Šiame straipsnyje aptarsime nesuformuoto žemės sklypo apibrėžimą ir teisinius aspektus, susijusius su valstybine žeme Lietuvoje. Nagrinėsime situacijas, kai žemė naudojama be teisinio pagrindo, nuomos teisės perleidimą, bei Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) vaidmenį.
Lietuvos žemėlapis
Žemės Nuomos Teisės Perleidimas Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.
Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas. Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.
Imperatyvi Sąlyga
Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo. „Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių“, - nurodė advokatė S. Akelaitienė.
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis - joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos. Taigi siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį).
Advokatė pažymi, kad atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas.
Nekilnojamasis Turtas Ant Valstybinės Žemės Be Teisinio Pagrindo
Tačiau kiek kitokia situacija susiklosto kai juridiniam ar fiziniam asmeniui priklausantis nekilnojamasis daiktas yra ant valstybinio žemės sklypo, kuriuo daikto savininkas naudojasi be jokio teisinio pagrindo, t.y., nesudaręs nei nuomos, nei kitokios sutarties.
Pagal Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį. Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.
Pažymėtina ir tai, jog negavus tokio sutikimo, asmuo negali parduoti nekilnojamojo daikto.
NŽT Vertinimas
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt. Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Tačiau tam, kad pagal kompetenciją NŽT galėtų spręsti dėl sutikimo (ne)išdavimo, pirmiausia turi būti išspręstas valstybinės žemės naudojimo klausimas.
Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y., kol pardavėjas ir NŽT nesudarys nuomos, ar panašaus pobūdžio naudojamo žemės sklypo ar jo dalies sutarties, suteikiančios teisę nekilnojamojo daikto savininkui teisėtai naudotis valstybiniu žemės sklypu, ar jo dalimi.
S. Akelaitienės teigimu, nors toks Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje numatytas draudimas neabejotinai apsunkina nekilnojamojo daikto savininko teises siekiant jį parduoti, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas aukščiau minėtoje byloje yra išaiškinęs, kad jis nelaikytinas asmens teisės disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiais statiniais apribojimu.
Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.
Jurgita Judickienė, „Jurex“ vadovaujančioji partnerė, advokatė teigia, kad valstybine žeme subjektai gali naudotis turėdami arba neturėdami žemės nuomos sutartį. „LAT aiškiai pasakė, kad, jei naudojiesi valstybine žeme, turi mokėti nuomos mokestį ir privilegijos nėra taikomos. Atsakovas savo poziciją bandė ginti remdamasis nutartimi, nurodančia, kad pareiga mokėti valstybės žemės nuomos mokestį atsiranda suformuotam žemės sklypui. Teismas pripažino ją paviene ir padėjo galutinį tašką formuodamas praktiką, teigiančią, kad už žemės panaudojimą reikia mokėti visiems, nepaisant teisinių pagrindų“, - sako p.
Nematoma Lietuvos istorija: „Tulpinių“ mirties konvejeris pats nebūtų sustojęs
Valstybinės Žemės Nuomos Sąlygos
Valstybinės žemės nuomos sąlygos yra nustatomos įstatymų ir kitų teisės aktų. Štai keletas svarbių aspektų:
- Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
- Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams.
- Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
Teisės aktai
Valstybinės Žemės Nuomos Mokesčio Nustatymas
Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka.
tags: #nesuformuotas #zemes #sklypas