Nusprendus įsigyti nekilnojamąjį turtą, svarbu žinoti teisinius aspektus, reglamentuojančius šį procesą. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK) nustato esmines nuostatas, susijusias su nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimis. Šiame straipsnyje aptarsime nuosavybės teisės atsiradimo momentą, sutarties sudarymo išlaidas ir preliminariosios sutarties įtaką pagrindinei sutarčiai.
Nuosavybės teisės atsiradimo momentas
Šiuo laikotarpiu galiojęs 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK149 straipsnis) nustatė, kad turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsiranda nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumato įstatymas arba sutartis (1 dalis). Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu (2 dalis).
Priėmus 2000 m. CK šios srities teisinis reguliavimas pasikeitė taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas ir taikydamas tiek 1964 m, Civilinio kodekso, tiek dabar galiojančio Civilinio kodekso nuostatas dėl nuosavybės teisės atsiradimo momento ir jos teisinės registracijos, yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis). Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.
Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. 2000 m. 3 dalyje nustatyta išimti numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m.
Sutarties sudarymo išlaidos
Pagal LR Civilinio kodekso 6.310 straipsnio nuostatas pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui, jeigu šalys nesusitaria kitaip. Kad nekiltų nesusipratimų notaro biure, rekomenduoju šalims visada iš anksto susitarti kas mokės notarui ir įtvirtinti tai preliminariojoje turto pirkimo-pardavimo sutartyje.
Praktikoje, sudarant pirkimo-pardavimo sandorius pirminėje rinkoje (perkant iš NT vystytojų), notarines išlaidas apmoka pirkėjas. Antrinėje rinkoje, dažniausiai, pirkėjas ir pardavėjas šį mokestį moka lygiomis dalimis. Už įsigyjamo nekilnojamojo turto registravimą VĮ Registrų centre moka pirkėjas.
Pirkėjui nereikia pačiam kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį. Už nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties patvirtinimą, taikomas 0,37 proc. mokestis nuo nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau kaip 76 Eur ir ne daugiau kaip 5’000 Eur (+ 21 proc. PVM). Už nekilnojamojo daikto dovanojimo sutuoktiniui, tėvams (įtėviams), vaikams (įvaikiams), seneliams, vaikaičiams - 0,04 proc. nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto vertės, bet ne mažiau kaip 38 Eur ir ne daugiau kaip 200 Eur (+ 21 proc. PVM).
Atkreiptinas dėmesys, kad taikomi papildomi mokesčiai už kitus notarinius veiksmus, būtinus sutarties tvirtinimui, pvz. už duomenų patikrą Nekilnojamojo turto, Gyventojų, Įgaliojimų, Sutarčių ir teisių suvaržymų bei kituose registruose. Prieš sandorį notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą. Šiuos mokesčius notaras paima iš klientų ir perveda VĮ Registrų centrui.
Notarinės išlaidos perkant nekilnojamąjį turtą:
| Mokestis | Dydis |
|---|---|
| Nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties patvirtinimas | 0,37% nuo kainos (min. 76 Eur, maks. 5000 Eur + PVM) |
| Nekilnojamojo daikto dovanojimas artimiesiems | 0,04% nuo vertės (min. 38 Eur, maks. 200 Eur + PVM) |
| Duomenų patikra registruose | Priklauso nuo patikrų kiekio ir tipo |
Preliminariosios sutartys
Turite klausimų dėl NT pirkimo-pardavimo sandoriui būtinų dokumentų ar notarine tvarka tvirtinamų sutarčių sudarymo procedūros? Nusprendus įsigyti nekilnojamąjį turtą, asmenys neretai iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptaria, kokiomis sąlygomis bei terminais sudarys pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, numato kitas jiems aktualias sąlygas.
Tačiau gyvenimo aplinkybėms pasikeitus viena ar kita sutarties šalis gali atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Tokiais atvejais kyla klausimas dėl nuostolių atlyginimo, baudų sumokėjimo ir pan.
Pirmiausia pažymėtina, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje pažymėjo, kad atsakomybė priklauso nuo derybų stadijos. Plėtojamoje kasacinio teismo praktikoje civilinės atsakomybės pažeidus pareigą elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose taikymo klausimu laikomasi pozicijos, kad turi būti ginamas tikrumo interesas, o tam tikrais atvejais - ir lūkesčio interesas.
Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje. Taigi, pirmiausia nustatoma, kiek toli pažengė derybos dėl sutarties sudarymo, ar šalys tik pradėjo derybas, ar sudaryta rezervavimo sutartis, ar pasirašyta preliminarioji turto pirkimo-pardavimo sutartis.
Atsakomybė nevykdant preliminariosios sutarties
Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti.
Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti : buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne.
Viena iš sutarties šalių turi įrodyti, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Kaip šiuo atveju gali sutartį atsisakiusi sudaryti šalis gintis? Sutartį atsisakiusi sudaryti šalis, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas.
Terminas ir jo įtaka
Dažniausiai preliminariojoje sutartyje numatomas terminas iki kada bus/turi būti sudaroma pagrindinė sutartis. Būna situacijų, kad iki nurodyto termino pagrindinė sutartis nesudaroma. Tad kyla klausimas, ar preliminariojoje sutartyje numatyto termino pasibaigimas laikoma pagrįsta priežastimi atsisakyti sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį?
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo naujausioje praktikoje analizuodamas minėtą klausimą, pažymėjo, kad asmuo, atsisakydamas sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, neturi teisėto pagrindo formaliai remtis aplinkybe, kad suėjo pagrindinės sutarties sudarymo terminas. Tokiu atveju vertinama, ar atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas, o nustačius, kad atsisakoma vadovaujantis vien termino pasibaigimu, tai nelaikoma svarbia priežastimi atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (2023 m. lapkričio 7 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-267-823/2023).
Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje.
Atsižvelgiant į tai, iš preliminariosios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį, t. y. organizaciniai veiksmai, kurie sukurtų prielaidas pagrindinės sutarties sudarymui. Tuo atveju, jei preliminariosios sutarties šalis tokių veiksmų neatlieka, nededa protingų pastangų pašalinti kliūtis pagrindinei sutarčiai sudaryti ir dėl šios priežasties nustatytu terminu pagrindinė sutartis negali būti sudaryta, yra pagrindas konstatuoti nesąžiningą šalies elgesį ikisutartiniuose santykiuose ir netinkamą preliminariosios sutarties vykdymą, lėmusį pagrindinės sutarties nesudarymą.
tags: #nekilnojamo #turto #pardavi #sutartys #ck