Nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizė: kas tai?

Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą), gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.

Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.

Į nekilnojamojo turto kategoriją patenka ne tik namai ar butai, bet ir kitas įvairus turtas, registruotas nekilnojamojo turto registre:

• Žemės sklypai;
• Sandėliai, angarai bei ūkiniai pastatai;
• Komercinės, poilsio patalpos, dirbtuvės bei įvairūs inžineriniai statiniai;
• Laivai, lėktuvai.

Kam reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas?

Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu.

Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui.

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.

Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:

• Kai reikia apmokestinti turtą;
• Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus;
• Prieš pardavimą iš varžytinių;
• Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams;
• Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.

Svarbiausi nekilnojamojo turto rinkos vertės veiksniai

Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę? Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:

1. Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
2. Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
3. Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
4. Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.

Turto vertinimo užsakymas, reikiami vertinimui dokumentai ir bendra procedūra

Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.

Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.

Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai

Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:

• VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
• Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
• Aktualus žemės sklypo planas;
• Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
• Nuomos sutartys ir pan.

Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.

Nekilnojamojo turto vertinimo principai

Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:

• LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202);
• LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“;
• tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“;
• Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.

Paprastam vartotojui, kuris nori sužinoti nekilnojamojo turto rinkos vertę, yra lengva pasimesti, bet juk tam ir kreipiamasi į nepriklausomus turto vertintojus, kad nereikėtų sukti dėl to galvos. Kiekvienas turime dirbti savo darbą. Mūsų nepriklausomi turto vertintojai ir ekspertai turi visas šiai veiklai vykdyti reikiamas licencijas, patirtį, žinias ir kvalifikaciją, kurią nuolatos kelia įvairiausiuose seminaruose bei kursuose.

Turto vertinimas vykdymo procese

Profesionalus turto vertės nustatymas yra viena iš esminių sklandaus priverstinio skolos išieškojimo proceso sąlygų. Laiku investavus į turto vertinimo ekspertizę reikšmingai sumažinama vėlesnių teisminių ginčų ir bylinėjimosi išlaidų rizika.

Kaip pabrėžė V. Paunovienė, siūlymas pagrįstas praskolinto turto realizavimo praktika. Visi Lietuvos Aukščiausiajame Teisme nagrinėjami ginčai dėl turto realizavimo varžytynėse arba parduodant jį skolininko pasiūlytam pirkėjui yra susiję būtent su turto vertės nustatymu.

Areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu vykdymo proceso šalys prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę.

Nors parduodant turtą iš varžytynių padengiama vos 0,6-0,7 proc. visų priverstinai išieškomų skolų, varžytynės iš esmės keičia skolingų asmenų ir kreditorių turtinę padėtį. Natūralu, kad antstolio procesiniai veiksmai organizuojant varžytynes vertinami išskirtinai reikliai. O turto vertintojų darbo kokybė turi tiesioginę įtaką antstolio darbo kokybei ir galutiniams sprendimų vykdymo procesų rezultatams. Jei turto vertintojas netinkamai atliks savo darbą, tai ir antstolio procesiniai veiksmai gali būti pripažinti neteisėtais.

Prieš varžytynes nustatyta turto vertė nebūtinai būna lygi pardavimo kainai, nes turtas parduodamas už aukščiausią pirkėjų pasiūlytą kainą. Dar viena sritis, kur antstoliams tenka bendradarbiauti su turto vertintojais - tai turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui procesai.

Kaip pastebėjo antstolė V. Paunovienė, dažnas argumentas skundžiant turto vertinimo procedūras - kad Nekilnojamojo turto registro duomenų išraše būna nurodyta didesnė turto vertė, negu ekspertizės akte. Tačiau duomenų pateikimo viešame registre paskirtis ir yra viešinimas, bet ne realios rinkos vertės nustatymas.

Nekilnojamojo turto registre skelbiami rezultatai masinio turto vertinimo, kai panašių nekilnojamojo turto objektų grupė įvertinama taikant bendrąją metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas. Nustatant nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę masinio vertinimo būdu, neįmanoma atsižvelgti į veiksnius, reikšmingai lemiančius objekto rinkos vertę.

Jeigu įkeistas turtas neparduodamas nei per pirmąsias, nei per antrąsias varžytynes, procedūra turi būti kartojama. Po kelių mėnesių privalu atlikti naują turto vertinimą, nors rinkos kainos per tokį trumpą laiką nepasikeičia. Tarp varžytynėse paradinėjamų kilnojamųjų daiktų pasitaiko pačių įvairiausių: nuo antikvarinių muzikos instrumentų iki audinių šėrimo mašinų, revolverinių tekinimo staklių ar mėšlo tvarkymo sistemų.

Klausimai, užduodami ekspertams

Nuo ekspertams užduodamų klausimų priklauso atlikto ekspertinio tyrimo (ekspertizės) naudingumas, ekspertinio tyrimo (ekspertizės) paslaugos kaina, išsamumas bei įrodomoji vertė bylai.

Klausimai turi būti:

• Kiek tik įmanoma konkretesni atsižvelgiant į ginčo pagrindą ir dalyką t. y. ekspertui pavesti tirti tik tas aplinkybes, kurios reikalingos tiesai nustatyti konkrečiame ginče.
• Įžvalgūs. Klausimų įžvalgumas ir teismo eksperto atlikto tyrimo išsamumas yra tiesiogiai susijęs su atlikto ekspertinio tyrimo įrodomąja verte byloje.

Pavyzdžiui, teismų praktikoje dažnai pasitaikantys klausimai:

Tauragės apylinkės teismo Šilutės rūmai, Civilinė byla Nr.: Kokia yra rinkos vertė ekspertizės atlikimo dienai nekilnojamojo turto, esančio ............. g. ..., Šilutėje: 0,1-- ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-1----46--; pastato - gyvenamojo namo, unikalus Nr. 4400-20---97--; pastato - malkinės, unikalus Nr.?

Panevėžio apygardos teismas, Civilinė byla Nr.: 1.72/1804 dalių žemės sklypo, unikalus Nr. 2501-00---00--, ir 2111/56723 dalių gyvenamojo namo, unikalus Nr. 4400-18---77--, esančių Karklų g. 2. Gyvenamojo namo 1A2p, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 2I1ž, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 3I1p, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 4I1p, unikalus Nr. 3499-500-10--, 0,35 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 3475-000-01--, esančių Anykščių r., Kavarsko sen., ...................

Marijampolės apylinkės teismo Marijampolės rūmai, Civilinė byla Nr.: Kokia ------ ha žemės sklypo bendrojo ploto, kitos paskirties (naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos, naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos, naudojimo pobūdis - prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos ir eksploatavimo), unikalus Nr. 4400-2----10--, esančio Marijampolės sav., Sasnavos sen., ............ k., adresu Kauno g.

Vilniaus apygardos teismas, Civilinė byla Nr.: Kokia buvo buto, unikalus Nr. 4400-2----81--:1--1, esančio Kupalos g. ---, Vilnius, ir buto, unikalus Nr. 4400-24---81--:19--, esančio Kupalos g.?

Vilniaus apygardos teismas, Civilinė byla Nr. e2-886----/2022: 1. Kokia buvo turto - 638/1220 dalies žemės sklypo, kurio bendras plotas 0,1220 ha (unikalus numeris 4400-17---09--, adresas J. Kupalos g., Vilniaus), 5/8 dalies pastato - gyvenamojo namo (unikalus numeris 4400-0-----42--, priklausantis Žemės sklypui), 5/8 dalies pastato - ūkio pastatas (unikalus numeris 1094-90---60--, priklausantis Žemės sklypui), 5/8 dalies pastato - ūkio pastato (unikalus numeris 1094-90---60--, priklausantis Žemės sklypui) bei 5/8 dalies kitų statinių (inžinerinių) - kiemo statinių (tvoros) (unikalus numeris 4400-05---44--, priklausantis Žemės sklypui) rinkos vertė 2010 m. 2. Kokia buvo turto - 879/1220 dalies žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-17---09--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. --, 13/16 dalies pastato - Gyvenamojo namo, unikalus Nr. 4400-05---42--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. --, 13/16 dalies pastato - Ūkio pastato, unikalus Nr. 1094-90---60--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. --, 13/16 dalies pastato - Ūkio pastato, unikalus Nr. 1094-90---60--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. -- bei 13/16 dalies kiemo statinių, unikalus Nr. 4400-05---44--, esančių Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g.

Svarbu atkreipti dėmesį: Klausimai neturi būti formuluojami taip, kad tyrimas reikalautų teisiškai įvertinti nustatytus faktus. Visi klausimai turi būti savarankiški, nurodant tiriamąjį laikotarpį, datą ir įmonę. Klausimuose turi būti naudojama specialių žinių terminologija, priimtina finansinėje apskaitoje ir mokesčių teisės aktuose.

tags: #nekilnojamojo #turto #vertinimo #ekspertizė #kas #tai