Žemės sklypo registravimas: ką svarbu žinoti?

Žemės nuosavybė - tai teisė valdyti, naudoti ir disponuoti žeme. Žemės nuosavybės subjektai gali būti fiziniai ir juridiniai asmenys, įskaitant valstybę ir savivaldybes. Žemės nuosavybės objektas - įstatymų nustatyta tvarka identifikuotas, pažymėtų ribų ir nekilnojamojo turto registre įregistruotas žemės sklypas bei kiti ištekliai.

Žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant jo esantys statiniai ir jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai bei žemės sklype esančios naudingosios iškasenos (išskyrus priklausančias valstybei išimtine nuosavybės teise).

Žemės nuosavybės teisės apribojimai

Nuosavybės teisė į žemės sklypą gali būti apribota paties savininko valia, įstatymu ar teismo sprendimu. Įstatymu žemės nuosavybės teisė ribojama nustačius servitutą, aplinkosaugos tikslais, kai žemės sklypas įgyjamas ir naudojamas saugomose teritorijose, žemės ūkio paskirties žemėje ir kita.

Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę ir priėmus Konstituciją (1992), civilinius ir žemės įstatymus susiformavo šios žemės nuosavybės rūšys: privati, valstybinė, savivaldybių ir bendroji (mišri) žemė.

Kaip patikrinti perkamo sklypo dokumentus?

Prieš įsigyjant žemės sklypą, būtina patikrinti jo dokumentus, kad įsitikintumėte, jog jie nėra suklastoti, sklypas nėra užstatytas ir pan. Štai ką galite padaryti:

• Prašykite pardavėjo, kad prisijungus prie portalo ar nuvykus į Registrų centrą išimtų naują Registrų Centro išrašą (kaina apie 2 eurus). Jame matysite esamus turto apribojimus, tikslų sklypo adresą, plotą, unikalų numerį ar savininkas tikrai tas pats žmogus, kaip įgijo tą turtą, ar atlikti kadastriniai matavimai (jeigu matavimai preliminarūs, o sklypas mieste, notaras gali atsisakyti daryti sandorį).
• Ar sklypo unikalus numeris sutampa su Registrų Centro pažyma, galima pasitikrinti portale www.regia.lt
• Perkant visus galimus turto areštus patikrins notaras (tai yra privaloma), taip pat notaras patikrins ar parduodantis asmuo nėra bankrutuojantis, ar neturi kitų turto areštų. Jeigu turėtų kitų areštų, tada notaras Jus informuos.

Apie anksčiau paminėtą informaciją, nesunkiai galite pasitikrinti ir patys, o ar dokumentai nesuklastoti, ar nėra servitutų galinčių trukdyti vykdyti norimą veiklą, ar galima ten statyti statyti namą, sklypo paskirties keitimo ir kitus niuansus galinčius sukelti neigiamas pasekmes patarčiau kreiptis į kompetentingus specialistus kurie atlieka nekilnojamo turto patikrą prieš perkant.

Taip pat reikėtų patikrinti Registro pažymėjimą ir Sklypo planą. Dėl duomenų apsaugos, svetimo sklypo duomenys neteikiami.

Ką daryti, jei kaimynas neteisėtai naudoja jūsų žemę?

Lietuvoje dažna situacija, kad kaimynas neteisėtai naudoja daugiau žemės, nei jam priklauso - t.y. “atima” ar kitaip savo tikslais išnaudoja ir dalį kaimyninių sklypų žemės. Štai ką galite daryti:

• Pirmiausia, su kaimynu verta pamėginti susitarti geruoju. Jei pavyks būtina pasirašyti sutartį (kitaip kaimynas galės sakyti, kad nieko nesitarė).
• Nepavykus susitarti, galite kaimyną skųsti. Taip pat įmanoma mėginti situaciją spręsti pačiam - pavyzdžiui, perkelti tvorą, jei kaimynas ją pastatė ne vietoje. Tačiau čia yra pavojus, kad jums pačiam skirs baudą už savavaldžiavimą (ypač jei kaimynas žemę užėmęs jau seniai ir jūs ilgai nieko nedarėte).
• Prieš skundžiantis institucijoms būtina pasiruošti - surinkti informacijos apie savo ir kaimyno sklypus, kaimyno daromus pažeidimus, nepavykusius mėginimus su juo tartis. Reikės planų, nuotraukų, kitų dokumentų.

Taip pat galite reikalauti:

• Nustatyti tikslią ribą tarp sklypų (kai ji neaiški / ginčijama).
• Kompensuoti už svetimo sklypo naudojimą (pvz. už laikotarpį, kai kaimynas neteisėtai naudojosi jūsų žeme).
• Leisti tam tikru būdu naudotis svetimu sklypu ar jo dalimi (t.y. nustatyti servitutą).

Atkreiptinas dėmesys, kad, pavyzdžiui, jums pareiškus reikalavimą uždrausti neteisėtai naudotis jūsų sklypu, kaimynas gali reikšti reikalavimą (priešieškinį) leisti jam tam tikru būdu naudotis jūsų sklypu (t.y. nustatyti servitutą).

Netikslios žemės sklypo ribos: ką daryti?

Netikslios žemės sklypo ribos - problema, su kuria galite susidurti, ketindami parduoti senesnės statybos statinį ar nuomoti žemės sklypą, kuriam kadastriniai matavimai yra atlikti seniai. Tokiu atveju, jei žemės sklypo ribos yra netikslios ir koreguotinos, gali kilti įvairių nesklandumų.

Nesklandumų gali kilti ir dėl nesutarimų su besiribojančių sklypų savininkais, stringančių su žemės sklypu susijusių darbų ir t. t., o taip pat dėl koreguotinų duomenų gali būti netikslumai mokant, pavyzdžiui, žemės mokestį ir pan. Netikslumai galėjo atsirasti dėl įvairių priežasčių - seniau naudotos technikos, klaidų, pasikeitusių teisės aktų ir t. t.

Gali būti, kad kartais prireikia ir atstatyti žemės sklypo ribų riboženklius, kurie gali būti sunykę dėl kuriuo nors metu vykdytų žemės ar statybos darbų, gamtos reiškinių ar pan.

Ką daryti, jei pastebėjote neatitikimus?

Jei paaiškėja, kad dėl netiksliai nustatytų žemės sklypo ribų pastatytas statinys įsiterpia į kito savininko žemės sklypo ribas, visų pirma, turi būti sprendžiamas klausimas dėl žemės sklypo ribų nustatymo teisingumo.

Pirmiausia, susidariusią situaciją turėtų įvertinti matininkas, vėliau sprendimą dėl žemės sklypo ribų nustatymo teisingumo gali priimti Nacionalinė žemės tarnyba. Jei vis tik ginčas neišsprendžiamas, reikėtų kreiptis į teismą.

Siekiant išvengti minimos situacijos, yra labai svarbu, kad žemės sklypo ribos būtų tiksliai žinomos prieš atliekant statybos darbus.

Registrų centras skelbia, kad visoje Lietuvoje yra daugiau kaip 50 tūkst. žemės sklypų, kurių ribos - koreguotinos, t.y. anksčiau įvesti duomenys apie žemės sklypą galėjo būti netikslūs.

Aplinkos ministerijos Kadastro ir erdvinių duomenų politikos grupės vadovė Aušra Kalantaitė naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad tokia situacija susiklostė istoriškai - keitėsi ne tik žemės sklypų matavimo būdai, bet ir koordinačių sistemos, keliami reikalavimai tikslumui.

Tuo metu Registrų centro atstovas Mindaugas Samkus taip pat paaiškino, kaip yra priimamas sprendimas, kad jūsų žemės valdos ribos gali būti netikslios.

Pašnekovas sako, kad žemės sklypų ribos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje laikomos koreguotinomis dar ir tada, kai žemės sklypo geodeziniai matavimai seniai buvo atlikti sąlyginėje koordinaičių sistemoje.

Jei sužinojote, kad Jūsų sklypo ribos yra koreguotinos, ar, norėdami parduoti, išnuomoti, pradėti statybas ar atlikti kitus veiksmus su žemės sklypu ir susidūrėte su nesklandumais dėl netikslių žemės sklypo ribų, Jums reikalingi kadastriniai (geodeziniai) matavimai.

Svarbūs reikalavimai ir susitarimai su kaimynais

Advokatas dr. Arvydas Budnikas naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad po žemės sklypų ribų patikslinimo statinys negali būti įsiterpęs į svetimą kaimyninį žemės sklypą.

Taip pat turi būti išlaikyti ir tam tikri minimalūs atstumai iki kaimyninio svetimo sklypo ribos bei ant jo stovinčių statinių.

Pasak teisininko, privalo būti išlaikomi ir priešgaisriniai atstumai tarp pastatų, esančių gretimuose sklypuose.

Kai nėra išlaikomas statinio atstumas iki gretimo sklypo ribos arba statinys įsiterpia į svetimą sklypą, pasak teisininko, asmuo, kurio teisės pažeistos, gali kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją.

Jeigu į tokia situaciją patekote ir jūs, kai statinys įsiterpia į kito sklypo ribas arba nėra išlaikomi tinkami atstumai, advokatas rekomenduoja pirmiausiai pakalbėti su kaimynu ir situaciją išspręsti taikiai.

Tačiau ne visi kaimynai gali būti sukalbami, tad jei susitarti nepavyks, už padarytą pažeidimą tektų atsisveikinti ir su statiniu. Be to, jeigu pažeidimai nebus pašalinti laiku, pažeidėjui teismas gali skirti iki 300 eurų siekiančią piniginę baudą už kiekvieną pradelstą dieną.

Statybos leidimai ir reikalavimai

Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų.

Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas?

Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius.

Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys.

Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso.

Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.

Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei.

Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.

Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.

Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog “bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.

Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.

Patarimai perkant žemės sklypą

Planuojate įsigyti žemės sklypą ir norite įsitikinti, kad viskas yra gerai? Štai keletas patarimų:

• Apžiūrėkite žemės sklypą vietoje. Įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis.
• Pasidomėkite kaimynyste. Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius.
• Pasiteiraukite apie komunikacijas. Ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan.?
• Įvertinkite reljefą. Vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo.

Taip pat pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis, tokius kaip žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas, plotas, pardavėjo turima nuosavybės dalis, kitos daiktinės teisės, juridiniai faktai, specialiosios žemės naudojimo sąlygos.

Svarbiausia aiškiai identifikuoti, kokiu tikslu yra perkamas žemės sklypas - gyvenamojo namo statybai, komercinei veiklai, sandėliavimui ar dar kitokiam tikslui.

Būtinai pasidomėkite detaliuoju planu, teritorijos (miesto ar miesto dalies) bendruoju planu, žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu, sklypo planu, viešai prieinamais žemėlapiais (pvz. regia, geoportal), statybos dokumentais.

Šiame straipsnyje apžvelgti būtiniausi, baziniai dalykai, tačiau neretai praktikoje prireikia išsamesnio ir individualaus duomenų vertinimo bei specialių žinių. Tokiu atveju gali būti pasitelkiama nekilnojamojo turto srityje besispecializuojančių teisininkų, statinių projektavimo bei teritorijų planavimo specialistų pagalba.

tags: #nt #svetimame #sklype #registravimas