Daugiabučių namų bendrojo naudojimo klausimai dažnai kelia daug neaiškumų gyventojams. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie objektai priskiriami bendrojo naudojimo objektams, kaip jie turėtų būti prižiūrimi ir kokios taisyklės galioja daugiabučiuose namuose. Taip pat panagrinėsime, kaip spręsti konfliktines situacijas, kylančias dėl bendro naudojimo objektų.
Daugiabutis namas Vilniuje
Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?
Bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Bendrojo Naudojimo Objektų Pavyzdžiai
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, laikančiosios sienos, kolonos)
- Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo butų
- Perdangos, stogas, fasado architektūros detalės
- Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos
- Pastato bendrojo naudojimo inžinerinės sistemos (mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos įranga)
- Laiptinės
Taip pat, svarbu paminėti, kad žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta.
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Bendrijos Administravimas ir Priežiūra
Klausimas, ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą?
Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
Sandėliukai ir Bendrojo Naudojimo Patalpos
Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Ar turi teisę kitas buto savininkas pretenduoti į kaimyno naudojamą sandėliuką, nes kaimynas turi sandėliuką didesnį, nors jo butas yra mažesnis?
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ?
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Siūlytume pasitarti su šioje srityje...
Konfliktinės Situacijos ir Jų Sprendimas
Gyvenant daugiabutyje, neišvengiamai kyla įvairių konfliktinių situacijų. Štai keletas pavyzdžių ir galimų sprendimo būdų:
Balkono Remontas
Mūsų 4 a. namas su kitu namu yra sujungtas siena su įrengtais balkonais, po kuria yra praėjimas pėstiesiems. Išėjimas į tuos balkonus yra iš mūsų namo butų balkonų.
Problema tame, kad balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams.
Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis.
Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas?
Pagal įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima ir išorines (fasado) konstrukcijas (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijas.
Siena su Stikliniais Blokeliais
Gyvename bute, kuris turi lodžiją, kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo mūsų lyja į apačią pas jį. Siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis. Mano manymų, ta siena yra namo fasado dalis, bet kaimynas aiškina, kad ją mes turim tvarkyt ir daryti iš naujo savo lėšomis, nors net nesam tikri, ar nuo mūsų jam bėga, nes pas mus viduje viskas sausa.
Būčiau dėkinga už išsamesnį paaiškinimą, ar iš bendrijos lėšų tvarkoma tokia siena ar iš asmeninių lėšų.
Pagal įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima ir išorines (fasado) konstrukcijas (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijas.
Lifto Įrengimas ir Mokesčiai
Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte.
Manome, kad niekaip neišvengsite.
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo.
Nuostolių atlyginimas
Ar ne namų bendrija iš viso namo privalėtų surinkti mokestį kaimyninių būtų nuostoliams atlyginti?
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...
Štai lentelė, iliustruojanti, kas atsakingas už įvairių bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir remontą:
| Objektas | Atsakingas | Pastabos |
|---|---|---|
| Pamatai | Bendrija | Visų savininkų bendra atsakomybė |
| Stogas | Bendrija | Visų savininkų bendra atsakomybė |
| Išorinės sienos | Bendrija | Išskyrus atvejus, kai žala padaryta dėl individualaus savininko kaltės |
| Balkonas | Priklauso nuo situacijos | Jei pažeista laikančioji konstrukcija - bendrija, jei kita - savininkas |
| Lifto įrengimas | Visi savininkai | Pirmame aukšte gyvenantys gali būti atleisti nuo naudojimosi mokesčio |
Kiti Svarbūs Klausimai
Įkrovos Stotelės
Ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui? Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą.
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis.
Nors vadovybė pažadėjo pagerinti situaciją, Santa Anoje gyventojai vis dar skundžiasi problemomis...
Nuotekų Sistemos Remontas
Gyveni bendrabutyje, pirmame aukšte, įėjimas į butą atskiras, nuotekų sistema sumontuota atskirai nuo bendrabučio sistemos, nes tas butas kadaise buvo svečių kambarys.
Tai 2024 m. mūsų bendrabutyje keitė dalį nuotekų vamzdį. Mes esame su žmona senjorai.
Tai gavome sąskaitą kad PER 18 MĖNESIŲ TURĖSIME SUMOKĖTI apie 640 eurų. Ar tai yra teisingas sprendimas. Niekas neaiškina kokie darbai ir kiek buvo pakeista vamzdynų, o sąskaitas pateikia.
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Terasos Įrengimas Ant Stogo
Noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą. (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja.
Civilinio kodekso 4.85 straipsnis.
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo...
Mokesčiai Už Teritorijos Priežiūrą
Namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą ( neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime ) . Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima. Kaip yra iš tiesų, nes gyventojai jau pradeda nemokėti mokesčių už teritorijos priežiūrą?
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas.
Daugiabučio kiemas