Konsultuodami savo klientus, nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakoreguoja ateities planus.
Deja, priešingai, nei GPM ir NTM, PVM įstatymas gyventojams dėl nekilnojamo turto sandorių nėra labai aiškiai apibrėžtas. Mokesčių inspekcija teigia: „Kiekvienas atvejis nagrinėjamas atskirai, įvertinant eilę aplinkybių.
Šiame straipsnyje aptarsime, kada parduodant butą Lietuvoje gali tekti susidurti su PVM (pridėtinės vertės mokesčiu), kokios yra pagrindinės taisyklės ir išimtys, bei kaip tinkamai pasiruošti šiam procesui.
Pagrindinės Gaires, Kai Nekilnojamas Turtas Gali Būti Apmokestinamas PVM
Pateikiame Jums kelias gaires, kai nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas PVM:
- Perka ir (ar) parduoda žemės sklypus, pastatus ir kt.
- Įsigyja (perka, paveldi, atkuria nuosavybę) žemės ūkio paskirties žemę.
- Nusiperka iš kito gyventojo teisę susigrąžinti žemę atstatant nuosavybės teises į ją.
- Paveldi žemės ūkio paskirties žemę.
Kada Atsiranda Prievolė Mokėti PVM?
Jums šalies teritorijoje pardavus nekilnojamąjį turtą atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju ir mokėti PVM, jei pajamos iš vykdomos ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršytų 45 000 eurų.
PVM prievolės atsirastų pardavus:
- žemę, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- žemę statyboms;
- naujus pastatus ar statinius bei jų dalis.
PVM prievolių neatsirastų pardavus:
- žemę, kuri nėra skirta statyboms ir žemę, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- senus pastatus ar statinius bei jų dalis.
Jei Jūs, neįsiregistravęs PVM mokėtoju, parduosite aukščiau nurodytą PVM neapmokestinamą nekilnojamąjį turtą, tai gautas atlygis netraukiamas į 45 000 eurų sumą, kurią viršijus reikia registruotis PVM mokėtoju, todėl PVM prievolių neatsirastų.
Svarbūs Aspektai
- Įsigijo 85 proc. baigtumo NT, atliko remontą ir praėjus 24 mėn.
- Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
- PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu.
- Pasirašius preliminariąją sutartį pardavimo pajamos nėra pripažįstamos.
- Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM.
- Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM.
- PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM.
- Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
- Parduodant NT praėjus 24 mėn.
- Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
- Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM.
- NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais.
- NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.
Kada GPM Mokėti Nereikia?
- VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti.
- Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
GPM Skaičiavimo Pavyzdys
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Nekilnojamojo Turto Nuoma ir GPM
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.
Verslo Liudijimas
Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais. Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.
| Situacija | GPM tarifo dydis | Pastabos |
|---|---|---|
| Parduodamas NT, kuris išlaikytas ilgiau nei 10 metų | 0% | Netaikomi jokie papildomi reikalavimai. |
| Parduodamas NT, kuriame deklaruota gyvenamoji vieta daugiau nei 2 metus | 0% | Gyvenamoji vieta turi būti deklaruota nenutraukiamai. |
| Parduodamas NT, kuriame deklaruota gyvenamoji vieta mažiau nei 2 metus, bet per metus nusiperkamas kitas būstas ir ten deklaruojama gyvenamoji vieta | 0% | Nėra reikalavimų dėl naujo būsto kainos ar deklaravimo trukmės. |
| Parduodamas NT, kuris apmokestinamas GPM | 15% nuo pelno | Pelnas skaičiuojamas kaip skirtumas tarp pardavimo ir įsigijimo kainų. |
Buto Pardavimo Eiga: Pagrindiniai Žingsniai
- Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
- Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
- Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose.
- Nusistatyti realią rinkos kainą.
- Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
- Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
- Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.
Kaip Greitai Parduoti Butą?
- Tinkamai paruošti dokumentus.
- Kai jau būsite tikri, kad visa dokumentacija yra tvarkinga, nusistatykite realią buto kainą.
- Aktyvūs buto pardavimo veiksmai.
- Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinkite preliminariąja buto pirkimo - pardavimo sutartimi.
- Toliau seka pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą.
Buto Pardavimas Nuotoliniu Būdu: Ar Tai Realu?
Skubu jus nuraminti - savo nekilnojamąjį turtą galite saugiai parduoti net ir negrįždami į Lietuvą. Du esminiai žingsniai šiame procese:
- turėti visus reikalingus buto dokumentus;
- susirasti patikimą žmogų, gerai išmanantį nekilnojamojo turto pardavimo procesus, kuris galėtų viskuo pasirūpinti už jus.
tags: #nuo #ko #skaiciuojamas #pvm #parduodant #buta