Šiame straipsnyje sužinosite apie nuomojamo nekilnojamojo turto portalą, kuris suteikia dirbtiniu intelektu pagrįstas paieškos galimybes ir sklandų mokėjimų apdorojimą. Šis sprendimas naudoja Power Platform ir Microsoft Azure komponentus, kad užtikrintų patikimą ir patogią vartotojo patirtį tiek vartotojams, tiek administratoriams. Šiame straipsnyje aprašoma sprendimo idėja.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai). Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Pagrindinės Administratoriaus Funkcijos
Administratorius atlieka įvairias funkcijas, susijusias su nekilnojamojo turto valdymu:
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas). Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą. Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).
- Reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Informacijos Teikimas
Administratorius privalo teikti informaciją:
- Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el.
- Administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
- Patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Veiksmai Pasikeitus Valdytojui
Jei pasikeičia valdytojas, naujasis valdytojas turi atlikti tam tikrus veiksmus:
- gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d.
- jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre. Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą. Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.
Kiti Aspektai
Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).
Power Platform ir Microsoft Azure Komponentai
Jūsų debesies architektas gali naudoti šias gaires, kad padėtų vizualizuoti pagrindinius įprasto šios architektūros diegimo komponentus. Žiniatinklio Power Pages API gauna sąrašo informaciją iš Microsoft Dataverse: debesies saugykla, leidžianti saugiai saugoti ir valdyti verslo programų naudojamus duomenis.
Power Apps: programų, paslaugų, jungčių ir duomenų platformos rinkinys, suteikiantis greitą programų kūrimo aplinką, kad galėtumėte kurti pasirinktines programas jūsų verslo poreikiams. Power Pages: platforma, skirta saugioms, mažai kodo reikalaujančioms svetainėms kurti. Naudotojai gali naršyti skelbimus, rezervuoti ir peržiūrėti asmenines apgyvendinimo įstaigų rekomendacijas. AI Builder raginimai in Copilot Studio: AI Builder modeliai analizuoja naudotojų sąveiką ir teikia suasmenintas nuosavybės rekomendacijas.
"Azure Functions", "Azure Key Vault", "Azure SQL"Application Insights: "Azure Functions" yra įvykiais pagrįsta serverio skaičiavimo platforma, veikianti pagal poreikį ir dideliu mastu debesyje. Jis saugiai apdoroja mokėjimus, integruodamasis su mokėjimo šliuzais, tokiais kaip "Stripe". "Azure Functions" naudoja valdomas tapatybes, kad saugiai pasiektų mokėjimų duomenų bazę.
Power Automate: paslauga, padedanti automatizuoti darbo eigas tarp programų ir paslaugų. Tai užtikrina sklandžią portalo, "Azure" funkcijų ir Dataverse. Jis automatizuoja tokias užduotis kaip mokėjimo API iškvietimas naudojant pasirinktinę jungtį, patvirtinimo el. Power BI: verslo analizės paslauga, teikianti interaktyvias vizualizacijas ir verslo įžvalgų galimybes. Jame pateikiamos įžvalgos apie sąrašo našumą, naudotojų sąveiką ir rezervavimo tendencijas. Nekilnojamojo turto valdytojai naudoja prietaisų skydelius, kad priimtų duomenimis pagrįstus sprendimus.
"GitHub" veiksmai: naudojamas nuolatiniam integravimui ir nuolatiniam pristatymui (CI/CD), automatizuojant darbo eigas, kad būtų užtikrintas nuoseklus ir efektyvus testavimas, patvirtinimas ir pakeitimų diegimas. "Contoso" nuomojamo turto sistema suteikia integruotą platformą, skirtą nuomojamo turto sąrašams, rezervacijoms ir mokėjimams valdyti. Vartotojai sąveikauja su portalu, Power Pages norėdami naršyti sąrašus ir rezervuoti. AI Builder Copilot Studio modeliai analizuoja vartotojų sąveiką ir teikia asmenines nuosavybės rekomendacijas. "Azure" funkcijos tvarko mokėjimų apdorojimą ir Dataverse tvarko sąrašo bei rezervavimo duomenis.
Svarstymai
Šie svarstymai įgyvendina "Well-Architected" ramsčius Power Platform - pagrindinius principus, kurie pagerina darbo krūvio kokybę. Stebėjimas ir įspėjimai: Application Insights stebi portalo ir API būklę. Automatizuotos atsarginės kopijos: Power Platform integruotos galimybės automatizuoja Dataverse duomenų atsargines kopijas. Didelis prieinamumas: aukštą prieinamumą užtikrina Power Platform integruotas perteklius. Autentifikavimas: Power Pages palaiko įvairius autentifikavimo metodus, įskaitant Microsoft Entra ID, "Microsoft" paskyras ir išorinius tapatybės teikėjus.
Vaidmenimis pagrįsta prieigos kontrolė (RBAC): RBAC riboja prieigą prie konkrečių puslapių, duomenų ir funkcijų pagal vartotojo vaidmenis. Duomenų apsauga: "Azure Key Vault" saugo ir tvarko neskelbtiną informaciją, pvz., API raktus ir ryšio eilutes. Prieigos kontrolė: RBAC riboja prieigą prie neskelbtinų duomenų ir operacijų. Atitiktis: Architektūra atitinka atitinkamus duomenų apsaugos reglamentus. Duomenų praradimo prevencija (DLP): Power Platform integruota duomenų politika neleidžia neteisėtai dalytis slapta informacija.
Vieneto testavimas: Vienetų testai sukuriami kritiniams komponentams, siekiant užtikrinti, kad jie tinkamai veiktų. Mastelio keitimas: Power Platform ir "Azure" keičiamo dydžio infrastruktūra gali susidoroti su įvairiais darbo krūviais. Automatinio mastelio keitimo funkcijos koreguoja išteklius pagal poreikį ir užtikrina optimalų našumą. Naudojimo paprastumas ir supaprastinti procesai: Naudojimo paprastumas teikiamas pirmenybė sumažinant vartotojo pastangas ir maksimaliai padidinant užduočių efektyvumą. Nuoseklus dizainas ir informacijos architektūra: Visoje sąsajoje naudojami bendri dizaino modeliai ir nuosekli terminija. Vartotojų atsiliepimai ir pranešimai: Pranešimuose ir pranešimuose pateikiamos prasmingos gairės ir atsiliepimai apie vartotojo veiksmus. Adaptyvus ir reaguojantis dizainas: Išdėstymai optimizuoti skirtingiems įrenginiams ir ekrano dydžiams. Vizualinis patrauklumas ir įsitraukimas: Dizainas orientuotas į vizualiai patrauklios ir patrauklios patirties kūrimą. AI sąveikos dizainas: Sukurta natūrali, intuityvi sąveika su AI.
Nemokumo Administratoriaus Pareigos
Lietuvos Respublikos Juridinių asmenų nemokumo įstatymo (toliau - JANĮ) 2 straipsnio 17 dalyje yra nustatyta, kad nemokumo administratorius yra fizinis arba juridinis asmuo, turintis teisę administruoti nemokumo procesus. JANĮ 66 straipsnio 1 dalyje yra nurodytas nebaigtinis nemokumo administratoriaus funkcijų sąrašas, kuriuo yra siekiama užtikrinti nemokaus juridinio asmens bei jo kreditorių interesus.
Viena iš dažniau praktikoje pasitaikančių nemokumo administratoriaus funkcijų yra juridinio asmens turto pardavimas ar jo perdavimas kreditoriams tokiu būdu tenkinant jų reikalavimus. Neretai tokiais atvejais nemokumo administratorius turi vykdyti varžytines, kuriose yra realizuojamas bankrutuojančiam juridiniam asmeniui priklausantis turtas.
Reikalavimai Nemokumo Administratoriui
LAT yra išaiškinęs, kad nemokumo administratoriaus civilinė atsakomybė priskirtina profesinės civilinės atsakomybės kategorijai, todėl, sprendžiant klausimą dėl jo veiksmų teisėtumo, būtina atsižvelgti į jo profesinei veiklai keliamus reikalavimus. Nemokumo administratorius yra savo srities profesionalas, jam teisės aktais yra nustatyti specialieji kvalifikaciniai reikalavimai, taikomi aukštesni veiklos bei atsakomybės standartai. Atsižvelgiant į tai, nemokumo administratorius turi veikti itin sąžiningai bei rūpestingai tam, kad bankroto procedūra būtų maksimaliai naudinga kreditoriams ir bankrutuojančiai įmonei.
Nagrinėjamoje Nutartyje nemokumo administratoriaus veiksmų teisėtumas varžytinių procese buvo vertinamas gan specifiškai susiklosčiusioje situacijoje. Nemokumo administratorius, remdamasis Nekilnojamo turto registro duomenimis, nustatė, kad realizuojamas sandėlis priklauso bankrutuojančiam juridiniam asmeniui. Realizavus šį turtą varžytinėse, paaiškėjo, kad jis priklauso kitiems savininkams, o Nekilnojamo turto registro duomenys buvo klaidingi.
Visgi, LAT šioje Nutartyje priešingai nei žemesnės instancijos teismai kitaip išaiškino nemokumo administratoriaus neteisėtų veiksmų turinį.
Nemokumo administratorius, kaip varžytinių vykdytojas, privalo įsitikinti tuo, kad realizuojamas turtas priklauso bankrutuojančiam asmeniui, ir prie varžytinių skelbimo pridėti nekilnojamojo turto planą bei šio turto nuotrauką. Nustatytas reikalavimas pateikti planą ir tokio nekilnojamojo turto nuotrauką sudaro pagrindą spręsti, kad nemokumo administratorius turi įsitikinti tokio turto realumu, t. y.
Žemesnės instancijos teismų pateikta išvada dėl bendrojo pobūdžio pareigos elgtis rūpestingai ir atidžiai negali būti aiškinama, paneigiant Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau - CK) 4.262 straipsnio, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnio ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 straipsnio nuostatas, t. y.
Ši Nutartis leidžia manyti, kad klaidingi Nekilnojamo turto registro duomenys gali būti svarus pagrindas pateisinti nemokumo administratoriaus klaidingą įsitikinimą dėl varžytinėse realizuojamo turto priklausymo bankrutuojančiam juridiniam asmeniui. Tačiau būtina atkreipti dėmesį į tai, kad šioje Nutartyje nemokumo administratorius tinkamai atliko kitas savo pareigas - sandėlis buvo fiziškai apžiūrėtas, buvo pridėtas turto planas bei pridėta nuotrauka.
Jeigu nemokumo administratorius nėra atsakingas už aptartą klaidą, įvykusią varžytinių procese, kas tuomet turėtų prisiimti atsakomybę? Susiklosčiusioje situacijoje, LAT‘as atkreipė dėmesį, kad juridinis asmuo jau yra likviduotas dėl bankroto, todėl restitucija, pripažinus varžytinių aktą negaliojančiu, objektyviai negalima.
Visgi, reikia pabrėžti, kad tokiais atvejais, kai juridinis asmuo yra likviduotas, gali būti sprendžiamas klausimas dėl kito pažeistų teisių gynimo būdo. Šiuo atveju, kaip alternatyvus teisių gynybos būdas, buvo pasirinktas reikalavimas atlyginti patirtą žalą. Tačiau čia iškyla problema - jeigu nemokumo administratorius neatliko neteisėtų veiksmų, kas šioje situacijoje turėtų atlyginti patirtą žalą?
LAT‘as pateikė atsakymą, kuriuo remiantis, galima teigti, kad tokiais atvejais turi būti priteisiamas nuostolių atlyginimas iš asmenų, dėl kurių veiksmų Nekilnojamo turto registre atsirado tokia klaida.
tags: #nekilnojamojo #turto #portalo #administratorius