Nepriklausomas Nekilnojamojo Turto Konsultantas Edvardas: Apžvalga ir Nekilnojamojo Turto Rinkos Aktualijos

Šiame straipsnyje aptarsime nepriklausomo nekilnojamojo turto konsultanto Edvardo veiklą, atsiliepimus apie jį bei apžvelgsime aktualijas nekilnojamojo turto rinkoje Lietuvoje.

Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga

Pirmiausia, panagrinėkime keletą nekilnojamojo turto platformų ir įmonių, veikiančių Lietuvoje:

• SAVY: Didžiausią patirtį sukaupusi tarpusavio skolinimo ir sutelktinio finansavimo platforma Lietuvoje. Platforma suteikia galimybę skolinti ir skolintis pinigus vieniems iš kitų tiesiogiai, su mažesnėmis palūkanomis besiskolinantiems ir užtikrinta grąža investuojantiems.
• Paysera: Tarptautinė „fintech“ įmonių grupė, jau 20 metų kurianti inovatyvius mokėjimų sprendimus. Pradėjusi nuo mokėjimų e. komercijoje, šiandien Paysera apdoroja atsiskaitymus už daugiau nei 1 mlrd. eurų.
• Profitus: Pirmaujanti sutelktinio finansavimo platforma Lietuvoje, suteikianti galimybę investuoti į verslo paskolas ir nekilnojamojo turto projektus nuo 100 eurų.
• UAB „Bankera“: Įmonė, valdanti Informacinių technologijų (IT) ir kompetencijų centrą Lietuvoje, kuris teikia programavimo ir kitas IT sprendimų paslaugas. Įmonės sukurti produktai bus diegiami ES bei kitose pasaulio šalyse finansinę veiklą vykdančioms įmonėms.
• „RoboLabs“: Įmonė, teikianti inovatyvias buhalterines paslaugas ir padedanti verslams efektyviai valdyti finansus. Mes specializuojamės įmonių steigimo, pilnos buhalterinės apskaitos, pirminių dokumentų apdorojimo, darbo užmokesčio apskaitos ir verslo procesų konsultacijų srityse.
• UAB „Rinvest“: Nekilnojamojo turto vystytoja, sėkmingai plėtojanti gyvenamosios paskirties pastatų projektus, kuriuose ypatingą dėmesį skiria gyvenamajai aplinkai - ją kaskart stengiasi maksimaliai pritaikyti klientų gyvenimo būdui.
• „Tarptautinės investicijos“: Jau nuo 2018 m. sėkmingai vystome ir valdome nekilnojamąjį turtą, kuriame vertę savo klientams sostinėje ir pajūryje. Mūsų specializacija - NT nuoma ir pardavimas. Siūlome tik kruopščiai atrinktus projektus - nuo modernaus būsto mieste iki išskirtinių objektų prie jūros.
• Citus: Esame išskirtinių būsto projektų bei lanksčių sprendimų verslui generatoriai ir įgyvendintojai, miestų miestuose kūrėjai, interjerų magai.

Savivaldybės Planai Įsigyti Būstą Klaipėdoje

Ketvirtadienį posėdžiausianti miesto Taryba turės nuspręsti, ar vykdydama centrinės valdžios patvirtintą vaikų globos reformą Savivaldybė gali įsigyti 120 kv. m ploto būstą už 171 tūkst. eurų. Savivaldybės administracijos tarnautojai tvirtina, kad būstas buvo atsirinktas po paskelbtų viešų derybų ir atitinka Vyriausybės nustatytus reikalavimus - suderėta suma neviršija nustatytos ribos nuo nepriklausomo turto vertintojo nustatytos rinkos vertės.

Į centrinės valdžios sugalvotą reformą, kai tėvų neturintys vaikai turi būti perkelti iš įprastinių globos namų į pavienius erdvius butus ir juose gyventi šeimynomis (po 8 vaikus), socialinės apsaugos ir darbo ministro įsakymu pateko Klaipėdos vaikų globos namai „Rytas“. Jų auklėtiniams savivaldybė jau nupirko keletą tokių erdvių butų - vienam vaikui reikia mažiausiai 12 kv. m. Dabar ketinama pirkti dar vieną, 120 kv. m ploto butą, esantį 1936 m. statytame name Dariaus ir Girėno g. 17. Už jį ketinama sumokėti 171 050 Eur.

Tačiau užėjus į patį pirmą nekilnojamojo turto skelbimų portalą galima įsitikinti, kad net ir baldais bei buitine technika apstatyti ar tik su pilna apdaila parduodami tokio paties ploto būstai Klaipėdoje parduodami 20-60 tūkst. eurų pigiau.

Štai keletas pavyzdžių:

• Už jaukų 4 kambarių butą per du aukštus su baldais ir buitine technika Statybininkų prospekte prašoma nuo 110 tūkst. eurų.
• Už 114 tūkst. eurų prašoma už 126 kv. m ploto naujai įrengtą, bet be baldų 4 kambarių būtą Paupiuose.
• Už 117 tūkst. galima įsigyti 120 kv. m ploto 4 kambarių butą 2005 m. statybos name.
• Net ir pačiame centre yra pigesnių variantų. Štai už 130 kv. m butą su baldais, buitine technika ir net trimis santechnikos mazgais prašoma tiek pat - 117 tūkst. eurų.
• Individualių namų kvartale, Kėdainių gatvėje, parduodamas nestandartinis (per 2 aukštus), saulėtas, šiltas bei erdvus 115 kv. m butas su terasa ir garažu (25 kv. m). Didelė svetainė kartu su virtuve, 3 miegamieji kambariai, balkonas, 2 san. mazgai, pirtis. Autonominis dujinis šildymas, šildomos grindys. Laiptinė tvarkinga, rakinama, yra vieta automobiliui, uždarame namo kieme - poilsio zona, tvenkinys”, - už visą šitą aprašomą gėrį prašoma irgi mažiau nei ruošiasi išleisti Savivaldybė - 140 tūkst.
• Galiausiai net ir aukščiausiame Baltijos šalyse gyvenamajame pastate - Gandrališkėse stovinčio „Pilsoto” - 20 aukšte esantis butas (119 kv. m + lodžija 20 kv. m) su „270 laipsnių vaizdu į Kuršių marias, Smiltynę, Baltijos jūrą ir miestą”, su sanitariniais mazgais, pilna apdaila, bet be baldų parduodamas pigiau. Už 150 tūkst. eurų.

Savivaldybės administracijos Turto skyriaus vedėjas Edvardas Simokaitis teigė, kad į savivaldybės skelbimą apie viešas derybas įsigyti tokio dydžio butą buvo atsiliepę trys potencialūs pardavėjai. Vienas esą siūlė iškart į normatyvūs netilpusią kainą - apie 190 tūkst. eurų. Likusiam butui, esančiam Dariaus ir Girėno g. 17 name, pasak E. Simokaičio, buvo užsakytas nepriklausomas vertinimas, kuris parodė, kad suderėta suma rinkos kainos neviršija 10 proc.

„Atvira Klaipėda” paprašė šią situaciją pakomentuoti vieno Klaipėdoje besidarbuojančio NT brokerio. Pasak jo, sandorių kainos gali skirtis 20-30 proc. „Aišku, dar reiktų konkrečiai pamatyti patį butą, tačiau sakyčiau, kad jis neturėtų kainuoti daugiau 1150 eurų už kvadratinį metrą - apie 138 000 eurų. O kalbant apie nepriklausomą vertinimą, tai vertintojas laisvas imti palyginimui sandorius ne iš eilės, gali remtis tik brangiais. Jis sakė prisimenantis, kad viena NT agentūra šiame name pavasarį pardavinėjo keturių kambarių butą ir kaina tikrai buvo gerokai mažesnė nei 171 tūkst. eurų.

„Butas taip pat buvo įvertintas ir sudarytos komisijos, ir pačių globos namų atstovų - jis atitinka keliamus reikalavimus”, - apie galimą pirkinį sakė E. Simokaitis. Pasak jo, norint baigti „Ryto” globos namų pertvarką dar reikės įsigyti 2-3 tokio dydžio butus. Kai Savivaldybė pirko pirmą tokioms reikmėms skirtą butą, buvo skelbta, kad už jį sumokėta 135 tūkst. eurų.

Ginčas Dėl Sklypo Sodų G. 14 Vilniuje

Šiuo metu Sodų g. 14 (Vilniuje) yra išduotas statybos leidimas viešbučio „Panorama“ rekonstravimo projektui bei patvirtinti daugiabučių gyvenamųjų namų statybos projektiniai pasiūlymai. Tačiau kol kas kildinti daugiabučių šioje vietoje, panašu, nepavyks - mat kitos suinteresuotos pusės - įmonės „Cedruso projektai“ - pretenzijos į šį sklypą pasiekė Lietuvos apeliacinį teismą.

Šis spręs, ar anksčiau taikos sutartimi užbaigtą bylą tarp „Mikotelgroup“ ir šalies institucijų atverti nagrinėti iš esmės, taip pat ar patenkinti „Cedruso projektai“ reikalavimą ginčyti šio sklypo perdavimą „NT plėtros grupei“.

Pagrindiniai faktai:

• Iš valstybės, o tiksliau NŽT, dalį sklypo prie viešbučio „Panorama“ nuomojo pastarąjį valdanti įmonė „Mikotelgroup“.
• Nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą kartu su sklype esančiais statiniais 2018-ųjų gegužės 28 d. sutartimi ji perdavė atvirojo tipo informuotiesiems investuotojams skirtai investicinei bendrovei „NT plėtros grupė“.
• „NT plėtros grupė“ nusprendė įsigyti sklypą iš valstybės ir neslėpė turintys užmojų jame statyti daugiabučius.
• Sandoris patvirtintas remiantis NŽT užsakymu parengtu turto vertinimu, kurį atliko įmonė „Giantus vertinimas“.
• „NT plėtros grupė“ įsigydama sklypą sumokėjo 1,516 mln. eurų.
• Šiuo valstybinės žemės sklypu buvo ir yra suinteresuota ir kita įmonė - „Cedruso projektai“.
• „Cedruso projektai“ atstovai teigia, kad sklypą konkurentai nusipirko už per menką kainą, taip padarydami galimą 4 mln. eurų žalą valstybei.

Spalio 27 d. Lietuvos apeliaciniame teisme „Cedruso projektai“ prašymu bus sprendžiamas klausimas dėl proceso atnaujinimo byloje, kurioje praėjusių metų rugsėjį patvirtinta NŽT ir „NT plėtros grupės“ taikos sutartis.

Vilniaus apygardos prokuratūra dar 2020 m. kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl šio valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties, sudarytos tarp NŽT ir „NT plėtros grupės“. Esant dviprasmiškai situacijai, valstybė, atstovaujama prokuratūros, NŽT, Valstybinės teritorijų planavimo ir statytos inspekcijos ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos bei NTPG nusprendė ieškoti taikaus susitarimo teisminės mediacijos būdu. Pasiekus taikos sutartį, pastarosios pagrindu šis sklypas ir buvo parduotas dabartiniams savininkams - „NT plėtros grupei“.

Suprasti akimirksniu

• Vilniaus apygardos prokuratūra 2020 m. kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl šio valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties, sudarytos tarp NŽT ir „NT plėtros grupės“.
• Vis dėlto šis ginčas baigėsi taikos sutartimi.
• „NT plėtros grupė“ 2018 m. gegužės 28 d. iš „Mikotelgroup“ įsigijo dalį Sodų g. 14 sklype esančių statinių.
• Taip pat įmonė įgijo teisę į dalies šio valstybinio sklypo, likusio valstybės nuosavybėje, nuomą.
• Registrų centro duomenimis, sklypas „NT plėtros grupės“ nuosavybėn perregistruotas 2021 m. gruodžio 03 d.
• Valstybinio sklypo dalis, kuri nebuvo perleista „NT plėtros grupei“ , liko išnuomota „Mikotelgroup“, šioje sklypo dalyje šiuo metu yra viešbutis „Panorama“.

Sklypo įsigijimą norinti ginčyti įmonė „Cedruso projektai“ argumentuoja, kad kreipėsi į nepriklausomą turto vertintoją - UAB „Super status“, kuri šių metų pavasarį parengė turto vertinimo ataskaitą. Joje retrospektyviai pateikta išvada, kad sklypo rinkos vertė praėjusių metų vasario 25 d., t. y. tą pačią dieną, kai buvo surašytas UAB „Giantus vertinimas“ turto vertinimas, buvo 5,49 mln. eurų.

Taigi iš jos nuketėjusiai įmonei buvo priteista daugiau kaip 150 tūkst. eurų žalos atlyginimo. Keli 15min vienas su kitu nesusiję šaltiniai apie šią įmonę atsiliepė kaip apie prastai pagarsėjusią.

Suinteresuotos sklypu šalies teigimu, NŽT užsakytame vertinime, vertinant Sodų g. 14 sklypą, nebuvo atsižvelgta į patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus, viešai jau pristatytus planus statyti sklype daugiabučius namus, į sklypo lokaciją miesto centre, pasitelkti abejotini lyginamieji objektai.

Kad tai gali būti tiesa, patvirtina ir 15min gautos nepriklausomo vertintojo, nesusijusiu nė su viena iš suinteresuotų šalių, išvados - nepriklausomas vertintojas paskaičiavo, kad galimai sumokėta trimis milijonais eurų per mažai.

Vis dėlto „Soreinen“ parneris ir advokatas Simonas Skukauskas, atstovaujantis „NT plėtros grupei“, tvirtina, kad „Cedruso projektams“ rūpi ne apginti viešąjį interesą, o asmeninių santykių aiškinimasis - mat, jo teigimu, „Cedruso projektų“ galutinis naudos gavėjas yra Jurgis Petrošius, kurio skolininkai asmeninių prievolių pagrindu buvo „Mikotelgroup“ tuometinis valdybos pirmininkas Rimantas Miknius, taip pat jo sūnus.

Aukciono reikėjo ar nereikėjo?

Šiandien teismų slenksčius ir dėl neišspręstų ginčų su „Mikotelgroup“, ir norėdama iškelti viešumon galimą žalą valstybei minanti įmonė „Cedruso projektai“ teigia pretenzijų į Sodų g. 14 neatsižadanti.

Pasak teisininko, nesuorganizavus aukciono, kuriame galėtų savo kainas siūlyti ir kiti potencialūs pirkėjai, prarastas šansas tokiu būdu rinkos kainą leisti sureguliuoti patiems aukciono dalyviams.

Tačiau NŽT Viešųjų ryšių skyriaus patarėjas Audrius Gelžinis 15min paaiškino, kodėl nebuvo organizuotas aukcionas. Žemės įstatymas nustato, kad valstybinė žemė parduodama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais. Tiesa, taikomos tik kelios išimtys.

NŽT: žalos valstybei nėra

Vis dėlto suinteresuotos pusės - „Cedruso projektai“ nuomone, reikėjo ne tik aukciono, bet ir adekvatesnės, sklypo tikrąją vertę atspindinčios, kainos.

Atnaujinus teismo procesą galėtų būti skiriama papildoma teismo ekspertizė tam, kad būtų išsklaidytos abejonės dėl tikrosios turto vertės - tai, pasak A.Liutvino, būtų labai paprastas, skaidrus ir logiškas kelias, tačiau NŽT esą tokius pasiūlymus griežtai atmeta.

Tačiau A.Gelžinis atšauna, kad Generalinė prokuratūra neįžvelgė galimos žalos valstybei, ji sutiko su taikos sutartimi. Be to, A.Gelžinio tikinimu, nustatant parduoto sklypo kainą, buvo vadovaujamasi įstatymų eilutėmis, taip pat ir užsakant parduodamo sklypo individualų vertinimą.

Pasak jo, Turto vertinimo ataskaita yra laikoma teisinga, kol Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba (AVNT) nėra nustačiusi jos neatitikties Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme.

STT atstovė spaudai Renata Keblienė 15min dėl žemės sklypo Sodų g. 14, Vilniuje pardavimo aplinkybių taip pat pasiūlė kreiptis į AVNT ir pateikti jai rūpimus klausimus, kodėl AVNT nevertino turto vertės nustatymo teisingumo. Pati STT taip pat neįžvelgia galimos žalos valstybei.

AVNT: ataskaita atitinka reikalavimus

AVNT 15min pateikė raštą, kuriame teigiama, kad ji nevertina nustatytos vertinamo turto vertės dydžio - vertinamas vertės dydžio pagrindimas, o ne pats nustatytas vertės dydis. To paties turto vertė, pasak atsiųsto rašto, nustatyta skirtingų vertintojų, gali skirtis dėl taikytų vertinimo metodų (derinių), jų taikymo būdų, naudojamų prielaidų bei duomenų šaltinių.

„Giantus vertinimas“ ataskaita AVNT buvo patikrinta gavus NŽT paklausimą. Taryba parengė išvadą - ataskaita atitinka reikalavimus. Tuo metu „Super status“ ataskaitos atitikimo reikalavimams taryba nėra tikrinusi, nes nėra gavusi dėl to paklausimo.

Turto vertinimas paremtas lyginamuoju metodu, lyginamaisiais objektais pasirinkus tris žemės sklypus, esančius atitinkamai Juozo Rutkausko g. (sandorio data 2021-01), Ukmergės g. (sandorio data 2018-05) ir Algimanto Kavoliuko g. (sandorio data 2020-03).

Tarnyba pažymėjo, kad renkantis lyginamuosius objektus vertintojai nėra apriboti vietovės, lyginamieji objektai gali būti parenkami ir iš kitų verčių zonų. „Tokiu atveju turi būti įvertinti vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu. Taigi NŽT užsakytame vertinime lyginamųjų objektų pasirinkimas yra paaiškintas, atskleisti vertintojo suformuoti lyginamųjų objektų atrankos kriterijai, pasirinkti tos pačios paskirties ir naudojimo būdo žemės sklypai, taikytos pataisos“, - 15min aiškino AVNT.

Vertintojas, atlikdamas vertinimą lyginamuoju metodu, dažniausiai neturi galimybės įvertinti lyginamųjų objektų teritorijų planavimo dokumentų.

Siekia išspręsti asmeninius ginčus?

„Soreinen“ partneris ir advokatas Simonas Skukauskas, atstovaujantis „NT plėtros grupei“,15min tvirtino, kad visą ažiotažą dėl esą įsivaizduojamo per pigaus sklypo pardavimo kelia „Cedruso projektai“, su kuria susiję asmenys reiškia pretenzijas „Mikotelgroup“ dėl nepavykusių tarpusavio verslo projektų.

Pasak S.Skukausko, „NT plėtros grupė“ turėjo išpirkti žemės sklypo dalį iš valstybės už kainą, nustatytą NŽT pasirinktų vertintojų.

Pasak jo, „Cedruso projektai“, teisme aiškindami įtartinos opciono sutarties sudarymo aplinkybes, nurodė, kad „Cedruso projektai“ galutinis naudos gavėjas yra Jurgis Petrošius, kurio skolininkai asmeninių prievolių pagrindu buvo „Mikotelgroup“ tuometinis valdybos pirmininkas Rimantas Miknius (kartu su sutuoktine), taip pat jo sūnus.

Teisininkas teigia, kad „NT plėtros grupė“ nėra susijusi nei su „Cedruso projektais“, nei su UAB „Mikotelgroup“, nei su šias bendroves valdančių šeimų asmeniniais susitarimais.

S.Skukauskui nuostabą kelia tai, kad „Cedruso projektai“ klausimus dėl sklypo vertės kelia praėjus daugiau nei metams po to, kai įstojo į bylą trečiuoju asmeniu ir susipažino su turto vertinimo ataskaita, taip pat Audito, apskaitos, turto vertinimo i...

Santrauka

Apibendrinant, nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje yra dinamiška ir kupina įvairių galimybių bei iššūkių. Savivaldybių sprendimai įsigyjant būstą, ginčai dėl sklypų pardavimo ir vertinimo procesų skaidrumas yra svarbūs aspektai, kuriuos būtina atidžiai stebėti. Nepriklausomi nekilnojamojo turto konsultantai, tokie kaip Edvardas, gali padėti orientuotis šioje rinkoje ir priimti pagrįstus sprendimus.

Lentelė: Nekilnojamojo Turto Platformų Palyginimas

tags: #nepriklausomas #nekilnojamojo #turto #konsultantas #edvardas