Nekilnojamojo turto (NT) plėtros projektų vadovai susiduria su daugybe iššūkių, reikalaujančių ne tik strateginio mąstymo, bet ir didelės atsakomybės. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios yra pagrindinės NT plėtros įmonės vadovo atsakomybės, kokios klaidos gali sukliudyti sėkmingai užbaigti projektą ir kaip jų išvengti.
Civilinė byla Nr. Teisminio proceso Nr. 2014 m. rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB ,,Mitnija“ ir atsakovės V. G. kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. kovo 15 d. dalinio sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų UAB „Mitnija“ ir UAB „MG Baltic Investment“ ieškinį atsakovams V. G. ir E. R. dėl žalos atlyginimo, sandorio pripažinimo negaliojančiu, uždraudimo naudotis akcininko neturtinėmis teisėmis ir atsakovės V. G. priešieškinį ieškovams UAB „Mitnija“ ir UAB „MG Baltic Investment“ dėl visuotinio akcininkų susirinkimo nutarimų pripažinimo negaliojančiais, žalos grėsmę keliančių veiksmų uždraudimo; tretieji asmenys - B. R., K. M., R. K. ir I. I.
Teismas nurodė, kad administracijos vadovas yra specialus subjektas, kuriam taikomi aukštesni veiklos ir atsakomybės standartai nei eiliniam bendrovės darbuotojui; įmonę ir administracijos vadovą sieja pasitikėjimo (fiduciariniai) santykiai, jis privalo ex officio veikti išimtinai bendrovės interesais.
Pagrindinės vadovo atsakomybės
Vadovavimas - tai ne tik galimybė vystyti karjerą, bet ir atsakomybė už visas pasekmes, kurios gali kilti dėl netinkamų sprendimų. Pasak AVOCAD vadovaujančio partnerio, vadovui gali būti taikoma civilinė, administracinė ar net baudžiamosios atsakomybės priemonės, priklausomai nuo padarytos žalos pobūdžio ir masto.
Ekonominio neapibrėžtumo laikais įmonių restruktūrizavimas vis dažniau tampa gelbėjimosi ratu verslui, tačiau kartu - sudėtingu išbandymu partneriams bei kreditoriams. Iš pirmo žvilgsnio tai atrodo kaip pozityvus procesas, leidžiantis išsaugoti veiklą ir darbo vietas. Vis dėlto už gražios idėjos slypi didelė vadovo atsakomybė.
Prieš šventes Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) pateikė svarbų išaiškinimą, kuris atskiria formalaus arba kitaip tariant teisinio ir faktinio bendrovės vadovo atsakomybes. Vien tik faktinio vadovo egzistavimas nepašalina formalaus vadovo atsakomybės. Jei abu vadovai vykdė neteisėtus veiksmus, kyla klausimas, ar jie veikė kaip bendrininkai.
Vienas iš dažniausiai pasitaikančių atvejų - kai asmuo sutinka tapti formaliu vadovu iš draugiškumo ar paprasto prašymo. Toks vadovas gali tikėti, kad nieko rimto neatsitiks: juk jis nieko nedaro, tik pasirašė kelis dokumentus. "Tačiau net ir tokiu atveju atsakomybė išlieka, nes veikla buvo vykdoma jo vardu. Dokumentus pasirašęs formaliai paskirtas vadovas dažnai nesigilina į detales, pasikliauja faktiniu vadovu, tačiau teisme visa tai įrodo subjektyvų bendrininkavimą", - perspėja E. Todėl būtina įvertinti rizikas, jei jūsų prašoma tapti formaliu vadovu, nesvarbu, kokiu tikslu.
"Jei jau esate formalus vadovas ir aklai vykdote kitų nurodymus, kuo greičiau atsisakykite tokių pareigų. Pavyzdžiui, jei vadovas pasirašė dokumentus, nesigilindamas į juose pateikiamą informaciją, ir dėl to kilo finansinė žala, jis gali būti įpareigotas atlyginti nuostolius", - aiškina E. Langys.
Klaidos ir kaip jų išvengti
„Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau. Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką“, - sako „Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič.
Sklypo pasirinkimas
Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t. t. Renkantis sklypą vystymui turi būti vertinama visų šių veiksnių visuma.
Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai. Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos. Pavyzdžiui, Vilniuje prie magistralės Vilnius-Kaunas yra didžiulės neišvystytos teritorijos, kurios yra labai patrauklios sandėliavimo ir pramonės paskirčiai. Dalimi šių teritorijų praeina magistralinis dujotiekis, elektros magistraliniai tinklai, kurių apsaugos zona „apkarpo“ plotą taip, kad tos teritorijos tampa bevertės ar tinkamos tik labai specifiniam pirkėjui. Itin atsargiai reikia svarstyti sklypų įsigijimą parkų teritorijose, nes ten reikalavimai - ypač griežti.
„Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič
Projektavimas
Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe. Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei. Didesnio ploto projektams gali tekti rengti ir architektūrinį konkursą. Tuo pat metu, vykstant architektūriniams darbams, verta surinkti projektuotojų komandą: projekto vadovą, kuriuo paprastai tampa architektas, konstruktorių, inžinerinių tinklų projektuotojus ir t. t.
Kompetentingi specialistai žino savo darbą ne tik teorijoje, bet ir praktikoje, siūlo naudingus sprendimus, apsaugo nuo klaidų, efektyvina sprendinių paiešką. Tokiu būdu sutaupomas laikas ir pinigai vėlesniuose etapuose.
Projektiniai pasiūlymai parodo aiškius užstatymo rodiklius, todėl perkant sklypą verta atsiskaitymo datą „pririšti“ prie projektinių pasiūlymų suderinimo datos. Būna ir taip, kad tenka atsisakyti sandorio, nes tampa aišku, kad projektas bus nuostolingas, jeigu sklypo pardavėjas nesumažins kainos. Tai ypač aktualu įsigyjant mažesnį sklypą, kai jo kainos dedamoji turi didesnę įtaką viso nekilnojamojo turto projekto kainai.
Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). Gaunant SLD būtina laikytis visų privalomų procedūrų, kad neliktų priežasties ginčyti gauto leidimo teisėtumo. SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms.
Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams. Ir tai svarbu kalbant ne tik apie architektūrą ar konstrukcijas, bet ir visą inžinerinę dalį bei kitus sprendinius. Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką. Plėtojant didesnės apimties projektus neretai sudaroma fiksuotos kainos statybų rangos sutartis. Kita vertus, jeigu projekte yra daug neaiškumų, patyręs rangovas tikrai galės reikalauti papildomų pinigų ir kilus ginčui laimėti.
Strategija ir finansinis planavimas
Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos. Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą.
Yra pavyzdžių, kai taip nutikus su rangovais atsiskaitoma „butais“ arba net kreipiamasi į pirkėjus dėl papildomų indėlių darbams užbaigti. Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių. Tokios prastovos gali tęstis nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Vystytoją užgriūva kreditų našta, ir jeigu projektas greitai nerealizuojamas, tai gali tapti bankroto priežastimi. Tuomet turtą perima kreditoriai, ir projekto pirkėjai (jeigu tokie buvo) praranda sumokėtus avansus.
Kaip ir bet kurioje kitoje veikloje, projekto vystytojo komandos kompetencija lemia projekto sėkmę. Žinių ir patirties trūkumas lemia galimas klaidas kiekviename etape. Pavyzdžiui, vienoje išskirtinių Lietuvos vietų yra plėtojamas puikus projektas, kurio vystymo komanda nusprendė leisti bet kokius pirkėjų pageidaujamus pakeitimus. Regis, itin patrauklus sprendimas pirkėjui, tačiau toks pirkėjų norų „džiazas“ baigėsi tuo, kad vystytojas nesuvaldė kaštų augimo ir projekto įgyvendinimo terminų. Tokie pavyzdžiai rodo, kaip svarbu pasirinkti tinkamą klientų-pirkėjų-nuomininkų paieškos ir santykių strategiją.
Pasak Domo Dargio „Eika“ generalinio direktoriaus, tai yra nuoseklus pokytis įgyvendinant grupės strategijoje numatytą tikslą - veiklos diversifikaciją. „NT plėtojimas išlieka esmine mūsų veikla, kuriai reikia išskirtinio dėmesio ir priežiūros. Tačiau numatyta strateginė kryptis diversifikuoti veiklą produkto, veiklos ir rinkų atžvilgiu taip pat reikalauja nuoseklaus dėmesio ir resursų. Grupė investuoja ne tik į nekilnojamojo turto, bet ir viešbučių, „coliving“, investicijų valdymo veiklas, kuria IT produktus, kuriuos reikia paruošti startui rinkoje. Todėl šalia strateginio įmonės valdymo, visą dėmesį skirsiu šioms jau pradėtoms plėtoti veikloms, bei investicijoms kitose rinkose,“ - teigia D.
Statyba
Statybos procese labai svarbi viso projekto valdymo komanda. Svarbios ne tik vystytojo atstovų kompetencijos, bet ir architekto, projektuotojų, techninės priežiūros ir rangovų žinios ir patirtys.
Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas. Techninė priežiūra negali būti formali. Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu. Būtina aktyviai tikrinti atliekamų darbų kokybę, ypač - vidinių, „nematomų“ darbų - konstrukcinių mazgų, hidroizoliacijas ir t. t. Taip pat labai svarbi techninės priežiūros vykdytojų kompetencija analizuojant projekto sprendinius, pavyzdžiui - inžinerinius tinklus. Tokiu būdu pastebimos ir ištaisomos projektuotojų klaidos dar iki statybų pradžios.
Pažymėtina, kad pastaruoju metu teismai pripažįsta techninės priežiūros klaidas kaip vystytojo, nes techninės priežiūros vykdytojas yra vystytojo atstovas.
Renkantis rangovą svarbu įvertinti jo patirtį ir galimybes gerai suplanuoti ir vykdyti darbus, prižiūrėti darbuotojų komandą, užtikrinti atliekamų darbų kokybę bei prisiimti visus darbų įvykdymo bei garantinius įsipareigojimus. Nekompetentingas rangovas galiausiai kainuos brangiau. Prireikus statybų procese keisti generalinį rangovą, tai užtruks nemažiau 3 mėnesių.
Kalbant apie nuosavų namų statybas, dažniausiai pats nuosavo namo statytojas neturi nei laiko, nei kompetencijos, kad patikrintų kiekvieną darbų etapą ir jį priimtų. Tokiais atvejais visa atsakomybė už rezultatą tenka pačiam savininkui, o išlindus defektams nėra į ką kreiptis dėl jų taisymo, todėl tenka papildomai leisti pinigus ir gaišti laiką.
Konsultuojant žmones dėl jau pastatytų nuosavų namų pirkimo nereti atvejai, kai mažieji statytojai visiškai nesiorientuoja statybų proceso reglamentavime, vykdant darbus nesilaiko privalomų reikalavimų, nerenka jokios privalomos dokumentacijos. Tokiais atvejais beveik visada bandoma parduoti namą 85 proc. baigtumo, taigi visa atsakomybė už statybos procesą ir pastatyto namo pridavimą perkeliama ant pirkėjo pečių.
Net ir turint draudimo polisą, atsiradus darbų defektams ir nesant tinkamai statybų dokumentacijai, draudikas paprastai atmeta prašymus išmokėti draudimą, nes nėra galimybės patikrinti technologinio proceso laikymosi ar darbų atlikimo kokybės.
Užbaigimas
Kaip jau minėta, statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t. t. Visa statybinė dokumentacija yra būtina pastato statybų pabaigos įteisinimui. Pokyčiai, įsigalioję 2022 metų gegužės 1 d., šios būtinybės niekaip nepakeitė.
Statybų užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti. Pavyzdžiui, jeigu įkeliant dokumentus į Infostatybos portalą, pildymo metu bus įrašytas „ne tas skaičiukas“. Deklaracija bus patvirtinta, pastatas užregistruotas Registrų centre, bet tokia registracija gali būti lengvai panaikinta dėl klaidos deklaracijoje. Tokiu atveju teks kartoti visą procedūrą iš naujo.
Kitas pavyzdys - klaidos kadastrinių matavimų bylose, pavyzdžiui, neteisingai pamatuotas plotas. Matininkai padaro klaidą matuodami pastatą ar patalpas, klaidingi skaičiai kadastrinėse bylose „nukeliauja“ iki statybų užbaigimo dokumentų, pagal kuriuos išduodama deklaracija ir registruojamas pastatas. Taisant tokias klaidas, jeigu neatitikimai didesni, tenka pakartoti visą pastato statybų užbaigimo įteisinimo procedūrą iš naujo.
Neretai pasitaiko, kad pirkėjas išsirinkęs būstą iš gerai žinomos nekilnojamo turto kompanijos nustemba, kai sutartyje išvysta kitos įmonės rekvizitus. Taip nutinka todėl, kad stambios NT bendrovės yra įsteigusios dukterinių įmonių tinklus skirtingiems projektams vystyti. Teisininko teigimu, tokiu atveju pirkėjai išties papuola į keblią situaciją: „Kai butai statomi ir parduodami naudojant žinomos įmonės vardą, o pirkimo-pardavimo sutartys sudaromos su dukterine tokios įmonės bendrove, pirkėjai rizikuoja patekti į keblią situaciją, kai asmenys, su kuriais pirkėjas bendravo dėl būsto įsigijimo, dirba tik motininėje bendrovėje, tačiau ne toje, iš kurios perkama, ir po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo nebeturi įgaliojimų spręsti iškilusius klausimus, jei dukterinė įmonė likviduota“ - sako N. R.
„Kai egzistuoja viena įmonė, kilus neaiškumams, kur kas paprasčiau pareikšti reikalavimus pardavėjui, o tai suteikia konkurencinio pranašumo rinkoje. Bendrovė pati yra atsakinga už visų darbų finansavimą, organizavimą, aktyvinimą, vykdymą bei kontrolę, tai klientams suteikia saugumo garantiją. Iki šiol NT milžinė veikė Švedijoje, Vokietijoje, Suomijoje, Danijoje, Norvegijoje, Rusijos mieste Sankt Peterburge, Estijoje ir Latvijoje, nuo 2004 m. Baltijos šalyse yra įrengusi net 2,5 tūkst.
Todėl svarbu ne tik suprasti savo atsakomybės ribas, bet ir užtikrinti, kad visi veiksmai būtų teisėti ir pagrįsti. Vadovavimas - tai ne tik galimybė vystyti karjerą, bet ir atsakomybė už visas pasekmes, kurios gali kilti dėl netinkamų sprendimų.
Apibendrinant, sėkmingas NT plėtros projektas reikalauja ne tik vizijos ir strategijos, bet ir kruopštaus planavimo, kompetentingos komandos ir nuolatinės rizikų kontrolės. Vengiant aukščiau minėtų klaidų, galima užtikrinti, kad projektas bus įgyvendintas laiku, kokybiškai ir pelningai.
„Miestai, kurie veikia“ – konferencija apie daugiabučių renovacijos tendencijas
tags: #nekilnojamojo #turto #pletros #imones #vadovas