ir apie investavimą. Pašnekovė teigia daugiausia būstų Tenerifėje parduodanti žiemos periodu - jų skaičius siekia 10-15, tuo tarpu vasarą pardavimai sustoja.
V. Cechanavičienė pabrėžia, kad Tenerifėje būsto kaina nepriklauso nuo jo ploto, o nuo vietos, kur jis yra. Tokiu atveju vieno miegamojo būsto kaina prasideda nuo 200-250 tūkst. eurų. Kainą reguliuoja ir tai, kokiame komplekse jis yra. V. Cechanavičienė sako, kad pietinėje salos dalyje įmanoma įsigyti trijų kambarių būstą už 130 tūkst.
tags: #nekilnojamas #turtas #jav