Šiame straipsnyje aptarsime, kaip PVM apmokestinama žemė ir kitas nekilnojamasis turtas, bei kokios papildomos prievolės atsiranda PVM mokėtojams, parduodantiems žemę ir kitą nekilnojamąjį turtą.
Apmokestinamieji asmenys
Apmokestinamuoju asmeniu gali būti:
- tiek fizinis, tiek juridinis asmuo,
- tiek juridinio asmens statuso neturintis Lietuvos Respublikoje įsteigtas kolektyvinio investavimo subjektas, kurio veiklos forma yra investicinis fondas,
- taip pat bet koks užsienyje įregistruotas, įkurtas ar įsteigtas vienetas, kuris nėra įvardijamas kaip ,,juridinis asmuo”, kuris Lietuvoje vykdo ekonominę veiklą.
- juridiniai asmenys, kurie vykdo teisės aktų nustatytą funkciją disponuoti jiems priklausančiu nekilnojamu turtu ar žeme, jei toks turto tiekimas konkuruoja su kitų asmenų tiekiamu nekilnojamuoju turtu ar žeme.
- fiziniai asmenys, kurių sandoriai nėra atsitiktiniai (bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę asmenys neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektu).
Nekilnojamasis turtas - tai daiktas, kuris yra nekilnojamasis pagal prigimtį, t. y.
Naujas ir senas pastatas ar statinys
Svarbu atskirti naują ir seną pastatą ar statinį, nes nuo to priklauso PVM apmokestinimas.
- Naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas ar baigtas statyti pastatas ar statinys bei jų dalys - 24 mėnesius po jų statymo užbaigimo ar esminio pagerinimo.
- Senas pastatas ar statinys - tai baigtas statyti pastatas ar statinys bei jų dalys, kai po jų užbaigimo yra praėję daugiau kaip 24 mėnesiai.
Data, nuo kurios skaičiuojamas 24 mėnesių laikotarpis:
- Iki 2010-09-30 - Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo data.
- Nuo 2010-10-01 - Statybos užbaigimo akto ar Deklaracijos apie statybos užbaigimą pasirašymo (patvirtinimo, jei Deklaraciją tvirtinti privaloma) data.
Užbaigus naujo statinio statybą, statinio rekonstravimą, atnaujinus (modernizavus) daugiabutį namą ar negyvenamosios paskirties pastatą Aplinkos ministerijos nustatyta tvarka surašomas statybos užbaigimo aktas.
Žemė statyboms
Žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai, ar ne.
Nustatant, ar žemė skirta statyboms, reikėtų įvertinti:
- ar yra leidimai statybai,
- ar savivaldybės detaliuose planuose yra numatytas sklypo užstatymas.
Jeigu parduodamam žemės sklypui leidimas statybai nėra išduotas ir savivaldybės detaliajame plane nėra numatytas sklypo užstatymas, tai, nustatant ar parduodama žemė gali būti laikoma žeme statyboms, kiekvieną atvejį reikia nagrinėti atskirai.
Pavyzdys 1: Įmonė ,,A”, PVM mokėtoja, įmonei ,,B”, PVM mokėtojai, pardavė šalia Vilniaus esantį 4 ha sklypą, kurio paskirtis nurodyta Nekilnojamo turto registre ,,žemės ūkio”. Be to, iki pardavimo momento, šis projektas buvo svarstytas su visuomene, t. Tokiu atveju galima teigti, jog minėto sklypo pardavimo metu visuotinai buvo žinoma, kad parduodamame žemės sklype bus vykdomos statybos.
Pavyzdys 2: Įmonė A įmonei B pardavė mieste esantį žemės sklypą su senais pastatais. Dar iki sklypo pardavimo įmonė A su miesto savivaldybe buvo sudariusi sutartį dėl pastatų, esančių parduodame sklype, nugriovimo sutartį. Remiantis pateikta informacija galima teigti, kad parduodamame žemės sklype numatyta vykdyti statybos darbus (yra sutartis su savivaldybe dėl pastatų nugriovimo, o taip pat yra patvirtintas teritorijos, kurioje yra parduodamas sklypas, detalusis planas, kuriame numatyta naujų pastatų statyba).
Pavyzdys 3: Įmonė A 2012 m. kovo mėn. parduoda daugiabučiame gyvenamajame name esantį butą. Namas, kuriame yra parduodamas butas buvo pastatytas 1981 metais, o 2010 metais rekonstruotas. Pagal nekilnojamojo turto registro duomenis gyvenamojo namo ir buto baigtumas po rekonstrukcijos yra 90%.
Pavyzdys 4: Įmonė A yra įsigijusi butus su daline apdaila daugiabučiame gyvenamajame name su tikslu juos parduoti. Pagal nekilnojamojo turto registro duomenis gyvenamojo namo baigtumas yra 100%, namas pagal 2009-12-21 aktą pripažintas tinkamu naudoti. Butuose įrengtos vidinės komunikacijos (vandentiekis, elektra, šildymas), tačiau neatlikti apdailos darbai. Vienas iš minėtų butų 2011 m. rugpjūčio mėnesį buvo parduotas.
Pavyzdys 5: Įmonė yra įsigijusi nebaigtos statybos butą, kurio (kaip ir gyvenamojo namo) baigtumas pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis yra 91 proc., statybos pabaigos metai - 2007 m. namas, kuriame yra šis butas, namui nėra išduotas nei statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas, nei Statybos užbaigimo aktas. Minėtą butą įmonė pardavė 2011 m.
Pavyzdys 6: Įmonė A, PVM mokėtoja, parduoda seną pastatą kartu su žeme įmonei B, PVM mokėtojai.
Pavyzdys 7: Įmonė A, PVM mokėtoja, parduoda seną pastatą kartu su žeme įmonei B, PVM mokėtojai. Įvertinus sandorio sudarymo metu žinomas aplinkybes, galima teigti, kad pagrindinis įmonės B pastato įsigijimo tikslas - naudoti jį savo veikloje.
Pavyzdys 8: Įmonė A įsigijo leidimą seno pastato rekonstravimui (pvz., pagal techninį projektą numatoma pastatyti 3 papildomus aukštus, pakeisti pastatą laikančias konstrukcijas), bet jos nepradėjo. Įvertinus sandorio sudarymo metu žinomas aplinkybes galima teigti, kad pagrindinis šio sandorio tikslas įsigyti žemės sklypą, skirtą statyboms.
Pavyzdys 9: Įmonė A įsigijo leidimą seno pastato rekonstravimui (pagal techninį projektą numatoma pakeisti statinio paskirtį, atliekant kapitalinį remontą pastato viduje, nedidinat esamo pastato aukščio bei ploto), bet jos nepradėjo. Įmonė A nusprendė seną pastatą kartu su žeme parduoti įmonei B, PVM mokėtojai, kurios pagrindinė veikla - baldų gamyba. Įvertinus sandorio sudarymo metu žinomas aplinkybes galima teigti, kad pagrindinis šio sandorio tikslas įsigyti seną pastatą ir jį pritaikyti gamybinėms reikmėms.
PVM prievolės
PVM mokėtojai, parduodantys žemę ar kitą nekilnojamąjį turtą, turi tam tikrų prievolių:
- tiekiama PVM apmokestinama žemė, t. y.
- tiekia PVM neapmokestinamą žemę ar kitą nekilnojamąjį turtą , t. y.
Pasirinkimas skaičiuoti PVM už PVM neapmokestinamą nekilnojamą pagal prigimtį daiktą, yra taikomas 24 mėnesius visiems atitinkamiems sandoriams, kurie buvo sudaryti po pirmojo pasirinkimo, t. y.
Kai apmokestinamasis asmuo nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą parduoda ar kitaip perduoda apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui, taip pat diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms bei tarptautinėms organizacijoms ar jų atstovybėms PVM įstatymo 4 str.
Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį deklaravimo taisyklės patvirtintos Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos Finansų ministerijos viršininko 2004 m. kovo 1 d. įsakymu Nr. VA-26 (Žin., 2004, Nr.
Pavyzdys 1: Įmonė A, PVM mokėtoja, įmonei B, kuri taip pat yra PVM mokėtoja, parduoda seną pastatą.
Pavyzdys 2: Įmonė A, PVM mokėtoja, parduoda įmonei B, PVM mokėtojai, prieš du mėnesius pastatyto pastato dalį.
Pavyzdys 3: Įmonė A, PVM mokėtoja, fiziniam asmeniui (kuris nėra apmokestinamasis asmuo ir nėra PVM mokėtojas), parduoda pusę seno pastato. Tokiu atveju įmonė A pasirinkimo teisės skaičiuoti ar neskaičiuoti PVM neturi, nes šį pastatą parduoda fiziniam asmeniui, kuris nėra apmokestinamasis asmuo.
Pagal Vietos savivaldos įstatymo (Žin., 2000, Nr. 91 - 2832) nuostatas, viena iš savivaldybei priskirtų vykdyti funkcijų yra savivaldybei nuosavybės teise priklausančios žemės valdymas, naudojimas ir disponavimas ja.
Žemės ir kito nekilnojamo turto pardavimo sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ar atsikartojimas, t. y.
Pavyzdys 1: Ekonominės veiklos nevykdantis fizinis asmuo, 2010 m. nusipirko vieną žemės ūkio paskirties sklypą. Fizinis asmuo pakeitė įsigytos žemės paskirtį į statybai skirtą žemę, be to, šį sklypą išdalino į tris sklypus ir šiuos sklypus 2011 m. pardavė: liepos mėnesį pardavė vieną žemės sklypą už 60 000 Lt, rugpjūčio mėnesį - antrą sklypą už 70 000 Lt, trečią sklypą 2012 m. Be to, 2011 m.
Vadinasi, pateiktu atveju fizinis asmuo privalomu PVM mokėtoju tampa tik tada, kai parduoda antrąjį žemės sklypą, t. y. 2011 metų rugpjūčio mėnesį, kai jo gautas atlygis už per paskutiniuosius 12 mėnesių patiektas prekes viršijo 100 000 Lt ribą. Fizinis asmuo 2011 m.
Todėl jis, vadovaudamasis tuo metu galiojusiomis PVM įstatymo 92 straipsnio nuostatomis, nuo 100 000 Lt ribą viršijančios sumos privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM taikant standartinį PVM tarifą. Už rugpjūčio mėnesį parduotą sklypą iki 2011 m. rugsėjo 25 d.
Kai fizinis asmuo 2012 metų sausio mėnesį parduoda trečią sklypą, tai jo atlygis už per paskutinius 12 mėnesių patiektas prekes yra 190 000 Lt ( 60 000 +70 000+60 000), t. y.
Fizinis asmuo 2012 m. sausio mėnesį dar nebuvo įsiregistravęs PVM mokėtoju, tai dėl to jis, vadovaudamasis tuo metu galiojančiomis PVM įstatymo 92 straipsnio nuostatomis, už sklypą, dėl kurio tiekimo buvo viršyta 155 000 Lt riba, privalo apskaičiuoti PVM taikant standartinį PVM tarifą. Už 2012 m. sausio mėnesį parduotą sklypą fizinis asmuo iki 2012 m.
Pavyzdys 2: Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, vykdo ekonominę veiklą (teikia siuvimo paslaugas). Fiziniam asmeniui buvo atkurta nuosavybės teisė į 3 ha žemės ūkio paskirties žemę. Šią žemę fizinis asmuo padalina į 10 sklypų bei pakeičia žemės paskirtį į žemę, skirtą statyboms.
Pavyzdys 3: Fiziniam asmeniui buvo atkurta nuosavybės teisė į žemę. Fizinis asmuo šį žemės ūkio paskirties žemės sklypą (20 ha) padalino į 100 sklypų bei pakeitė paskirtį į žemę skirtą statybai.
Pavyzdys 4: Fizinis asmuo prieš parduodamas žemė sklypą ne tik pakeičia žemės sklypo paskirtį ir padalina į sklypus, bet dar papildomai atlieka aktyvius veiksmus (nutiesia kelius, priveda vandentiekį, elektrą, kitas komunikacijas, sukuria infrastruktūros objektus), kurių pasekoje pasikeičia pats objektas.
Pavyzdys 5: Fizinis asmuo paveldėjo žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Šį sklypą fizinis asmuo padalino į 5 sklypus bei pakeitė žemės naudojimo paskirtį į žemę skirtą statyboms.
| Situacija | PVM apmokestinimas |
|---|---|
| Naujas pastatas (praėjo mažiau nei 24 mėn. po statybos užbaigimo) | Apmokestinama PVM |
| Senas pastatas (praėjo daugiau nei 24 mėn. po statybos užbaigimo) | Neapmokestinama PVM (galimas pasirinkimas apmokestinti) |
| Žemė statyboms | Apmokestinama PVM |
| Žemės ūkio paskirties žemė (nepakeista paskirtis) | Neapmokestinama PVM |
