Nekilnojamojo Turto Nuoma Juridiniam Asmeniui: Mokesčiai ir Svarbūs Aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra viena populiariausių papildomų pajamų formų. Tačiau kartu tai ir dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių iš tiesų slepia paprasta nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Atsakymas gali nustebinti: mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui.

Painiava kyla todėl, kai bandoma susigaudyti, koks tas GPM mokestis ir kas jį turi mokėti - nuomotojas ar nuomininkas? Daugiausia problemų su nuoma kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Kai jose neaiškiai apibrėžta, kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, konfliktai ir delspinigiai - tik laiko klausimas.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamos juridinio asmens nekilnojamojo turto nuomos pajamos ir kokie mokesčiai taikomi skirtingose situacijose.

Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuoma

Jeigu gyventojai nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla, jos registruoti nereikia. Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:

• Sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų.
• Įsigyti verslo liudijimą.

Gautas pajamas apmokestinant pirmuoju variantu, pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 dienos. Kadangi ši veikla nelaikoma individualia, gyventojas negali gautų pajamų mažinti patirtomis išlaidomis ar 30 proc., taip pat negali taikyti mokesčio kredito ir mokėti 5-15 proc. pajamų mokesčio.

Kalbant apie antrąjį variantą, kai įsigyjamas verslo liudijimas, nustatyto fiksuoto dydžio pajamų mokestis sumokamas savivaldybei ir kasmet gali keistis. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 tūkst. Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos). Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.

Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą. Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.

Negyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuoma

Jeigu gyventojai nuomoja negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., gamybinius pastatus, žemę), tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia. Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.

Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:

• Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
• Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
• Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).

Išmokėjus A klasės pajamas, turtą išsinuomojusi įmonė arba gyventojas (vykdantis individualią veiklą ir naudojantis tą turtą veiklai vykdyti) privalo pateikti Valstybinei mokesčių inspekcijai formą GPM313 iki kito mėnesio 15 dienos. Metams pasibaigus, privaloma pateikti formą GPM312 iki kitų kalendorinių metų vasario 15 dienos.

Kai už nuomojamą turtą išmokamos B klasės pajamos, apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti pajamų mokestį privalo pajamų gavęs gyventojas (nuomotojas).

Kaip apmokestinamos kitos paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?

Kitos paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. pajamų mokestį. Jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. - 253 065,60 Eur; 2024 m. - 228 324 Eur; 2023 m. - 202 188 Eur; 2022 m. - 180 492 Eur; 2021 m. - 162 324 Eur; 2020 m. - 148 968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Svarbu! Lietuvoje gautų apmokestinamųjų pajamų: palūkanų, honoraro, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto nuomą, sporto ir atlikėjų veiklos pajamų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto ir Lietuvoje registruotino kilnojamojo daikto pardavimą ar kitokį perleidimą nuosavybėn, kurių suma per metus neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (2025 m. 120 VDU 253 065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu; metinė tokių pajamų dalis, viršijanti 120 VDU dydžio sumą, apmokestinama, taikant 20 proc. mokesčio tarifą.

Nekilnojamojo Turto Nuoma Per Tarpininkus

Nekilnojamąjį turtą (tiek gyvenamosios paskirties patalpas, tiek kitos paskirties nekilnojamąjį turtą) nuomoti per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones* (toliau - tarpininkai) galite tik vienu būdu - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos, deklaruodami iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokėdami 15 proc.** gyventojų pajamų mokestį.

Svarbu! Jeigu nekilnojamąjį turtą nuomojate per tarpininkus juridiniam asmeniui (įmonei), tai išmokas už nekilnojamojo turto nuomą išmokėjusi įmonė privalo apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

* Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.

**Jeigu apmokestinamųjų nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis būtų apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą. Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Galimi NT Nuomos Būdai

Gyventojas turimą nekilnojamąjį turtą gali nuomoti tokiu būdu:

• Gyvenamosios paskirties patalpas - sumokėjus fiksuoto dydžio pajamų mokestį ir įsigijus verslo liudijimą gyvenamosios paskirties patalpų nuomai. Šiuo būdu patalpos nuomojamos tik gyvenamosios paskirties ir tik gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, tiek su verslo liudijimu, tiek įregistruotą pagal pažymą), kai iš tokios nuomos (pagal visus gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimus) mokestiniu laikotarpiu gautos pajamos neviršija 45 000 Eur.
• Bet kokį nekilnojamąjį turtą (įskaitant gyvenamosios paskirties patalpas) - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos (2025 m. iki gegužės 2 d.), deklaruojant iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokant gyventojų pajamų mokestį.

Dažniausios Situacijos ir GPM Prievolės

• Situacija 1: Nuoma fiziniam asmeniui
  Jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kad jis ten gyventų. Tai pats paprasčiausias ir dažniausias atvejis.
• Situacija 2: Nuoma veiklai
  Šioje situacijoje jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kuris jose vykdys savo veiklą (individualiąją veiklą, MB ar UAB). Čia vaidmenys apsiverčia, GPM prievolė tenka nuomininkui - tam, kuris patalpas nuomojasi veiklai. reikia pateikti GPM313 mėnesinę deklaraciją iki kito mėn. 15 d. Šis atvejis (schema) dažnai aptinkama grožio salonuose.
• Situacija 3: Subnuoma
  Jūs (nuomotojas, fizinis asmuo A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui B), kuris jose vykdys savo veiklą. Savo ruožtu, nuomininkas B pernuomoja tas pačias patalpas kitiems asmenims (C,D,E…), kad jie ten vykdytų savo veiklą. A (nuomotojas): nėra jokių mokestinių prievolių. C, D, E .. Svarbu! Pilkoji zona: ar A kaip fiziniam asmeniui, žvelgiant į 2026 m. progresiją, toks modelis išliks naudingas?
• Situacija 4: Juridinis asmuo - fiziniai asmenys
  Šioje situacijoje juridinis asmuo A nuomoja patalpas veiklos vykdymui fiziniam asmeniui B, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims C, D, E.. (pavyzdžiui, grožio salone). C, D, E.. Svarbu!
• Situacija 5: Nuoma verslui su subnuoma
  Nuomojate patalpas verslui su subnuoma (juridinis asmuo - juridinis asmuo - fiziniai asmenys). Abu juridiniai asmenys. Svarbu!

Svarbūs Aspektai ir Taisyklės

• Sutartyje nurodyta nuomos kaina yra 500 eurų. Jūs, kaip nuomininkas, privalote išskaičiuoti 15% GPM nuo šios sumos, t.y. 75 eurus.
• Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą privalo būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais tokiu atveju yra draudžiamas. Ši taisyklė taikoma kiekvienam mokėjimui, neatsižvelgiant į jo dydį.
• Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 teikiama už praėjusį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 dienos. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, deklaracija GPM313 už sausį turi būti pateikta iki vasario 15 dienos.
• Be mėnesinių deklaracijų, visa bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312. Metinė deklaracija GPM312 teikiama iki kitų metų vasario 15 dienos.

Verslo Liudijimas

Iki 2025 m. dažnai pasverdavome, ar verta rinktis verslo liudijimą. Nuo 2026 m., didėjant progresijai, verslo liudijimas daugeliu atvejų gali būti palankesnis, jei atitinka sąlygas. Pavyzdžiui, jei nuomojate daug butų, verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas. Turite išsipirkti tiek verslo liudijimų, kiek nuomojate gyvenamosios paskirties nekilnojamo turto objektų, bet nepamirškite skaičiuoti.

Svarbu: Trumpalaikė nuoma - PVM objektas.

Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai skirtumai tarp verslo liudijimo ir 15% GPM deklaravimo: