Nekilnojamojo Turto Sektoriaus Apžvalga Lietuvoje ir Europoje

Straipsnyje apžvelgiamos nekilnojamojo turto (NT) rinkos tendencijos Lietuvoje ir Europoje, nagrinėjami kainų pokyčiai, nuomos pelningumas ir investicijų galimybės.

Komercinio NT Rinka Lietuvoje

2025 m. pradžioje komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje naujų projektų atidarymų fiksuota nebuvo, tačiau sektorius demonstruoja aktyvią vidaus dinamiką ir ruošiasi permainoms metų antroje pusėje. Didžiausias dėmesys dabar sutelktas į biurų segmentą, kur A klasės projektų vakansija šiek tiek išaugo, o B klasėje stebimas nežymus atsigavimas.

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „EIKA Development“ duomenimis, A klasės biurų segmentas sostinėje buvo stabilus - metų pradžioje naujų verslo centrų atidarymų nefiksuota. A klasės biurų vakansija siekė 6,3 proc. Tačiau plėtros tempai išlieka vieni sparčiausių regione - A klasės biurų plotas Vilniuje nuo 2018 iki 2025 m. per metus vidutiniškai auga 14,2 proc. arba 53,3 tūkst. kv. m. Šiuo metu bendras A klasės biurų plotas mieste yra daugiau nei 538 tūkst. kv. m.

„Nauji A klasės statomi projektai, kaip „Šv. Jokūbo“, „Hero“, „Jasinskio2“, „Business Stadium Central“ ir „Sąvaržėlė“, gali iš esmės perbraižyti sostinės biurų žemėlapį. Šie objektai kartu sudaro 80,2 tūkst. kv. m plotą. Nors dalis naujų projektų jau spėjo pritraukti stambių nuomininkų, 63 proc.

„Nuo metų pradžios užimtumas mūsų valdomame „Flow“ verslo centre perkopė 90 proc. Vakansiją reikšmingai sumažino pasirašytos naujos sutartys, sparčiai auga „Flow“ bendruomenė, kurios dalis jau įsikėlė šių metų pradžioje arba planuoja įsikurti šių metų antroje pusėje. Džiaugiamės matydami, kaip skirtingų sričių verslai kuria gyvą, dinamišką aplinką, kurioje mezgasi bendradarbiavimas ir formuojasi naujos partnerystės“, - sako G.

Biurų Nuomos Kainos

Metų pradžioje nuomos kainų pokyčių Vilniaus rinkoje nebuvo fiksuota. A klasėje nuomos kainos ir toliau svyravo tarp 16-20 Eur/kv. m, B ir B+ klasėse - 12-16 Eur/kv. m. Tuo metu situacija Kauno ir Klaipėdos biurų rinkose išlieka stabili. Biurų nuomos kainos šiuose didmiesčiuose, lyginant su praėjusiais metais, taip pat kito nežymiai. Kaune vidutinė nuomos kaina A klasės verslo centruose metų pradžioje siekė 17 Eur/kv. m, B klasės biuruose - 11 Eur/kv. m., o Klaipėdoje atitinkamai 15 ir 11 eurų už kv.

Tačiau G. „Nors vakansijos lygis išlieka santykinai stabilus, Kaune konversija į naujus sandorius nevyksta taip sparčiai. Verslai aktyviai domisi nuomos galimybėmis, bet pasirašyti ilgalaikių sutarčių neskuba. Dėl mažesnės rinkos ir Klaipėdoje komercinio NT plėtra vyksta lėtesniu tempu. Tiesa, 2025-2026 m. Bendros biurų rinkos tendencijos šalyje išlieka panašios, kaip ir pernai: nauji projektai planuojami selektyviai, tik jau turint išankstines nuomos sutartis nemažai daliai ploto.

„Mūsų valdomų verslo centrų situacija, bendrame kontekste, yra labai nebloga. Metų pradžioje sumažinę „Flow“ vakansiją, planuojame ir toliau didinti pastato išnuomotą plotą. Toliau mažiname ir „Jasinskio2“ vakansiją, kuri dabar siekia 28 proc.“, - sako G.

„EIKA Development“ duomenimis, prekybos centrų sektoriuje 2025 m. prognozuojamas vidaus vartojimo bei mažmeninės prekybos apyvartos augimas apie 4-5 proc. „Taip pat stipriai populiarėja prekybos parkai, o tradiciniai prekybos centrai, prisitaikydami prie besikeičiančių vartotojų poreikių ir rinkos tendencijų, vykdo rekonstrukcijas ir peržiūri segmentus bei koncepcijas“, - sako G.

Dėl geopolitinės įtampos visoje komercinėje rinkoje taip pat sumažėjo užsienio investuotojų aktyvumas.

B Klasės Biurų Rinka

„EIKA Development“ duomenimis, B klasės biurų vakansija metų pradžioje sumažėjo 0,8 proc. iki 9,5 proc. Anot G. Brūzgės, tam įtakos turėjo įvykę keli didesni sandoriai, taip pat nuomininkų persikėlimai ir pačių nuomotojų taikomos strategijos. Tačiau naujai vystomų B+ klasės biurų vakansija, pasak eksperto, išlieka aukšta - apie 30 proc.

„Tai rodo aiškią konkurenciją tarp projektų, kurių dauguma dar net nėra atidaryti. Didelį potencialą šiuo metu demonstruoja „Tech Zity Lilium“, kurių vakansija sumažėjo po didelio masto sutarties pasirašymo. Tačiau segmente laukiame pokyčių, kurių tikrai atneš baigiami nauji projektai“, - tvirtina G.

Nekilnojamojo Turto Rinkos Tendencijos Europoje

Remiantis naujais tarptautinės nekilnojamojo turto agentūros „Knight Frank“ atliktais tyrimais, per pastaruosius metus geriausios kokybės nekilnojamojo turto rinka Europoje išaugo 5,6 proc., nes paklausa išliko nepakitusi. Tuo tarpu nuomos pajamos paklausiausiose regiono atostogų vietose ir toliau auga. Investuotojai ieško saugaus turto ir pajamas generuojančių investicijų, nes infliacija smarkiai auga, o susidomėjimas apima ir kitą Atlanto vandenyno pusę.

Pasak „Knight Frank“, praėjusiais metais kainų augimas geriausiose Europos nekilnojamojo turto rinkose, kurios pagal vertę priskiriamos 5 proc. didžiausios rinkos, buvo vienas didžiausių pasaulyje. Per metus iki 2022 m. birželio mėn. sparčiausiai kainos augo Berlyne, Vokietijoje, kur aukščiausios klasės nekilnojamasis turtas vidutiniškai pabrango 12,6 proc. Kitur nekilnojamojo turto kainos šiemet sparčiai augo Edinburgo (11,2 proc.), Dublino (10,2 proc.), Ciuricho (10,2 proc.) ir Paryžiaus (8,9 proc.) aukštos klasės nekilnojamojo turto rinkose.

Visoje pasaulio nekilnojamojo turto rinkoje augimo tempai lėtėja didėjant palūkanų normoms ir blogėjant ekonominėms perspektyvoms. Tačiau „Knight Frank“ teigimu, sulėtėjimas dar neatsispindi nekilnojamojo turto kainose, o prabangos sektorius yra ypač atsparus. Tačiau nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje neapsieina be iššūkių. Prieš pradėdami pirkti užsienyje, potencialūs pirkėjai turėtų apsvarstyti užsienio valiutų kursus, vietos paskolas ir mokesčius, nuosavybės ir pardavimo išlaidas, taip pat visus apribojimus, taikomus užsienio savininkams.

Geriausios Vietos, Kuriose Gaunama Nuomos Grąža

Jei ieškote nekilnojamojo turto, kurį norėtumėte įsigyti išperkamosios nuomos būdu, jums gali tikti geriausios Europos atostogų vietos, o Viduržemio jūros pakrantė yra visuomet mėgstama poilsiautojų. Be jau minėtų aplinkybių, yra dar keletas veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti perkant nuomojamą atostogų namą. Tarp jų - vieta, t. y. jos patogumas, ar ji arti tarptautinių oro uostų, ištisus metus trunkanti paklausa, kad būtų kuo mažiau tuščių laikotarpių, ir rinkos likvidumas.

Remiantis šiais kriterijais, Italijos Toskanos ir Ligūrijos regionai, Prancūzijos pietinė pakrantė ir Prancūzijos Alpės, Ispanijos Barselonos, Marbeljos ir Balearų salos yra vienos iš geriausių vietų Europoje investuoti į nuomojamą nekilnojamąjį turtą, teigia „Knight Frank“. Vidutinė „Knight Frank“ pirkėjų pageidaujama nekilnojamojo turto kaina Lukos ir Pizos miestuose šiuo metu yra apie 1,7 mln. eurų (1,8 mln. JAV dolerių) - gerokai mažesnė už Toskanos regiono 3,7 mln. eurų vidurkį. Tuo tarpu vidutinė dienos nuomos kaina siekia 471 eurą.

Stiprėjantis doleris ir silpnėjantis euras kaitina Europos nekilnojamojo turto rinką, o žemynas tampa vis patrauklesne vieta ne tik JAV poilsiautojams, bet ir Amerikos investuotojams į nekilnojamąjį turtą. Per pirmuosius penkis 2022 m. mėnesius „Knight Frank“ užfiksavo 37 proc. daugiau JAV gyvenančių pirkėjų Prancūzijos nekilnojamojo turto paieškų.

Kadangi JAV Federalinė rezervų sistema pinigų politiką griežtina sparčiau nei Europos centrinis bankas, dolerio brangimas gali tęstis ir toliau, todėl Europa dar kurį laiką bus konkurencinga investavimo kryptis.

Investicijos į Nekilnojamąjį Turtą Ispanijoje

UAB „Reala nekilnojamasis turtas“ atstovė, NT ekspertė Kauno regione Simona Janulaitienė sako, kad lietuviai noriai investuoja į nekilnojamojo turto rinką užsienyje. Kaip vieną iš labiausiai lietuvius dominančių užsienio investicijų krypčių būtų galima paminėti Ispaniją, o ypatingai jos žemyninės dalies Alikantės regioną.

Anot jos, nors Kanarų salos yra labai populiari atostogų kryptis, tačiau ten vyrauja aukštos nekilnojamojo turto kainos. Ji įvardino ir dar vieną priežastį, dėl kurios lietuviai nėra linkę investuoti Kanarų salose: čia vyrauja salos pojūtis ir nėra galimybės laisvai judėti, kaip žemyne. Kaip žemyninės Ispanijos dalies privalumą lietuviai nurodo tai, kad žemyninėje Ispanijos dalyje kalnuose yra sniego, galima slidinėti, Kanarų salose to nėra. Taip pat nurodoma, kad žemyninėje Ispanijos dalyje daugiau veiklos.

Pasak pašnekovės, palyginus su kitomis Europos šalimis, kuriose 2023 m. stebėjome kai kuriais atvejais žymų nekilnojamojo turto kainų kritimą (pvz. Švedija, Vokietija), Ispanijoje nekilnojamojo turto kainos nekrito, o priešingai, demonstravo augimą - apie +3,5 poc. 2024 m. yra prognozuojamas apie +4 proc. nekilnojamojo turto kainų augimas. Skirtingų šaltinių teigimu, nekilnojamojo turto Ispanijoje nuomos pelningumas, derinant ilgalaikę ir trumpalaikę nuomą yra 6-8 proc. per metus. Palyginimui, paskutiniais duomenimis nekilnojamojo turto nuomos pelningumas Vilniuje yra apie 4 proc. per metus.

Priklausomai nuo lokacijos, vieno miegamojo apartamentų kainos čia svyruoja nuo 80 000 eur iki 250 000 eur, vilų - nuo 250 000 eur iki 1 500 000 eur.

Perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, svarbu įsivertinti papildomas išlaidas, patiriamas pirkimo metu. Ispanijoje kiekviena savivaldybė mokesčių dydį, mokamų nekilnojamojo turto pirkimo metu, nustato savarankiškai.

Mokesčiai Perkant Nekilnojamąjį Turtą Valensijoje

Perkant naudotą nekilnojamąjį turtą reikės sumokėti šiuos mokesčius:

• Turto perleidimo mokestis, kurį sudaro apie 10 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
• Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre - apie 2 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
• Jei pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui samdysite advokatą, mokestis advokatų kontorai gali siekti nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.

Perkant naują nekilnojamąjį turtą reikės sumokėti šiuos mokesčius:

• PVM mokestis, kurį sudaro apie 10 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
• Naujo būsto įregistravimo mokestis, kurį sudaro 1.5 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
• Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre - apie 2 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
• Jei pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui samdysite advokatą, mokestis advokatų kontorai gali siekti nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.

Taip pat svarbu paminėti, kad norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, būtina turėti NIE - užsieniečio identifikavimo numerį ir sąskaitą Ispanijos banke. Tuo tarpu lietuviai Ispanijos bankuose gali gauti paskolas nekilnojamojo turto pirkimui. Šiuo metu bankai siūlo 4,5 proc. palūkanas. Taikomi keli reikalavimai - reikia dirbti ir gauti pajamas bei turėti gerą kredito istoriją.

Nekilnojamasis Turtas Tenerifėje

Devintus metus Tenerifėje gyvenanti ir tiek pat laiko nekilnojamojo turto rinkoje dirbanti Vida Cechanavičienė sako, kad būstų pardavimai lietuviams tik didėja. Anot jos, kasmet nuo spalio mėnesio lietuviai suaktyvėja ir pradeda pirkti butus. Nuo žiemos bėgantys lietuviai galvoja ne tik apie atostogas šiltuose kraštuose, bet ir apie investavimą. Pašnekovė teigia daugiausia būstų Tenerifėje parduodanti žiemos periodu - jų skaičius siekia 10-15, tuo tarpu vasarą pardavimai sustoja.

V. Cechanavičienė pabrėžia, kad Tenerifėje būsto kaina nepriklauso nuo jo ploto, o nuo vietos, kur jis yra. Tokiu atveju vieno miegamojo būsto kaina prasideda nuo 200-250 tūkst. eurų. Kainą reguliuoja ir tai, kokiame komplekse jis yra. V. Cechanavičienė sako, kad pietinėje salos dalyje įmanoma įsigyti trijų kambarių būstą už 130 tūkst.

tags: #nekilnojamas #turtas #sektorius