Nekilnojamojo Turto Rinkos Tyrimai: Bakalauro Darbo Apžvalga

Nekilnojamojo turto rinka yra dinamiška ir nuolat kintanti sritis, lemiama makroekonominių bei socialinių veiksnių. Ši rinka, atsigaunanti po nekilnojamojo turto burbulo sprogimo, yra aktuali ir reikalauja nuolatinio tyrimo.

Nekilnojamas turtas sudaro didžiąją dalį kiekvienos šalies nacionalinio turto. Jo reikšmę sunku pervertinti, tiek kalbant apie istorinį, kultūrinį paveldą, tiek ir apie šiandienos ekonomikos aktualijas ar šalies plėtros raidą. Su nekilnojamojo turto objektais tiesiogiai susiję daugybė įvairių valstybės visuomenės gyvenimo ir materialios gamybos sferų. Nekilnojamas turtas - tai ir gamybos priemonės, ir investavimo objektas, asmeninio naudojimo „daiktas“ bei visuomeninių ekonominių ir teisinių santykių reguliavimo objektas.

Šiame straipsnyje apžvelgsime nekilnojamojo turto rinką, jos analizę, vertę lemiančius veiksnius ir kitus svarbius aspektus, aktualiūs bakalauro darbams. Nekilnojamojo turto rinkos analizė yra aktuali ir svarbi tema bakalauro darbams, apimanti įvairius aspektus - nuo butų rinkos apžvalgų iki žemės sklypų tyrimų ir daugiabučių projektavimo.

Nekilnojamojo Turto Apibrėžimas Ir Charakteristikos

Prieš analizuojant nekilnojamo turto kainų kaitą, bei tai darančius veiksnius, reikia puikiai suprasti nekilnojamo turto sąvoką.

Kaip pastebima iš pateiktų apibrėžimų galima išskirti šiuos bruožus, kurie nekilnojamam turtui yra būdingi: ryšys su žeme, paskirtis, vertė, nekilnojama prigimtis.

Taip pat nekilnojamas turtas yra charakterizuojamas pagal fizinę, ekonominę bei teisinę charakteristiką. Nekilnojamojo turtui būdingos charakteristikos tai yra fizinė, ekonominė ir teisinė, kurios taip pat suskirstomos. Fizinė charakteristika suskirstyta į nejudinamumo, nesunaikinamumo ir nehomogeniškumo savybes, kurios ir padaro nekilnojamą turtą skirtinga nuo kitų produktų ir bei tiesiogiai ir netiesiogiai daro įtakos žmogaus naudojimuisi juo.

Ekonominė charakteristika suskirstyta į savybes: retumo, modifikacijos, investicijų ir pirmenybės vietai. Pagrindinis teisinis nekilnojamojo turto bruožas dažniausiai laikomas norminis reguliavimas.

Tačiau ekonominė ir fizinė taip pat yra labai svarbios nekilnojamojo turto sampratoje, bet priežastis kodėl jos nėra dažniausiai išskiriamos labai paprasta: tarp šių charakteristikų riba kartasi labai sunkiai nustatoma. Taip yra todėl, kad fiziniai nekilnojamojo turto bruožai daro labai didelę įtaką žmonių ekonominiam požiūriui į nekilnojamąjį turtą.

NT Rūšys:

• Gyvenamasis nekilnojamas turtas
• Komercinės paskirties nekilnojamas turtas
• Gamybinės paskirties nekilnojamas turtas
• Žemės sklypai

NT Vertę Lemainys Veiksniai

NT vertę lemia šie veiksniai:

• Ekonominiai
• Socialiniai
• Politiniai
• Fiziniai (gamtiniai ir visuomenės sukurti)

Nekilnojamojo Turto Sektorius Ir Jo Ryšys Su Ekonomika

Nekilnojamojo turto sektorius yra glaudžiai susijęs su ekonomikos augimu, o ypač su turizmu. Šių dviejų sričių sąveika skatina įvairių krypčių mokslinius tyrimus.

Viena iš perspektyvių magistro darbų temų - gyvenamasis turizmas. Ši sritis apima laikino arba nuolatinio gyvenimo būsto įsigijimą turistinėse vietovėse.

Pavyzdžiui, galima atlikti Palangos ir Ispanijos (Alicante) nekilnojamojo turto rinkų lyginamąją analizę, naudojant bendrus ir hedonistinius analizės modelius.

Palangoje rekreacinė aplinka lemia aukštas nekilnojamojo turto kainas, ypač didelių plotų ir esančio šalia jūros. Pirkėjai dažniausiai renkasi erdvius būstus su vaizdu į jūrą arba netoli jos.

Ispanijos pakrantės regionuose vyrauja palankus klimatas, skatinantis turizmą, tačiau didesnė priklausomybė nuo sezoniškumo.

Galimos tyrimo kryptys:

• Nekilnojamojo turto kainų svyravimų analizė Palangoje ir Alicante.
• Turizmo įtaka nekilnojamojo turto rinkai skirtinguose regionuose.
• Gyvenamojo turizmo tendencijos ir jų poveikis vietos bendruomenėms.
• Nekilnojamojo turto skelbimų analizė: kainos, lokacija, ypatybės.
• Investavimas į Nekilnojamą turtą. Grąžos skaičiavimas.

Nekilnojamojo turto rinkos tyrimai yra svarbūs žemės reformos metu privatizuojant valstybinę žemę, nekilnojamojo turto apmokestinimui, sudarant nekilnojamojo turto sandorius, nustatant realią turto vertę.

Pagal vieną metodiką sistemą ir skalę įvertintą nekilnojamąjį turtą galima tarpusavyje palyginti. Turėdami nekilnojamojo turto įvertinimą, išreikštą tam tikrais jo naudingumą vaizduojančiais skaičiais (balais), žinosime kiek kartų, keliais procentais ir balais vienos kokybės, vienodų teisinių ir techninių charakteristikų nekilnojamasis turtas yra geresnis ar blogesnis už kitos kokybės nekilnojamąjį turtą.

Atlikus tyrimą nustatyta, kad didžiausią reikšmę individualių gyvenamųjų namų vertei turi pastatų įvertinimo veiksniai, sklypo teritorinis išsidėstymas, rinkos konjunktūra, mažiausią reikšmę - sklypo patrauklumas, oro, aplinkos užterštumo, triukšmo lygis.

Nekilnojamojo turto rinkos analizė yra aktuali ir svarbi tema bakalauro darbams, apimanti įvairius aspektus - nuo butų rinkos apžvalgų iki žemės sklypų tyrimų ir daugiabučių projektavimo.

Butų rinkos apžvalga Vilniaus mieste

Nekilnojamojo turto rinka Vilniaus mieste, kaip ir visoje Lietuvoje, pastaraisiais metais vystėsi dinamiškai. Siekiant objektyviau nustatyti dabartinę butų vertę Vilniaus mieste ir galimas kainų pokyčius artimoje ateityje, buvo išanalizuoti 2009-2010 metais įvykę butų pirkimo sandoriai.

Ekonominė krizė, palietusi visas visuomenės grupes ir verslo sritis, sukėlė didelę sumaištį nekilnojamojo turto rinkos dalyviams ir jų lūkesčiams. Vidutinės ir ekonominės klasės butų rinkoje Vilniaus mieste 2009 metais įvyko nemaži pokyčiai: ankstesniu metu nekilnojamojo turto rinkos sąlygas diktavusių jo vystytojų įtaka būsto kainoms slopo, ir pastaraisiais dvejais metais didžioji šios įtakos dalis teko pirkėjams.

Apibendrinti VĮ „Registrų centras“ 2009-2010 metų statistiniai duomenys rodo, jog bendras butų kainų lygis Vilniaus mieste 2009 m. krito maždaug 22 %. Kainų kritimui esminės įtakos turėjo vis dar prasti šalies ekonomikos rodikliai, niūrios jų prognozės, sugriežtėjusi bankų kreditavimo politika bei sudėtinga NT vystytojų padėtis - didžioji pastarųjų dalis, spaudžiami finansinių įsipareigojimų, negalėjo laukti būsto rinkos atsigavimo, todėl, norint atsiskaityti su kreditoriais, butus teko pardavinėti net ne už savikainą, o gerokai pigiau.

Tuo tarpu potencialūs pirkėjai laukė butų kainų dugno ir būsto pirkimo planus atidėjo geresniems laikams. Kainos kritimui įtakos taip pat turėjo ir tai, jog dalis pirkėjų atmetė planuojamo įsigyti naujo buto rezervaciją.

Analizuojami tik tie butai, kurių kainos tilpo į nustatytus rėmus: senos statybos butams 1500-5300 Lt už kv. metrą, o naujos statybos - 2700-6400 Lt už kv. metrą.

Didžiausias butų kainų kritimas užfiksuotas antrąjį 2009 metų ketvirtį, kuomet butų kainos krito apie 14 %. Antroje metų pusėje butų kainų kritimas kiek sumažėjo. Iš viso per 2009 metus butų kainos krito apie 22 %.

Rengiant butų rinkos Vilniuje apžvalgą už 2009-2010 metus, buvo remtasi VĮ "Registrų Centras", Lietuvos Banko paskelbtais duomenimis bei UAB "Centro Kubas - Nekilnojamasis turtas" turimais duomenimis.

Žemės sklypų rinkos tyrimas Šiaulių rajone

Žemės sklypų rinkos tyrimas Šiaulių rajone gali būti atliekamas siekiant nustatyti žemės sklypų kainas, jų paklausą ir pasiūlą, taip pat veiksnius, kurie daro įtaką kainoms. Toks tyrimas gali būti naudingas investuotojams, planuojantiems statyti gyvenamuosius namus arba vykdyti kitą veiklą, susijusią su žemės naudojimu.

Darbo tikslas - Atlikti žemės sklypų gyvenamajai statybai rinkos tyrimą Šiaulių rajone. Surinkti duomenis apie parduodamus žemės sklypus gyvenamajai statybai Šiaulių rajone.

Skirtingo tipo nekilnojamojo turto objektų paklausą veikia nevienodi veiksniai. Internetiniuose skelbimų tinklalapiuose Šiaulių rajone parduodamų žemės sklypų gyvenamajai statybai skelbimų tyrimas. Skelbimai atrinkti 2017 metų pavasarį atsitiktinių atrankos metodu.

Šiaulių rajono žemėlapis

Analizuojamų objektų kaina svyruoja nuo 5000 eurų iki 30000 eurų, atitinkamai aro kaina -nuo 833 €/ar iki 2000 €/ar. Vidutinė 1 aro kaina - 832.65 eurų.

Žemės sklypai labai įvairūs: nuo pigių, esančių soduose, iki labai brangių, esančių elitiniuose rajonuose.

Tyrimo metu nustatyta, kad brangiausi žemės sklypai yra Šiaulių rajone, Gegužiuose arba į pietus nuo Šiaulių miesto, o pigiausi - Toliočiuose, Kužiuose, labiau į šiaurinius, vakarinius rajonus nuo Šiaulių miesto.

Daugelis žmonių ieško patogios gyvenimo aplinkos, greito susisiekimo, darželių, mokyklų, parduotuvių netoliese. Todėl optimaliausia nekilnojamojo turto vieta būtų kuo arčiau Šiaulių miesto. Kadangi kuo bet kuris nekilnojamasis turtas yra toliau nuo miesto ar miesto centro, tuo paslaugų sektorius mažėja.

Pagal pateiktą diagramą matome, kad brangiausi žemės sklypai yra Gegužiuose - 2449 Eurai už vieną arą. Pagal diagramą matome, kad toliau žemės sklypų vieno aro kaina yra tokia: Pailiuose - 1011 eurų už vieną arą, Vijoliuose - 1000 eurų už vieną arą, Kužiuose - 917 eurų už vieną arą, Toliočiuose - 833 eurai už vieną arą, Aleksandrijoje - 516 eurų už vieną arą, Sauginiuose - 400 eurų už vieną arą, Pataičiuose - 348 eurų už vieną arą, Noreikiuose - 252 eurų už vieną arą ir Briduose - 216 eurų už vieną arą.

Didelę įtaką kainai daro žemės sklypo vieta: kuo sklypas brangesnis, tuo vieta prabangesnė ir susisiekimas su miestu geresnis, ir jau ten esantys gyvenamieji namai brangesni.

Daugiabučių projektavimo aspektai

Daugiabučių projektavimas yra sudėtingas procesas, apimantis architektūrinius, konstrukcinius ir technologinius sprendimus. Bakalauro darbuose dažnai analizuojami konkretūs daugiabučių projektai, siekiant įvertinti jų atitiktį šiuolaikiniams reikalavimams, energijos efektyvumą ir kitus svarbius aspektus.

Daugiabučio namo projektas

Pavyzdžiui, baigiamajame bakalauro darbe gali būti projektuojamas daugiabutis gyvenamasis pastatas, esantis Žirmūnų g. 70D, Vilniuje, G4 korpusas. Projektuojamas pastatas yra šešių aukštų su požemine automobilių stovėjimo aikštele. Baigiamąjį darbą sudaro trys dalys: architektūrinė-statybinė, konstrukcinė bei technologinė. Architektūrinėje-statybinėje dalyje pateikiamas išsamus pastato aprašymas ir charakteristikos, atliekami pastato atitvarų elementų šiluminės varžos skaičiavimai.

Kitas pavyzdys - penkių aukštų gyvenamasis daugiabutis pastatas su anstatu, projektuojamas Vilniaus mieste, Šeškinės mikrorajone, Ozo gatvėje 41. Baigiamąjį darbą sudaro trys dalys: architektūrinė-statybinė, konstrukcinė bei technologinė. Architektūrinėje dalyje pateikiamas pastato aprašymas, tūriniai-planiniai sprendimai, atliekami šiluminės varžos skaičiavimai.

Taip pat gali būti projektuojamas keturių aukštų gyvenamosios paskirties pastatas su požemine automobilių stovėjimo aikštele ir administracinėmis patalpomis, randasi Vilniuje, Nemenčinės pl. Statybos rūšis priklauso naujai statybai, kategorija - ypatingasis statinys.

tags: #nekilnojamojo #turto #rinkos #tyrimai #bakalauro #darbas