Šiuo metu Lietuvoje vyksta diskusijos dėl nekilnojamojo turto (NT) brokerių veiklos reglamentavimo. Sparčiai augant NT sandorių skaičiui, išryškėja poreikis užtikrinti didesnį skaidrumą ir vartotojų apsaugą. Remiantis Registrų centro duomenimis, per 11 praėjusių metų mėnesių Lietuvoje iš viso registruota maždaug 150 tūkst. NT pirkimo-pardavimo sandorių, t. y. maždaug 26 proc. daugiau nei per atitinkamą laikotarpį 2020 metais. Lietuvos NT agentūrų asociacijos duomenimis, maždaug 80 proc. šių sandorių sudaromi naudojantis brokerių paslaugomis, o iki 40 proc. veiklą vykdo galimai neskaidriai.
Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga. Šaltinis: Ober-Haus
Problemos ir Iššūkiai
Dėl galimai nepakankamo teisinio reguliavimo nukenčia tiek vartotojai, kurių teisinė apsauga nėra tinkamai užtikrinta, tiek valstybės biudžetas dėl negautų pajamų. FNTT 2021 metais atliko strateginę analizę NT sektoriuje, kuri parodė, kad tik nedidelė dalis rinkoje veikiančių agentūrų, brokerių ar bendrovių vykdo pinigų plovimo ir terorizmo finansavimo prevencijos įstatyme nustatytą prievolę teikti informaciją FNTT apie sandorius grynaisiais pinigais, kurių suma lygi ar viršija 15 tūkst. eurų.
Pasak vieno iš rinkos dalyvių, „Kai yra žmogaus didžiausia gyvenime investicija, su kuria jis turi reikalą parduodamas ar pirkdamas - atleiskite, bet ten yra visiškas chaosas. Niekas nesupranta, kokia yra atsakomybė, ką brokeris atstovauja - pirkėją, pardavėją“.
A. Gudanavičius dar pastebėjo, kad per brokerius ne perkama, o parduodama daug. Reikėtų akcentus susidėlioti, kad rinkai būtų aišku. Žmonės dažnai nesupranta, kieno interesus atstovauja brokeris.
Siūlomi Sprendimai ir Reglamentavimas
Lietuvos nekilnojamo turto brokerių asociacijos prezidentas G. Pavilionis pristatė pasiūlymus naujo įstatymo projekto sudarymui. „Patys brokeriai norime išsivalyti savo kiemą ir nusistatyti taisykles, pagal kurias visi gali dirbti ir uždirbti. Mūsų manymu, dabar tinkamiausias momentas tuo užsiimti. Pagrindinė problema, kad šiuo metu brokeriu gali tapti visiškai bet kas, išsiėmęs individualios veiklos pažymą.
Pranešėjas siūlė parengti naują įstatymo projektą, suburti darbo grupę, kurioje būtų jo asociacija, NT agentūrų asociacija, mokymo įstaigos, kuruojančios ministerijos ir pan. Pagrindiniai siūlymai - nustatyti kvalifikacijos, reputacijos reikalavimus. Kad negalėtų bet kas tapti NT brokeriu, t. y. finansinius ar kitus baudžiamuosius nusikaltimus atlikę asmenys negalėtų tapti brokeriais. Norėtume, kad reikalavimai būtų keliami ir agentūroms.
Taip pat reikėtų nustatyti brokerio veiklos apimtį, t. y. ką ir kada jis gali atlikti. Pavyzdžiui, būna atveju, kai brokeriai tuo pačiu metu gali verstis ir turto vertinimo veikla, o tai kertasi. Brokeris suinteresuotas kuo brangiau parduoti. Tada klausimas, ar jis tinkamai įvertins tą NT. Galiausiai, norėtume, kad būtų nustatytas mechanizmas, kaip klientui turėtų būti atlyginama žala, jei brokeris ją padaro“, - nurodė G. Pavilionis.
FNTT Pozicija
Posėdyje taip pat dalyvavęs FNTT direktoriaus pavaduotojas Mindaugas Petrauskas nurodė, kad jų matomas šešėlis yra iš dviejų dalių. Kalbant apie brokerius, matome, kad jų veikla yra individuali. Buvo laikas, kai atlikome mokymus, bendravome su agentūromis. Buvo pasakyta, kad iš tikrųjų toks įstatymas yra ir prievolė numatyta pilna apimtimi. Atlikus patikrinimą už 2019-2021 metų pirmąjį pusmetį, pamatėme, kad 26 iš 30 patikrintų agentūrų buvo nustatyti pažeidimai. Tikimės, kad patikrinimas šiek tiek pajudins sektorių.
M. Petrauskas pridūrė, kad sektorius ir pats kalba, jog jame pinigų plovimo prevencijos klausimai nebuvo keliami. Brokeriai dažnai atstovauja ir užsienyje gyvenančius asmenis - ar jie patikrina, iš kur jo pajamos, ar teisėtos? Iš kokių šalių, dar yra sankcionuojami dalykai, politikoje dalyvaujantys asmenys ir pan.“ - vardijo FNTT atstovas.
VMI Nuomonė
Savo ruožtu Valstybinės mokesčių inspekcijos vadovė Edita Janušienė sakė, kad visada palaiko kryptį „susitvarkykime“. „Klausimas tik mechanizmo, koks jis būtų pats efektyviausias tam, kad reikalavimai nebūtų pertekliniai, nesudarytų įspūdžio, kad susidaro uždaras ratelis.“, - įspėjo ji.
Valstybinės mokesčių inspekcijos vadovė Edita Janušienė. Šaltinis: Taxnews.lt
NT Brokerio Darbas: Kas Daroma Ir Kaip?
NT brokeris atlieka įvairias užduotis, įskaitant: Klientų paiešką ir konsultavimą. Nekilnojamojo turto objektų apžiūrą ir vertinimą. Reklamą ir rinkodarą. Derybas ir sutarčių sudarymą. Sandorio užbaigimą. Darbas NT srityje reikalauja greitų ir operatyvių mainų, informacijos pasikeitimo. Savo veikloje labai dažnai pasitelkiu į pagalbą reklamą, su jos pagalba brokeriui galima pasiekti tokį lygį , kad nebereikėtų pačiam ieškoti klientų.
Kuo nekilnojamojo turto brokerio profesija skiriasi nuo kitų profesijų?
Kokių Savybių Reikalauja NT Brokerio Darbas?
Norint sėkmingai dirbti NT brokeriu, būtina turėti tam tikrų savybių. Svarbiausios iš jų: Komunikabilumas: gebėjimas bendrauti su įvairiais žmonėmis. Derybų įgūdžiai: sugebėjimas pasiekti abipusiai naudingą susitarimą. Teisės pagrindai: teisiniai sutarčių paruošimo, sandorio, mokesčių pagrindai jam privalomi. Psichologija: kuo stambesnis sandoris, tuo daugiau psichologijos elementų naudoja priešinga pusė, nes tuo geriau ji tai moka ir sugeba daryti. Kantrybė: tai savybė, kuria dažniausiai pasižymi moterys, tad NT brokerio darbas šiuo aspektu jų atliekamas geriau nei vyrų.
Taip pat svarbu nuolat mokytis ir tobulėti. Tai asmenys, kurie nepaliaujamai mokosi derybų, pardavimo, teisės, prezentacijos, psichologijos. Ir tai jie daro praktiškai kiekvieną dieną. Mokytis taip pat reikia todėl, kad galėtum teikti pilnavertiškas paslaugas klientams, kad galėtum ir būtum pajėgus konkuruoti. O svarbiausia todėl, kad būtum geresnis negu buvai vakar.
NT Brokerio Darbas: Kokios Pajamos Užtikrinamos?
NT brokerio pajamos priklauso nuo jo darbo rezultatų. Iš patirties ir asmeninių pastebėjimų galiu pasakyti, kad vis dėlto daugiausiai pajamų atneša NT brokerio darbas, kai dirbama tik už komisinius. Dažniausiai tai yra procentas nuo sandorio sumos. Pajamos gali labai skirtis priklausomai nuo regiono, patirties ir sėkmės.
Pavyzdžiui, Capital brokerio pajamos kasmet vidutiniškai paauga 15 %, o Capital pajamų vidurkiai atrodo taip:
| Darbo Stažas | Vidutinės Pajamos (€/mėn) |
|---|---|
| Dirbantys iki 1 metų | 823 € |
| Dirbantys 1-2 metus | 2 378 € |
| Dirbantys daugiau nei 2 metai | 5 055 € |
NT Agentūros: Kuo Jos Skiriasi?
NT įmonės skiriasi savo dydžiu, specializacija, teikiamomis paslaugomis ir kultūra. Renkantis įmonę svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus: Reputacija: ar įmonė yra patikima ir gerai žinoma rinkoje? Mokymai ir parama: ar įmonė teikia mokymus ir paramą brokeriams? Technologijos: ar įmonė naudoja modernias technologijas ir įrankius? Komisiniai: kokie yra komisiniai ir kitos išmokos?
Keletas pavyzdžių:
- Capital: Lietuvos nekilnojamojo turto lyderis. Capital brokeriai naudojasi pažangiausia brokerių CRM sistema, kuri leidžia su minimaliais laiko resursais pasiekti maksimalius rezultatus dirbant tiek su pirkėjais, tiek su pardavėjais.
- Ober-Haus: Lyderiaujanti nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė Lietuvoje, veikianti nuo 1998 metų. Teikiame paslaugas didžiausiuose Lietuvos, Latvijos ir Estijos miestuose, kuriuose veiklą vykdo daugiau nei 240 nekilnojamojo turto specialistų.
Svarbios Brokerio Savybės
Pasak S.Brazdeikienės, brokeriui svarbu būti empatišku, sąžiningu ir nuoširdžiu, pasiūlyti tinkamus problemos sprendimo variantus. Taip pat reikia turėti platų profesionalų kontaktų ratą (matininkų, bankininkų, architektų, notarų ir kt.), į kuriuos galėtum kreiptis, kad klientai išvengtų klaidų, sutaupytų laiko ir pinigų. Taip pat brokeriui būtinas analitinis mąstymas, psichologinės žinios ir kantrybė, gebėjimas tinkamai valdyti pardavimo procesą.
Anot A.Bogdevič, brokeriui svarbiausios savybės: disciplina, atkaklumas, komunikabilumas, analitiniai įgūdžiai, patikimumas ir sąžiningumas. Ypač svarbu orientacija į klientą, gebėjimas įsiklausyti į jo poreikius, lūkesčius, padėti rasti tinkamą sprendimą.
LNTAA Sertifikavimas
LNTAA NT brokerio sertifikatas galioja vienerius metus, tačiau su sąlyga, kad brokeris atitinka nurodytus reikalavimus. Brokeriui nutraukus santykius su NT agentūra, kurioje jis veikė Sertifikato išdavimo metu, NT agentūra turi apie tai informuoti LNTAA, o brokerio Sertifikatas automatiškai nustoja galioti. Jei brokeris pradeda veikti kitoje LNTAA agentūroje, jo Sertifikatas vėl tampa galiojančiu.
tags: #nekilnojamojo #brokeriu #istatymas