Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, kur kainos nuolat svyruoja, dažnai kyla klausimų dėl sutarčių su nekilnojamojo turto agentais nutraukimo. Šiame straipsnyje aptarsime situacijas, kai pirkėjas nori nutraukti sutartį su agentu, ir kokios yra jo teisės bei galimi veiksmai.
Tarpininkavimo Sutarties Esme ir Nutraukimas
Vadovaujantis kasacinio teismo išaiškinimais, tarpininkavimo paslaugų sutartis yra laikoma viena paslaugų sutarčių. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 6.716 straipsnio 1 dalį, viena šalis (paslaugų teikėjas) įsipareigoja pagal kitos šalies (kliento) užsakymą suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio (intelektines) ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus arba vykdyti tam tikrą veiklą), o klientas įsipareigoja už suteiktas paslaugas sumokėti.
Pateiktoje situacijoje su nekilnojamojo turto bendrove sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties dalykas - nekilnojamojo turto bendrovės, kaip profesionalo, paslaugos surandant asmeniui nekilnojamojo turto pirkėją. Sudarydamas šią sutartį jūs siekėte per nekilnojamojo turto bendrovę parduoti savo butą už nekilnojamojo turto bendrovės pasiūlytą sumą, o nekilnojamojo turto bendrovė - už atitinkamą atlyginimą, tai yra už tarpininkavimo mokestį nuo buto pardavimo kainos, suteikti paslaugą - surasti pirkėją, kuris nupirktų nekilnojamąjį turtą už numatytą kainą.
Pagal tokio pobūdžio tarpininkavimo paslaugų sutartis atlyginimas mokamas už nekilnojamojo turto bendrovės suteiktas paslaugas, surandant galimus pirkėjus. Be to, kas paminėta teisės doktrinoje, taip pat atkreiptinas dėmesys į tai, kad paslaugų teikimo sutarties dalyko išskirtinis požymis yra tai, kad paslaugos teikėjas negali garantuoti, jog paslaugų sutartis bus įvykdyta.
Analizuojamu atveju pažymėtina tai, kad iki tarpininkavimo sutarties termino pabaigos nekilnojamojo turto bendrovė įsipareigojimo neįvykdė, tai yra buto pirkėjo už sutartyje nurodytą kainą nesurado. Taigi darytina išvada, kad tarpininkavimo paslaugų sutartis tarp asmens ir nekilnojamojo turto bendrovės iš esmės liko neįvykdyta.
Todėl pagrindo reikalauti komisinio atlyginimo vėliau, tai yra negaliojant sutarčiai, buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo su pirkėju atveju, nekilnojamojo turto bendrovė neturėtų. Taip pat, vadovaujantis CK 6.193-6.195 straipsniais, pažymėtina tai, kad esant ginčui dėl sutarties turinio ir jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes.
Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Susiklosčius pateiktoms aplinkybėms, atsižvelgiama turėtų būti į tai, ar asmuo turėjo pakankamą pagrindą manyti, kad tarpininkavimo sutartis su nekilnojamojo turto bendrove yra pasibaigusi, o sutarčiai pasibaigus - turėjo teisę nekilnojamąjį turtą pardavinėti pats.
Be to, pažymėtina tai, kad remiantis pateiktomis aplinkybėmis nekilnojamojo turto bendrovė savo prievolių pagal sutartį, jai pasibaigus, daugiau nebevykdė, netarpininkavo jums sudarant pirkimo-pardavimo sutartį po tarpininkavimo sutarties pasibaigimo. Todėl, kaip ir nebūtų pagrindo manyti, kad nekilnojamojo turto bendrovė turi teisę į tarpininkavimo mokestį nuo buto pardavimo kainos.
Apie variantą, kad nekilnojamojo turto bendrovė pateiktomis aplinkybėmis turėtų teisę į komisinius, būtų galima svarstyti tuomet, jeigu nekilnojamojo turto bendrovė apie asmens norą bei siūlymą pirkti jūsų butą už mažesnę nei tarpininkavimo sutartyje numatyta kainą, dar galiojant tarpininkavimo sutarčiai, būtų informavusi jus, tačiau iš pateiktų duomenų tokios informacijos nėra.
Taigi darytina išvada, kad nekilnojamojo turto bendrovė neturėtų teisės į komisinius. Pateikta informacija yra bendro pobūdžio (neanalizavus konkrečių dokumentų, atsižvelgiant tik į pateiktą klausimą).
Sąžiningumas ir Protingumas Teikiant Paslaugas
Pagal CK 6.718 str. 1 d., teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų. Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus (CK 6.718 str. 3 d.). Jeigu sutartis numato paslaugų teikėjo pareigą pasiekti tam tikrą rezultatą, paslaugų teikėjas gali būti atleistas nuo atsakomybės už šios pareigos neįvykdymą tik tuo atveju, jeigu įrodo, kad jos negalėjo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (CK 6.718 str.
Aiškinant ir taikant atlygintinų paslaugų teikimo sutartis reglamentuojančias teisės normas, kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad atlygintinų paslaugų teikimo sutartį nuo kitų giminingų sutarčių tiksliausiai leidžia atriboti sutarties dalykas - nematerialaus pobūdžio (intelektinės) ar kitokios paslaugos, nesusijusios su materialaus objekto sukūrimu, t. y. šios paslaugos gali ir neturėti objektyvios išraiškos. Pagal atlygintinų paslaugų sutartį jų teikėjas įsipareigoja rūpestingai (atidžiai) atlikti tam tikrą veiklą. Tam tikrais atvejais, priklausomai nuo paslaugų rūšies (paslaugų sutartys pagal savo pobūdį, dalyką gali būti labai įvairios), gali būti susitarta dėl tam tikro nematerialaus rezultato pasiekimo.
Preliminariosios Sutarties Sudarymas ir Atsiskaitymas su Agentu
Nekilnojamojo turto agentė ieškiniu kreipėsi į teismą ir prašė priteisti iš pirkėjos skolą bei palūkanas už tarpininkavimo sutarties rezultato teikiant nekilnojamojo turto agento paslaugas atlyginimą. Nekilnojamojo turto agentė nurodė, kad vykdydama tarpininkavimo sutartį surado ir pasiūlė pirkėjai įsigyti nekilnojamąjį turtą, dėl kurio įsigijimo pirkėja su turto pardavėja sudarė preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino. Teismas padarė išvadą, kad šalys buvo susitarę dėl tarpininkavimo sutarties rezultato teikiant nekilnojamojo turto agento paslaugas ir nekilnojamojo turto agentė pasiekė susitartą rezultatą - pirkėja pasirašė preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį, todėl privalo atsiskaityti su nekilnojamojo turto agente.
Apeliacinės instancijos teismas panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priėmė naują sprendimą - ieškinį atmetė. Teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju preliminariosios sutarties sudarymas negali būti vertinamas kaip sėkmės atvejis. Preliminariosios sutarties nutraukimas pagrindžia tai, kad nekilnojamojo turto agentė nepasiekė tarpininkavimo sutarties rezultato teikiant nekilnojamojo turto agento paslaugas.
Kodėl pardavėjui sunku pačiam nustatyti nekilnojamojo turto vertę?
Tarpininkavimo sutartis būtų įvykdyta, t. y. Civilinio kodekso XXXV skyrius, reglamentuojantis atlygintinų paslaugų teikimą, įsakmiai nenustato paslaugų sutarties formos, todėl ši sutartis gali būti sudaryta tiek rašytine, tiek žodine forma.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktika
Išnagrinėjęs bylą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą - patalpas, atitinkančias konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą.
Taip pat byloje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentės surastos patalpos neatitiko pirkėjos reikalavimų, o pardavėja, su atsakove sudariusi preliminariąją sutartį, nerado galimybės šių reikalavimų įgyvendinti, todėl preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.
Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas aiškino konkrečios šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties nuostatas, dėl kurių kilo ginčas, ir tai darė ne tik vertindamas šios sutarties sąlygų turinį, bet ir atsižvelgdamas į tikruosius šalių ketinimus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, šalių elgesį po sutarties sudarymo.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. gruodžio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Ką Daryti, Jei Pardavėjas Nutraukia Preliminariąją Sutartį?
Augant nekilnojamojo turto (NT) kainoms, vis dažniau vystytojai (pardavėjai) nutraukia ankstesnes su klientais sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis ir grąžina objektų (butų, namų, kotedžų ir kt.) rezervacijos mokestį.
Kai pagridinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, svarbu išsiaiškinti, kuri iš sutarties šalių vengė sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir dėl kieno kaltės pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Jei pagrindinę nekilnojamojo turto objekto pirkimo-pardavimo sutartį vengia sudaryti pardavėjas (nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį), tai pardavėjui sumokėta rankpinigių suma (avansas, rezervacijos mokestis) yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita ir šia suma nėra užtikrinama preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis.
Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, tarkime, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Kitaip tariant, avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti, tačiau reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pavyzdžiui, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti.
Nuostoliai paprastai atsiranda tuomet, kai pirkėjas preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį yra sudaręs prieš kelis metus, kai nekilnojamojo turto rinkos kaina buvo mažesnė lyginant su kaina, esančia tokios sutarties nutraukimo metu. CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tokiu atveju privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, pirkėjas nuostolius galėtų skaičiuoti kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, kai tokia yra sudaroma.
Pirkėjo Veiksmai Nutraukus Preliminariąją Sutartį
Kokių veiksmų gali imtis pirkėjai, kurių sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto sutartis pardavėjai nutraukia dėl to, kad nekilnojamojo turto objekto kaina rinkoje yra pakilusi? Paprastai renkasi vieną iš šių variantų:
- Nesiimti teisinių veiksmų ir pasitenkinti tuo, kad pardavėjas grąžina sumokėtą pagal preliminariąją nekilnojamojo turto sutartį avansą bei, jeigu preliminariojoje nekilnojamojo turto sutartyje buvo numatyta, sumoka netesybas.
- Susitarti su pardavėju dėl kitos abi šalis tenkinančios nekilnojamojo turto kainos (netesybų sumos).
- Išreikšti pretenzijas pardavėjui dėl nutrauktos preliminariosios pirkimo - pardavimo sutarties. Laukti, kol pardavėjas parduos nekilnojamąjį turtą trečiajam asmeniui. O tada pasinaudoti precedentine Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi[1], ir reikalauti skirtumo tarp naujosios nekilnojamojo turto pardavimo kainos ir kainos, numatytos preliminarioje nekilnojamojo turto sutartyje. Yra tikimybė prisiteisti skirtumą.
- Jeigu kompensacija netenkina ir iš tikrųjų nekilnojamojo turto objektas yra svajonių namai, ofisas, pan. - kreiptis į teismą reikia nedelsiant ir nebelaukti, kol nekilnojamasis turtas bus perleistas, nes tada būsime priversti grįžti į 1, 2 arba į 3 punktą. Nedelsiant kreipiamasi į teismą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo.
Būtent taip visai neseniai padarė žmonės, kurie kovoja už savo svajonių namus. Laukė namų ilgai, nes namai buvo statomi. Kol vyko statybos darbai, pakilo nekilnojamojo turto kainos ir namus pardavėjas nusprendė parduoti už rinkos kainą, todėl nekilnojamasis turtas buvo pradėtas siūlyti tretiesiems asmenims. Pirkėjai prašė areštuoti žemės sklypą ir ant šio žemės sklypo statomą pastatą - gyvenamąjį namą.
Vilniaus apygardos teismas nutartimi prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo tenkino iš dalies - nutarė atlikti įrašą VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registre dėl draudimo perleisti nuosavybės teisę į žemės sklypą ir ant šio žemės sklypo statomą pastatą - gyvenamąjį namą. Lietuvos apeliacinis teismas[2] 2022 m. gruodžio 1 d. nutartimi pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių nekeitė. Byla vis dar nagrinėjama dėl pačios bylos esmės, tačiau kol nebus išnagrinėta, pardavėjas perleisti tretiesiems asmenims turto negalės.
Išvada
Sutarties su nekilnojamojo turto agentu nutraukimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidžiai įvertinti sutarties sąlygas ir teisinę situaciją. Svarbu žinoti savo teises ir galimus veiksmus, kad apsaugotumėte savo interesus.