Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra vienas reikšmingiausių finansinių sandorių daugeliui žmonių ir įmonių Lietuvoje. Tačiau šis procesas dažnai sukelia klausimų dėl taikomų mokesčių. Pagrindinė dilema, su kuria susiduriama, yra: kada taikomas Gyventojų pajamų mokestis (GPM) ir kada - Pelno mokestis?
Šiame išsamiame gido straipsnyje gilinamės į mokesčius pardavus nekilnojamą turtą, paaiškindami, kaip atskirti GPM ir Pelno mokesčio taikymo principus, kokios lengvatos egzistuoja ir kaip optimizuoti savo finansus. Parduodant nekilnojamąjį turtą, dažnai susiduriama su mokesčių niuansais.
Nekilnojamojo turto apmokestinimas priklauso nuo daugelio faktorių: kas parduoda (fizinis asmuo ar juridinis asmuo), kaip ilgai turtas buvo valdomas, kam jis buvo naudojamas ir kokia kaina jis buvo įsigytas. Šiame straipsnyje išnagrinėsime visus šiuos aspektus, siekdami pateikti aiškų ir praktišką vadovą, padėsiantį jums susigaudyti Lietuvos mokesčių sistemoje ir teisingai įvykdyti savo prievoles valstybei.
Kas yra GPM ir kada jis taikomas NT pardavimui?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra pagrindinis mokestis, taikomas fizinių asmenų gautoms pajamoms, įskaitant ir pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Lietuvos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ) numato, kad pajamos iš nekilnojamojo turto pardavimo yra apmokestinamos 15% GPM tarifu.
Praktinė užduotis: Pelno mokestis
GPM lengvatos:
- 10 metų taisyklė (nuo 2022-05-01): Jei fizinis asmuo NT parduoda praėjus ne mažiau kaip 10 metų nuo jo įsigijimo dienos (išskyrus paveldėtą turtą, kurį galima parduoti neapmokestinant praėjus 10 metų nuo paveldėjimo dienos), gautos pajamos iš pardavimo yra neapmokestinamos GPM. Iki 2022 m. gegužės 1 d.
- Vienintelis būstas: Jei parduodamas gyvenamasis būstas (gyvenamasis namas, butas), kuriame pardavėjas deklaravo savo gyvenamąją vietą ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo, ir per vienerius metus po pardavimo įsigyja kitą gyvenamąjį būstą, gautos pajamos yra neapmokestinamos GPM.
Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., nekilnojamojo turto vertinimo, notaro, tarpininkavimo mokesčius) iš pardavimo kainos.
GPM311 forma
Pelno mokestis
Pelno mokestis yra pagrindinis mokestis, taikomas Lietuvos juridiniams asmenims (įmonėms) ir užsienio įmonių nuolatinių buveinių gautam pelnui.
- Mokesčio tarifas: Standartinis Pelno mokesčio tarifas Lietuvoje yra 15%.
Įmonės pelnas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą, apskaičiuojamas atėmus iš pardavimo pajamų turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas (pvz., pardavimo komisinius, notarines išlaidas, vertinimo mokesčius, patirtas pagerinimo išlaidas).
Skirtumai tarp GPM ir Pelno mokesčio
Skirtumas tarp GPM ir Pelno mokesčio yra esminis ir priklauso nuo pardavėjo statuso. Fiziniam asmeniui taikomas GPM, o juridiniam asmeniui - Pelno mokestis.
| Savybė | GPM | Pelno mokestis |
|---|---|---|
| Mokėtojai | Fiziniai asmenys | Juridiniai asmenys (įmonės, viešosios įstaigos ir pan.) |
| Apmokestinamoji bazė | Apmokestinamosios pajamos dažniausiai nustatomos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., notaro, tarpininkų mokesčiai, turto pagerinimo išlaidos) iš pardavimo kainos. | Apmokestinamasis pelnas nustatomas atėmus turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus sukauptas nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas iš pardavimo kainos. |
| Lengvatos | Yra tiesioginės lengvatos, susijusios su valdymo trukme ar nuosavybės pobūdžiu. | Nėra tokių tiesioginių lengvatų, susijusių su valdymo trukme ar nuosavybės pobūdžiu. |
| Deklaravimas | Deklaruojama metinėje GPM deklaracijoje (forma GPM311), kuri teikiama VMI iki gegužės 1 d. | Deklaruojama Pelno mokesčio deklaracijoje (forma PLN204), kuri teikiama VMI iki birželio 15 d. kitais metais po finansinių metų pabaigos. |
Apibendrinant, fiziniams asmenims naudingiau pasinaudoti GPM lengvatomis, susijusiomis su NT valdymo trukme ar vieninteliu būstu, siekiant visiškai išvengti mokesčių.
Išlaidos, kurias galima atimti
Nepriklausomai nuo to, ar esate fizinis, ar juridinis asmuo, parduodant nekilnojamąjį turtą, yra tam tikrų išlaidų, kurias galima atimti iš gautų pajamų, taip sumažinant apmokestinamąją bazę ir mokesčių naštą.
- Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina: Tai yra pagrindinė atimama suma. Svarbu turėti pirkimo-pardavimo sutartį, kad būtų galima patvirtinti pradinę įsigijimo kainą.
- Išlaidos NT pagerinimui ar rekonstravimui: Jei atlikote kapitalinį remontą, rekonstravimą ar pagerinote turtą (pvz., įdiegėte naujas inžinerines sistemas, pastatėte priestatą), šios išlaidos gali būti atimamos. Būtina turėti visus išlaidas patvirtinančius dokumentus (sąskaitas-faktūras, apmokėjimo kvitus, rangos sutartis).
Visais atvejais, norint pasinaudoti atskaitymais, būtina turėti visus pirminius apskaitos dokumentus (sąskaitas faktūras, mokėjimo nurodymus, kasos pajamų orderius ir pan.), kurie įrodo patirtas išlaidas. Be dokumentų mokesčių inspektoriai gali atsisakyti pripažinti šias išlaidas, o tai padidins jūsų apmokestinamąją bazę.
Specialūs atvejai ir dažniausiai užduodami klausimai
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių taisyklės turi daug niuansų, priklausomai nuo individualios situacijos. Štai keletas dažnų specialių atvejų ir atsakymų į klausimus:
- Svarbu atkreipti dėmesį, kad įsigijimo kaina tokiu atveju laikoma nulinė arba inventorinė vertė, nurodyta paveldėjimo teisės liudijime ar dovanojimo sutartyje.
- Jei turtas įsigytas dalimis arba dalis buvo paveldėta/dovanota, o dalis nupirkta, GPM atleidimo taisyklė (10 metų) taikoma atskirai kiekvienai turto daliai.
- Jei fizinis asmuo įsteigia įmonę ir perleidžia jai NT, tai yra turto perleidimas ir gali būti apmokestinamas GPM fiziniam asmeniui, jei nepatenka į GPM atleidimo sąlygas.
- Užsieniečiui, parduodančiam NT Lietuvoje, taip pat taikomos tos pačios GPM taisyklės ir lengvatos.
- Jei fizinis asmuo NT parduoda reguliariai ar kitaip jo veikla atitinka individualios veiklos požymius (pvz., perka-parduoda NT su tikslu uždirbti pelną), Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali tokią veiklą pripažinti individualia veikla. Tai ypač aktualu “vystytojams”, kurie įsigyja NT, jį atnaujina ir parduoda per trumpą laikotarpį.
Nekilnojamojo turto pardavimas apima ne tik tiesioginius mokesčius, bet ir platų spektrą su turtu susijusių finansinių klausimų.
NPD skaičiavimas ir dydžiai
NPD (neapmokestinamasis pajamų dydis) - tai suma, nuo kurios nemokami gyventojų pajamų mokesčiai (GPM). Kitaip tariant, tai ta atlyginimo dalis, kuri nėra apmokestinama, todėl „į rankas“ gauni daugiau.
MĖNESIO NEAPMOKESTINAMAS PAJAMŲ DYDIS:
- 747 Eur, jeigu pajamos neviršija 924 Eur per mėnesį.
- jeigu mėnesio pajamos viršija 924 Eur, tačiau neviršija 2167 Eur, mėnesio NPD = 747 - 0,5 x (su darbo santykiais susijusios pajamos - 924 Eur).
- jeigu mėnesio pajamos viršija 2167 Eur, mėnesio NPD = 400 - 0,18 x (su darbo santykiais susijusios pajamos - 642 Eur).
Mėnesio NPD netaikomas, kai mėnesio su darbo santykiais susijusios pajamos lygios arba didesnės nei 2864,22 Eur.
MĖNESIO NPD ASMENIMS, KURIEMS NUSTATYTAS DALYVUMO LYGIS:
- Asmenims, kuriems nustatytas 0-25 proc. dalyvumo lygis - 1127 Eur.
- Asmenims, kuriems nustatytas 30-55 proc. dalyvumo lygis - 1057 Eur.
METINIS NEAPMOKESTINAMAS PAJAMŲ DYDIS:
- 8964 Eur, jeigu metinės pajamos neviršija 11088 Eur;
- jeigu metinės pajamos viršija 11088 Eur, tačiau neviršija 26004 Eur MNPD = 8964 - 0,5 x (metinių pajamų suma - 11088 Eur).
- jeigu metinės pajamos viršija 26004 Eur MNPD = 4800 - 0,18 x (metinių pajamų suma - 7704 Eur).
MNPD netaikomas, kai metinės pajamos lygios arba didesnės nei 34370,67 Eur.
METINIS NPD ASMENIMS, KURIEMS NUSTATYTAS DALYVUMO LYGIS:
- Asmenims, kuriems nustatytas 0-25 proc. dalyvumo lygis - 13524 Eur.
- Asmenims, kuriems nustatytas 30-55 proc. dalyvumo lygis - 12684 Eur.