Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje: apžvalga ir tendencijos

Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto docentė dr. Alina Stundžienė ir dėstytojas dr. Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje ir toliau išlieka aktyvi. Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindines NT tendencijas didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje, bei aptarsime 2024 metų pirmojo pusmečio rezultatus.

„Pirmą pusmetį Lietuvos ekonomika nustebino spartesniu augimu, negu tikėtasi. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis buvo 2,4 proc. didesnis negu lygiai prieš metus. Prognozuojame, kad visų metų BVP pokytis bus labai panašus. Ekonomikos plėtrai teigiamą įtaką artimiausiu metu toliau darys augsiantis namų ūkių vartojimas dėl realių pajamų augimo, mažėjančių palūkanų normų ir liekančių teigiamų lūkesčių. Nepaisant vis dar silpnos paklausos eksporto rinkose, pramonės sektoriaus rezultatai turėtų šiek tiek gerėti. Smunkančios palūkanų normos turėtų atgaivinti ir įmonių, ir namų ūkių investicijas. Be to, ekonomiką skatins ir ES paramos pinigai.

Statybos sektoriaus darbų apimtis šiemet augo, tačiau, kaip ir tikėtasi, tokį pokytį lėmė padidėjusi inžinerinės statybos darbų apimtis, nes pastatų statybos darbų sumažėjo. Kitąmet tokio skirtumo nebeturėtų būti ir dėl tikėtinos didesnės būsto paklausos galime laukti ir geresnių pastatų statybos darbų rezultatų“, - sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.

Per 2024 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Lietuvoje išaugo 0,3 proc., iki 2 891 215. Nors, tikėtina, kad ne visas gyventojų prieaugis liks Lietuvoje pasibaigus karui Ukrainoje, tačiau šiuo metu vyraujanti tendencija palankiai veikia ne tik būsto pardavimus, bet ir nuomą bei šio segmento plėtrą.

Būsto rinkos apžvalga didžiuosiuose miestuose

Vilnius

Sostinė išlieka Lietuvos NT rinkos lyderė tiek pagal kainas, tiek pagal sandorių skaičių. Gegužės mėnesį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų. Vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų.

Per pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) - 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087). 2024 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminės rinkos pasiūla (vystytojų laisvais įvardintų, neįtraukiant rezervuotų, butų skaičius) padidėjo 33,6 proc. (iki 4153).

Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė. A klasės verslo centruose jos siekė 16-20 Eur/kv.m, B1 - 12-16 Eur/kv.m, B2 - apie 10 Eur/kv.m. Vyraujant nuomininkų rinkai, pastarieji derėdamiesi galėjo tikėtis nuolaidų ar kitų geresnių sąlygų.

„2024-ųjų pradžią galima apibūdinti kaip drąsių, kūrybingų ir ambicingų plėtotojų sprendimų paiešką. Gyvenamojo NT rinkai vis dar esant vangiai, pirkėjus gali aktyvuoti arba unikalus prestižinis turtas, naujos rinkos neužpildžiusios lokacijos, pavyzdžiui - Nidoje, ar didelės ambicijos su augimo potencialu plėtojant projektus išskirtinai didelėse teritorijose. Sostinėje toliau matome „post-pandeminius vaisius“ - viešbučių konversijas. Panašu, kad net didelių indėlių palūkanų laikais investicinio turto pasiūlymai suranda savo pirkėjus“, - teigia Vilius Visockas, „CityNow“ kūrėjas ir vadovas.

Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos. Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan. Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m. Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.

Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc. Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje gegužės mėnesį siekė 5 proc. ir dėl paaugusių nuomos kainų yra kiek didesnis nei buvo fiksuota balandį.

Kaunas

Kaune įvyko 240 tokių susitarimų - 12,1 proc. mažiau (273). 2024 metų pirmąjį pusmetį Kaune - padidėjo 3,4 proc. (iki 635).

Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu pakilo 4 proc. „Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.“, - sako A. Vidutinė nuomos kaina taip pat augo. Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc. Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas.

Kaune A klasės verslo centruose nuomos kainos svyravo 13-17 Eur/kv.m, B1 - 10-14 Eur/kv.m, B2 - apie 8-9 Eur/kv.m ribose.

Klaipėda

Klaipėdoje - 62, beveik dvigubai mažiau (122). Palangoje susitarta dėl 167 butų - 54,6 daugiau nei prieš pusmetį (108). Klaipėdoje - sumažėjo 15 proc. (iki 283). Palangoje - sumažėjo 27,9 proc. (iki 313).

Klaipėdoje A klasės patalpų kaina siekė apie 12 Eur/kv.m, B1 - 9-11 Eur/kv.m, B2 - iki 8 Eur/kv.m. Santykinai stabilios pardavimo kainos ir padidėjusios nuomos kainos lėmė iki 6,5 proc. pajamingumo rodiklio augimą ir Klaipėdoje. Nuomos kainos mediana atsižvelgiant į kambarių skaičių siekė 320, 470, 638 Eur/mėn.

Šiauliai ir Panevėžys

Šiauliuose NT rinka išlieka viena iš prieinamiausių Lietuvoje. Vidutinė kv. m kaina 2025 m. siekia apie 1 200 € - 1 700 €.

Panevėžyje NT kainos auga nuosaikiai, tačiau išlieka vienos žemiausių tarp didmiesčių. 2025 m. kv. m kaina siekia apie 1 000 € - 1 500 €. Miestas patrauklus tiems, kurie ieško ramaus gyvenimo tempo ir nedidelės paskolos naštos.

232 „Compensa Life" Lietuvos ir pasaulio finansų rinkų apžvalga | Marius Dubnikovas | 2024 12 12

Kainų dinamika

Butų su daline apdaila pasiūlos kainos mediana per pusmetį Vilniuje ūgtelėjo nedaug -1,6 proc. (iki 3242 Eur/kv.m), Kaune - 6,6 proc. (iki 2666 Eur/kv.m), Klaipėdoje - 3,3 proc. (iki 2469 Eur/kv.m). Palangoje kainos mediana augo daugiausiai - apie 21,2 proc. (iki 3635 Eur/kv.m).

Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių būsto kainų indeksu, būstas Lietuvoje (be Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos m. sav.) šiemet brango 8 proc., Vilniuje - 2 proc., Kaune - 5 proc. Klaipėdoje - 10 proc.

Pasiūlos ir paklausos iššūkiai

„Gana stabilios būsto kainos, augantis darbo užmokestis bei palankesnės skolinimosi sąlygos gali skatinti rinkos aktyvumą, tačiau vis dar išlieka pasiūlos trūkumo rizika. Iš pirmo žvilgsnio nerimauti tarsi nėra dėl ko - sostinėje pirmą šių metų pusmetį pirminės butų rinkos pasiūla ūgtelėjo trečdaliu, siūloma virš 4 tūkstančių laisvų butų, neskaičiuojant kotedžų bei individualių namų. Panaši būsto kiekio pasiūla buvo 2019 metais. Tuomet, esant didesniam rinkos aktyvumui nei šiuo metu, netgi nuogąstauta dėl pasiūlos pertekliaus, tačiau vos per vienerius metus pirkėjų entuziazmo išsekinta pasiūla sukėlė kainų augimo spurtą. Šiandien toks scenarijus sunkiai tikėtinas, nes reikšmingesnis kainų šuolis pagilintų įperkamumo problemą ir rinkos aktyvumas natūraliai sumažėtų. Kita vertus, pasiūlos trūkumas šiandien reikštų tai, kad gyventojai tiesiog neturės galimybės įsigyti nuosavo būsto“, - teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Vis dėlto, didžiausia prognozuojama būsto rinkos ateities problema išlieka pasiūlos rezervo trūkumas, kuris toliau formuojasi stringant statybos leidimų išdavimo procesams. Anot jo, vidutiniškai per metus Lietuvoje yra išduodama apie 6000 leidimų, Vilniuje - apie 4000. Tuo tarpu per aktyviausius 12 mėnesių sostinėje buvo parduodama iki 8000 butų. Tai reiškia, kad per metus gali būti parduota tiek esama, tiek potencialiai šiuo metu įmanoma pirminės rinkos pasiūla.

NT Rinkos Kainų Dinamika

Apžvelgiant skirtingų Lietuvos NT segmentų kainų dinamiką per pastaruosius 14 metų, akivaizdu, kad 2008-2009 m. ekonominė krizė neigiamai paveikė visus NT rinkos segmentus (1 paveikslas). Vidutinės namų valdos sklypų kainos 2008 m. palyginus su 2007 m. Komercinių patalpų kainų kritimas nebuvo toks staigus dėl mažesnio komercinių patalpų likvidumo, o kainos, 2015 m. nukritusios į žemiausią tašką, vėliau pasižymėjo nuosaikiu augimu, tačiau taip ir neatsistatė iki buvusių prieš krizę. Mažiausias kainų pokytis fiksuojamas butų pardavimo segmente: krizės laikotarpiu butų kainos nukrito apie 25 proc. Ši tendencija laikėsi iki 2013 m.

1 pav. Skirtingų NT rinkos segmentų kainų dinamika, eurai už kv. m arba arą (2007 m. sausis - 2020 m.)

Nuo 2013 m. NT rinkos segmentai vystėsi pakankamai stabiliai: nuosekliai augo butų kainos, o sklypų ir namų kainos visos Lietuvos mastu išliko pakankamai stabilios. 2013 m. padidėjusiam namų valdos sklypų pardavimui įtakos turėjo nuo 2014 m. Gyventojų pajamoms augant sparčiau nei būsto kainoms, nuo 2013 m. didėjo ir būsto įperkamumas, lydimas vartotojų optimizmo ir žiniasklaidos lūkesčių dėl kainų kilimo. Butų kainų dinamikoje pastaraisiais metais kainas koregavo brangesni projektai Vilniaus centre, nors brango ir butai miegamuosiuose rajonuose, kaip ir kituose didmiesčiuose - Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose.

NT Rinkos Nuomos Kainų Apžvalga

Nagrinėjant atskirų Lietuvos NT rinkos segmentų nuomos kainų statistiką, pastebėta, kad vidutinės butų ir namų nuomos kainos, pasiekusios piką 2007 m. pabaigoje, mažėjo iki pat 2010 m. visoje Lietuvoje (2 paveikslas).

2 pav. Skirtingų NT rinkos segmentų nuomos kainų dinamika, eurai už kv. m (2007 m. sausis - 2020 m.)

Bendraje butų nuomos rinkoje ryški sezoniškumo įtaka - kaina padidėja prieš rugsėjo mėn., o žemiausia būna žiemą. Namų nuomos svyravimai yra ryškesni, bet jų kainos vidurkis (už vieną kvadratinį metrą) yra ženkliai mažesnis negu buto nuomos.

NT Rinkos Segmentų Sąsajos

Kyla natūralus klausimas: ar skirtingų NT rinkos segmentų kainos susijusios ir kas lemia jų priežastinį ryšį? Tyrimo metu atlikto Grangerio priežastingumo testo rezultatai, naudojant mėnesinius stebinius, parodė, jog įvairių NT rinkos segmentų kainos trumpu laikotarpiu yra susijusios tarpusavyje ir vieno NT rinkos segmento kainos pokyčiai veikia kitų segmentų kainas keletą ar net keliolika mėnesių iš eilės, tačiau nevienodu intensyvumu.

3 pav. NT rinkos segmentų sąsajos

Remiantis tyrimo rezultatais, NT rinkos pokyčiai greičiausiai paveikia individualių namų nuomos kainą, kuri savo ruožtu daro įtaką sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties), namų, butų nuomos ir pardavimo kainai. Namų nuomos kainos pasikeitimas gana greitai pradeda veikti sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties) pardavimo kainas ir šis poveikis laikui bėgant yra linkęs stiprėti. Butų nuomos ir pardavimo kainos į namų nuomos pasikeitimą stipriausiai sureaguoja po 3-6 mėnesių. Tyrimas atskleidė, kad butų pardavimo kainos pokyčiai daro poveikį butų nuomos bei namų valdos sklypų kainai. Butų nuomos bei pardavimo kainų augimas dviejų mėnesių laikotarpiu padidina komercinių patalpų pardavimo kainas. Žemės ūkio paskirties sklypų kainos augimas sąlygoja momentinį (jau tą patį mėnesį) namų valdos sklypų kainos didėjimą.

Vieninteliam NT rinkos segmentui - komercinių patalpų nuomai - nenustatyta vienareikšmių priežastinių ryšių. Tai galima būtų paaiškinti tuo, kad komercinių patalpų nuomos sutartys sudaromos keliems metams, todėl į rinkos pokyčius jos reaguoja labai lėtai.

COVID-19 Pandemijos Įtaka NT Rinkai

Tuo tarpu ekonomikos šoko, kurį sukėlė COVID-19 pandemija, pasekmės Lietuvos NT rinkai yra akivaizdžios. Per pastaruosius aštuonis mėnesius nuo 2020 m. Patvirtinant tyrimo rezultatus tarp NT rinkos segmentų daugiausiai koregavosi vidutinė individualių namų nuomos kaina, kuri sumažėjo 50 proc. palyginus su 2020 m. sausio mėn., individualių namų pardavimo kainos sumažėjo 5,7 proc., namų valdos sklypų - 8,3 proc., žemės ūkio paskirties sklypų - 6,6 proc. Pavyzdžiui, šalies didmiesčiuose (išskyrus Vilnių) už senesnės statybos butus antrąjį ketvirtį netgi mokėta 10 proc. daugiau nei 2019 m. antrąjį ketvirtį, o lyginant su 2020 m. pradžia, kainos beveik nepasikeitė. Visgi daugiau nei penktadaliu sumenkęs bendras NT sandorių skaičius, atsargus vartotojų požiūris, netikrumas dėl pajamų gali pristabdyti NT rinkos augimą artimiausiu metu.

NT Rinkos Sezoniškumas

Nekilnojamas turtas yra sezoninė prekė. Kad ir koks bebūtų turtas, nepriklausomai nuo sezoniškumo visiems galioja bendros nepirkimo tendencijos, tai yra per visuotines šventes: Vasario 16, Jonines, Šv. Velykas, Mindaugo karūnavimo, Žolines ir t.t., kai yra išeiginių ne mažiau kaip 3 laisvos dienos. Taip pat yra taip vadinamas „juodas mėnuo“, tai nuo gruodžio vidurio iki sausio vidurio.

Skirtingi nekilnojamojo turto segmentai turi skirtingą sezoniškumą. Butai yra perkami praktiškai visus metus, tačiau, kaip ir kitos rūšies nekilnojamam turtui, ir jiems būdingas sezoniškumas. Sunkiausiai butus yra parduoti vasaros metu. Norėdami gerai išnuomoti butą, turėtumėte nuomininkų paieškas pradėti nuo rugpjūčio pradžios ir iki rugsėjo 1 dienos turėsite nuomininkus, kurie mokės Jums didžiausią nuomos mokestį. Perkantieji namus paprastai nori apžiūrėti ir aplinką, todėl jų pirkimui turi įtakos metų laikas ir oras. Paprastai mažai yra interesantų vėjuotomis ir lietingomis bei speiguotomis dienomis. Šios rūšies NT pardavimas itin priklauso nuo oro sąlygų. Jeigu tik blogas oras, toks turtas gali būti neparduotas ir sezono viduryje. Iš esmės šios rūšies NT geriausiai perkamas šiltuoju metu.

Žinodami turto pirkimo-pardavimo sezoniškumą, galite sutaupyti pirkdami arba gauti daugiau parduodami.

Lietuvos NT rinkos ypatybės 2025 metais

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje ir toliau išlieka aktyvi, o 2025 metai žymi svarbius pokyčius tiek kainų dinamikos, tiek pirkėjų elgsenos požiūriu. Sostinė išlieka Lietuvos NT rinkos lyderė tiek pagal kainas, tiek pagal sandorių skaičių. 2025 m. vidutinė 1 kv. m. Klaipėdoje NT rinka pasižymi sezoniškumu. 2025 m. fiksuojamas kainų augimas naujos statybos segmentuose, ypač netoli jūros. Vidutinė kv. Šiauliuose NT rinka išlieka viena iš prieinamiausių Lietuvoje. Vidutinė kv. m kaina 2025 m. siekia apie 1 200 € - 1 700 €. Panevėžyje NT kainos auga nuosaikiai, tačiau išlieka vienos žemiausių tarp didmiesčių. 2025 m. kv. m kaina siekia apie 1 000 € - 1 500 €. Miestas patrauklus tiems, kurie ieško ramaus gyvenimo tempo ir nedidelės paskolos naštos.

• Paklausiausi objektai: 2-3 kambarių butai renovuotuose daugiabučiuose
• Naujos statybos: nedidelė, bet pamažu plečiama
• Išskirtinumas: stabilios kainos ir žemesnė konkurencija

Palyginimo lentelė

2025 metais NT rinka Lietuvoje išlieka aktyvi, bet labiau susiskaidžiusi. Vilnius ir Kaunas dominuoja pagal investicijų kiekį ir projektų skaičių, o Šiauliai ir Panevėžys siūlo daugiau prieinamumo. Kiekvienas miestas turi savų ypatybių, todėl pirkėjams svarbu įvertinti tiek kainas, tiek gyvenimo kokybės aspektus.

Reikia pagalbos renkantis mieste ar rajone?

tags: #nekilnojamo #turto #rinka #laietuvoje