Nekilnojamojo turto įgijimas - svarbus finansinis žingsnis, tačiau ne visada sandoriai vyksta skaidriai. Straipsnyje aptariami nesąžiningi būdai įgyti nekilnojamąjį turtą, remiantis Lietuvos teismų praktika. Nagrinėjama civilinė byla atskleidžia, kaip nesąžiningi sandoriai gali pažeisti kreditorių interesus ir kokias priemones taiko teismai, siekdami atkurti teisingumą.
Ginčo esmė
Bankrutavusi G. V. vaistinė kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti negaliojančiomis kelias pirkimo-pardavimo sutartis, sudarytas 2009 m. rugsėjo mėn. Ieškovas teigė, kad šie sandoriai pažeidė įmonės kreditorių teises, nes turtas buvo parduotas už mažesnę kainą nei rinkos vertė, o sandorio šalys buvo nesąžiningos.
Konkrečiai, buvo ginčijamos šios sutartys:
- 2009 m. rugsėjo 10 d. pirkimo-pardavimo sutartis, kuria G. V. ir L. V. pardavė žemės sklypą ir vaistinę V. J. ir S. J.
- 2009 m. rugsėjo 21 d. pirkimo-pardavimo sutartis, kuria V. J. ir S. J. pardavė tą patį žemės sklypą su vaistine L. R. ir A. R.
Ieškovas argumentavo, kad pirmasis sandoris atitinka actio Pauliana ieškinio sąlygas, o antrasis sandoris yra tariamas, nes šalys nesiekė realių teisinių padarinių.
Atsakovų pozicija
Atsakovai G. V. ir L. V. teigė, kad turtą perleido dėl įmonės finansinių sunkumų, siekdami atsiskaityti su kreditoriais. Jie nesutiko, kad turtas buvo parduotas už mažesnę kainą nei rinkos vertė, ir neigė kreditorių interesų pažeidimą.
Atsakovai V. J. ir S. J. tvirtino, kad sandoris buvo sudarytas abiejų šalių valia, jie siekė įsigyti turtą ir žinojo, kad gautais pinigais bus atsiskaitoma su kreditoriais. Jie taip pat neigė savo nesąžiningumą.
Atsakovai L. R. ir A. R. nurodė, kad įsigydami turtą nepažeidė jokių teisės normų ir yra sąžiningi įgijėjai. Jie teigė, kad planavo vykdyti veiklą įsigytose patalpose.
Teismų sprendimai
Iš pradžių Panevėžio apygardos teismas ieškinį atmetė, tačiau Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) panaikino šį sprendimą ir perdavė bylą nagrinėti iš naujo. LAT atkreipė dėmesį į tai, kad teismai neįvertino visų aplinkybių, galinčių patvirtinti atsakovų nesąžiningumą, įskaitant artimus ryšius tarp šalių, sandorių sudarymo aplinkybes ir atsiskaitymo grynaisiais pinigais faktą.
Panevėžio apygardos teismas, išnagrinėjęs bylą iš naujo, ieškinį patenkino ir pripažino abi pirkimo-pardavimo sutartis negaliojančiomis. Teismas taikė restituciją, grąžindamas turtą pradiniams savininkams ir įpareigodamas šalis grąžinti viena kitai gautas lėšas.
Teismo argumentai
Teismas konstatavo, kad G. V. vaistinės finansinė padėtis prieš sandorių sudarymą buvo sunki, įmonė turėjo kreditorių ir nemokėjo darbo užmokesčio. Teismas taip pat nustatė, kad atsakovai G. V. ir L. V. buvo nesąžiningi, nes iš turto pardavimo gautomis lėšomis neatsiskaitė su kreditoriais.
Svarbi aplinkybė, kurią akcentavo teismas, buvo atsakovų tarpusavio ryšiai. G. V. ir S. J. bei V. J. buvo bendramoksliai ir juos siejo verslo ryšiai. Teismas pažymėjo, kad atsakovai, žinodami apie įmonės finansinius sunkumus, atsiskaitė grynaisiais pinigais, siekdami nuslėpti lėšų gavimo faktą nuo kreditorių.
Teismas taip pat pripažino, kad 2009 m. rugsėjo 21 d. sutartis yra tariama, nes šalys nesiekė realių teisinių padarinių. Tai patvirtino aplinkybė, kad turtas iškart po įsigijimo buvo išnuomotas ieškovui.
Actio Pauliana taikymo sąlygos
Actio Pauliana - tai kreditoriaus teisė ginčyti skolininko sudarytus sandorius, kuriais sumažinamas skolininko turtas ir pažeidžiami kreditoriaus interesai. Kad actio Pauliana būtų taikomas, turi būti įvykdytos šios sąlygos:
- Sandoris turi pažeisti kreditoriaus teises.
- Skolininkas turi būti nesąžiningas.
- Trečiasis asmuo (sandorio šalis) turi būti nesąžiningas arba sandoris turi būti neatlygintinis.
Nagrinėjamoje byloje teismas nustatė, kad visos šios sąlygos buvo įvykdytos.
Sąžiningumo prezumpcija
Civilinėje teisėje galioja sąžiningumo prezumpcija, reiškianti, kad asmuo laikomas sąžiningu, kol neįrodyta priešingai. Tačiau tam tikrais atvejais, pavyzdžiui, kai sandoris sudaromas tarp artimų giminaičių, sąžiningumo prezumpcija gali būti paneigta.
Nagrinėjamoje byloje teismas nusprendė, kad atsakovų L. R. ir A. R. nesąžiningumas yra preziumuojamas, nes ginčo sandoris buvo sudarytas tarp artimų giminaičių. Atsakovai nepateikė įrodymų, paneigiančių šią prezumpciją.
Restitucija
Restitucija - tai prievolės grąžinti tai, ką viena šalis gavo iš kitos pagal negaliojantį sandorį, įvykdymas. Nagrinėjamoje byloje teismas taikė restituciją, grąžindamas turtą pradiniams savininkams ir įpareigodamas šalis grąžinti viena kitai gautas lėšas.
Išvados
Ši civilinė byla iliustruoja, kaip nesąžiningi sandoriai gali būti panaudoti siekiant išvengti atsiskaitymo su kreditoriais. Teismas, įvertinęs visas aplinkybes, pripažino sandorius negaliojančiais ir taikė restituciją, atkurdamas teisingumą. Šis atvejis pabrėžia, kaip svarbu būti atidiems sudarant nekilnojamojo turto sandorius ir įvertinti galimus rizikos veiksnius.
Lėšų grąžinimas po restitucijos
Pirmosios instancijos teismas nusprendė dėl lėšų grąžinimo po restitucijos taikymo:
- Iš bankrutavusios G. V. vaistinės priteisė V. J. 107 913,09 Eur.
- Iš atsakovo G. V. priteisė atsakovės V. J. naudai 84 104,98 Eur.
- Iš atsakovės V. J. priteisė atsakovo L. R. naudai 77 328,54 Eur.
Turto vertinimo skirtumai
Teismas kritiškai vertino kitų turto vertintojų pateiktų išvadų turinį, nes vertintojas A. J. negalėjo paaiškinti, kodėl atlikdamas vertinimą jis rėmėsi kituose rajonuose atliktais nekilnojamojo turto sandoriais, kodėl lyginamuosius objektus ėmė labai senus, kuriems netaikyta statinio rekonstrukcija ir jie nėra atnaujinti. Teismo įsitikinimu, atsižvelgiant ir į tai, jog šį turto vertinimą užsakė turto savininkas, vertintojo išvados nėra objektyvios.
Vertindamas teismo paskirtos ekspertės ir turto vertintojo K. K. išvadas, teismas nustatė, kad vertinant ginčo objektus, kaip verslo objektą, išvados dėl vertės iš esmės yra panašios: remiantis K. K. išvadomis - 254 575,99 Eur, ekspertės A. K. - 255 734,47 Eur.
Šie vertinimai rodo, kad turtas buvo parduotas už mažesnę kainą nei jo rinkos vertė.
Svarbios datos
- 2009 m. rugsėjo 10 d.: G. V. ir L. V. pardavė žemės sklypą ir vaistinę V. J. ir S. J.
- 2009 m. rugsėjo 21 d.: V. J. ir S. J. pardavė tą patį žemės sklypą su vaistine L. R. ir A. R.
- 2014 m. gruodžio 1 d.: Panevėžio apygardos teismas pripažino sandorius negaliojančiais.
Šios datos svarbios norint suprasti įvykių chronologiją ir teismo sprendimo kontekstą.
tags: #nekilnojamojo #turto #gavimas #nepagristai