Utenos Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga: Tendencijos, Kainos ir Perspektyvos

Nekilnojamojo turto (NT) rinka - tai didelis pulsuojantis organizmas, tiesiogiai darantis įtaką mums visiems. Šio organizmo pulsas, priklausantis nuo daugelio faktorių, toli gražu ne visada yra tolygus: kartais jis gali daužyte daužytis, kartais - vos alsuoti.

Apie nekilnojamojo turto situaciją Utenoje kalbamės su žinomiausiais ir didžiausią patirtį turinčiais Utenos nekilnojamojo turto ekspertais.

Bendros Lietuvos NT rinkos tendencijos

Norint geriau suprasti Utenos NT rinkos kontekstą, verta pažvelgti į bendras Lietuvos tendencijas.

"Ober-Haus" duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur - beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos - 86 mln. Eur - buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui. Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos.

Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių - vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje. Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.

Butų kainų pokyčiai didmiesčiuose

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų rugsėjo mėnesio reikšmė išaugo 1,2%.

2025 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 1,1%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 9,5% (2025 metų rugpjūčio metinis augimas siekė 8,2%). 2025 metų liepos mėnesį siekė 7,2%.

2025 metų rugsėjo mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,3%, 1,3%, 1,1%, 0,7% ir 0,3% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.850 Eur (+37 Eur/m²), 2.002 Eur (+25 Eur/m²), 1.863 Eur (+21 Eur/m²), 1.242 Eur (+8 Eur/m²) ir 1.219 Eur (+3 Eur/m²).

2025 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,2%, 0,9%, 0,8%, 1,5% ir 1,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.813 Eur (+33 Eur/m²), 1.977 Eur (+18 Eur/m²), 1.842 Eur (+14 Eur/m²), 1.234 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.216 Eur (+22 Eur/m²).

Per metus (2025 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2024 metų rugsėjo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 8,9%, Kaune - 11,6%, Klaipėdoje - 9,1%, Šiauliuose - 9,2% ir Panevėžyje - 9,0%.

Per metus (2025 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2024 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 7,4%, Kaune - 10,5%, Klaipėdoje - 8,2%, Šiauliuose - 8,4% ir Panevėžyje - 9,6%.

„Šalies būsto rinkai išlaikant teigiamus aktyvumo rodiklius, būsto kainų augimo tempas didmiesčiuose toliau didėja.

VĮ Registrų centro duomenimis, 2025 metų rugsėjį šalyje namų ir butų įsigyta 16 proc. daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais.

Apskritai, būsto rinka jau daugiau kaip metus yra atsigavimo fazėje ir rinkoje susiformavo teigiami tiek pardavėjų, tiek ir pirkėjų lūkesčiai, o metinis butų pardavimo kainų augimo tempas pasiekė aukščiausią lygį nuo 2023 metų vidurio.

„Šalies būsto rinka šiuo metu išgyvena savo aktyviausią periodą per pastaruosius trejus metus.

Lietuvos banko duomenimis, naujai sudarytų būsto paskolų vidutinė palūkanų norma šių metų liepos mėnesį sudarė 3,64%, o per mėnesį suteiktų naujų būsto paskolų suma pirmą kartą istorijoje viršijo 300 mln. eurų ribą (323 mln. eurų).

Butų kainų augimas didmiesčiuose 2025 m. (rugsėjis)

Šie duomenys rodo, kad nekilnojamojo turto kainos didmiesčiuose nuolat auga, todėl svarbu atlikti turto vertinimą, kad būtų galima nustatyti tikslią jo vertę.

Utenos NT rinkos ypatumai

Utena - miestas, kuriame galima rasti įvairių nekilnojamojo turto (NT) pasiūlymų. Apžvelgsime butų pardavimo ir nuomos skelbimus Utenoje ir jos apylinkėse, kainas, tendencijas ir naudingą informaciją, padėsiančią jums apsispręsti.

„Šie metai Utenos būsto rinkoje tikrai intensyvūs. Gal tik liepa tokia „ramesnė“, bet sunku pasakyti, kodėl - gal dėl sezoniškumo, nes vidurvasarį rinka dažniausiai taip pat paatostogauja, o gal ir kalbos apie artėjančią recesija prie to prisideda. Aiškiau bus rugpjūčio pabaigoje, rugsėjį“, - sako „Inreal“ NT brokeris Valentinas Karvelis. Anot jo, butų kainos Utenoje kilo, kaip ir visoje Lietuvoje.

Kainos Šoktelėjo Iki 25 Proc.

Jo teigimu, kalbant tik apie butus, senuose mediniuose namuose, kur būstas ilgai remonto nematęs, galima kokį butuką rasti ir iki 1 000 eurų už kvadratinį metrą. Tačiau standartiniame daugiabutyje kainos prasideda nuo 1 200 iki 1700 eurų už kvadratinį metrą. Pirmuoju atveju tai būtų senas neremontuotas butas, o antruoju - jau gerai sutvarkytas.

„Jeigu imtume standartinį 50 kvadratų, 2 kambarių butą, tai kainos prasideda nuo kokių 54 tūkst. eurų ir gali būti netgi ir 80-85 tūkst. eurų“, - tikino NT brokeris.

Butų Rinka Utenoje

„Tokiu dideliu aktyvumo, koks stebimas didmiesčiuose, Utena pasigirti negali, nors butų paklausa viršija pasiūlą. Ypač tai akivaizdu naujo būsto segmente, kuriame suaktyvėjimas tikrai juntamas, ir tai skatina plėtotojus drąsiau planuoti naujų daugiabučių projektus“, - teigia „Inreal“ NT brokeris Utenoje Valentinas Karvelis. Pasak jo, per metus butų kainos mieste augo apie 10 proc.

„Per dvejus metus, nuo 2022 metų, beveik 2000 nuolatinių gyventojų padaugėjo Utenoje, čia jau oficiali statistika. Tai faktas tas, kad trūksta būsto pasiūlymų. Senos statybos būstų automatiškai kainos irgi gana stipriai pakilo per pastaruosius 2-3 metus“, - aiškino V. Karvelis.

Pašnekovas pastebėjo, kad pastaruoju metu daugiau dėmesio sulaukia didesni būstai, 2-3 kambarių. Mažesnius, jo teigimu, dažniau perka vyresni žmonės arba atsikeliantys iš kaimiškų vietovių, domisi ir galimybe tokius įsigyti investicijai. Taip pat dabar jau šiek tiek daugiau žmonių ieško pilnai įrengto būsto.

Butų Pirkėjų Prioritetai

Kalbant apie butų pirkėjų prioritetus, jie iš esmės nesikeitė. Jaunesnės šeimos ieško didesnių geriau įrengtų butų. Vyresnio amžiaus žmonės, kurie nori keltis iš rajono, kaimų vietovių į miestą, pageidauja nedidelio ploto būstų. Daugėja klientų, kurie ieško suremontuotų ir įrengtų butų.

„Vertinant kainų santykį tarp įrengto ir neįrengto buto, skirtumas nėra didelis. Įrengimas patiems šiandien kainuoja tikrai brangiau, nes statybinės, apdailos medžiagos bei paslaugos smarkiai brango, ir greitai rasti meistrus darosi sudėtinga“, - sako V. Karvelis. Kita vertus, anot jo, kadangi paklausa yra didelė, tai perka ir įrengtus, ir apleistus. Derybiniai svertai kol kas - pardavėjų pusėje.

„Griežtų pirkėjų norų ir pageidavimų, kaip būdavo anksčiau, liko mažai, nes pasiūla labai susitraukė.

Butų Skelbimai Utenoje ir Rajone

Utenos rajono savivaldybėje ir pačioje Utenoje galima rasti įvairių butų skelbimų:

• Utena, Vaižganto g.
• Utena, V. Kudirkos g.
• Utena, Krašuonos g.
• Utena, Taikos g.
• Utena, J. Basanavičiaus g.
• Utena, Aukštakalnio g.
• Utena, Smėlio g.
• Utena, Žemaitės g.
• Utena, Užpalių g.
• Utena, Aušros g.
• Utena, Bokšto g.
• Joneliškės, Vyturio g.
• Kirdeikių k., S. Gimžausko g.
• Jasonių k.
• Alaušų k., Pakrantės g.

Taip pat galima rasti skelbimų Molėtų, Zarasų rajonuose ir kitose Utenos rajono vietovėse, tokiose kaip Saldutiškis.

Galima rasti įvairių tipų butų: nuo 1 kambario iki 4 kambarių, taip pat bendrabučio tipo butų. Kainos svyruoja priklausomai nuo vietos, ploto ir būklės.

Butų Kainos ir Nuomos Mokesčiai

Pateikiame keletą pavyzdžių kainų ir nuomos mokesčių:

• 1 kambario butas Taikos g.: 250 €/mėn.
• 2 kambarių butas Vaižganto g.: 250 €/mėn.
• 2 kambarių butas Toliejuose, Molėtų r.: 29 000 €

Štai pavyzdys dviejų kambarių buto nuomos Utenoje:

Išnuomojamas jaukus ir šviesus 2 kambarių butas Utenoje, Taikos gatvėje. Butas yra renovuotame daugiabutyje, 5-ame aukšte iš 5. Plotas: 47,39 kv. m. Nuomos kaina: 400 Eur/mėn. + komunaliniai mokesčiai.

Pavyzdys parduodamo buto Utenoje:

Utenos mieste, Mechanizatorių g. 14 (naujas adresas Užpalių 84C), parduodamas dviejų kambarių būstas, pirmame aukšte. Gyvenamasis plotas: 56.56 kv. m. Kartu parduodamas lauko sandėliukas, plotas: 10.37 kv. m. Šalia būto teka upelis, jauki, rami vieta, name gyvena nedidelis skaičius šeimų. Būte įrengti šildymo būdai - Elektrinis šildymas, malkinis šildymas, židinys ir grindinis šildymas.

Utenos daugiabučiai

Individualūs Namai Utenoje

Individualių namų rinka mažesnė nei butų - dešimčiai parduotų butų tenka maždaug vienas namas.

Populiariausi - individualūs namai miesto ribose. Tuo tarpu individualių namų mieste pardavimai Utenoje tolydžio auga. Pasak V. Karvelio, taip vyksta ir todėl, kad atsiranda nauja pasiūla - nemažai namų statoma ne sau, o, būtent, pardavimui.

Patraukliausi yra naujos statybos, kompaktiški - 80 - 130 kv.m. individualūs namai su daline apdaila, kainuojantys apie 100 000 eurų. Jeigu anksčiau pasiūloje tokių būdavo vos vienas kitas, tai dabar pasiūla ženkliai ūgtelėjo.

Aplink Uteną yra dar nemažai sklypų, kur galima išplėtoti individualių namų kvartalus, tačiau vystytojai tokiam žingsniui nesiryžta. Pagrindinė priežastis - rizikos baimė. „Dažniausiai plėtotojas tikrai turi galimybes investicijai į 10 ar 15 namų statybą iš karto, bet juos vis dar kausto baimė, kad grąža įvyks pernelyg lėtai, o rinkos situacija per tą laiką gali pasikeisti. Daugiausia, kam ryžtamasi - 6 namai vienu metu“, - teigia V. Karvelis.

Jau įprastu didmiesčiuose tapęs būsto pirkimas „iš brėžinių“ regionuose prigyja sunkiai. „Jeigu brėžinių stadijoje gaunu vos vieną kitą skambutį, tai dengiant namo stogą jų skaičius išauga geometrine progresija“, - pasakoja NT brokeris.

„Šioje rinkoje gana ryškios dvi tendencijos - nauji namai parduodami greitai, ypač jeigu sutvarkytas gerbūvis, ir kvadratinio metro su daline 80 proc. apdaila kaina „neperlipa“ 1300 eurų“, - pasakoja V. Karvelis. Tuo tarpu senos statybos, reikalaujantys remonto namai nėra tokie paklausūs. Dažniausia priežastis - pardavėjų neadekvačiai padidintos kainos.

„Žmonės skaičiuoja, ir jeigu seną namą nusipirkti, suremontuoti ir įsirengti šiandien kainuoja brangiau nei įsigyti naują, jie ieškos antrojo varianto.

Sodybų Rinka Utenoje

Dėmesys sodyboms sumažėjo. Į namų segmentą įeina ir sodybos, kurių pardavimai Utenoje buvo „ant bangos“ visą karantino laikotarpį, tačiau pasibaigus socialinio aktyvumo ribojimams vėl sugrįžo į įprastinius rodiklius.

„Šiuo metu juntamas kur kas mažesnis susidomėjimas atokiau nuo miesto esančiomis sodybomis. Veikiausiai, pasibaigus karantinui dingo emocinis efektas, tam tikra gyvenimo sodyboje „laisvės“ iliuzija, žmonės pradėjo racionaliau mąstyti. Negalėčiau sakyti, kad sodybų nebeperka. Perka, bet tik tie, kuriems toks gyvenimo būdas iš tiesų priimtinas, o ne tiesiog norintys pabėgti nuo izoliacijos butuose“, - teigia „Inreal“ NT brokeris.

Sodybų rinka, 2019-2021 metais gyvenusi neįtikėtiną pakilimą, šiandien jau nuslūgo. „Sakyčiau, kad ji vis dar aktyvesnė, nei buvo prieš pandemiją, bet jau kur kas ramesnė, nei prieš dvejus metus. Šiandien sodybos pirkėjas yra „subrendęs“ tokiam pirkiniui. Jis žino, ko ieško, kodėl jam tos sodybos reikia. Ne todėl, kad „kaimynas turi, ir man reikia“ ar „turiu 100 000 eurų - rajonas nesvarbus“, bet pilnai suvokiant savo norus ir galimybes“, - pasakoja V. Karvelis.

Anot jo, tokiu atveju žmonės ateina su realiu pageidavimų sąrašu. Turint didesnę sumą, ieškoma sodybos prie vandens, turint mažesnę - prie miškelio. Dirbančių nuotoliniu būdu grupė taip pat niekur nedingo. Sodybos dažniausiai perkamos iš turimų lėšų. Labai retai tokiam pirkiniui skolinamasi. Sodyba nėra įprastinė investicija į nekilnojamąjį turtą, kuris išnuomojamas ir uždirba pinigus.

Nauji Projektai ir Plėtra Utenoje

Nors mažesniuose šalies miestuose investicijos į naujų daugiabučių plėtrą išlieka itin kuklios, Utenoje jau pradėti statyti pirmieji keli nauji daugiabučiai po labai ilgo laiko - net 15 metų pertraukos. Pasak jo, kadangi taip ilgai nebuvo statoma nieko naujo, senųjų daugiabučių pagal gyventojų poreikius jau nebeužteko.

Utenos miesto administracijos direktorius Paulius Čyvas minėjo, jog Utenoje kvadratinio metro kainos yra pakankamai aukštos, palyginus su kitais panašaus dydžio miestais Lietuvoje. O pastaraisiais metais ėmė jaustis išties didelis būsto trūkumas, nes nemažai žmonių atvykę ir nuomojasi butus, daug yra dirbančių Utenoje.

„Tikrai rinka jau braškėjo. Miesto centre statytojas jau baiginėja tris daugiabučius namus. Žirgapievio gatvėje taip pat vienas vystytojas tvarkosi žemės dokumentus ir planuoja daugiabučių plėtrą, tiksliai nepamenu, bet lyg tris daugiabučius ir keliolika kotedžų. Džiaugiamės, kad rinka pajudėjo, nes jau nuo 2008-ųjų toks vakuumas buvo susidaręs“, - kalbėjo P. Čyvas.

Pasak jo, pastaraisiais metais plėtėsi ir individualių namų kvartalai. Net ir toks susidomėjimas bei poreikis yra. „Kalbant apie ateitį, tai mes porą sklypų esame nusimatę, jei viskas gerai, pagal bendrąjį planą būtent gyvenamajai statybai, vieną miesto centre ir vieną į šiaurės rytų pusę. Matome, kad poreikis, jog gyventojai čia registruotųsi, gyventų dirbdami, tikrai yra. Visai nemažai darbuotojų atvažiuoja iš aplinkinių mūsų rajonų, iš Ignalinos, Zarasų, Anykščių ir t. t. O pastaraisiais metais augo ir nuolatinių gyventojų skaičius“, - dėstė P. Čyvas.

„Pavyzdžiui, 2023 metų pabaigoje Molėtuose faktiškai buvo baigtos naujo 19-os butų ir pardavimui skirto daugiabučio statybos. Molėtuose pastarąjį kartą naujas daugiabutis buvo pastatytas net prieš 25 metus, t. y. 1998 metais. Pastaruoju metu naujienų sulaukė ir dešimtas pagal dydį miestas - Utena. Šiuo metu čia baigiamas statyti trijų korpusų daugiabučių projektas, kuriame pirkėjams siūloma įsigyti 48 butus šiuolaikiškame būsto projekte. Pastarąjį kartą plėtotojai daugiabučius šiame mieste statė 2007-2009 metais. Nepaisant nedidelių bendrų daugiabučių plėtros apimčių mažesniuose šalies miestuose, investuotojai vis pabando rinkai pasiūlyti naują produktą statydami daugiabučius ar rekonstruodami senus pastatus, taip gyventojams pasiūlant geresnės kokybės būstą“, - atkreipė dėmesį R. Reginis.

Nekilnojamojo Turto Skelbimų Portalai

Norint rasti daugiau pasiūlymų Utenoje ir kituose Lietuvos miestuose, verta pasinaudoti NT skelbimų portalais, tokiais kaip Kampas.lt. Šie portalai suteikia galimybę:

• Palyginti kainas
• Pasirinkti iš kelių galimų variantų
• Rasti butus tiesiai iš savininkų arba vystytojų

Kampas.lt pateikiami kelių rūšių NT skelbimai. Čia galima rasti parduodamus namus ir butus, taip pat komercines patalpas ir sklypus. Skelbimų portalas yra sukurtas siekiant maksimaliai išnaudoti interneto technologijų privalumus ir padėti žmonėms bei įmonėms susirasti norimą NT arba jį nuomoti ar parduoti.

Portale skelbimus gali skelbti privatūs ir juridiniai asmenys - nekilnojamojo turto agentūros, agentai, brokeriai, NT vystytojai, statytojai. Skelbimų skaitytojams tikrai aktualu žinoti, kas ir kaip paskelbė skelbimus, nes namai ar butai iš pirmų rankų visada sulaukia daugiau dėmesio.

Nekilnojamojo turto sandorių pavyzdžiai Utenoje (2024 m. sausio mėn.)

Šioje lentelėje pateikiami keli nekilnojamojo turto sandorių pavyzdžiai Utenoje ir Utenos rajone 2024 m. sausio mėnesį. Duomenys apima įvairius objektus: butus, namus, žemės sklypus ir kitus statinius.

tags: #nekilnojamojo #turto #rinka #utenoje