Nekilnojamojo turto kainų kritimo priežastys Lietuvoje: analizė ir perspektyvos

Pastaraisiais metais Baltijos šalys, įskaitant Lietuvą, išsiskyrė didžiausiu būsto pardavimo ir nuomos kainų augimu Europoje. Remiantis Eurostato duomenimis, Lietuvoje būsto kainos šoktelėjo 170 proc.

Tačiau, norint suprasti dabartinę situaciją ir galimas kainų kritimo priežastis, būtina atsižvelgti į ilgesnį laikotarpį ir įvairius veiksnius, turėjusius įtakos NT rinkai.

Spartus atsigavimas po krizės

„Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis teigia, kad tokį spartų būsto kainų augimą per pastaruosius 15 metų lėmė kelios priežastys:

• Per didelis gyventojų ir verslo skolinimosi tempas. Dėl to NT rinka itin nukentėjo nuo globalios finansinės krizės 2008-2010 metais. Tuo metu didelė dalis gyventojų ir verslo negalėjo aptarnauti prisiimtų įsipareigojimų, todėl fiksuotas didžiausias NT kainų nuosmukis Baltijos šalių istorijoje, kuris iš esmės baigėsi 2010 metais. Būtent tais metais būsto kainų palyginamoji bazė buvo itin žemame lygyje, todėl nenuostabu, kad skaičiuojant nuo to laikotarpio fiksuojamas toks spartus turto vertės ar nuomos kainų prieaugis.
• Po finansinės krizės Baltijos šalių ekonomikos sparčiai atsigavo, kas lėmė ženklų žmonių pajamų augimą bei būsto įperkamumo gerėjimą. Tuo metu Baltijos šalys prisijungė prie euro zonos, o žemos palūkanos ilgą laiką skatino tiek visos ekonomikos, tiek nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir tuo pačiu, spartų būsto kainų augimą.

Pasak R. Reginio, jei Baltijos šalių ekonomikos pakankamai greitai pradėjo atsigauti po globalios finansinės krizės, tai dalies šalių problemos pagilėjo ir užsitęsė. Paskatintos žemų palūkanų normų Lietuvos ir Estijos nekilnojamojo turto rinkos pakankamai greitai vėl įžengė į sparčios plėtros etapą ir 2015-2019 metų laikotarpis pasižymėjo stabiliu kainų augimu, sparčiai augančiomis būsto plėtros apimtimis ir augančiu pasitikėjimu visa nekilnojamojo turto rinka.

Augusios pajamos ir pagerėjusi būsto kokybė

NT ekspertas Mantas Mikočiūnas tokį šuolį taip pat aiškino dviem pagrindiniais rodikliais - įperkamumu ir ekonomine situacija. Anot jo, jei pažiūrėsime, kiek Lietuvoje kilo būsto kainos ir kiek kilo pajamos, tai greičiausiai pastarosios procentiškai kilo daug labiau. Labai staigiai kilo energinė klasė, statyba gerėjo ir efektyvėjo, modernėjo. M. Mikočiūnas pabrėžė manantis, kad toks kainų augimas atrodo normalus - vis dėlto, reikia atsižvelgti ne tik į pagerėjusią būsto kokybę, bet ir į tai, jog statyboje nemažą kaštų dalį sudaro darbo jėga, kuri stipriai pabrangusi taip pat.

„SEB“ banko vyriausiasis ekonomistas Tadas Povilauskas taip pat antrino, kad Baltijos šalių išskirtinumas - spartus atlyginimų augimas. Remiantis Valstybės duomenų agentūros statistikos duomenimis, 2010-ųjų metų pirmą ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 458 eurus į rankas, o šių metų pirmąjį ketvirtį - 1333 eurus į rankas. Nuo 2010 metų vidutinė alga Lietuvoje padidėjo 191 proc.

T. Povilauskas įvardijo, kad lyginant Vilnių su kitomis ES sostinėmis pagal įperkamumo rodiklius, šiuo metu jis nėra tarp pigiausių sostinių, tačiau nėra ir lyderis. Jeigu lygintume su kokiais 2007-2008 m., tokio augimo gal net ir nebūtų“, - pastebėjo T. Povilauskas.

Kainų pokyčių veiksniai ir ilgalaikės perspektyvos

M. Mikočiūnas tikino, jog kainų pokyčiams reikšmės turi keli veiksniai. Pasak jo, pastaruosius 6-7 metus NT kainos kilo lėčiau negu žmonių darbo užmokesčiai. Jei tik pradėtų aktyviai pirkti, manau, kad neišvengiamai kiltų kainos“, - atkreipė dėmesį M. Mikočiūnas.

„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas teigia, kad auganti vidutinė kaina neturėtų tapti priežastimi šiandien nepirkti nuosavo būsto. Pigimo tendencijų neįžvelgia. Anot jo, konkrečių butų kainos buvo ir yra gana skirtingos, o geopolitinė situacija ir su ja susijusi infliacija, statybinių medžiagų rinkos pokyčiai, neteikia vilčių, kad nekilnojamojo turto kainos mažės.

Veiksniai, lemiantys kainų augimą:

• Kylantys atlyginimai
• Mažėjančios palūkanos
• Bendras ekonomikos atsigavimas

Veiksniai, stabdantys kainų augimą:

• Geopolitinės rizikos
• Nekilnojamojo turto mokestis

Tačiau jis atkreipė dėmesį, kad nors kainos per pastaruosius porą metų pernelyg nenukrito, sandorių skaičius reikšmingai sumažėjo. Automatiškai iš karto pasijautė tai ir NT rinkoje. Manau, kad ir šie faktoriai nebus paskutiniai, kurie lems NT kainą. Jos dabar nekyla labiausiai dėl to, kad nėra didelės paklausos.

Statant daugiabučius gyvenamuosius namus prioritetinėse, geresnę išvystytą infrastruktūrą turinčiose Vilniaus miesto teritorijose įmokos tarifas siekia 30 neprioritetinėse zonose - 50 ir į gyvenimą sugrąžinamose pramoninėse zonose 18 eurų už kvadratinį metrą. Visa tai rodo, kad nekilnojamojo turto rinkoje nėra požymių, jog naujo būsto kainos gali mažėti, nes nė vienas nekilnojamojo turto plėtotojas nedirbs nuostolingai ir visas tas išlaidas įskaičiuoja į parduodamo būsto kainą.

Taigi nuosavas būstas - reali ir įgyvendinama svajonė - būsto rinka Vilniuje siūlo platų pasirinkimą. Juo labiau, kad nekilnojamojo turto rinkoje - nemaža butų, esančiuose senos statybos gyvenamuosiuose pastatuose, pasiūla. Vieno kambario kvadratinio metro kaina net prestižiniuose sostinės rajonuose yra 25-30 proc. mažesnė.

Nekilnojamas turtas brango, brangsta ir brangs. Visi tą žino. Pirkėjai elgiasi racionaliai, didelių dramatiškų pokyčių rinkoje nesitikima.

Ilgalaikės NT kainų tendencijos

Tyrinėti ilgalaikę NT kainų istoriją labai įdomu. Sąvoka nekilnojamas turtas slepia gausybę šios turto klasės porūšių. Tai gyvenamosios paskirties NT, skirtas nuomai arba asmeninėms reikmėms, žemė, komercinės paskirties patalpos ir statiniais, REITs, žemės ūkio žemė. Šis įrašas nagrinės tik gyvenamosios paskirties būsto kainų ir nuomos pajamingumo istoriją. Šiek tiek užsiminsiu apie žemės kainas, nes tai svarbiausias veiksnys lemiantis būstų kainų pokyčius.

Modernių laikų NT kainų istorija rodo, kad 117 metų laikotarpiu vidutinė reali grąža 1,3 proc. Galima pastebėti kitą svarbų niuansą. Iki 1950 metų nebuvo jokio realių kainų augimo. Tuomet, iki kažkur 1990 metų, stebėtas nespartus kainų augimas. O štai nuo 1990 metų visose išsivysčiusiose šalyse realios būsto kainos šoko aukštyn.

Viso laikotarpiu vidutinis realus NT kainų augimas, imant visų šalių vidurkį, siekė apie 1 proc. per metus (GDP per capita augo po 1.8 proc. šiuo laikotapriu). Kainos buvo stabilios iki XX a. vidurio, jos netgi mažėjo, lyginant su pajamomis. Antroje praėjusio amžiau pusėje matome ryškius pokyčius.

NT kainų elgsenos dėsniai rodo, kad realūs NT kainų pokyčiai, remiantis šimtmečių duomenimis, daugiau mažiau svyruoja apie nulį. Amžinai realios NT kainos augti (arba kristi) negali.

Šiuolaikiniame pasaulyje, augant pajamoms ir BVP, gerėja žmonių gyvenimas. Nekilnojamas turtas yra svarbus ne tik kaip gyvenamoji vieta, bet ir kaip prekė, skatinanti ekonomikos augimą. Žmonės didžiąją dalį savo laiko praleidžia namuose, kurie dažnai tampa ir darbo vieta. Be to, nekilnojamas turtas yra vienas iš investavimo būdų, todėl jo kainų kilimas ar kritimas atspindi paklausos ir pasiūlos santykį.

Nekilnojamas turtas sudaro didelę dalį visos žmonijos turto ir dėl šios priežasties jis tampa daugumos mokslininkų, knygų autorių, bei žmonių kurie apskritai analizuoja rinką, investicijas, bei ekonomiką tyrimų objektu.

Prieš analizuojant nekilnojamojo turto kainų kaitą, bei tai darančius veiksnius, reikia puikiai suprasti nekilnojamojo turto sąvoką.

Nekilnojamojo turto rūšys ir jį lemiantys veiksniai

• Gyvenamasis nekilnojamas turtas
• Komercinės paskirties nekilnojamas turtas
• Gamybinės paskirties nekilnojamas turtas
• Žemės sklypai

NT vertę lemiantys veiksniai:

• Ekonominiai
• Socialiniai
• Politiniai
• Fiziniai (gamtiniai ir visuomenės sukurti)

Kaip pastebima iš pateiktų apibrėžimų galima išskirti šiuos bruožus, kurie nekilnojamam turtui yra būdingi: ryšys su žeme, paskirtis, vertė, nekilnojama prigimtis.

Taip pat nekilnojamas turtas yra charakterizuojamas pagal fizinę, ekonominę bei teisinę charakteristiką.

Nekilnojamo turtui būdingos charakteristikos pavaizduotos paveikslas 1 tai yra fizinė, ekonominė ir teisinė, kurios taip pat suskirstomos. Fizinė charakteristika suskirstyta į nejudinamumo, nesunaikinamumo ir nehomogeniškumo savybes, kurios ir padaro nekilnojamą turtą skirtinga nuo kitų produktų ir bei tiesiogiai ir netiesiogiai daro įtakos žmogaus naudojimuisi juo.

Ekonominė charakteristika suskirstyta į savybes: retumo, modifikacijos, investicijų ir pirmenybės vietai. Pagrindinis teisinis nekilnojamojo turto bruožas dažniausiai laikomas norminis reguliavimas. Tačiau ekonominė ir fizinė taip pat yra labai svarbios nekilnojamojo turto sampratoje, bet priežastis kodėl jos nėra dažniausiai išskiriamos labai paprasta: tarp šių charakteristikų riba kartasi labai sunkiai nustatoma.

Taip yra todėl, kad fiziniai nekilnojamojo turto bruožai daro labai didelę įtaką žmonių ekonominiam požiūriui į nekilnojamąjį turtą.

Nekilnojamas turtas - žemė ir pastatai yra šalies ūkinės veiklos, žmonių gyvensenos pagrindas, todėl jo vertės nustatymas yra būtina kadastrinių matavimų dalis. Nekilnojamojo turto vertinimas yra daugialapis procesas, priklausantis nuo poreikio, interesų tikslų bei metodų. Vertinimo procese susiduria mažiausiai dvi šalys: vertintojo ir vertę pageidaujantys žinoti atstovai.

tags: #nekilnojamas #turtas #kainj #kritimas