Nekilnojamojo turto rinka išgyvena nematyto klestėjimo periodą. Pradedant nedidelėmis nekilnojamojo turto agentūromis Halifakse, baigiant prabangių būstų lyg „Netflix“ seriale „Selling Sunset“ pardavėjais Los Andžele - nekilnojamojo turto rinka išgyvena nematyto klestėjimo periodą. Dabar žmonės ima svarstyti, kada visa tai baigsis.
Burbulu dažniausiai vadinama neracionaliais lūkesčiais pagrįsta, nuo realybės atitrūkusi ir izoliuota situacija, kuri, anksčiau ar vėliau turi baigtis. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės.
Geriausiai mums pažįstami nekilnojamojo turto burbulai - vieno didelio burbulo sprogimą Lietuvoje stebėjome mažiau nei prieš dešimtmetį. Pagal šiuos kriterijus Lietuvos būsto rinkoje situacija išlieka tvari, tačiau pasaulyje vėl matome ne vieną valstybę, kur būsto kainos atitrūko nuo gyventojų galimybių. Svaigius kainų šuolius galėjome stebėti Skandinavijos šalyse, Kanadoje, Australijoje, kai kuriuose Kinijos didmiesčiuose.
Veiksniai, Skatinantys Nekilnojamojo Turto Kainų Augimą Kanadoje
Įtakos šiam nekilnojamojo turto išbrangimo bumui turėjo keli veiksniai. Anksčiau išvykę į tolimą Albertą dirbti naftos gavybos srityje žmonės 2020 m. neteko darbo ir grįžo namo. Kitų miestų gyventojai investuoja į nekilnojamąjį turtą Halifakse, manydami, kad, keičiantis klimatui, rytinė Kanados dalis taps labiau geidžiama vieta gyventi. Įtakos turėjo ir visame pasaulyje pastebima tendencija.
Vis tik daug kur spartų kainų augimą lėmė ne neracionalūs lūkesčiai, o pasiūlos trūkumas ir didelė paklausa.
Finansiniai Burbulai Ir Jų Poveikis
Formaliai finansinis burbulas tėra spartus kainų augimas ir staigus nuosmukis. Efektyvios rinkos teorijos gynėjai teigia, kad šie kainų pokyčiai grindžiami investuotojo įsitikinimais dėl tikrosios turto vertės. Tačiau sunku rasti priežastį, kodėl racionalus investuotojas būtų turėjęs staiga pervertinti ilgalaikį įmonių pelningumą 1929 m., ilgalaikį startuolių gajumą 2000 m. arba ilgalaikę nekilnojamojo turto vertę 2007 m.
Taigi labai jau panašu, kad įspūdingo bitkoino pakilimo ir nuosmukio priežastis - ne racionalus optimizmas, sekamas realistiško pesimizmo, bet kažin koks visuotinis rinkos neracionalumas - bandos jausmo, ciniškų spekuliacijų ir naujų, blogai informuotų investuotojų antplūdis. Būtent šio tipo investuotojai nudegė skaudžiausiai. Visame pasaulyje netrūksta siaubo istorijų apie žmones, kurie sukišo kuklias gyvenimo santaupas į tai, kas atrodė kaip patikima investicija, tačiau jų pinigai išnyko - dalis nugulė ankstyvųjų bitkoino investuotojų-aristokratų kišenėse, kiti išsisklaidė kaip dūmas.
Kaip Pastebėti Ir Išvengti Burbulo Spąstų?
Pastebėti burbulus nepaprastai sunku - jei būtų lengva, jie tiesiog neegzistuotų. Tačiau egzistuoja dvi svarbios strategijos, kurias galėtų pasitelkti investuotojai, norėdami sumažinti riziką. Visų pirma, reikia suprasti, kad nėra tokio dalyko kaip saugi investicija.
Kadangi patikimų investicijų nėra, paprastiems investuotojams belieka galvoti savo galva. Nieko blogo šiek tiek santaupų suinvestuoti į bitkoiną ar kažką panašaus, tuo atveju, jei kainos kiltų, bet nesukiškite pernelyg didelės sumos. Nerimas dėl galimų nuostolių turėtų gerokai viršyti praleistos progos baimę.
Šiaip ar taip, bitkoino burbulas visuomenei gali išeiti į gera. O tokio klasikinio, tobulo finansinio burbulo turėtų pakakti, kad „milenialsų“ karta gautų pamoką, kurią jų protėviai išmoko kur kas skausmingiau - jeigu kažkas atrodo pernelyg gerai, kad būtų tiesa, tikriausiai taip ir yra.
Finansinis burbulas (akcijų, aukso, naftos ir nekilnojamo turto burbulas) nėra toks jau retas reiškinys kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Kiekvieno investuotojo pagrindinis tikslas turėtų būti ne uždirbti pinigus, bet jų neprarasti. Daug investuotojų per 2007-2009 metų ekonominę krizę iš naujo prisiminė, ką reiškia akcijų ir nekilnojamo turto burbulas, ką reiškia nepasverta rizika ir nuostoliai. Kai kurie neteko pusės ar netgi daugiau investuotų lėšų.
Finansinis burbulas - tai žmonių (paprastai investuotojų ir spekuliantų) sukeltas žymus turto vertės padidėjimas, žymiai viršijantis fundamentaliais rodikliais grindžiamą tikrąją aktyvų vertę. Trumpiau tariant finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas. Finansinis burbulai susidaro dėl žmonių noro greitai praturtėti. Emocijomis, godumu ir neišmanymu grįstas investavimas anksčiau ar vėliau baigiasi dideliais nuostoliais ir ašaromis.
Paprastai, nukrypusi nuo tikrosios vertės, aktyvo kaina koreguojasi ir grįžta prie tikrosios vertės (neigiamas atoveiksmis). Aktyvams atpigus, atsiranda daugiau norinčių įsigyti pigių akcijų. Investuotojai pradeda pirkti akcijas, todėl jos brangsta. Finansinis burbulas formuojasi dėl teigiamo atoveiksmio - t.y. pats aktyvų brangimas skatina tolimesnį jų brangimą. Kitais žodžiais tariant, investuotojai perka akcijas, nes jos brangsta, o akcijos brangsta, nes investuotojai jas perka.
Mokslininkas J.P.Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę.
Vertės investuotojai turi tvirtą savo nuomonę, kad akcijų ir nekilnojamo turto rinka yra pernelyg nuvertinta, todėl investuoja savo pinigus tuomet, kai gali gauti didžiausią investicinę grąžą. Geriausiai vertės investuotojų investavimo strategiją atspindi V. Bafeto posakis „bijok, kai visi godūs, ir būk godus, kai visi bijo“.
Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Brangstantis turtas į rinką pritraukia vis daugiau ir daugiau nieko apie investavimą nenusimanančių ir lengvo uždarbio besivaikančių žmonių. Tai yra momentas, kai visi vienu metu puola investuoti ir investicijos pradeda brangti nenormaliais tempais. Pradeda formuotis akcijų/nekilnojamo turto burbulas.
Kylanti investicijų vertė suklaidina investuotojus: susidaro iliuzija, kad investicijų vertė ir toliau sėkmingai didės kaip iki šiol. Jie pamiršta auksinę investavimo taisyklę: geri investiciniai rezultatai praeityje negarantuoja tokių pat sėkmingų rezultatų ateityje. Investuotojams tarsi aptemsta protas, jie nebesugeba realiai vertinti rizikos. Žmones užvaldo godumas.
Viena finansinių burbulų teorija vadinama „Kvailių teorija“. Ši teorija teigia, kad finansinis burbulas susiformuoja dėl to, kad vieni kvailiai randa dar didesnius kvailius, kuriems investicijas parduoda dar brangiau nei pirko. Galų gale atsiranda dalis protingesnių, kurie suvokia, kad rinka yra pervertinta ir bet kuriuo metu gali subyrėti kaip kortų namelis.
Ekspertams pradėjus neigti „naujosios paradigmos“ logiką, suaktyvėja pardavėjai ir vertybinių popierių rinka pradeda ristis žemyn. Kainos kritimą keliolika procentų bandoma aiškinti kaip eilinę korekciją, po kurios investicijos vėl pasieks „normalų“ lygį.
Siekiama pažaboti paniką finansiniame sektoriuje į procesą įsikiša valstybė. Galiausiai vertybiniai popieriai tiek nuvertėja, kad investuotojus apima apatija. Iš nevilties jie parduoda nuvertėjusias investicijas, džiaugdamiesi, kad bent šis tas liko pardavus nesėkmingas investicijas.
Investicijos nuvertėja tiek, kad jų pelningumas vėl tampa patrauklus investuotojams.
Nobelio premijos laureatas V.Smitas analizavo finansinių burbulų susidarymo priežastis. Jis tyrė tuos finansų burbulus, kurie formuojasi net ir tuomet, kai galima nesunkiai nustatyti tikrąją vertybinių popierių vertę.
Kylanti vertybinių popierių vertė atkreipia daugelio investuotojų dėmesį. Pasirodo, tokių žmonių pagrindinė investavimo priežastis yra pats akcijų brangimas. Svaresnių priežasčių jiems nereikia. Vertindami praeities rezultatus, jie tikisi to paties ir ateityje. Jie mąsto „jeigu būčiau investavęs prieš 3 mėnesius, tai dabar bučiau gavęs 50 proc. pelną“.
Socialiniuose tinkluose mirga reklamos, raginančios investuoti į šias sparčiai brangstančias naujas turto klases, o žiniasklaidoje galima pamatyti antraščių, prognozuojančių, kad, pavyzdžiui, vienas bitcoin už dešimtmečio kainuos 100 tūkst.
Tačiau noras atsiskaityti kriptovaliutomis nebuvo pagrindinė svaigaus jų kainos šuolio priežastis. Vis dažniau gyventojai perka kriptovaliutas tik dėl to, kad tikisi jų brangimo. Neracionalūs lūkesčiai ir svajonės greitai praturtėti, sukuria netvarią paklausą ir yra akivaizdus burbulo indikatorius.
Pasitikėjimas kriptovaliutomis neretai susvyruoja - jau ne kartą matėme kaip per kelias dienas jų kaina nukrenta 20 ar daugiau procentų. Kiekvienas iš besiformuojančių burbulų turi individualių ir subjektyvių priežasčių, bet visiems jiems prisipūsti padėjo itin žemos palūkanos ir perteklinė pinigų pasiūla.
Artimiausiais mėnesiais teigiamai Kanados ekonomika gali būti paveikta spalio mėn. vyksiančių parlamento rinkimų, kurie gali paskatinti ryžtingesnius politikų veiksmus, siekiant suvaldyti ekonomikos susitraukimą.
Remiantis Kanados statistikos departamento teikiamais duomenimis, namų ūkių skolų ir disponuojamų pajamų rodiklis pastaruoju metu pakilo virš 160%, kai 1980 m. šis rodiklis siekė 66%. Tai parodo, jog gyventojai, uždirbdami 1 CAD, turi daugiau nei 1,6 CAD skolų. Ši situacija netrukus gali paskatinti korekciją šalies nekilnojamojo turto rinkoje ir sumažinti vartojimą.
Artimiausiais mėnesiais Kanados bendrovių akcijų kainas ir toliau veiks žaliavų (ypač naftos) kainų pokyčiai. Be to, rinkos dalyviai lauks naujausių šalies ekonomikos rodiklių ir spalio antroje pusėje vyksiančių parlamento rinkimų, kurie gali paskatinti pokyčius.
Nekilnojamas turtas brango, brangsta ir brangs. Visi tą žino. Grafike pateikiama Amsterdamo vieno iš centrinių kanalų nekilnojamo turto kainos istorija, apimantis beveik 400 metų vietos istorija.
Yra keletas priežasčių, kodėl dauguma klaidingai supranta ilgalaikes nekilnojamo turto kainų raidos tendencijas. Visų pirma, pastaraisiais metais kainos keliavo į vieną, viršutinę, pusė, todėl recency bias veikia visu savo gražumu. Antra, Lietuvoje gyvenančių asmenų įsivaizdavimas apie NT kainų elgsena susiformavo per paskutinius trisdešimt metų, per kuriuos įvyko sėkminga šalies ekonomikos transformacija iš planinės į rinkos ekonomiką. Įsilieta į svarbiausias vakarų pasaulio institucijas ir sąjungas.
Tyrinėti ilgalaikę NT kainų istoriją labai įdomu. Sąvoka nekilnojamas turtas slepia gausybę šios turto klasės porūšių. Tai gyvenamosios paskirties NT, skirtas nuomai arba asmeninėms reikmėms, žemė, komercinės paskirties patalpos ir statiniais, REITs, žemės ūkio žemė.
Kadangi nekilojamo turto (kaip investicijos) grąža susideda iš dviejų kintamųjų, būsto kainos pokyčių ir nuomos pajamų. Pirmoje dalyje žiūrėsiu kaip kinta reali gyvenamosios paskirties būsto kaina šimtamečiais. Kodėl pastarieji dešimtmečiais išskirtiniai. Trečia dalimi trumpai užmesiu akį, kas būna, kai infliacija šiais metais (trumpu laikotarpiu) kinta.
Mano žiniomis, yra du duomenų rinkiniai, apimantys daugiau kaip kelių šimtų metų NT kainų istoriją. Pirmasis šaltinis vadinamas “The Harengracht house index”1. Harengracht vardu pavadintas kanalas, esantis Amsterdamo centrinėje, patrauklioje vietoje, šalia kurio statyti pastatai mena jau kelis šimtmečius. Per tuos metus čia gyveno ir dirbo turtingiausi ir įtakingiausi amsterdamiečiai, o visa nekilnojamo turto sandorių istorija yra išsaugota.
1628-2008 metų laikotarpiu reali šio nekilnojamo turto vertė (atsižvelgiant į infliaciją) per 380 metus kilo po 0,1 proc. Kainos kartais dešimtmečiais, ar net šimtmečiais kyla (arba krenta), tuomet apsisuka ir keliauja priešinga kryptimi. Remiantis šiuo grafiku nėra jokio ilgalaikio realių kainų augimo.
Knygoje, pavadinimu “Safe as House“2, radau Paryžiau 1200-1800 metų kainų indeksą. Realios NT kainos mieste šiuo laikotarpiu augo po 0,5 proc. per metus. Panašu, kad nuo 1840 metų iki 1840 metų nėra duomenų apie kainų pokyčius mieste. O 1840-2010 metais realios NT kainos Prancūzijos sostinėje kilo po 1 proc. per metus.
Yra daug “kabliukų”, dėl kurių pateikiami duomenys gali būti netikslūs. Todėl dažnai, kai duomenys leidžia, naudojamas “repeated sales” metodas, kuomet tiriama tų statinių kainų pokyčiai, kurie pakartotinai parduodami du ar daugiau kartų.
Trečia iš daugelio problemų, tai kad reikia vertinti būsto kokybinius pokyčius laike. Reikia įvertinti faktą, kad būstas sensta, nemažai lėšų tenka atidėti nuolatiniam jo remontui, kad palaikyti esamą kokybinę būklę. Įvairių tyrimų nuomone, atsižvelgus į kokybinius būsto pokyčius, renovacijos ir išlaikymo kaštus, NT kainos augo nuo 0,22 proc. iki 2 proc. per metus mažiau, nei rodo istoriniai būsto kainų indeksai2. Šiuos skaičius reikia turėti omenyje, skaitant visą žemiau pateikiamą informaciją.
Kaip minėta, keturių šimtų metų duomenų tikslumas kelia tam tikrų klaustukų. Toliau apsiribosiu modernių laikų NT kainų analize.
2018 metų yearbook nagrinėja įvairių turto klasių, tame tarpe ir NT, grąža. 117 metų laikotarpiu vidutinė reali grąža 1,3 proc. Prasčiausiai sekėsi Šveicarijos būsto kainoms, jos kilo po 0,7 proc. per metus. Geriausiai sekėsi NT savininkams australams, kurių turtas brango realia išraiška po 2,2 proc.
Dallas Fed publikacija pavadinimu “No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012“4. Čia galima rasti tam tikrų šalių duomenis, kurių nėra Credit Suisse publikacijoje, Vokietijos ir Japonijos. Viso laikotarpiu vidutinis realus NT kainų augimas, imant visų šalių vidurkį, siekė apie 1 proc. per metus (GDP per capita augo po 1.8 proc. šiuo laikotapriu). Grafike iš tyrimo “Figure 16” dar aiškiau matoma ta pati tendencija, minėta ir Credit Suisse tyrime. Kainos buvo stabilios iki XX a. vidurio, jos netgi mažėjo, lyginant su pajamomis.
Vokietijoje kainos auga bene mažiausiai, vos po 0,4 proc. per metus. Japonija NT istorija reikšmingai skiriasi nuo daugelio kitų rinkų. Čia realios kainos, kaip ir kitur, buvo daugiau mažiau stabilios iki praėjusio amžiaus vidurio. Nuo 1949 iki 1990 kainos augo po 10 proc. per metus, o nuo to laiko krenta po -3 proc. per metus.
Vidutinis NT kainų augimas 1975-2021 metų laikotarpiu siekė 1,9 proc. per metus. Tačiau paskutinįjį dešimtmetį kainos augo net 2,8 proc. per metus. Kas krenta į akį, tai neįtikėtinai dideli skirtumai, skirtingose šalyse, net ir šiuo, pakankamai globalizacijos “išlygintu”, laikotarpiu.
Daugumo išsivysčiusių šalių XX a. nekilnojamo turto rinkas galima apibūdinti šiuo ledo ritulio lazdos terminu. Kainos buvo stabilios iki praėjusio amžiaus vidurio ir tada staigiai šoko aukštyn.
Realūs NT kainų pokyčiai, remiantis šimtmečių duomenimis, daugiau mažiau svyruoja apie nulį. Būna tam tikrų periodų, kuriais kainos reikšmingai kyla (arba krenta). Ir negrįžta prie jokio vidurkio. Amžinai realios NT kainos augti (arba kristi) negali.
Skaitinėdamas įvairią literatūra randu skirtingų svarstymų ir argumentų, kuriais aiškinamas faktas, jog nuo XX a. pradžios iki amžiaus vidurio NT kainos buvo stabilios, o antroje amžiaus pusėje auga su vis didesniu pagreičiu.
Yra super įdomus Bank of England duomenų rinkinys pavadinimu “A Millennium of Macroeconomic data for the UK“. Jame pateikiama real wages augimas 1209-2016 metų laikotarpiu. Visu laikotarpiu realios algos augo 0.31 proc. per metus. Nuo 1209 iki 1850 metų realios algos visiškai neaugo. O nuo 1850 iki 2016 metų augo po 1,4 proc. per metus. Galbūt tai atsakymas į klausimą, kodėl iki XX a. Amsterdamo ir Paryžiau NT kainų indeksai irgi neaugo. Nebuvo asmenų, kurių realios algos augo, tad iš kur jie galėjo daugiau mokėti už bustą ?
Apibendrinant, nekilnojamojo turto burbulas yra sudėtingas reiškinys, kurį sunku nuspėti, tačiau įmanoma pastebėti tam tikrus požymius ir priimti atsargumo priemones. Svarbu būti informuotam, kritiškai vertinti informaciją ir priimti sprendimus, pagrįstus asmenine situacija ir rizikos tolerancija.
Nekilnojamojo turto burbulas
tags: #nekilnojamo #turto #burbulas #kanadoje