Nekilnojamojo turto įkeitimas (hipoteka): kas tai, rūšys, kaina ir sąlygos

Hipoteka yra svarbus finansinis instrumentas, kuris padeda įgyvendinti svajones apie nuosavą būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą. Tačiau, kas iš tiesų yra nekilnojamojo turto įkeitimas, arba hipoteka? Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime hipotekos esmę, jos rūšis, kainą, privalumus ir trūkumus bei kitas svarbias detales.

Trumpai tariant, tai lankstus finansavimo sprendimas, kai paskola užtikrinama įkeičiant nekilnojamąjį turtą (butą, namą, žemės sklypą, komercines patalpas ar kt.). Už nekilnojamo turto kreditą yra įkeičiamas skolininkui priklausantis nekilnojamas turtas (namas, butas, žemė, ūkiniai ar komercinės paskirties statiniai ir pan.).

Kas yra hipoteka?

Iš esmės, hipoteka apibūdinamas turto įkeitimas, kuris užtikrintų finansinių įsipareigojimų vykdymą. Paprasčiau tariant, imant didesnę paskolą, kreditoriams reikia garantijų, jog iš tiesų galėsite ją atiduoti. Tačiau, čia vyrauja vienas itin svarbus niuansas - įkeistas turtas neatitenka kreditoriui, todėl vis dar išlaikote teisę juo naudotis.

Hipoteka - tai nekilnojamojo turto įkeitimas, naudojamas kaip garantija paskolai gauti. Hipotekos kreditorius yra asmuo ar institucija, turinti teisę reikalauti įvykdyti įsipareigojimą tuo atveju, jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti skolos. Hipotekos reikšmė yra labai svarbi tiek paskolos davėjams, tiek gavėjams, nes ji užtikrina abiejų šalių interesų apsaugą.

Hipotekos tikslas

Pagrindinis hipotekos tikslas - užtikrinti prievolės įvykdymą. Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus hipoteka gali būti įregistruota ne tik gyvenamajam būstui, bet ir kitiems nekilnojamojo turto objektams, pavyzdžiui, žemės sklypams ar komercinėms patalpoms. Taip pat hipoteka gali būti taikoma ir kitiems daiktams. Įkeistas turtas lieka skolininko nuosavybe ir nėra perduodamas kreditoriui.

Pagrindinės hipotekos rūšys

Yra kelios pagrindinės hipotekos rūšys, kurios skiriasi pagal paskirtį ir taikomas sąlygas. Įkeisti galima įvairius nekilnojamojo turto objektus, įskaitant jų priklausinius, išskyrus žemę, jeigu tai numatyta įstatymuose. Dažnai turtas įkeičiamas kartu su jam priklausančiais daiktais ar kitais susijusiais objektais.

Hipoteka gali būti sutartinė arba priverstinė. Pirmasis variantas tinka apibūdinti susitarimams su banku arba tarp dviejų fizinių asmenų. Tuo tarpu, priverstinė hipoteka atsiranda dėl įstatymų ar teismo sprendimo. Kaip pavyzdį galima pateikti alimentų mokėjimą.

Nekilnojamojo turto hipoteka

Tai specifinė hipotekos rūšis, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas. Juo gali būti butas, namas, komercinės patalpos ar žemės sklypas. Ši hipoteka dažniausiai taikoma būsto paskoloms, kai pats įsigyjamas būstas tampa paskolos užstatu. Ši hipotekos rūšis ypač populiari tarp asmenų, planuojančių įsigyti būstą arba refinansuoti esamą paskolą.

Maksimali hipoteka

Maksimali hipoteka leidžia kreditoriui reikalauti visos skolos padengimo tuo atveju, jei skolininkas nesilaiko sutarties sąlygų. Ji yra naudinga kreditoriui, nes suteikia didesnes prievolės įvykdymo garantijas. Pavyzdžiui, jei skolininkas susiduria su finansiniais sunkumais ir nebegali vykdyti savo įsipareigojimų, maksimalioji hipoteka suteikia galimybę kreditoriui lengviau susigrąžinti suteiktas lėšas.

Sutartinė hipoteka

Sutartinė hipoteka yra viena iš dažniausiai taikomų hipotekos formų. Ji sudaroma tarp dviejų šalių - dažniausiai privataus asmens ir įmonės, kai skolininkas ir kreditorius susitaria dėl turto įkeitimo be banko tarpininkavimo. Ši hipotekos forma yra mažiau reguliuojama, todėl reikalauja didesnio tarpusavio pasitikėjimo tarp šalių. Sutartinė hipoteka dažniausiai naudojama perkant nekilnojamąjį turtą arba skolinantis didesnes pinigų sumas.

Priverstinė hipoteka

Priverstinė hipoteka yra viena iš hipotekos rūšių, kai nekilnojamojo turto įkeitimas kreditoriui nustatomas be skolininko sutikimo. Priverstinė hipoteka gali būti taikoma, kai skolininkas negrąžina paskolos, nevykdo sutarties sąlygų ar patiria rimtų finansinių sunkumų. Ši hipotekos forma yra viena iš kreditoriaus interesų apsaugos priemonių, leidžianti jam reikalauti skolos padengimo iš įkeisto turto net ir skolininkui tam nepritarus. Svarbu pabrėžti, kad priverstinė hipoteka yra griežtai reglamentuojama įstatymų ir gali būti taikoma tik laikantis nustatytų sąlygų bei procedūrų.

Hipotekos kaina: kas įeina?

Labai dažnai užduodamas klausimas: „Kiek kainuoja hipoteka?“ Jis aktualus daugeliui potencialių paskolos gavėjų.

• Palūkanos: Tai pagrindinė hipotekos kainos dalis.
• Notaro mokesčiai.
• Valstybiniai mokesčiai.
• Turto draudimas.
• Sutarties keitimo mokestis.
• Palūkanų išlaidos.
• Baudos už vėlavimą.
• Refinansavimo mokesčiai.

Vidutiniškai hipotekos sudarymo kaina gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų, priklausomai nuo konkrečios situacijos.

Pavyzdžiui, jei planuojama įsigyti būstą, kurio vertė yra 100 000 eurų, bankas gali suteikti iki 80 % šios sumos, t. y. 80 000 eurų.

Notaro mokesčiai

Svarbu paminėti, jog su hipoteka susijusius reikalus neretai tvarko notaras. Dažniausiai, jeigu įkeičiamo turto vertė yra iki 220 000 eurų, pastarasis gauna iki 0,25% nuo objekto vertės, tačiau ne daugiau nei 120 eurų. Be to, reikėtų nepamiršti pridėti 21% PVM.

Hipotekos privalumai ir trūkumai

Hipoteka pasižymi didele privalumų gausa, tačiau taip pat turi keletą trūkumų.

Privalumai:

• Galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą.
• Mažesnės palūkanos.
• Ilgas grąžinimo terminas.
• Teisinė apsauga.
• Galimybė refinansuoti paskolą.
• Savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu.
• Įkeistą daiktą visuomet galite perleisti.

Trūkumai:

• Hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises.
• Negalite paprastai disponuoti turtu.
• Grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis.
• Mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę.
• Tad, turite gerokai mažiau laisvės bei kontrolės.

Visgi, svarbu paminėti, jog grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis. Tad, galiausiai, mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę. Dėl šios priežasties, pirmiausiai reikėtų gerai apsvarstyti savo finansinę padėtį ar net pasitarti su teisininkais.

Hipotekos registracija ir išregistravimas

Kaip jau minėjome kiek anksčiau, hipotekos sandoris visuomet turi būti notarinės formos. Čia dalyvauja 3 šalys - kreditorius, skolininkas bei įkaito davėjas. Sandorį patvirtinęs notaras visus duomenis pateikia viešam registrui. Tai užtikrina oficialų hipotekos įregistravimą. Dažniausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos visos draudimo sąlygos. Be jokios abejonės, įkeistas daiktas turi būti atitinkamos vertės bei kokybės.

Sandoriui pasibaigus, hipoteka išregistruojama. Jeigu to nepadarote, oficialiai yra laikoma, kad ši vis dar egzistuoja.

Dažnai žmonėms kyla klausimas: „Per kiek laiko nuimama hipoteka?“ Tai ypač aktualu tiems, kurie planuoja parduoti nekilnojamąjį turtą arba refinansuoti esamą paskolą.

Hipotekos panaikinimas priklauso nuo paskolos sutarties sąlygų. Kai paskola yra visiškai išmokėta, galima kreiptis į notarą dėl hipotekos išregistravimo.

Paprastai šis procesas trunka nuo kelių dienų iki kelių savaičių, priklausomai nuo kreditoriaus reikalavimų.

• Banko procedūros.
• Valstybinė registracija.
• Paskolos grąžinimas.

Alternatyvos hipotekai

Jeigu dėl įvairių priežasčių nenorite ar negalite pasinaudoti hipotekos paskola, verta apsvarstyti kelis kitus finansavimo būdus:

1. Lizingas. Lizingas yra populiari alternatyva hipotekai, leidžianti naudotis nekilnojamuoju turtu, tačiau jį visiškai įsigyti tik po tam tikro laikotarpio.
2. Asmeninio kapitalo investavimas. Jeigu turite pakankamai santaupų arba galimybę pasiskolinti iš šeimos ar draugų, galite finansuoti nekilnojamojo turto pirkimą be paskolų institucijų tarpininkavimo.
3. Kreditas ar vartojimo paskola. Kai kuriais atvejais galima pasinaudoti kreditu arba vartojimo paskola, kurios suteikia finansavimą be būtinybės įkeisti nekilnojamąjį turtą.
4. Investavimas į nekilnojamąjį turtą per fondus. Vietoj individualaus turto pirkimo galite investuoti į nekilnojamojo turto fondus (REITs).

Pavyzdys: Būsto kredito sąlygos su hipoteka

Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendros kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.

Skaičiuodami BKKMN įtraukėme šias išlaidas:

• 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
• 400 Eur sutarties mokestis;
• 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
• 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
• 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.

Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukėme turto vertinimo išlaidų ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.

Šį BKKMN ir bendrą mokamą sumą apskaičiavome darydami prielaidą, kad:

• Kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną;
• Sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
• Sutarties sąlygas vykdote laiku.

Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.

Kredito suteikimo sąlygos (SEB banko pavyzdys)

Reikalavimai gavėjui

Kreditai teikiami pilnamečiams Lietuvos Respublikos piliečiams ir asmenims, turintiems leidimą nuolat gyventi Lietuvoje, gaunantiems tokias nuolatines pajamas: darbo užmokestį pagal autorines sutartis, iš verslo veiklos, nuomos ir kitaip gaunamas reguliariąsias pajamas, patvirtintas dokumentais.

Bendra mėnesio įmokų, Jūsų mokamų kredito įstaigoms, suma neturėtų viršyti 40 proc. visų per mėnesį Jūsų gaunamų grynųjų pajamų.

Suma ir terminas

Kredito suma ir terminas priklauso nuo įkeičiamo turto vertės - galime paskolinti iki 60 proc. įkeičiamo turto vertės sumą. Galimas kredito grąžinimo terminas iki 15 metų.

Kredito suma taip pat priklauso nuo šeimos finansinių galimybių grąžinti kreditą įvertinimo.

Valiuta

Kreditai teikiami eurais.

Palūkanos

Sudarydami kredito sutartį, galite pasirinkti palūkanų rūšį - kintamąsias, fiksuotąsias arba jų derinį.

Kintamosios palūkanos - tai palūkanos, kurias sudaro marža ir kintamoji palūkanų dalis. Jas sudaro individualiai Jums nustatyta banko marža ir Jūsų pasirinkta 3, 6 ar 12 mėnesių tarpbankinė palūkanų norma EURIBOR. Kintamoji palūkanų dalis EURIBOR pirmą kartą nustatoma pirmos kredito dalies išmokėjimo dieną ir galioja iki kitos palūkanų keitimo dienos. Kitomis palūkanų keitimo dienomis kintamoji palūkanų dalis yra nustatoma iš naujo. Kintamoji palūkanų dalis nustatoma atsižvelgiant į prieš dvi darbo dienas buvusią EURIBOR reikšmę. Jeigu reikšmė yra neigiama, laikoma, kad kintamoji palūkanų dalis lygi nuliui.

Fiksuotosios palūkanos - tai palūkanos, kai individualiai Jums nustatytas konkretus fiksuotas palūkanų normos dydis sutartam kredito laikotarpiui. Fiksuotoji palūkanų norma gali būti nustatoma visam kredito laikotarpiui, jei kredito laikotarpis yra iki 10 metų, arba daliniam, Jūsų pasirinktam 2, 3, 5 ar 10 metų, kredito laikotarpiui. Jei kredito laikotarpis yra ilgesnis nei pasirinktas fiksuotųjų palūkanų laikotarpis, taikomas fiksuotųjų ir kintamųjų palūkanų derinys, kai pasibaigus fiksuotųjų palūkanų laikotarpiui, nustatomos kintamosios palūkanos.

Palūkanas apskaičiuosime nuo negrąžintos kredito sumos ir jas apskaičiuodami laikysime, kad metuose yra 360 dienų.

Kintamųjų ir fiksuotųjų palūkanų norma nustatoma atsižvelgiant į situaciją paskolų rinkoje, kredito sumą, terminą, Jūsų finansinių galimybių įvertinimą, individualią kredito riziką, taip pat į tai, kiek ir kokių paslaugų Jums teikia SEB bankas.

Užtikrinimo priemonės

Būsto kredito grąžinimas paprastai yra užtikrinamas įkeičiant įsigyjamą, remontuojamą, statomą ar rekonstruojamą būstą:

• įkeičiamo nekilnojamojo turto vertę turi nustatyti turto vertintojai
• įkeistas nekilnojamasis turtas (išskyrus žemės sklypus) turi būti apdraustas draudimo bendrovėje

Kredito grąžinimas

Bankui išmokėjus kredito lėšas, sutartomis mokėjimo dienomis įmokos automatiškai nurašomos iš Jūsų pasirinktos sąskaitos. Pirmą įmoką sudaro tik palūkanos.

Kredito grąžinimo metodai

Galimi du kredito grąžinimo metodai:

• Linijinis metodas: Pagrindinė kredito suma yra suskaidoma vienodomis dalimis, kurios mokamos kiekvieną mėnesį. Prie jų pridedamos palūkanos, apskaičiuojamos nuo negrąžintos kredito dalies už faktinį dienų skaičių (kuo mažesnis kredito likutis, tuo mažesnė mokama palūkanų suma). Taigi mėnesio įmokos visą sutarties laikotarpį laipsniškai mažėja.
• Anuiteto metodas: Kiekvieną mėnesį mokama vienoda įmoka, kurią sudaro grąžinamas kreditas ir palūkanos. Iš pradžių didesnę dalį įmokos sudaro palūkanos. Palaipsniui ji mažėja, o kredito dalis didėja, tačiau mėnesio įmokos dydis nekinta. Apskaičiuojant įmokas laikoma, kad mėnesyje yra faktinis dienų skaičius.

Jei iš pradžių galite mokėti didesnes įmokas, Jums naudingiau pasirinkti linijinį kredito grąžinimo metodą - per visą laikotarpį sumokėtų palūkanų suma bus mažesnė.

Kredito grąžinimo atidėjimas

Esant nenumatytoms aplinkybėms, galite kreiptis į mus su prašymu atidėti kredito įmokų mokėjimą nekeičiant galutinio kredito grąžinimo termino.

Žinodami, kas yra hipoteka, kokios yra jos rūšys ir kaip apskaičiuojama hipotekos kaina, galėsite priimti pagrįstus sprendimus. Jei turite papildomų klausimų arba norite gauti asmeninę konsultaciją, kreipkitės į specialistus.

tags: #nekilnojamojo #turto #ikeitimas