Svarstote apie investavimą į nekilnojamąjį turtą, tačiau nežinote, nuo ko pradėti? Šiame straipsnyje aptarsime įvairius nekilnojamojo turto pirkimo finansavimo būdus Lietuvoje, padėsiančius jums priimti geriausią sprendimą.
Paskola su turto įkeitimu
Paskola su turto įkeitimu (užstatu) - tai patogi ir greita finansavimo forma, leidžianti be didelių formalumų įvairiems poreikiams gauti didesnį ir pigesnį finansavimą nei vartojimo paskola. Šeimos kredito unijos ilgalaikė paskola su turto įkeitimu skirta Jūsų planų įgyvendinimui ir didesnės vertės prekių ar paslaugų įsigijimui. Paskolos suma priklauso nuo kliento pajamų, turimų finansinių įsipareigojimų ir įkeičiamo turto vertės.
Norint gauti paskolą su nekilnojamojo turto įkeitimu, reikėtų turėti itin aukštos rinkos vertės nekilnojamąjį turtą, patenkinamą kreditingumą ir stabilias pajamas, kurios leistų sklandžiai grąžinti paskolą. Paprastai reikia pateikti šiuos dokumentus: nuosavybės dokumentus, turto vertinimo ataskaitą ir pajamų patvirtinimo dokumentus.
Svarbiausia turėti nekilnojamojo turto užstatą ir galimybę atitikti paskolos grąžinimo sąlygas, nepaisant to, kur gyvenate ar dirbate. Atkreipiame dėmesį, kad tuo atveju, jei kredito gavėjas nevykdo ar netinkamai vykdo kredito sutartį, kyla rizika prarasti įkeistą turtą. Taip pat rekomenduojame susipažinti su bendro pobūdžio informacija dėl kreditų susijusių su nekilnojamuoju turtu.
Paskolos su turto įkeitimu privalumai:
- Galimybė gauti didesnį finansavimą
- Mažesnės palūkanos nei įprasta vartojimo paskola
- Greitas ir patogus būdas gauti lėšų
Paskolos su turto įkeitimu trūkumai:
- Reikia turėti vertingą nekilnojamąjį turtą
- Kyla rizika prarasti įkeistą turtą, jei nevykdomos sutarties sąlygos
VISIBANKAI.LT Kaip gauti būsto paskolą? 2023-07-01
Investavimas į nekilnojamąjį turtą: skirtingos strategijos
Pirmas žingsnis - aiškiai žinoti, kodėl norite pradėti investavimą į nekilnojamąjį turtą. Ar sieki pasyvių pajamų, nori didinti savo kapitalą ilguoju laikotarpiu, o gal svajoji užsidirbti pensijai, bet labiau planuoji trumpą spekuliacinį projektą? Aiškus tikslas - tavo kelio žemėlapis ir stabdžių patikra.
Turbūt labiausiai paplitusi NT investavimo forma yra būsto nuoma. Įsigiję butą ar namą, galime jį išnuomoti ir gauti pastovias pajamas kiekvieną mėnesį. Tačiau prieš neriant į nuomos verslą, turėtum įvertinti kelis svarbius aspektus. Taip pat svarbu įvertinti visas išlaidas: ne tik paskolos įmoką (jei ėmei paskolą), bet ir komunalinius mokesčius, draudimą, remonto darbus bei mokesčius.
Jei turi statybų ar projektų valdymo patirties, gali svarstyti apie NT vystymą. Ši strategija apima žemės ar seno nekilnojamojo turto įsigijimą, jo renovavimą ar naują statybą, ir pardavimą už didesnę kainą. Būtina gerai išmanyti statybos procesus, turėti patikimų rangovų tinklą ir suprasti rinkos tendencijas.
Ši strategija reiškia apleisto ar pigesnio būsto įsigijimą, jo renovaciją ir greitą pardavimą už didesnę kainą. Nors tai gali atrodyti patrauklu, ši strategija reikalauja gilių rinkos žinių, gerų santykių su rangovais ir gebėjimo tiksliai įvertinti renovacijos kaštus.
Komercinis NT dažniausiai siūlo didesnes nuomos pajamas nei gyvenamasis būstas. Tokie objektai kaip biurai, sandėliai ar verslo centrai užtikrina ilgesnes nuomos sutartis, tačiau dažnai reikalauja didelio pradinio kapitalo ir rinkos žinių. Komercinis NT tai biurai, parduotuvės, sandėliai. Šio tipo privalumas - ilgesnės nuomos sutartys ir potencialiai stabilesnės pajamos, tačiau komercinė rinka jautresnė ekonominiams pokyčiams, todėl svarbu vertinti nuomininkų patikimumą ir regiono verslo tendencijas.
REIT (NT investicijų fondai)
Nori saugumo ir nenori sukti galvos dėl tvarkymo? REIT (NT investicijų fondai) yra puikus kelias. Investuodamas į REIT, gauni prieigą prie profesionaliai valdomo NT portfelio be tiesioginio turto valdymo rūpesčių. Svarbu žinoma susipažinti su dividendų išmokėjimo modeliu, sužinoti, kiek procentų grąžos gali tikėtis bei palyginti skirtingus fondus.
Sutelktinis NT finansavimas (crowdfunding)
Sutelktinis NT finansavimas (crowdfunding) gali būti puikus sprendimas. Šis modernus investavimo būdas leidžia prisijungti prie didelių NT projektų jau nuo kelių šimtų eurų, o kartais ir nuo 50 eurų investicijos. Svarbu nepamiršti rizikos valdymo - rekomenduojama pradėti nuo mažesnių sumų ir investicijas paskirstyti po kelis skirtingus projektus.
Jungtinės investicijos
Jei trūksta patirties ar kapitalo, gali svarstyti jungtines investicijas su kitais investuotojais. Tai leidžia sumažinti riziką ir pasidalinti patirtimi, tačiau būtina aiškiai sutarti dėl pareigų, pelno pasidalijimo ir sprendimų priėmimo proceso.
Investicijų į NT formos
Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant.
Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.
NT investicijų rūšys:
- Investicijos į biurus: prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose.
- Prekybinės patalpos: patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių.
- Pramoninės patalpos: apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas.
- Gyvenamosios patalpos: bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą.
Būsto paskola
Dažniausiai nekilnojamasis turtas įsigyjamas imant paskolą. Tokiu atveju, įsigytas nekilnojamasis turtas yra naudojamas kaip užstatas (įkeičiamas bankui, uždedama hipoteka). Paskolą galima grąžinti anksčiau - dalimis arba visą. Paskolos grąžinimo terminai ir sąlygos yra įtraukti į paskolos sutartį. Padengus paskolą, klientas gauna informaciją apie reikalingą apmokėjimą už hipotekos išregistravimą.
Nusprendus įsigyti būstą su būsto paskola, reikia atkreipti dėmesį ne tik į mėnesines būsto paskolos įmokas, bet ir į papildomas su paskolos sutarties sudarymu susijusias išlaidas, pavyzdžiui: vienkartinį paskolos administravimo mokestį, turto įkeitimo mokestį notaro biure ir pan.
Svarbūs aspektai perkant būstą
Prieš perkant būstą, peržiūrėkite nuosavybės dokumentus ir įsitinkite, kad jie atitinka faktines turto savybes, pavyzdžiui, jei ankstesnis savininkas padarė būsto pakeitimų, jie turi būti įregistruoti. Be to, svarbu suprasti, ar turto kaina atitinka rinkos kainą - tai nustatyti padės nekilnojamojo turto vertinimas.
Geriausias laikas būstui įsigyti yra tada, kai Jūsų finansinė padėtis yra stabili ir esate užtikrinti, kad ilgainiui Jūsų pajamos kardinaliai nepasikeis. Jei sprendimas įsigyti būstą yra spontaniškas, o finansinė padėtis nėra stabili, būsto pirkimas gali sukelti finansinių sunkumų.
Nemažiau svarbios yra ir vietos charakteristikos. Turite įvertinti vietos plėtros detalųjį planą (kad būtumėte informuoti apie šalia Jūsų teritorijos esančius pastatus), sklypo ir teritorijos perspektyvas, dirvožemį, susisiekimą (esamus ir būsimus kelius) bei apsaugos zonas.
Alternatyvūs investavimo būdai
Jei prieš gerą dešimtmetį investavimas į NT buvo prieinamas tik tiems, kas gali pasiskolinti ar turi sukaupę santaupų antram ar trečiam būstui, šiandien būdų investuoti gerokai daugiau. Per NT vystymo fondus galima įgyti dalį statomo projekto. Tokiu būdu jums nebūtina pirkti visą objektą, pvz., butą ar biuro patalpas, bet esate užtikrinti, kad pinigai taps apčiuopiamu, vertingu turtu.
Dar keli būdai, tinkami tiems, kurie nori investuoti mažiau nei kainuotų NT projekto dalis - NT obligacijų įsigijimas ar investavimas per tarpusavio finansavimo platformą.
Grąža iš investicijų
Investuojantieji per fondus ar tarpusavio skolinimo platformas gali tikėtis gerokai didesnės grąžos. Investuojantieji per fondus į dalį statomo projekto šiuo metu tikisi bent 15 proc. metinės grąžos, tačiau ir rizikuoja, nes tokiu būdu prisiima dalį atsakomybės už projekto sėkmę ar nesėkmę. Perkančiųjų obligacijas ar dalyvaujančių tarpusavio skolinimo platformose atsakomybė ir rizika kiek mažesnės - bet mažesnis ir potencialus pelnas: jis šiuo metu svyruoja tarp 8-12 proc. per metus.
Investuotojams svarbu žinoti, kad tiek NT vystymo fondai, tiek obligacijos yra griežtai reguliuojamos ir prižiūrimos Lietuvos banko.
Rinkos analizė
Šiuo metu Lietuvos, kaip ir visos Europos, NT rinka yra tam tikro atvėsimo būsenoje: statoma nemažai naujų objektų, tačiau nėra taip, kad visų kainos augtų. Tokiame etape labiausiai pastebima tendencija yra rinkos pasiskirstymas. Atsiskiria pelai nuo grūdų: brangsta projektai gerose lokacijose, turintys istoriją ir gerą įvaizdį.
Investuotojams dabar kruopščiau analizuoti būsimus pirkinius. Renkantis NT investicijai svarbiausia yra išanalizuoti objekto ir jo aplinkos infrastruktūrą, socialinius, demografinius rodiklius, pasidomėti rajono gyventojų pajamų pokyčiais. Tad ir Lietuvos NT investuotojams artimiausiais metais siūlau skirti daugiau dėmesio analizei - mūsų rinkoje žemai kabantys obuoliai jau nuskinti, o norint atsirinkti didesniame aukštyje, teks atsinešti kopėčias. Didės architektūros, žalios aplinkos, tvarumo svarba.
Patarimai investuojantiems į nekilnojamąjį turtą
Kad ir kurią strategiją pasirinktum, svarbiausia pradėti nuo išsamios analizės ir savo finansinių galimybių įvertinimo. Investavimas į NT reikalauja kantrybės, nuolatinio mokymosi ir gebėjimo prisitaikyti prie besikeičiančių rinkos sąlygų. Pirmiausia įvertink savo finansinę situaciją, tikslus ir kiek laiko nori skirti. Jei neturi daug laisvų lėšų ar nenori rūpintis nuomininkais, rinkis REIT arba sutelktinio finansavimo platformas. Jei mėgsti didesnį valdymą ir esi pasirengęs prisiimti daugiau rizikos, gali svarstyti nuomos arba vystymo strategijas.
NT dažniausiai išsaugo vertę net rinkos svyravimų metu. Lietuvoje būstas yra laikomas ilgalaike vertybe, ypač, kai nuomos paklausa miestuose išlieka stabili. Tradicinis NT investavimas dažniausiai reikalauja didesnės pradinės sumos - bent kelių dešimčių tūkstančių eurų. Tačiau REIT fondai ir sutelktinio finansavimo platformos leidžia pradėti investuoti jau nuo 50-70 eurų.
Pagrindinės rizikos:
- Rinkos kainų kritimai
- Tušti laikotarpiai be nuomininkų
- Netikėti remonto ar administravimo kaštai
- Sudėtingas projekto vystymas
- Likvidumo trūkumas kai kuriose platformose
Pajamos:
Pirmas pajamas gali gauti skirtingai, priklausomai nuo pasirinktos strategijos. Nuomos atveju - pajamos kiekvieną mėnesį, REIT ar platformose dividendai arba palūkanos gali būti išmokamos kas ketvirtį ar pusmetį.
Svarbu! Investavimas į nekilnojamąjį turtą neapsieina be rizikų: rinkos kainų svyravimai, tušti mėnesiai be nuomininkų, remonto kaštai ir kt.
Naudingos nuorodos
- Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos Aplinkos projektų valdymo agentūra (APVA)
- Elektronikos gamintojų ir importuotojų organizacija (EGIO)
tags: #nekilnojamo #turto #pirkimo #finansavimas