Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat kintanti, todėl tiek pardavėjams, tiek pirkėjams svarbu žinoti pagrindinius aspektus, susijusius su NT sandoriais. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius NT klausimus Lietuvoje, įskaitant mokesčius, reikalingus dokumentus, kainos nustatymą, būsto pristatymą ir kitus svarbius etapus.
Mokesčiai parduodant būstą
Parduodant nekilnojamąjį turtą, taikomas 15% mokestis. Šis mokestis skaičiuojamas nuo pelno, kurį gavote pardavę būstą. Taigi, jei pardavėte būstą už mažesnę kainą, nei jį įsigijote, šio mokesčio jums mokėti nereikės. Taip pat šio mokesčio išvengsite, jei įsigytą arba paveldėtą turtą esate išlaikę daugiau nei 10 metų arba jei pastaruosius dvejus metus parduodamame objekte buvote deklaravę savo gyvenamąją vietą.
Taip pat turi būti mokamas mokestis notarui už pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą. Šias išlaidas gali apmokėti tiek pirkėjas, tiek pardavėjas, todėl susitarimą, kas apmokės išlaidas, privalote užfiksuoti preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Vis dėlto, praktika rodo, kad dažniausiai notaro išlaidas apmoka nekilnojamojo turto pirkėjas.
Dokumentai, reikalingi parduodant būstą
Norint parduoti būstą būtina turėti nuosavybės įsigijimo dokumentus, registro pažymą, kadastrinių matavimų bylą, energetinio naudingumo sertifikatą, asmens dokumentą. Nepamirškite įsitikinti, kad jūsų asmens dokumentas vis dar galioja. Kartais nutinka taip, jog tik pasirašant sutartį, pastebima, kad asmens dokumento galiojimo laikas pasibaigęs.
Jei parduodate butą jums taip pat reikės namo bendrijos pažymos, įrodymo, jog neturite jokių skolų bendrijai. Jei jūsų name nėra įsteigta bendrija, šią pažymą jums turi suteikti namo administratorius. Kitų dokumentų jums gali prireikti, priklausomai nuo jūsų asmeninės padėties. Jei auginate nepilnamečius vaikus, pažymą apie leidimą parduoti būstą teks gauti iš teismo. O jei esate susituokę, teks pasirūpinti ir pažyma, kurioje nurodyta, jog sutuoktinis sutinka parduoti turtą.
Itin svarbu visais reikiamais dokumentais pasirūpinti iš anksto. Jei truks bent vieno dokumento, pardavimo procesas gali sustoti arba visiškai neįvykti.
Kaip tinkamai nustatyti parduodamo būsto kainą
Pirmiausia turėtumėte įvertinti parduoti norimą objektą - jo techninius parametrus, vietą, kurioje yra būstas. Vėliau teks susirasti panašių techninių parametrų namus toje pačioje vietovėje, kurioje yra jūsų būstas. Atlikus šią analizę nesunkiai ir gana tiksliai galima nustatyti vieno kvadratinio metro kainą. Tačiau vertinti reikėtų ne internetiniuose skelbimų portaluose pateiktas kainas, o realius, mėnesio bėgyje atliktus sandorius.
Kaip pristatyti būstą
Pirmas įspūdis pardavimo procese labai svarbus. Tiek rengdami nuotraukas, tiek artėjant būsto apžiūroms pasirūpinkite objekto švara - sutvarkykite visus namus, atsisakykite nereikalingų daiktų, stenkitės sukurti jaukumo ir erdvumo jausmą. Darydami nuotraukas, stenkitės, kad jos būtų geros kokybės, fotografuokite dienos šviesoje, o redaguodami rinkitės natūralesnius efektus, jei naudosite stiprius efektus, pirkėjams gali atrodyti, jog bandote paslėpti būsto trūkumus.
Kodėl gali nepavykti greitai parduoti būsto?
Ilgą būsto pardavimą dažniausiai lemia trys neteisingai išpildomi faktoriai. Pirmiausia, galite būti neteisingai nustatę būsto kainą. Kita dažnai pasitaikantis problema - netinkamai parinkta reklama arba per mažas jos kiekis. Taip pat nesėkmingą pardavimą gali lemti klaidingai vedamos derybos.
Nekilnojamojo turto pardavimo etapai
Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti ilgas ir dažnai sudėtingas procesas. Štai pagrindiniai etapai:
- Rinkos kainos analizė: Prieš pradedant NT pardavimą, reikia išanalizuoti NT rinką ir nustatyti tinkamą turto kainą.
- Turto trūkumų pašalinimas: Labai svarbu prieš pradedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą „įsispirti į pirkėjo batus“ ir kritiškai pažvelgti į savo turtą.
- Nekilnojamojo turto pristatymas: Vienas svarbiausių dalykų turto fotosesija. Šiam darbui atlikti vienareikšmiškai reikia samdyti profesionalų NT fotografą.
- Pirkėjų paieška: Tai gali apimti turto skelbimų talpinimas nekilnojamojo turto portaluose, tam tikrose NT pardavimo grupėse socialiniuose tinkluose.
- Turto apžiūros potencialiems pirkėjams: Svarbu prisiminti, kad nebus antro šanso potencialiam pirkėjui sudaryti pirmą įspūdį, todėl turto apžiūroms labai svarbu kruopščiai pasiruošti.
- Derybos dėl kainos: Tai kone vienas svarbiausių momentų turto pardavimo procese tiek pardavėjui tiek pirkėjui, kur klaidos gali būti ypatingai skaudžios, tačiau geri Jūsų derybiniai įgūdžiai gali atnešti puikių rezultatą.
- Preliminarios sutarties sudarymas: Kai susitarsite su pirkėju dėl turto pardavimo, kitas svarbus žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas.
- Notarinės sutarties pasirašymas: Turbūt maloniausia sandorio dalis, yra notarinio sandorio pasirašymas, jeigu viskas iki tol padaryta teisingai, jokio streso jau nebėra, pirkėjas atsiskaito už turtą, sudedami parašai ir galima sveikinti pardavus nekilnojamąjį turtą!
- Turto perdavimas pirkėjui: Po notarinio, kai dokumentai jau sutvarkyti, žinoma reikia turtą fiziškai perduoti pirkėjui.
NT Brokerio privalumai
- Specialisto patarimai ir rekomendacijos.
- Viso pardavimo proceso išmanymas tiek teoriškai tiek praktiškai.
- Efektyvus turto reklamavimas.
- Prieiga prie kvalifikuotos klientų duomenų bazės.
- Derybos.
- Teisinių ir finansinių niuansų išmanymas.
- Greitis.
Be to, profesionalus NT brokeris turi gerus santykius su kitais savo sričių specialistais, tokiais kaip advokatai, notarai, NT vertintojai, bankų vadybininkai, matininkai ir kt., kurie gali būti reikalingi sandorio procese.
Kaip išsirinkti gerą NT brokerį?
Visų pirmą rekomenduoju pasidomėti informacija apie brokerį, kuri yra viešojoje erdvėje apie brokerio atstovaujamą agentūrą, brokerio patirtį, parduodamų objektų krepšelį, specializaciją, paskaitykite klientų atsiliepimus. Kitaip tariant „pagooglinkite“ brokerį, jeigu apie brokerį nesudėtinga susirasti informaciją, matosi jo aktyvumas socialiniuose tinkluose, tikėtina brokeris dirba aktyviai ir parduodamas nekilnojamąjį turtą.
Kreipkitės į draugus ar pažįstamus, kurie dirbo su NT brokeriu dėl rekomendacijos: patikrinkite, ar Jūsų aplinkos rate yra pardavusių NT naudojantis brokerio paslaugomis. Patikrinkite brokerio sertifikatą: būtina patikrinti, paklausti ar NT brokeris turi galiojantį sertifikatą, kurį išduoda Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LNTAA). Patikrinkite brokerio klientų aptarnavimo kokybę: prieš pasirinkdami NT brokerį, susisiekite su jais, kad pamatytumėte, kaip jie bendrauja telefonu ir kiek laiko jie reikalauja atsakyti į Jūsų klausimus, pasikvieskite atvykti brokerį į namus, įvertinti savo turtą, ar nuvykite į ofisą susitikimui.
Nekilnojamojo turto vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas įvairiose situacijose:
- Perkant nekilnojamąjį turtą: NT vertinimas yra būtinas pirkėjui, jeigu turtas yra perkamas su banko ar kredito unijos suteikiama paskola.
- Statant nekilnojamąjį turtą: Jeigu žmogus nori pasistatyti namą ir gauti finansavimą iš banko ar kredito unijos, jam tai pat bus reikalingas NT vertinimas, vertinimą tikėtina reikės atlikti tam tikrais etapais atsižvelgiant į atliktus darbus.
- Refinansuojantis turimą paskolą.
- Esant teisminiam procesui.
- Nekilnojamojo turto paveldėjimo metu: Paveldint nekilnojamąjį turtą rekomenduotina atlikti NT vertinimą, jeigu norėsite turtą parduoti.
- Esant mokestinei naštai: Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti naudingas mokesčių sumokėjimo procese, kadangi nekilnojamojo turto vertė gali turėti įtakos apmokestinimui.
- Draudžiant nekilnojamąjį turtą.
Štai tik kelios iš daugybės situacijų, kai reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas.
Nekilnojamojo turto dovanojimas
Nekilnojamojo turto dovanojimas - viena dažniausiai pasitaikančių turto perleidimo formų Lietuvoje. Tačiau prieš dovanojant nekilnojamąjį turtą, svarbu žinoti keletą svarbių aspektų, kurie gali būti svarbūs teisingam turto perleidimui. Dovanodami vertingą turtą be notaro patvirtinimo, rizikuojate susidurti su kliūtimis deklaruojant gautą dovaną ar ginčais su kitais asmenimis, pretenduojančiais į turtą. Todėl visais atvejais privaloma tokį sandorį įforminti notariškai ir išvengti bet kokių galimų rizikų.
Pirmas dalykas ką turite nuspręsti - kaip priimsite nekilnojamo turto dovanojimą. Yra keli variantai: pagal registrų centro nustatyta vertę arba pagal vertintojų nustatytą vertę. Žinoma jei Jūs nesate pirmos eilės giminaitis ir šio turto neplanuojate parduoti, dovaną priimti turite teisę pagal mažesnę vertę ir taip sumokėti mažesnius mokesčius. Turite asmeniškai įsivertinti ar registrų centro vertė mažesnė, ar vertintojų nustatyta vertė.
Kitas ne ką mažiau svarbus klausimas - tai mokesčių dalis. Turtą dovanojantis asmuo jokių mokesčių valstybei neturi mokėti. Nekilnojamojo turto dovanojimas nėra apmokestinamas po jo gavimo pirmos eilės giminaičiams, tai yra: tėvai, broliai, seserys, vaikai, įvaikiai, sutuoktiniai bei seneliai. Tai reiškia, kad už tokią dovaną valstybei nereikia mokėti mokesčių. Nekilnojamo turto dovanojimas kitiems, ne pirmos eilės giminaičiams, draugams, ar kitiems asmenims užtraukia mokestinę prievolę. Kai dovanos gavėjas nepatenka į pirmos eilės artimų giminaičių ratą - mokesčius mokėti privaloma, jeigu nekilnojamo turto vertė viršija 2500 eurų. Tokiu atveju nuo viršijamos sumos reikia mokėti 15 proc.
Aukcionai
Aukcione gali dalyvauti keli asmenys (asmenų grupė), jei ketina turtą įsigyti bendrosios nuosavybės teise. Vadovaujantis LR valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 21 str. 9 d., jeigu viešo aukciono laimėtojas (pirkėjas) savo skoliniam įsipareigojimui įvykdyti skolinasi lėšų iš kredito įstaigos, aukciono organizatorius aukciono laimėtojo (pirkėjo) prašymu skoliniam įsipareigojimui kredito įstaigai užtikrinti gali įkeisti viešame aukcione parduotą turtą, numatant, kad hipoteka įsigalios po to, kai už perkamą turtą bus visiškai atsiskaityta su viešo aukciono organizatoriumi, tai yra sumokėta nekilnojamojo daikto, įskaitant žemės sklypą, kaina, netesybos ir kitos prievolės.
Užsiregistruoti į VĮ Turto banko aukcioną gali tik prie varžytynių ir aukcionų sistemos prisijungę asmenys. Registracija tęsiama sistemoje norimo įsigyti turto aukciono skelbime. Svarbu! Atlikus registraciją, registracijos būsena tampa „Jūsų registracija yra priimta.
Jei elektroniniame aukcione ketinama dalyvauti per atstovą - atstovas privalo nurodyti atstovaujamo fizinio ar juridinio asmens kodą ir atstovavimo pagrindą. Jei atstovaujamas fizinis asmuo yra ne Lietuvos Respublikos pilietis, reikia nurodyti fizinio asmens vardą, pavardę, gimimo datą, asmens kodą ir valstybę. Jeigu atstovaujami asmenys nenurodomi, tai reiškia, kad dalyvis atstovauja pats save ir laimėjimo atveju įgyjamo turto savininkas bus jis.
Juridinės paslaugos NT srityje
Išskirtinai specializuojamės NEKILNOJAMO turto teisinėje sferoje. Konsultuojame kaip tinkamai paruošti testamentą, į ką reikia atkreipti dėmesį, kaip išvengti tipinių klaidų. Sprendžiame paveldėjimo teisės pagal įstatymą bei paveldėjimo teisės pagal testamentą klausimus. Tikriname dokumentus, atliekame išsamią analizę. Rengiame dokumentus susijusius su Nekilnojamojo Turto teise.
Atliekame paruoštų dokumentų teisinę analizę. Padedame spręsti visus turto pasidalijimo ar naudojimosi tvarkos nustatymo klausimus tarp bendraturčių. Rengiame sutartis. Jeigu negalima turto padalinti į du atskirus turtinius vienetus, tuomet labai svarbu nustatyti naudojimosi tvarką nekilnojamuoju daiktu. Nustačius naudojimosi tvarką nekilnojamuoju daiktu, tampa patogu jį valdyti, juo disponuoti ir nėra jokių keblumų jį parduoti.
Analizuojame ir konsultuojame NT pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo klausimais. Teisiniu požiūriu vertiname situaciją bei pateiktus dokumentus. Analizuojame parengtas sutartis. Galime atstovauti klientus pagal teisinių paslaugų sutartis arba įgaliojimus, jeigu klientas negali atstovauti pats. Išskirtinai specializuojamės tik Nekilnojamo turto teisės sferoje. Stipriausias mūsų gebėjimas viską spręsti taikiu būdu.
Teikiame šias juridines paslaugas: sutarčių parengimas, sutarčių analizė, NT mokesčiai, paveldėjimo teisės klausimai, pirkimo-pardavimo sutartys, nuomos sutartys, mainų sutartys ir t.t.
tags: #nekilnojamo #turto #klausimai