Nuo Krymo okupacijos pradžios Rusija į šį pusiasalį perkėlė apie 800 000 savo piliečių. Daugelis jų įsigijo vasarnamius arba butus, skirtus nuomai. Dėl šios priežasties vietinė nekilnojamojo turto rinka patyrė didelį suklestėjimą.
Tačiau ši plėtra staiga sustojo po Rusijos invazijos į Ukrainą.
Kainų augimas iki 2022 metų
Kai kuriais skaičiavimais, iki 2022 metų pradžios būsto kainos Kryme kasmet augo maždaug 60 proc. Šį augimą dar labiau paskatino Rusijoje įsteigtų planavimo agentūrų sprendimai. Pavyzdžiui, praėjusią vasarą Sevastopolio vietos valdžia sustabdė statybos leidimų išdavimą, kol nebus priimtas naujas miesto plėtros planas. Rinka į tai sureagavo akimirksniu - vidutinė kvadratinio metro kaina mieste vos per du mėnesius išaugo nuo 85 000-95 000 rublių (apie 1 087-1 216 eurų) 2021 m. balandį iki 120 000 rublių (apie 1 550 eurų).
Krymo žemėlapis
Rinkos nuosmukis po invazijos
Konsultacinės bendrovės „Idem“ duomenimis, 2022 metų birželį, palyginti su praėjusiais metais, gyvenamojo nekilnojamojo turto pardavimai Kryme sumažėjo 72 proc. Nors 2022 metais vyko inercinis naujos statybos butų pardavimų padidėjimas - kiek didesnis nei 5,1 proc. - šis augimo tempas birželį buvo minimalus, palyginti su ankstesnių metų dviženkliu šuoliu. Skaitmeninės platformos „Restate“ statistika rodo, kad vidutinė naujų pastatų kaina Sevastopolyje sumažėjo nuo 207 300 rublių (apytiksliai 2657 eurų) už kvadratinį metrą gegužę iki 147 500 rublių (apytiksliai 1892,63 eurų) gruodį, t. y. 29 proc. kritimas vos per šešis mėnesius.
Apskaičiuota, kad 2022 metais būsto kainos Kryme vidutiniškai sumažėjo 10 proc. Tikėtina, kad karas Ukrainoje dar labiau pablogins šią situaciją. Spalį sunaikinus dalį Krymo tilto ir po mėnesio išlaisvinus Ukrainos uostamiestį Chersoną, nekilnojamojo turto pardavimas pusiasalyje iš esmės sustojo.
„Nebeliko išorinės paklausos, kuri didžiąja dalimi ir lėmė būsto kainas bei pardavimo apimtis“, - teigė Ilja Pičujevas, „Analytical Corporate Group“, vykdančios nekilnojamojo turto rinkodaros tyrimus, vadovaujantis partneris.
Masinis egzodas
I. Pičujevo nuomone, Ukrainos bepiločių orlaivių atakos, diversijos ir oro gynybos veikla Kryme paskatino pasitraukimą iš pusiasalio nekilnojamojo turto rinkos, nes daugelis nenori investuoti į vietovę, kuri yra taip arti karo zonos.
Be to, yra ženklų, kad situacijai Kryme sunkėjant daugelis rusų bet kokia kaina sieks pasitraukti iš vietinės nekilnojamojo turto rinkos. Pasak Natalijos Masalskajos iš Sevastopolio nekilnojamo turto pardavimo agentūros „Multidom“, nepaisant to, kad oficialios siūlomos kainos yra sumažėjusios apie 2 proc., daugelis savininkų džiugiai sumažina kainą net 20 proc., kad tik kuo greičiau atsikratytų šio turto.
Krymo nekilnojamojo turto pardavimo agentų gildijos pirmininkas Dmitrijus Židelevas teigia, kad pusiasalio nekilnojamasis turtas tapo pirkėjų valdoma rinka - kartais sudaromuose sandoriuose deklaruojama kaina yra 50 proc. mažesnė už pradinę.
Panašu, kad sulėtėjimas paveikė visus rinkos segmentus nuo prabangaus nekilnojamojo turto iki pigesnių būstų.
„Butų pardavimas mūsų komplekse buvo gana aktyvus visus šiuos metus, iki pat rudens... bet nuo spalio mėnesio paklausa praktiškai sustojo, - sakė netoli Jaltos kurorto įsikūrusio objekto rinkodaros direktorė Irina Romanova.
„Pagrindinė priežastis - politinė aplinka ir su ja susijęs neapibrėžtumas, taip pat patogios logistikos į pusiasalį trūkumas, - pridūrė ji ir nurodė, kad situaciją pablogino tai, jog po vasario 24 d. invazijos Maskva saugumo sumetimais uždarė Krymo sostinės Simferopolio oro uostą.
Kita priežastis, kodėl daugelis Rusijos investuotojų nerimauja dėl savo nekilnojamojo turto Kryme, yra potencialus pavojus jų nuosavybei, jei Ukraina atgaus pusiasalio kontrolę. Atsižvelgiant į Kyjivo sėkmę mūšio lauke, tokia baigtis atrodo daug labiau tikėtina nei prieš metus.
Ukrainos pozicija
Jei taip atsitiks, Ukrainos valdžia jau yra davusi suprasti, kad dauguma rusų, įsigijusių nekilnojamojo turto Kryme, tiesiog neteks savo būstų.
„Gyventojai, nelegaliai atvykę į pusiasalio teritoriją, turės išvykti... savanoriškai arba priverstiniu išsiuntimu“, - sakė nuolatinė Ukrainos prezidento atstovė Kryme Tamila Taševa.
Ukrainos Krymo prokuratūros vadovo Ihorio Ponočevnijaus teigimu, vietiniai Krymo gyventojai, kurie pusiasalyje gyveno dar iki 2014 metų, o po okupacijos gavo Rusijos pilietybę, nebus patraukti baudžiamojon atsakomybėn už kolaboravimą. Tačiau nekilnojamojo turto pardavimo sutartys, sudarytos Kryme pagal Rusijos įstatymus, gali būti nutrauktos, teigia Ukrainos komentatoriai Mykola Volkivskis - Pirmojo tarptautinio Ukrainos plėtros fondo prezidentas - ir Artemas Olinykas, vadovaujantis Tarptautinės politikos mokslų studentų asociacijos Ukrainos skyriui.
„Sprendimus priims vietos teisėjai, kurie kruopščiai išnagrinės kiekvieną atvejį atskirai, tačiau gali būti pateiktos bendros rekomendacijos“, - sakė M. Volkovskis ir A. Olinykas. Jų nuomone, „visas Ukrainos piliečių turtas turi būti grąžintas į teisėtų savininkų rankas, o nuostoliai turi būti atlyginti“.
Jie taip pat pasisako už tai, kad „būtų atimta nuosavybė iš Rusijos karininkų ir kolaborantų.“ Pasak šių ekspertų, tokiems žmonėms neturėtų būti leidžiama perleisti turto nuosavybės savo šeimoms ar draugams.
V. Zelenskio namo pardavimas aukcione
Rusijos valstybinė naujienų agentūra „RIA Novosti“ pranešė, kad butas, kurio bendras plotas siekė 119,5 kv. m, buvo parduotas praėjusią savaitę. Pradinė buto kaina buvo 24,6 mln. rublių (248,6 tūkst. eurų).
„Butas yra Krymo Respublikoje, Jaltos mieste, Livadijos gyvenvietėje, Baturinos gatvėje. Aukcione turtas parduotas už 44 mln. 356 tūkst. rublių. Aukcione dalyvavo du dalyviai“, - rašoma pranešime.
Krymo parlamento pirmininkas Vladimiras Konstantinovas sakė, kad jis bus parduotas aukcione kartu su maždaug 100 kitų Ukrainos verslo veikėjams priklausančių nekilnojamojo turto objektų.
„Tai yra gyvenamosios patalpos, įskaitant sutuoktinių Zelenskių butą, sanatorijos ir kurorto patalpos, mažmeninės prekybos ir komercinės paskirties objektai“, - šeštadienį „Telegram“ rašė V. Konstantinovas. Pasak jo, jų bendra vertė siekia beveik 7,7 mln. eurų.
Vasario mėn. valdžios institucijos teigė nacionalizavusios apie 500 nekilnojamojo turto objektų okupuotame Kryme.
| Laikotarpis | Įvykis | Poveikis nekilnojamojo turto rinkai |
|---|---|---|
| Iki 2022 m. pradžios | Rusijos piliečių migracija į Krymą | Būsto kainos augo apie 60% per metus |
| 2022 m. birželis | Rusijos invazija į Ukrainą | Pardavimai sumažėjo 72% |
| 2022 m. gruodis | Naujų pastatų kainos Sevastopolyje | Kaina sumažėjo 29% per šešis mėnesius |
| 2022 metai | Bendras vaizdas | Būsto kainos Kryme vidutiniškai sumažėjo 10% |
| Nuo 2022 m. spalio | Krymo tilto sunaikinimas ir Chersono išlaisvinimas | Nekilnojamojo turto pardavimas praktiškai sustojo |
tags: #nekilnojamas #turtas #kryme