Nekilnojamojo turto apmokestinimo tvarka buvo tobulinama visą pirmąjį atkurtos nepriklausomos Lietuvos dešimtmetį. 1994 m. įsigaliojo Nekilnojamojo turto mokestis (NTM).
Šis įstatymas (Žin., 1994, Nr. NTM) apmokestinamas tik juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamas turtas. Tačiau jau 1997-2000 m. buvo teikiamos pataisos dėl šio įstatymo taikymo srities išplėtimo. Todėl tik 2005 m. birželio 7 d. įsigaliojo Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (Žin., 2005, Nr. 76 - 2741; toliau - NTM.
Šis įstatymas priimtas siekiant įgyvendinti LR Vyriausybės 2004-2008 m. programą. Nekilnojamojo turto mokesčiai neišvengiamai asocijuojasi su dalies uždirbts pajamų netekimu.
Problemos formulavimas: kokią įtaką NTM turės smulkiesiems verslininkams. Šis mokestis didelis, ir jokios praktinės naudos šis mokestis neduoda, išskyrus tai, jog šis mokestis yra biudžeto papildymo priemonė. Pritaikius masinio turto vertinimo metodiką, verslininkai ir ekonomikos ekspertai ėmė pranašauti nekilnojamojo turto rinkos ir smulkiojo verslo krizę, nes nekilnojamojo turto rinkos dalyviai susiduria su sunkumais, norint pakeisti Valstybės įmonės (toliau - VĮ) Registrų centro masinio vertinimo būdu nustatytas nekilnojamojo turto mokestines vertes.
VĮ Registrų centras atmeta nekilnojamojo turto individualaus turto vertinimo ataskaitas, dėl to verslas patiria moralinius ir finansinius nuostolius. LR NTM yra suteikta galimybė masinio turto vertinimo, kurį atlieka VĮ Registrų centras, nustatytą vertę apskųsti per tris mėnesius. Tačiau daugelis verslininkų nuogąstauja, kad toks laikotarpis yra per trumpas pateikti pagrįstus skundus, t.y. kartu su skundu pateikti ir individualų turto vertinimą.
Be to, savivaldybėms suteikta diskrecijos teisė sumažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti. Tai tapo priemone reguliuoti nekilnojamojo turto rinką. Šis taikymas savivaldybei suteikia galimybę piktnaudžiauti ir net iškreipti nekilnojamojo turto rinką.
NTM administravimas taip pat yra daugeliu aspektų problemiškas, nes vertinant turtą reikia jį detaliai aprašyti ir įvertinti, tuo tikslu kaupti ir sisteminti įvairius su turtu susijusius duomenis, nuolat pervertinti, be to, pati sąvoka "turto vertė" nėra vienareikšmė sąvoka. Taip pat svarbus mokėtojų lygybės principas. Mokestis skaičiuojamas visiems asmenims pagal galimybes vienodai ir atspindi faktines asmens galimybes sumokėti mokestį. Beje, turto vertinimo metodų pasirinkimas nėra didelis ir kiekvienas metodas turi tam tikrų trūkumų, kurie bus išsamiau nagrinėjami magistrinio darbo 3 skyriuje.
Magistro baigiamojo darbo objektas - nekilnojamojo turto apmokestinimas. Magistro baigiamojo darbo dalykas - nekilnojamojo turto mokestis.
Šio darbo tikslas - išanalizuoti nekilnojamojo turto apmokestinimo teorinius ir praktinius aspektus, atskleisti NTM teisinę prigimtį, mokėjimą ir deklaravimo procedūras, stengiamasi atskleisti nekilnojamojo turto apmokestinimo skirtumus Lietuvoje ir kitose ES valstybėse narėse.
Hipotezė - tobulintina nekilnojamojo turto apmokestinimo sistema Lietuvoje. Magistro baigiamojo darbo uždaviniai:
Tyrimo metodai: mokslinės literatūros analizė, teisės aktų analizė, sisteminis, lyginamasis, loginis, istorinis, statistinis, grafinis, teisės aktų aiškinimo ir sisteminis metodai. Taip pat naudojami:
- Dokumentų analizės metodas (analizuojant NTM apmokestinimo ir mokėjimo tvarką, tarifus bei administravimo ypatumus);
- Apibendrinimo metodas (šis metodas taikytas, apibendrinant Lietuvos Vyriausiojo administracinio teismo praktikos išaiškinimus, susijusius su nekilnojamojo turto apmokestinimu, taip pat formuluojant baigiamąsias išvadas bei pasikėlimus).
Magistro baigiamojo darbo šaltiniai: LR Konstitucija, LR civilinis kodeksas, LR mokesčių administravimo įstatymas, LR nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, LR nekilnojamojo turto registro įstatymas, LR statybos įstatymas, LR teritorijų planavimo įstatymas, LR žemės įstatymas, LR nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimai ir kiti teisės aktai.
Mokslinės literatūros šiuo klausimu Lietuvoje nėra labai daug. Išskirtinis darbas lietuvių kalba, šiuo atveju yra V. Ūselio 2005 m. apginta daktaro disertacija "Nekilnojamojo turto masinio vertinimo ir apmokestinimo problemos". Šioje disertacijoje autorius išnagrinėjo NTM teisinę prigimtį, išnagrinėjo nekilnojamojo turto apmokestinimo konstitucingumo ir masinio nekilnojamojo turto vertinimo apmokestinimo tikslais problemas, bei NTM reformas ypatumus Lietuvoje ir Rytų bei Vidurio Europos valstybėse.
Nemažai dėmesio nekilnojamojo turto apmokestinimo klausimams aptarimui Lietuvoje skyrė A. Šileikis, A. Gasilionis, R. Lazutka, B. Galinienė, V. Malienė. Tačiau šiuose darbuose buvo nagrinėta daugiausiai turto vertinimo ir administravimo problematika. Tarptautiniu mastu nekilnojamojo turto apmokestinimo aspektus nagrinėjo: W. McCluskey, J. Youngman, A. Woolery, J. Malme ir kt. Taip pat, darbe remiamasi Lietuvos Vyriausiojo administracinio teismo suformuota praktika dėl mokestinės vertės nustatymo.
Magistro baigiamojo darbo struktūra: magistro baigiamąjį darbą sudaro trys pagrindiniai skyriai suskirstyti į poskyrius, o šie į skyrelius.
Pirmajame skyriuje nagrinėjama NTM istorinė raida, samprata, požymiai. Taip pat įvertinama visuotinio NTM taikymo galimybės Lietuvoje. Antrame skyriuje nagrinėjami NTM taikymo teorinius aspektus, vertinimo metodų taikymo subtilybes bei nagrinėjamos nekilnojamojo turto apmokestinamosios vertės nustatymas ES šalyse. Darbo pabaigoje pateikiamos magistrinio darbo išvados ir literatūros sąrašas.
NTM istorinė raida ir samprata
Jau nuo seniausių laikų žinomas svarbiausias valstybės finansinis šaltinis, t.y. mokesčiai, skirti pagrindinėms valstybės funkcijoms (socialinėms, apsaugos, gamybinėms ir kt.) vykdyti. Mokestis - tai privalomas mokėjimas valstybei, kuris priklauso nuo asmens turtingumo bei socialinės padėties.
Istoriškai NTM agrarinėse visuomenėse vystėsi kaip žemės mokestis. Vėliau vykstant urbanizacijos procesams šis mokestis pritaikytas ir pastatams. Seniausiais laikais NTM paprastai sudarydavo tam tikras procentas nuo metinės derliaus vertės. Kai kurios visuomenės jau nustatydavo apribojimus, kad mokestis negali viršyti tam tikros derliaus dalies.
Mokslinėje literatūroje yra nuomonis, kad apie 2700-2200 m. pr. Kr. senovės kinai pirmieji pradėjo taikyti NTM: 1/9 dirbamos žemės gaunamo derliaus turėdavo atitekti valstybei, ir tai iš esmės prilygdavo 11 proc. mokesčio tarifui, kuris mokamas priklausomai nuo žemės derlingumo.
Istorijoje pasitaikė ir įdomesnių NTM atvejų. Pavyzdžiui, XVIII a. Prūsijoje karalius Frydrichas Vilhelmas I nustatė mokestį už kavą. Šio mokesčio sąskaita buvo siekiama paremti vietinius aludarius.
Šiuolaikines NTM užuomazgas galime įžvelgti Nyderlandų praktikoje, kur jau apie XVII a. XVI-XVII a. laikotarpiu intensyviai buvo kuriami apmokestinimo principai, plėtojamos taip vadinamojo mokestinio teisingumo idėjos. Buvo siekiama užtikrinti, kad mokesčius mokėtų visi, nepriklausomai nuo jų socialinės padėties ar priklausymo privilegijuotam visuomenės sluoksnyje uždraudimo reikalavimus.
Prancūzijos valstybės veikėjo A.Riašelje (1585-1642) suformuluotos apmokestinimo taisyklės bei principai aktualūs ir mūsų dienomis. Jis teigė, kad apmokestinimas turi būti naudojamas pajamų perskirstymui, o ne tik didinimo socialinėms reikmėms būtinumą. Apie tai V.Petis rašė: "... Žemės mokestis virsta netolygiu akcizu, kuriuo apdedamos vartojimo prekės. " Šios problemos nagrinėtos naujaisiais laikais.
Daug dėmesio NTM skyrė S.Vobanas (1633- 1707), F.Kenė (1694- 1774), A.Smitas (1723-1790), Dž.Milis (1806-1873) bei D.Rikardas (1772-1823). Apskritai XVIII a. buvo laikotarpis, kai susiformavo pirminė mokesčių teorija. S.Vobanas (1633-1707 m.) siūlė apmokestinti ne tik valstiečius, bet ir dvarininkai bei dvasininkai. Anot, S.Vobano "karališkosios dešimtinės" mokestis turėjo siekti dešimt procentų visos mokėtojo nuosavybės ir pajamų rūšis.
Taip pat jis įsakė, kad atitinkamos pajamos iš žemės nuomos būtų apmokestintos. D.Rikardas žemės apmokestinimą pagrindė tuo, kad žemės kiekis yra ribotas, be to, ji nėra žmogaus veiklos rezultatas. Mokesčiai ir rinkliavos atsirado įkūrus valstybę. Iš pradžių mokesčiai nebuvo skiriami nuo duoklių. Iki XV a. mokesčiai pinigais. Iki XV a. mokestis tebebuvo mokama grūdais, galvijais, žemės ūkio produktais. Bajorai siekė iš valstybės kuo daugiau gauti, o jai mažiau duoti.
Mokesčiai - tai pinigai, kuriuos reikia sumokėti valstybei. Mokesčiai - tai piniginė prievolė. 1649 m. Valdų mokesčių mokėtojų sąrašus nebuvo įtraukiamos smulkios bakūžės, kaiminiai pastatai, kluonai, klėtys ir kt. Miestai ir miesteliai mokėjo miesto turto mokestį. XVIII a. įvyko baudžiavos reforma. XVIII a. pabaigoje didelę Lietuvos dalį okupavo Rusijos imperija. Čia buvo įvesta rusiška mokesčių sistema. 1861 m. mokesčiai buvo suskirstyti į valstybinius ir vietinius (zemskinius), t.y. įvestas žemės mokestis.
Panaikinus pagalvės mokestį, 1875 m. įvestas nekilnojamojo turto mokestis. 1883 m. šis mokestis į biudžetą davė 7,6 mln. rublių. Šis mokestis nustatytas remiantis žemės įvertinimu įvairiose gubernijose. Jo bendrą sumą gubernijoms nustatydavo finansų ministerija, atsižvelgdama į žemės kainą. Šioms valdoms žemės mokestis būdavo nustatomas vietinės valdžios įstaigos, įvertinus žemės rūšį.
Mokesčiai tuo laikotarpiu buvo proporciniai, išskyrus verslo mokestį, imamą iš įmonių, gavusių pelną, didesnį nei trys procentai pagrindinio kapitalo. 1918 m. atkūrus nepriklausomybę, Lietuvoje pradėta kurti nauja mokesčių sistema. 1919 m. įsteigta Mokesčių inspekcija, kuri rūpinosi mokesčių ir rinkliavų klausimais. Iš pradžių valstybė daug skolinosi, nes karo nuskurdintų gyventojų mokamasis pajėgumas buvo menkas. 1919 m. rugsėjo 14 d. buvo priimtas įstatymas apie valstybinį mokestį nuo nejudamo turto miestuose ir miesteliuose.
Nekilnojamojo turto mokestis buvo imamas nuo trobesių miestuose. 1918-1941 m. miesto gyventojai šį mokestį mokėjo nuo turimų pastatų pajamingumo arba jų vertės. Pajamingumas nustatydavo pagal bruto nuomą, pagal išnuomotus butus ir kitus trobesius. Nuo valstybinių pastatų šio mokesčio neimdavo. 1941-1944 m. Lietuvą okupavo vokiečiai. Vokiečių okupacijos metais Lietuvos gyventojai mokėjo žemės mokestį ir kitiems kaimo gyventojams.
Už kooperatines ir visuomenines įmones, įstaigas bei organizacijas gyvenamuosius pastatus buvo imamas 0,5 proc. pastato vertės trobesių mokestis, o už visus kitus pastatus - 1 proc. Lietuvai atkūrus nepriklausomybę nuo 1990 m. pradėta kurti nauja mokesčių sistema, kuri buvo pertvarkoma remiantis Vakarų valstybių patirtimi. Nekilnojamojo turto apmokestinimo tvarka buvo tobulinama visą pirmąjį atkurtos nepriklausomos Lietuvos dešimtmetį.
1994 m. įsigaliojo Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (Žin., 1994, Nr. 14-234) ir kiti teisės aktai. 2004 m. daugiau akcentuojant ne visuotinio NTM įvedimą, o pastatų ir statinių apmokestinimo problematiką. Remiantis Finansų ministerijos parengtu projektu 2005 m. birželio 7 d. buvo priimtas naujas LR nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas.
Nekilnojamieji daiktai
Nekilnojamieji daiktai yra žemė ir kiti daiktai, kurie susiję su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties bei iš esmės nesumažinus jų vertės (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kiti daiktai, kurie pagal paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji). LR civilinio kodekso (Žin., 2000, Nr. 74 - 2262; toliau - CK) 1.98 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuostata, kad nekilnojamiesiems daiktams taip pat prilyginami įstatymuose numatyti laivai ir orlaiviai, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija.
Kasdieniniame gyvenime terminas "nekilnojamasis turtas" atrodo aiškus ir suprantamas. Paprastai juo įvardijama žemė ir statiniai. Tačiau teoriniam apibūdinimui to nepakanka. Nekilnojamasis turtas - tai ekonominis išteklius, kuriais disponuoja ekonominis subjektas rk ašis. Nekilnojamasis turtas gali būti suvokiamas kaip fizinis, ekonominis ar teisinis objektas.
Pirmuoju atveju nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ir jos priklausiniai, t.y. statiniai, ir nurodoma, kad tai yra materialus turtas. Užsienio, t.y. anglų, literatūroje šiems aspektams apibūdinti vartojamos sąvokos "real estate" ir "real property". Nekilnojamasis turtas yra apibūdinamas ne tik kaip fizinis objektas, bet ir kaip tam tikrų teisių rinkinys, apimantis nuosavybės, naudojimosi ir kt. savybės. Detalesnis nekilnojamojo turto apibūdinimas daugiausiai priklauso, nuo to kokiu tikslu ir kontekstu norima jį pateikti.
Lietuvos teisėje NTM objektu yra laikoma tik žemė ir pastatai. Naujajame LR NTM nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos, inžineriniai ir kiti statiniai. Nekilnojamasis turtas registruojamas LR nekilnojamojo turto registro įstatymo (Žin., 2001, Nr. 55-1948) nustatyta tvarka. Šio įstatymo 9 straipsnyje nustatyta, kad Nekilnojamojo turto registre registruojami nekilnojamieji daiktai, jeigu jie Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo (Žin., 2003, Nr. 57-2530) nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris.
LR nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad bendrojo naudojimo patalpos ar kiti statinis ar patalps (suformuots kaip atskiri nekilnojamieji daiktai) priklausiniai, negali būti laikomi atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais, kol pagal šio įstatymo 7 straipsnio nuostatas nėra suformuoti kaip atskiri nekilnojamieji daiktai. Todėl jie nėra apmokestinami NTM atskirai nuo pagrindinio nekilnojamojo turto objekto. Inžineriniai statiniai laikomi įvairios paskirties inžineriniai įrenginiai, kurie neatsiejamai sujungti su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties. Pagal LR statybos įstatymą (Žin., 1996, Nr. 52-1244) statinys - tai pastatas arba inžinerinis statinys.
Pavyzdžiui, kai kuriose šalyse jurisdikcijose NTM bazę apima tik žemę. Kitose šalyse apmokestinami tik pastatai, o trečiosiose šalyse apmokestinama ir žemė ir pastatai. Dažniausiai skiriami du NTM tipai: žemės mokestis ir nekilnojamojo turto mokestis. Sąvoka "nekilnojamojo turto mokestis" paprastai vartojama, apibrėžiant tik privalomus mokėjimus, nustatytus juridiniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį turtą bei LR NTM naujovę - fiziniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą, kuris naudojamas ekonominei ar individualiai veiklai, arba neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perduotam naudotis juridiniams asmenims nekilnojamam turtui.
Mokestis - mokėtojui nustatyta piniginė prievolė valstybei. Mokesčio samprata apibrėžta LR mokesčių administravimo įstatyme (Žin., 2004, Nr. 63-2243), kuriame pateikiami mokesčiams priskiriamus požymius. Šis mokestis mokamas pinigine forma, jam būdingas privalomumas, yra neatlygintina įmoka valstybės (savivaldybės) naudai ir jo sąskaita užtikrinami valstybės finansiniai poreikiai. Mokestis nėra tiesiogiai susijęs su mokesčio mokėtojui valstybės ar savivaldybės suteiktas paslaugas, t.y. už mokesčio mokėtojui nėra atlyginama.
Vienas iš svarbiausių mokesčio požymių, yra tai, kad į NTM bazę turėtų patekti vien nekilnojamasis turtas. Kilnojamasis turtas šiuo atveju nėra apmokestinamas. Nekilnojamasis turtas apmokestinamas periodiškai. Mokestinio laikotarpio periodiškumą nulemia tam tikras kalendorinis laikotarpis. Mokesčio dydis priklauso nuo konkretaus nekilnojamojo turto. Nustatant NTM, nėra atsižvelgiama į asmens turimas skolas. Iš tiesų šis mokestis siejamas vien tik su asmens valdomu ar naudojamu nekilnojamuoju turtu.
NTM nustatymas konkrečiam nekilnojamajam turtui nustatymas nėra siejamas su šio turto savininko pasikeitimu ar kitais veiksniais (pvz., paveldėjimu, dovanojimu ir pan.). Pajamos už šį mokestį patenka į savivaldybės biudžetus. Taigi, nekilnojamojo turto mokestis yra tiesioginis mokestis, kuriais apmokestinami statiniai, o pats apmokestinimo faktas siejamas vien su konkretaus turto valdymu bei naudojimu.
Nekilnojamojo turto mokesčio efektyvumas
Nekilnojamojo turto mokestis turi įtakos mokėtojo elgsenai, t.y. mokesčio vengimą. Tačiau NTM atveju, nes žemės pasiūla Lietuvoje yra pastovi ir nekinta. Labai įtakingas XIX a. JAV socialinis filosofas H. Džordžas 1879 m. išleido knygą "Progress and Poverty", kurioje teigė, kad žemės mokestis yra pakankamai patrauklus. Jis siūlė panaikinti visus mokesčius, išskyrus žemės mokestį. Siūlyta valstybės poreikius finansuoti tik šio mokesčio pagalba. Tokiu būdu valstybė galėtų gauti pakankamai pajamų.
J. Markevičius "Nekilnojamojo turto rinkos stebėsenos metodai" | NT konferencija 2016
tags: #nekilnojamojo #turto #vertinimo #metodu #lyginamoji #analize