Marbelja šiandien vadinama ne tik Ispanijos, bet ir visos Europos prabangos sostine. Po pandemijos miestas išgyveno beprecedentį šuolį - nekilnojamojo turto pardavimų apimtys pasiekė rekordus, o „European Best Destination“ titulas įtvirtino Marbelją šalia tokių vardų kaip Monakas ar Kapris. Šiandien tai viena geidžiamiausių vietų pasaulyje, kur prabanga tapo kasdienybe - nuo modernios architektūros ir „Michelin“ restoranų iki tarptautinių renginių, nepriekaištingų paplūdimių ir aukščiausio lygio saugumo. Tad, kas slypi už šio miesto fenomeno ir kodėl būtent Marbelja taip traukia turtingiausius pasaulio gyventojus?
Labai mažas skaičius vietų pasaulyje patenka į vadinamąjį „ultra prabangių kurortų klubą“, tačiau Marbelja yra viena jų. Kaip pastebi nekilnojamojo turto specialistė S. Puškovaitė: „Po pandemijos Marbeljos nekilnojamojo turto rinka patyrė lūžį - rekordinis pardavimų šuolis tapo esminių pokyčių pradžia. Šiandien miestas jau įsitvirtinęs tarp prabangiausių pasaulio kurortų. Gatves puošia prestižinių prekių ženklų parduotuvės, o restoranai vilioja ne tik nepriekaištingu aptarnavimu ir įspūdingais interjerais, bet ir virtuve, galinčia varžytis su garsiausiomis gastronomijos sostinėmis."
Marbelja šiandien tvirtai įsitvirtinusi kaip viena iš prestižiškiausių kelionių krypčių pasaulyje. Tai liudija ne tik ypatinga atmosfera, kurią patiria miesto gyventojai ir svečiai, bet ir tarptautiniai įvertinimai.
Marbeljos pripažinimas ir populiarumas
2022 m. Marbelja buvo pripažinta „European Best Destination“ - prestižiškiausia kelionių vieta Europoje, aplenkusi daugelį garsių kurortų. Tais pačiais metais miestas užėmė antrąją vietą „Best Overall Destination“ kategorijoje, pranokdamas tokius pasaulinio lygio vardus kaip Monte Karlas, Gštadas, Kapris ar Madeira. 2024 m. šį statusą dar labiau sustiprino „European Best Destinations“ suteiktas titulas „Geriausia kelionės vieta“, kurį lėmė daugiau nei milijono patyrusių keliautojų balsai. Be to, miestas gali pasigirti ir nepriekaištinga pakrante - vien 2024 m. Marbeljos paplūdimiams suteiktos net 11 mėlynųjų vėliavų, daugiausia visoje Andalūzijoje“, - sako S.
Gyventojų skaičius ir turizmo įtaka
Kaip teigia nekilnojamojo turto specialistė S., Marbeljoje tradicinė „ne sezono“ sąvoka yra praktiškai išnykusi. Turistų srautai čia pasiskirsto tolygiai visus metus. 2024 m. pradžioje Marbeljoje buvo oficialiai registruotas 165 871 gyventojas, iš kurių beveik trečdalis buvo užsieniečiai iš net 153 pasaulio šalių. Tai ne tik dinamiškos demografinės raidos, bet ir kosmopolitiško miesto charakterio įrodymas. Žinoma, prie šio skaičiaus dar prisideda vadinamoji „plaukiojanti populiacija“ - turistai, gyvenantys tiek nuosavuose būstuose, tiek viešbučiuose. Vien žiemą jie prideda apie 100 tūkst. žmonių, tad ne sezono metu gyventojų skaičius siekia maždaug 265 tūkstančius. Vasarą šis skaičius išauga bent tris kartus, paversdamas Marbelją tikra tarptautine kultūrų sankryža.
Aukštos kokybės turizmas Marbeljai svarbus ne tik dėl generuojamų pajamų - jis visada buvo pirmasis žingsnis, supažindinantis lankytojus su regionu. Ne vienas turistas, įsimylėjęs vietos atmosferą, vėliau nusprendžia čia įsigyti būstą.
Kaip pasiskolinti 250 mln? Eleving Group plėtra nuo Latvijos iki Kenijos | Modestas Sudnius | #53
Nekilnojamojo turto kainų augimas
Pasak S. Puškovaitės, nekilnojamojo turto kainos Marbeljoje pastaruoju metu vidutiniškai išaugo 13,7 proc., pasiekdamos naują visų laikų rekordą - 4 812 eurų už kvadratinį metrą. Tai daugiau nei dvigubai viršija vidutinę prašomą kainą už kvadratinį metrą prieš dešimtmetį. „Šiandien Marbelja yra šešta pagal brangumą savivaldybė Ispanijoje. Tačiau, lyginant su kitais populiariausiais pasaulio kurortais, ji vis dar išlieka patraukli tiek kainos, tiek gyvenimo kokybės požiūriu. Vienas iš esminių jos privalumų - erdvesni nekilnojamojo turto objektai.
Čia vienos šeimos namai dažniausiai turi didesnius žemės sklypus, o butai ir miestų namai - didesnį bendrą plotą nei daugelyje kitų prestižinių rinkų pasaulyje. Naujų arba renovuotų prabangių apartamentų kainos Marbeljos regione paprastai prasideda nuo 6 tūkst. eurų už kvadratinį metrą ir gali viršyti 30 tūkst. eurų už kvadratinį metrą prestižiškiausiose Auksinės Mylios pakrantės vietovėse. Kai kurių išskirtinių objektų atvejais kainos pakyla dar aukščiau. Tuo tarpu naujų arba renovuotų vilų kainos siekia 8-14 tūkst. eurų už kvadratinį metrą“, - nekilnojamojo turto kainomis dalijasi S.
Pasak specialistės, Marbeljos regione nuosekliai kyla ir ilgalaikės nuomos kainos. Kaip teigia ji, šiuo metu ilgalaikės nuomos būstą rasti itin sudėtinga. S. Puškovaitė teigia, kad prie šios situacijos prisideda tai, kad daugelis savininkų, anksčiau nuomavusių būstus ilgalaikei nuomai, nusprendė pereiti į sparčiai augančią trumpalaikės nuomos rinką. Toks pokytis, kartu su pasiūlos trūkumu, dar labiau kelia kainas į viršų. „Vidutinė kaina už palyginti paprastą, tačiau gerai įrengtą dviejų miegamųjų butą geroje vietoje Marbeljoje siekia nuo 1 400 iki 3 000 eurų per mėnesį.
Pirkėjų įvairovė ir „skaitmeninio klajoklio viza“
Tiesa, S. Puškovaitė priduria, kad šiandien Marbelja patraukli ne tik turtingiausiems pasaulio gyventojams. Ji vilioja žmones iš įvairiausių sričių ir šalių - nuo verslininkų iki nuotoliniu būdu dirbančių profesionalų. Pasak specialistės, pastariesiems Ispanijos vyriausybė siūlo „skaitmeninio klajoklio vizą“, suteikiančią reikšmingų mokesčių lengvatų. „Ilgalaikės nuomos rinką sudaro įvairios demografinės grupės. Tarp jų - tradiciniai nuomininkai, tokie kaip valstybės tarnautojai, biurų, parduotuvių ir viešbučių darbuotojai. Taip pat čia įsikuria žinomi tarptautiniai klientai, turintys didelius biudžetus ir norintys mėgautis saule visus metus.
Pastaruoju metu auga tarptautinių verslo keliautojų ir skaitmeninių klajoklių skaičius - žmonių, kurie gali dirbti iš bet kurios pasaulio vietos. Be to, į Marbelją atvyksta įvairių pajamų lygių šeimos: vienos - dėl darbo, kitos - siekdamos mėgautis gyvenimu, o nemaža dalis jų ilgainiui įsigyja nuosavą būstą. Marbelją pamėgo ir pensininkai, kurie čia praleidžia visus metus arba jų dalį, taip pat tie, kurie nusprendžia įsikurti nuolat ir pradėti savo verslą. Net menininkai čia randa įkvėpimą - juos traukia ne tik ypatingas gyvenimo būdas, bet ir unikali šviesos kokybė bei Andalūzijos žmonių ir kaimo žavesys“, - pasakoja ekspertė.
Statybos leidimų išdavimo procesas ir miesto plėtra
„Neseniai paskelbta, kad statybos leidimų išdavimo procesas Marbeljoje sutrumpėjo iki vos keturių mėnesių - tai reikšmingas pagerėjimas, lyginant su ankstesniais metais, kai leidimo tekdavo laukti metus ar net ilgiau. Marbelja taip pat planuoja iki 2027 m. kasmet didinti savivaldybės biudžetą po 10 mln. eurų. Finansinės strategijos tikslas - užtikrinti lėšas didėjančioms išlaidoms padengti bei investuoti į naujas iniciatyvas ir miesto infrastruktūros gerinimą, taip palaikant Marbeljos augimo tempą ir gyvenimo kokybės standartus.
Dar vienas itin reikšmingas pokytis - miesto teritorijos padidinimas beveik 13 mln. kvadratinių metrų, t. y. nuo 40 mln. iki daugiau kaip 52,5 mln. kvadratinių metrų.
Būsto pasirinkimo galimybės ir kainos kituose regionuose
Norintiems tvarkingo būsto Ispanijoje, patrauklioje vietoje, teks atseikėti apie 200-250 tūkst. eurų, sako pora, Pietų Europoje jau keletą metų pirkėjams padedanti įsigyti namus. Tiesa, yra vietų, kur būstą galima įsigyti ir vos už 30 tūkst. eurų. Pavyzdžiui, studijos tipo apartamentus galima įsigyti ir už 100 tūkst. eurų, tačiau norint erdvesnio, pavyzdžiui, 2 miegamųjų būsto, teks atseikėti bent 200 tūkst.
Jeigu kalbėtume apie geresnės kokybės vieno miegamojo būstą, tai kaina yra apie 180 tūkst. eurų. Tačiau, norintiems itin pigaus būsto, Ispanijos Viduržemio jūros pakrantėje jį galima rasti kad ir už 30 tūkst. eurų. „Netoli Kosta del Solio yra toks miestukas - Alchesirasas. Ten galima rasti būstą kad ir už 30 tūkst. eurų. Ten - buvęs žvejybinis uostas, jame gyvena marokiečiai. Ten yra pramoninis apleistas miestukas.
Vis dėlto šis skaičius ne visada atspindi tikrąją būsto vertę. Kaip pabrėžia Ieva ir Giedrius, kvadratiniai metrai nėra esminis rodiklis - daug svarbiau yra tai, kokioje vietoje yra būstas, kokie vaizdai atsiveria iš terasos, koks jos dydis, kiek tvarkinga aplinka.
Būsto kokybė ir statybų ypatumai
Renkantis būstą verta atkreipti dėmesį ir į jo kokybę. Statybų sektoriuje dirbantis Giedrius sako, kad Ispanijoje tikėtis tokios kokybės, kokia ir Lietuvoje, - sunku. Net ir naujos statybos namų energinė klasė daug žemesnė nei Lietuvoje ir atitinka tik B klasę. „Kokybės čia nėra. Būstai dažnai būna su žymiais defektais, nereikia skubėti pirkti ir taip prisidaryti nereikalingų išlaidų.
„Jei samdoma ispanų įmonė statybų darbams, žmonės dažnai nudega. Ispanų požiūris į darbą ir kokybę, palyginti su mūsų standartais, yra žemas. Ispanai samdo marokiečius, o jie nelabai supranta europinių standartų. Bendrai, rasti gerų meistrų - sunku.
Patarimai perkantiems būstą
Perkant būstą reikia turėti apie 40 proc. įnašą. „Žmogus gali skelbimuose ieškoti pats. Gali kreiptis į agentus, kaip mes, kurie pagal pateiktus kriterijus padeda surasti. Mes taip pat padedame organizuoti apžiūras. Skirtumas tarp mūsų ir NT agentų - mes atstovaujame pirkėjui, o ne pardavėjui. Būstą renkantis savarankiškai, Ieva pataria neskubėti, apžiūrėti kuo dagiau variantų.
„Mes rekomenduojame turėti gerą advokatą. Jis sutaupo nervų, pinigų, laiko. Būna, kad NT agentūros atstovauja pardavėjui, todėl sutartys paruoštos pardavėjo naudai. Būna žmonės praranda sumokėtus depozitus, nes bandydami gauti paskolą nespėja su visais terminais. Prieš rezervuojant būstą reikia išsiaiškinti, ar būstą bus galima nuomoti trumpalaikei nuomai, ir ar bus galima gauti turistinę licencija. Rezervavus būstą ir atsisakius pirkti pardavėjas rezervacijos mokestį gali pasilikti sau. Tas rezervacijos mokestis siekia 5-6 tūkst. Advokatas taip pat patikrina perkamą būstą, ar nėra įsiskolinimų. Be to, galima naudoti advokato banko sąskaitą atsiskaitant už būstą.
Mokesčiai ir paskolos
Tuo tarpu Ieva primena, kad perkant būstą iš antrinės rinkos įsigijimo kaštams reikia turėti apie 10 proc. sumą nuo perkamo būsto vertės (notariniai mokesčiai, NT perleidimo mokestis, advokatas ir t. t.), o įsigyjant naujos statybos būstą - 12-13 proc. Vadinasi, perki būstą už 200 tūkst. eurų - įsigijimo sandorio metu papildomai teks susimokėti dar apie 20 tūkst. Bankai lietuviams skolina iki 70 proc. būsto vertės. Jie tikrina asmens 6 mėnesių darbo užmokestį. Reikia turėti praėjusių metų pajamų deklaraciją VMI. Be to, bankai tikrina jūsų kredito istoriją Lietuvos bankuose. Visus dokumentus būtina išsiversti į anglų kalbą.
NT mokestis ir kitos išlaidos
Visų pirma, teks susimokėti metinį NT mokestį (isp. Pavyzdžiui, internete galima rasti informaciją, kad už 200 tūkst. Taip pat už aplinkos priežiūrą, žolės pjovimą, baseinų valymą, apsaugą ir t. „Jis labai svyruoja ir priklauso nuo būsto dydžio, jo vietos ir t. t. Pavyzdžiui, jei gyveni daugiabutyje, gali mokėti per mėnesį kad ir 50 eurų. Jei yra prabangesnė teritorija, šildomi baseinai, sporto salės, padelio aikštelė, tai suma gali būti 200-300 eurų.
„Mes už elektrą per mėnesį mokame apie 80 eurų. Už šaltą vandenį sumokame apie 50 eurų už 3 mėn. Interneto planas mėnesiui - 17 eurų, bendrijos mokestis - 95 eurai mėnesiui. Tie, kas nuolatos negyva, įsiveda dar signalizaciją. Ji apie 50 eurų per mėnesį kainuoja. Būsto draudimas apie 30 eurų per mėnesį.
Apsauga nuo įsibrovėlių
Dar vienas jautrus klausimas, planuojantiems Ispanijoje pirkti būstą, - namų įsibrovėliai, kurie vietinių vadinami okupais (isp. - ocupas). Ispanijos teisės sistema suteikia okupams tam tikrą apsaugą - jei jie įsikuria tuščiame būste ir pareigūnai jų neiškelia per pirmąsias 48 valandas, prasideda ilgas teismo procesas. Šis procesas gali trukti kelis mėnesius ar net metus. Be to, jei tai nėra savininko pagrindinis būstas (isp. 2024 m. buvo užregistruoti 16 426 būsto užgrobimo atvejai, t. y. 7,4 proc. Tačiau gera žinia yra ta, jog įstatymai keičiami okupų nenaudai, sako Giedrius. Nuo 2025 m. balandžio 3 d. Ispanijoje įsigaliojo teisinė reforma, kuri leidžia vos per 15 dienų pradėti greitą ir efektyvų teisinį procesą prieš okupus.
„Kaip nuo jų apsisaugoti? Kameros ir signalizacija. Plius, geri santykiai su kaimynu, su kuriuo gali susiskambinti. Gali paprašyti, kad draugas ar pažįstamas atvažiuotų patikrinti būstą kas mėnesį. Okupai tokių dalykų vengia. Jie mato, kad būstas prižiūrimas, yra kameros, dega šviesa. Jei okupai visgi įsilaužė į namus, yra vietinės bendrovės, kurios gali pabandyti juos iškeldinti. Ši paslauga kainuoja apie 5 tūkst. eurų.
Būna, kad būstas yra pardavinėjamas jau su okupais. Verta pastebėti, kad su okupais susiduria ir kitos Europos šalys.
Lietuvių pasirinkimai ir investicinė grąža
Dauguma lietuvių ieško prabangių, tačiau praktiškų variantų - erdvių apartamentų ar vilų su terasa, baseinu ir vaizdu į jūrą. Lietuviai ypač mėgsta modernią architektūrą, patogią infrastruktūrą ir būstus, kuriuos lengva išnuomoti, kai jie patys jais nesinaudoja.„Lietuviai, pirkdami būstą Marbeljoje, dažniausiai orientuojasi į investicinę grąžą - tai yra objektai, kurie ne tik suteikia puikią gyvenimo kokybę, bet ir leidžia uždirbti iš nuomos. Taip pat tautiečiai itin vertina saugumą, privatumą ir bendruomenės jausmą, kurį suteikia prestižiniai rajonai,“ - įžvalgomis dalijasi ekspertė.
Palankus metas investicijoms
Ekspertės teigimu, būtent dabar yra itin palankus metas investuoti į nekilnojamąjį turtą Marbeljoje. Trijų pagrindinių veiksnių derinys - stabilus kainų augimas, didėjantis tarptautinių investuotojų skaičius ir ribota pasiūla - leidžia prognozuoti, kad kainos kils ir toliau.„Jeigu jau kurį laiką svajojate apie būstą Marbeljoje, dabar yra geriausias metas tai padaryti. Turto vertė čia sparčiai auga, o naujos investicijos į infrastruktūrą tik dar labiau didina šio regiono patrauklumą. Be to, Marbelja siūlo puikias sąlygas tiek gyvenimui, tiek investicijoms į nuomą - nuomos rinkos tendencijos rodo nuolatinį kainų augimą“, - teigia NT ekspertė.
Kainos Tenerifėje
V. Cechanavičienė pabrėžia, kad Tenerifėje būsto kaina nepriklauso nuo jo ploto, o nuo vietos, kur jis yra. „Jeigu perkamas būstas turi labai gerą vaizdą į vandenyną, tuomet teks sumokėti nemažai“, - patikino moteris. Tokiu atveju vieno miegamojo būsto kaina prasideda nuo 200-250 tūkst. eurų. Kainą reguliuoja ir tai, kokiame komplekse jis yra. V. Cechanavičienė sako, kad pietinėje salos dalyje įmanoma įsigyti trijų kambarių būstą už 130 tūkst. eurų. Bet, žinoma, šiuo atveju žmogus negalės pasimėgauti tobulu vaizdu į vandenyną.
Nekilnojamojo turto kainų augimas Ispanijoje
Pasak pašnekovės, palyginus su kitomis Europos šalimis, kuriose 2023 m. stebėjome kai kuriais atvejais žymų nekilnojamojo turto kainų kritimą (pvz. Švedija, Vokietija), Ispanijoje nekilnojamojo turto kainos nekrito, o priešingai, demonstravo augimą - apie +3,5 poc. 2024 m. yra prognozuojamas apie +4 proc. nekilnojamojo turto kainų augimas.
Skirtingų šaltinių teigimu, nekilnojamojo turto Ispanijoje nuomos pelningumas, derinant ilgalaikę ir trumpalaikę nuomą yra 6-8 proc. per metus. Palyginimui, paskutiniais duomenimis nekilnojamojo turto nuomos pelningumas Vilniuje yra apie 4 proc. per metus.
Labai svarbu paminėti, kad Ispanijoje nekilnojamojo turto kainos yra skaičiuojamos atsižvelgiant į miegamųjų kiekį, o ne į kvadratinius metrus. Priklausomai nuo lokacijos, vieno miegamojo apartamentų kainos čia svyruoja nuo 80 000 eur iki 250 000 eur, vilų - nuo 250 000 eur iki 1 500 000 eur.
Mokesčiai perkant naudotą nekilnojamąjį turtą:
- Turto perleidimo mokestis: apie 10% nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre: apie 2% nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Advokato mokestis: nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.
Mokesčiai perkant naują nekilnojamąjį turtą:
- PVM mokestis: apie 10% nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Naujo būsto įregistravimo mokestis: 1.5% nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre: apie 2% nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Advokato mokestis: nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.
Taip pat svarbu paminėti, kad norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, būtina turėti NIE - užsieniečio identifikavimo numerį ir sąskaitą Ispanijos banke.
tags: #nekilnojamas #turtas #marabeloje