Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra viena populiariausių papildomų pajamų formų, bet taip pat yra dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Mokesčiai nuomojant nekilnojamąjį turtą yra gyventojų pajamų mokestis (GPM), pridėtinės vertės mokestis (PVM) ir nekilnojamojo turto mokestis. Mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui. Šiame straipsnyje aptarsime PVM tarifus, GPM ir nekilnojamojo turto mokesčio prievoles, taikomas nuomojant ar nuomojantis patalpas gyvenimui ar veiklai, ir išnagrinėsime skirtingus apmokestinimo būdus, lengvatas ir prievoles, susijusias su patalpų nuoma.
PVM Ypatumai Nuomojant Nekilnojamąjį Turtą
Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) 31 straipsnį, nekilnojamojo turto nuoma - tai sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas).
Jei kartu su nekilnojamuoju turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga) ar suteikiamos kitos paslaugos, tai PVM tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju būtina nustatyti, ar yra sudarytas vienas ar du (ar daugiau) sandoriai.
Jei sandorį sudarantys elementai yra glaudžiai susiję ir objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinis, tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų visuma sudaro vieną sandorį. Nustatant, kuris iš sandorio elementų yra pagrindinė paslauga, svarbu atsižvelgti į sandorio sudarymo tikslą. Jei tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris, kuris PVM neapmokestinamas.
Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, nesuteikiant nuomininkams patalpų valdymo ar kontrolės teisių, tai tokia paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata netaikoma. Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc. tarifas.
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui.
Jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc. tarifu.
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.
Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigaliojo esminiai gyventojų pajamų mokesčio (GPM) pakeitimai. Visos gyventojo pajamos - tiek iš darbo santykių, tiek iš nuomos ar individualios veiklos - nuo šiol sumuojamos į bendrą metinę sumą ir apmokestinamos progresiniais tarifais: 20%, 25% ir 32%.
Yra keletas būdų, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- Metų pabaigoje deklaruojate nuomos pajamas ir sumokate GPM. Nuo 2026 m. pirmieji 12 VDU (27 745,80 €) ne iš darbo santykių pajamų apmokestinami 15% tarifu. Viršijanti dalis patenka į progresinę skalę (20/25/32%), priklausomai nuo bendros metinės pajamų sumos. Šio būdo privalumas - nereikia mokėti jokių Sodros įmokų (VSD ir PSD), nereikia registruoti veiklos.
- Registruojate individualią veiklą VMI ir nuomojate turtą kaip veiklą. Privalumas - galite atskaityti 30% išlaidų be dokumentų arba faktines išlaidas (remontas, draudimas, komunaliniai ir kt.). Apmokestinamosios pajamos iki 20 000 €/m. efektyviai apmokestinamos tik 5% GPM dėka mokesčio kredito. Pajamoms nuo 20 000 € iki 42 500 € tarifas palaipsniui kyla iki 20%. Svarbu: vykdant individualią veiklą, privalote mokėti Sodros įmokas (VSD 12,52% + PSD 6,98%) nuo 90% apmokestinamųjų pajamų.
- Verslo liudijimas. Tai fiksuoto dydžio mokestis, kurį nustato savivaldybė. Taikomas tik gyvenamosios paskirties patalpų nuomai (veiklos kodas 051). Nuo 2026 m. riba padidinta iki 50 000 € per metus. Verslo liudijimas paprastai apsimoka, kai nuomos pajamos viršija tam tikrą ribą. Pavyzdžiui, Vilniuje su 684 € metiniu mokesčiu, verslo liudijimas apsimoka jau nuo ~4 560 €/m.
Svarbu žinoti, kad trumpalaikė nuoma (iki 2 mėnesių) ir apgyvendinimo paslaugos yra PVM objektas, skirtingai nuo ilgalaikės gyvenamojo turto nuomos, kuri PVM neapmokestinama. Nuo 2026 m. apgyvendinimo paslaugoms (viešbučiai, Airbnb tipo nuoma) taikomas lengvatinis 12% PVM tarifas (buvo 9%). PVM registracijos riba: viršijus 45 000 € per metus apyvartą iš PVM apmokestinamos veiklos - privaloma registruotis PVM mokėtoju.
Kaip Apmokestinamos Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamos?
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį. Priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas.
Privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma neviršija 12 VDU (2026 m. 12 VDU 27 745,80 Eur), tuomet taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.
Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 VDU , tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant:
- 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU (2026 m. 36 VDU 83 237,40 Eur);
- 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur);
- 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. 60 VDU 138 729 Eur).
Apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų nuomos pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. ar verta rinktis verslo liudijimą, tačiau, progresiniai GPM tarifai nuo 2026 m. gali įtakoti pasirinkimą.
Verslo liudijimas paprastai apsimoka, kai nuomos pajamos viršija tam tikrą ribą. Pavyzdžiui, Vilniuje su 684 € metiniu mokesčiu, verslo liudijimas apsimoka jau nuo ~4 560 €/m.
Verslo liudijimo ir 15% GPM palyginimas:
| Kriterijus | Verslo liudijimas (VL) | 15% GPM (Deklaravimas) |
|---|---|---|
| Mokėjimo laikas | Iš anksto (prieš pradedant nuomą) | Pasibaigus metams (iki geg. 1 d.) |
| Mokesčio dydis | Fiksuotas (pvz., 400-600 Eur/metus didmiesčiuose) | 15 % nuo gautos sumos |
| Pajamų riba | Iki 50 000 Eur (nuo 2026 m.) | Nėra ribos |
Šioje situacijoje jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), veiklai vykdyti (individualiąją veiklą, MB ar UAB).
Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 turi būti pateikta iki einamojo mėnesio 15 dienos už praėjusį mėnesį. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, reiškia, kad deklaracija turi būti pateikta iki vasario 15 d..
Bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312.
Svarbu! Nuomos kaina yra 500 eurų (nurodyta sutartyje). Jūs, kaip nuomininkas, privalote išskaičiuoti 15% GPM nuo šios sumos, t.y. 75 eurus.
Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą turi būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais yra draudžiamas. Ši taisyklė dėl pavedimų taikoma kiekvienam mokėjimui, nepriklausomai nuo dydžio.
Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
Lengvatinis 12 Proc. PVM Taripas Apgyvendinimo Paslaugoms
Nuo 2026-01-01 turizmo veiklą reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka teikiamoms apgyvendinimo paslaugoms taikomas lengvatinis 12 proc. PVM tarifas. Iki 2025-12-31 šioms paslaugoms buvo taikomas lengvatinis 9 proc. PVM tarifas. Lietuvos Respublikos turizmo įstatyme nustatyta, kad apgyvendinimo paslauga - savarankiška, už užmokestį atliekama ekonominė veikla, kuria sudaromos sąlygos tenkinti nakvynės ir higienos poreikius.
Pagal apgyvendinimo paslaugų teikimo organizavimą, pastatų naudojimo paskirtį ir apgyvendinimui skirtų kambarių skaičių yra skiriami:
- kolektyvinio apgyvendinimo paslaugų teikėjai - viešbučiai, svečių namai, moteliai, kempingai, kurie atitinka Turizmo įstatyme kolektyvinio apgyvendinimo paslaugų teikimui nustatytus reikalavimus;
- privataus apgyvendinimo teikėjai - asmenys, įskaitant ir kaimo turizmo paslaugas teikiančius asmenis, turintys teisės aktų nustatyta tvarka įregistruotas gyvenamosios paskirties patalpas, jų grupę ar sodybą, vasarnamį ar turistinę stovyklavietę ir atitinkantys Turizmo įstatyme privataus apgyvendinimo paslaugų teikimui nustatytus reikalavimus.
Pagal Turizmo įstatymą nakvynės ir pusryčių paslauga - savarankiška, už užmokestį turistui teikiama apgyvendinimo paslauga, kai kartu su nakvyne teikiami ir pusryčiai. Todėl tokios apgyvendinimo paslaugos, į kurių vertę įskaičiuojama ir pusryčių kaina, taip pat apmokestinamos taikant lengvatinį 9 proc. PVM tarifą, nepriklausomai nuo to, ar pusryčių kaina sąskaitoje nurodoma kartu su nakvynės kaina, ar, pavyzdžiui, turisto pageidavimu, atskirai.
Sveikatingumo, jūrinio turizmo, vandens turizmo, kelionių organizavimo ir panašiai, sporto salės, dviračių, saunos, įvairios įrangos ar įrengimų, patalpų nuomos ir kt. nepriskiriamos apgyvendinimo paslaugoms ir joms netaikomas lengvatinis PVM tarifas.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į vieną arba kelis iš šių kriterijų: nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, jo technines savybes, priežiūros būklę, mokesčio mokėtojų kategorijas (dydį ar teisinę formą, ar socialinę padėtį) ar nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą (pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytus prioritetus).
Nuo 2020-01-01 Savivaldybės, kurios taryba nėra nustačiusi 2020 metų mokestiniu laikotarpiu taikomo nekilnojamojo turto mokesčio tarifo arba yra nustačiusi mažesnį nekilnojamojo mokesčio tarifą negu minimalus mokesčio tarifas (0,5 proc.), arba keičia jau nustatytus 2020 metų nekilnojamojo turto mokesčio tarifus, teritorijoje 2020 metų mokestiniu laikotarpiu taikomas 0,5 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifas.
Nustatant 2021 metų ir vėlesnių metų mokesčio tarifus Savivaldybės taryba, siekdama, kad naujas konkretus mokesčio tarifas galiotų šios savivaldybės teritorijoje nuo kito mokestinio laikotarpio pradžios, naują konkretų mokesčio tarifą turi nustatyti iki einamojo mokestinio laikotarpio liepos 1 dienos. Jeigu savivaldybės taryba kito mokestinio laikotarpio konkrečius mokesčio tarifus nustato arba pakeičia po liepos 1 dienos, nustatyti (pakeisti) konkretūs mokesčio tarifai savivaldybės teritorijoje taikomi dar kitą mokestinį laikotarpį po ateinančio mokestinio laikotarpio.
Tais atvejais, kai priimamas sprendimas nuo kito mokestinio laikotarpio atlikti naują nekilnojamojo turto masinį vertinimą, savivaldybių taryboms leidžiama kitam mokestiniam laikotarpiui mokesčio tarifus nustatyti (tikslinti) iki einamųjų metų gruodžio 1 d.
Galioja apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį už 2026 m. ir vėlesnius mokestinius laikotarpius:
- Pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės daliai, viršijančiai neapmokestinamąjį dydį, ne mažesnį negu 450 000 eurų, savivaldybės taryba nustato konkretų mokesčio tarifą (tarifus) nuo 0,1 iki 1 procento pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės.
- Gyventojams nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų, išskyrus pagrindinį gyvenamąjį būstą, vienbučių, dvibučių, daugiabučių, įvairių socialinių grupių, gyvenamųjų (butų), mėgėjų sodų, garažų, gyvūnams auginti, žemės ūkio produkcijai tvarkyti, augalams auginti, pagalbinio ūkio, mokslo, religinių, asmeninio poilsio, viešojo poilsio paskirties pastatų (patalpų) ir inžinerinių statinių (įskaitant žuvininkystės statinius) bendros mokestinės vertės daliai taikomi tokie tarifai:
| Mokestinė vertė | Tarifas |
|---|---|
| Turto vertės dalis, neviršijanti 50 000 eurų | Neapmokestinama |
| Turto vertės dalis, viršijanti 50 000 eurų, bet neviršijanti 200 000 eurų | 0,2 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 200 000 eurų, bet neviršijanti 400 000 eurų | 0,4 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 400 000 eurų, bet neviršijanti 600 000 eurų | 0,6 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 600 000 eurų, bet neviršijanti 1000 000 eurų | 0,8 proc. |
| Turto vertės dalis, viršijanti 1000 000 eurų | 1 proc. |
- Savivaldybės taryba apleistam ar neprižiūrimam nekilnojamajam turtui nustato konkretų mokesčio tarifą (tarifus) nuo 1 iki 5 procentų šio turto mokestinės vertės.
- Kitas nekilnojamojo turto mokesčio tarifas yra nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės, išskyrus NTMĮ 6 straipsnio 5-7 dalyse nustatytus atvejus, konkrečius mokesčio tarifus nustato savivaldybės taryba, kurios teritorijoje yra nekilnojamasis turtas.
- Taip pat bus taikomas papildomas 0,2 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifas, nekilnojamojo turto mokestinei vertei.
Kas pasikeis nuo 2026 m.? Svarbiausi pokyčiai, kuriuos turi žinoti
tags: #nekilnojamojo #turto #nuomos #pvm