Dėl įstatymuose numatytų apribojimų, kas ir kiek gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, taip pat dėl įtvirtintos pirmenybės teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, šios paskirties žemės sklypų pirkimas bei pardavimas turi tam tikrą specifiką. Žemės sandorių sudarymą kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau - NŽT).
Pranešimas apie ketinimą parduoti žemę
Siekiant sudaryti galimybę pasinaudoti pirmumo teise įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, pardavėjas apie ketinimą parduoti šią žemę turi informuoti NŽT. Tai gali būti padaryta tiesiogiai - pateikiant nustatytos formos pranešimą su reikalaujama informacija (nurodomi žemės sklypo naudotojai, pardavimo sąlygos) arba per pasirinktą notarą, kuris informuoja NŽT. Jeigu žemės sklypą ketinama parduoti bendraturčiui, NŽT atskirai informuoti nereikia.
Jeigu pirmumo teisę turinčių asmenų nėra, pažymą apie galimybę parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą NŽT gali išduoti ir vos per kelias dienas.
Pirmumo teisės įsigyti žemę
Nustačiusi, kad yra asmenų, turinčių pirmenybės teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą, NŽT per 5 darbo dienas informuoja suinteresuotus pirmenybės teisę turinčius asmenis. Šie asmenys per 15 darbo dienų turi pareikšti savo sutikimą arba atsisakymą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Su sutikimu pateikiami dokumentai, kuriais patvirtinama jų atitiktis pirmumo teisei.
Patikrinusi dokumentus, NŽT ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo minėto termino pabaigos išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad žemės sklypas parduodamas pirmumo teisę turinčiam asmeniui. Jei pageidavimą pareiškia keli pirmenybės teisę turintys asmenys, sklypas gali būti parduodamas pagal eiliškumą, o jei eiliškumas vienodas - pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės sklypo savininkas nusprendžia, kuriam asmeniui parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Jeigu per nustatytą terminą NŽT negauna pageidavimų pirkti žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino pareikšti valią pabaigos, išduoda pardavėjui pažymą, kad žemės sklypą galima perleisti kitiems asmenims.
Šios procedūros galima išvengti NŽT iš karto pateikus pirmenybės teisę turinčių asmenų atsisakymus pirkti žemės ūkio paskirties žemę siūlomomis sąlygomis. Tokiu atveju NŽT patikrina pateiktus dokumentus ir per 5 darbo dienas išduoda pažymą, kad žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti pasirinktiems asmenims.
Procedūros taip pat nereikia laikytis, jeigu pasirinktas pirkėjas turi pirmenybės teisę įsigyti šią žemę ir nėra aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie tai dienos turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Tačiau tai galės būti įgyvendinta, jeigu nebus kitų pirmumo teisę turinčių asmenų.
Bet koks žemės ūkio paskirties žemės įgijėjas (tiek turintis pirmenybę pirkti, tiek tokios teisės neturintis, taip pat ir asmuo, kuriam ketinama šį žemės sklypą padovanoti) privalo pateikti NŽT prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemę išdavimo.
NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačiusi trūkumų ir apribojimų, NŽT žemės pirkėjui išduoda sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę.
Žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, leidžiančią parduoti, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, leidžiantį įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, galima kreiptis į notarą dėl pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo.
Rekomendacijos:
- Į pagrindinės sutarties sudarymo terminą įskaičiuoti terminą, reikalingą formalumams NŽT įvykdyti (1-2 mėnesius, jeigu yra pirmenybės teisę turinčių asmenų);
- Preliminariojoje sutartyje aptarti atvejį, kas bus, jeigu pirmenybės teisę turintis asmuo pareikštų pageidavimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Pardavėjas turėtų pasirūpinti sutartyje numatyti, kad negalint žemės sklypo parduoti pasirinktam pirkėjui, jam nekiltų atsakomybė už tai, kad pagrindinė žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutartis negali būti sudaroma. O pirkėjas turėtų užsitikrinti, kad tokiu atveju pardavėjas besąlygiškai grąžintų jam sumokėtą avansą.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimai
Europos Komisija 2015 m. kovo 26 d. pradėjo pažeidimo procedūrą prieš Lietuvą, nurodydama, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nustatyti kvalifikaciniai reikalavimai žemės įgijėjui prieštarauja laisvo kapitalo judėjimo ir įsisteigimo laisvės principams.
Briuselio nuomone, Lietuvoje galiojantys kvalifikaciniai reikalavimai, reglamentuojantys žemės ūkio paskirties žemės rinką valstybėje narėje, yra nepateisinamos ir neproporcingos priemonės, neįrodančios, kad užkertamas kelias spekuliuoti žeme. Atsižvelgęs į tai, Seimas nusprendė Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą išdėstyti nauja redakcija, kuri įsigaliojo nuo 2018 m. Europos Komisijos nustatytus pažeidimus Lietuva privalėjo pašalinti.
Keičiant Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą, drauge siekta atsižvelgti į Europos Sąjungoje bei pasaulyje egzistuojančią žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo (angl. land grabbing) ir koncentravimo problemą. Europos ekonomikos ir socialinių reikalų komitetas yra pažymėjęs, kad šiuo metu Europos Sąjungoje vyksta slaptas žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo ir žemės nuosavybės koncentravimo procesas, darantis poveikį žmogaus teisėms.
Kaip nurodo Europos Komisija, žemės ūkio paskirties žemę supirkus ir / ar sukoncentravus didelių ne žemės ūkio srities investuotojų ir didelių žemės ūkio įmonių rankose, labai nukenčia mažieji ūkiai, auga žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo kaina.
Atsižvelgiant į tai, Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme pirmiausia buvo pakoreguoti įstatymo tikslai. Ankstesnėje redakcijoje buvo akcentuojamas žemės ūkio paskirties žemės racionalus naudojimas, žemės ūkio veiklos ir konkurencijos skatinimas ir žemės konsolidacija.
Naujojoje įstatymo redakcijoje įstatymų leidėjo papildomai nurodoma užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai ir stengtis išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakcijoje, galiojusioje iki 2018 m. sausio 1 d., buvo nustatyti apribojimai asmenims, kurie apskritai turėjo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Žemės įsigyti galėjo tik asmuo, turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos. Naujajame įstatyme šių kvalifikacinių reikalavimų asmenims, kurie turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, nebelieka.
Viena vertus, tai išplečia asmenų, kurie turi galimybę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, ratą. Kita vertus, kvalifikaciniai reikalavimai atsiranda, nustatant žemės ūkio paskirties žemės pirmumo eiliškumą.
Kaip ir anksčiau, pirmiausia žemę įsigyti turi teisę žemės sklypo bendraturtis. Jam atsisakius ar nesant, pirmumo teise sklypą įsigyti gali parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis).
Perfrazuodamas dabartinę formuluotę įstatymų leidėjas siekia, kad būtų išvengta praktikoje pasitaikančių atvejų, kai panaudos sutartis būdavo užregistruojama atgaline data vien tam, kad pirkėjas įgytų pirmumo teisę.
Nurodyta teisė netaikoma, jeigu asmuo naudojasi žemės sklypu neatlygintinai (pagal panaudos sutartį), nebent sklypas perduotas neatlygintinai naudotis artimiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams ir tokie artimi giminaičiai Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc.
Nesant tinkamo sklypo naudotojo, pirmumą taip pat turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar gauna 50 proc. pajamų (kaip juridinis asmuo) iš žemės ūkio.
Taigi sąlygos įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise naujajame įstatyme yra platesnės ir sudaro galimybę žemės sklypus praktiškai visais atvejais įsigyti tiems asmenims, kurie užsiima žemės ūkio veikla.
Anksčiau įstatymą buvo bandoma apeiti žemės sklypus parduodant kaip kompleksą. Parduodant tokiu būdu, pardavimo sandorio suma būdavo tokia didelė, kad retas ūkininkas galėdavo pasinaudoti pirmumo teise. Be to, dalis kompleksu parduodamų sklypų jam galėjo būti nereikalingi.
Dar viena naujovė: nuo šiol žemės pirkimo-pardavimo sandoriai turės būti vykdomi tik bankiniais atsiskaitymais.
Kita svarbi naujovė yra susijusi su technologijomis, konkrečiai - su Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetaine. Įstatyme nurodyta, kad apie parduodamą žemės sklypą, pardavimo sąlygas bei sąlygas, kuriomis asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise pirkdami žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dienos turės būti paskelbta ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje. Ši naujovė bus taikoma ir asmenims, kurie atsisako ar kaip tik nori pirkti nurodytą žemės sklypą.
| Etapas | Veiksmas | Terminas |
|---|---|---|
| 1 | Pardavėjo pranešimas NŽT apie ketinimą parduoti | - |
| 2 | NŽT informuoja pirmenybės teisę turinčius asmenis | 5 darbo dienos |
| 3 | Pirmenybės teisę turintys asmenys pareiškia sutikimą/atsisakymą | 15 darbo dienų |
| 4 | NŽT išduoda pažymą pardavėjui | 5 darbo dienos |
| 5 | Pirkėjas pateikia prašymą NŽT dėl sutikimo įsigyti žemę | - |
| 6 | NŽT patikrina informaciją | 15 darbo dienų |
| 7 | NŽT išduoda sutikimą pirkėjui | - |