Parduodant nekilnojamąjį turtą (NT), dažnai susiduriama su įvairiais mokesčiais, apie kuriuos iš pradžių nežinoma arba nepakankamai gerai suprantama. NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime PVM ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) aspektus, susijusius su būsto pardavimu Lietuvoje.
PVM aspektai parduodant NT
Pagal PVMĮ, nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Svarbu suprasti, kokiais tikslais įmonė įsigyja butą, nes tai nulems mokesčių ir PVM klausimus. Yra keli galimi scenarijai:
- Nuomai: Jei butas bus nuomojamas ir generuos pajamas, pirkimo PVM ir visos įrengimo/išlaikymo sąnaudos bus leidžiami atskaitymai.
- Kitiems tikslams (ne generuojantiems pajamų): Jei butas perkamas kitokiu tikslu (pajamų neuždirbs ir įmonės ekonominėje veikloje nedalyvaus), pirkimo PVM atskaityti negalima, įrengimo bei išlaikymo kaštai taip pat neleidžiami.
- Perpardavimui: Jei butas perkamas perpardavimui, tai laikoma preke, todėl visos įsigijimo/įrengimo išlaidos yra leidžiamos, o PVM atskaita taip pat galima. Butai, kuriuos įmonė įsigis turėdama tikslą parduoti, finansinėje apskaitoje bus registruojami kaip prekės.
Kada taikomas PVM?
PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM. Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas. Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais. Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.
Svarbūs PVM pakeitimai nuo 2026 m.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) pakeitimai, kurie ypač svarbūs NT vystytojams, statybų bendrovėms ir kitiems PVM mokėtojams, užsiimantiems nekilnojamojo turto pardavimu komerciniais tikslais.
Laikoma, kad pastatas ar statinys yra naujas, kai jis nebaigtas statyti arba kai nuo jo statybų užbaigimo ar esminio pagerinimo įteisinimo nėra praėję 24 mėnesiai. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šios nuostatos bus patikslintos.
Situacijos, kai reikia arba nereikia PVM sąskaitos faktūros
Klausimas, ar parduodant naudotą turtą reikia rašyti sąskaitą su PVM, yra aktualus tiek individualioms įmonėms, tiek fiziniams asmenims:
- Individualios įmonės pardavimas fiziniam asmeniui: Jeigu esate PVM mokėtojai, nuo pardavimo vis tiek turėsite mokėti PVM. Jeigu pirkėjas nereikalauja, galite nerašyti PVM sąskaitos faktūros.
- Fizinio asmens pardavimas fiziniam asmeniui: Jei pastatas buvo pirktas už 500 Lt ir parduotas už 500 Lt, tai nieko neapmokestins. Pajamų gavimo dieną jokių mokėjimų nereikia mokėti.
- Fizinio asmens pardavimas juridiniam asmeniui: Jeigu naudojimo trukmė mažiau negu 3 m., tokia situacija apmokestinama.
- Juridinio asmens pardavimas fiziniam asmeniui: Ar apmokestinamos pajamos?
Svarbu! PVM sąskaitos faktūros išrašymo prievolė priklauso nuo konkrečios situacijos ir pirkėjo poreikių. Būtina atsižvelgti į tai, ar esate PVM mokėtojas, ar parduodamas turtas yra ilgalaikis, ir ar pirkėjas reikalauja sąskaitos.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) parduodant butą
Parduodant butą ar namą Lietuvoje, privaloma susimokėti Gyventojų pajamų mokestį. Tačiau yra atvejų, kai jo mokėti nereikia. Visų pirma, reikia žinoti, kad pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o tik nuo pelno, kurį gavote parduodamas butą.
Pavyzdžiui, jeigu butą pirkote už 100000 eurų, o pardavėte už 125000, pajamų mokestis bus apskaičiuojamas tik nuo 25000 eurų. 15% nuo 25000 eurų bus 3750 eurų. Jei butas jums buvo padovanotas ar jį paveldėjote, vis tiek nereikės mokėti mokesčio nuo visos pardavimo kainos. Mat bus traktuojama taip, tarsi jūs būtumėte pirkęs butą už tą kainą, kuri buvo tuo metu, kai jį gavote dovanų ar paveldėjote.
Kada GPM mokėti nereikia?
Yra keli atvejai, kai pajamų mokesčio parduodant butą mokėti išvis nereikia:
- Jeigu parduodate butą pigiau, nei įsigijote, arba už tą pačią kainą.
- Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą - nesvarbu, kada jį būtumėte pirkęs. Tačiau pragyvenęs ten (deklaravęs gyvenamąją vietą) turite būti ištisus 2 metus iki pardavimo.
- Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
GPM skaičiavimo pavyzdys
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.
Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.
Ką daryti, jei butas pirktas be apdailos?
O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000?
Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Svarbūs GPM pakeitimai nuo 2026 m.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios reikšmingi Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymų pakeitimai. Apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestį (GPM) už nekilnojamojo turto (NT) pardavimą, GPM tarifas siekia 15 procentų nuo gautų pajamų. Apskaičiuojant apmokestinamąją sumą, leidžiama iš pardavimo pajamų atimti tam tikras privalomas išlaidas.
Nuo 2026 m. GPM tarifas kardinaliai keičiasi, ir bus taikomas atsižvelgiant į gaunamas pajamas.
Lentelė: GPM tarifai nuo 2026 m. (preliminarūs duomenys)
| Metinės pajamos (EUR) | GPM tarifas (%) |
|---|---|
| Iki [suma] | 20 |
| Nuo [suma] iki [suma] | 25 |
| Virš [suma] | 32 |
GPM lengvatos (išimtys, kada nereikia mokėti šio mokesčio) išlieka tos pačios, išskyrus galimybę parduoti NT neišlaikius jo 10 metų, t. y. užtenka NT išlaikyti tik 5 metus.
Įmonių aktyvumas NT rinkoje
Juridiniai asmenys labai sparčiai pradėjo pirkti nekilnojamąjį turtą - ne komercinį, o gyvenamąjį. Pavyzdžiui, Vilniuje tokių sandorių padaugėjo iki 10 proc. Tokia veikla Lietuvoje prasidėjo 2019-2020 metais: juridiniai asmenys superka gyvenamosios paskirties objektus ir juos vėliau nuomoja - atsiranda tokia veiklos forma.
Pasikeitė GPM tarifas | Teisinėkonsultacija.lt
Kiti svarbūs aspektai
- Įmonė negali neturėti registracijos adreso.
- Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
- Svarbu įvertinti, ar įsigyto buto išlaikymo sąnaudos bus leidžiamos. Tai priklauso nuo buto naudojimo tikslo.
- Kapitalinio remonto darbai neišvengiamai pagerina pastato naudingąsias savybes.
- Butai, kuriuos įmonė įsigis turėdama tikslą parduoti, finansinėje apskaitoje bus registruojami kaip prekės.
- PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu.
- Pasirašius preliminariąją sutartį pardavimo pajamos nėra pripažįstamos.
- Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM.
tags: #nuo #ko #skaiciuojasi #pvm #parduodant #busta