Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, o skirtingų tipų patalpos, įskaitant komercines, pasižymi savitais bruožais. Šiame straipsnyje aptarsime komercinių patalpų rinkos tendencijas ir kainų dinamiką, ypatingą dėmesį skiriant sandėlių nuomai be PVM.
Komercinių patalpų rinkos apžvalga
2004 metų pradžioje didelių pokyčių komercinės paskirties nekilnojamojo turto objektų rinkoje Kaune nematyti. Kaip ir praėjusiais metais, klientai pageidavo nuomotis nedideles (30-50 m2) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose (Laisvės alėja, Savanorių pr., patalpos, esančios šalia didžiųjų prekybų centrų). Biuro patalpų segmente pastaruoju metu pastebimas susidomėjimas mažomis 40 - 60 m2 biuro patalpomis miesto centre arba netoli jo.
Taip pat klientus domino ir didesnės - 100 - 300 m2 patalpos. Šiuo metu pagrindiniai klientų keliami reikalavimai biuro patalpoms - kompiuteriniai tinklai, didelė automobilių stovėjimo aikštelė, reprezentatyvi vidaus apdaila ir t.t.
Gamybinių patalpų rinkos segmentas išliko daugmaž stabilus. Paklausiausios buvo mažo bei vidutinio dydžio gamybinės bei sandėliavimo patalpos - nuo 100 iki 1000 m2 ploto su visomis komunikacijomis bei geru susisiekimu. Mažas patalpas dauguma klientų pageidavo nuomotis, o didesnes - įsigyti.
Žemės sklypų rinkoje pastaruoju metu labiausiai klientus domina galimybė įsigyti žemės judriose Kauno miesto vietose. Vis labiau paklausūs tampa investicinio pobūdžio sklypai. Klientus domina nedideli 20 - 50 arų, taip pat ir didesni 1 - 2 ha sandėliavimui bei gamybai arba geroje vietoje komerciniu požiūriu esantys žemės sklypai.
Kovo mėnesį komercinių objektų nekilnojamojo turto tiek nuomos, tiek pardavimo rinkos segmentuose situacija beveik nepakito. Kaip ir praėjusius mėnesius, klientai pageidavo nuomotis bei pirkti nedideles (20-50 m2) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose: pradedant aplinkinėmis Laisvės al. gatvėmis, Savanorių, Taikos pr., baigiant patalpomis, esančiomis šalia didžiųjų prekybų centrų. pasiūla vis dar mažesnė už paklausą. Biuro patalpų segmente pastaruoju metu pastebimas susidomėjimas mažomis 30 - 60 m2 biuro patalpomis miesto centre arba netoli jo. Taip pat klientus domino ir didesnės - 100 - 200 m2 patalpos. Šiuo metu pagrindiniai klientų keliami reikalavimai biuro patalpoms - kompiuteriniai tinklai, didelė automobilių stovėjimo aikštelė, reprezentatyvi vidaus apdaila ir t.t.
Pastaruoju metu dėl didėjančios konkurencijos mažėja modernių biurų nuomos kainos. Gamybinių patalpų rinkos segmentas išliko daugmaž stabilus. Paklausiausios buvo mažo bei vidutinio dydžio gamybinės bei sandėliavimo patalpos - nuo 100 iki 1000 m2 ploto su visomis komunikacijomis bei geru susisiekimu. Mažas patalpas dauguma klientų pageidavo nuomotis, o didesnes - įsigyti. Taip pat mūsų klientai pageidavo įsigyti ir didesnes 2000 - 9000 m2 gamybines/ sandėliavimo patalpas.
Komerciniame sektoriuje kovo mėnuo buvo taip pat aktyvus. Buvo pastebėta, kad į Klaipėdą plūstelėjo klientai ir iš kitų Lietuvos miestų. Nors rinkoje ir buvo užfiksuota daug sandorių, jie kainų neiškraipė, jų lygis nekito ir liko stabilus. Domimasi ir sandėliavimo patalpomis. Analogiška situacija ir komercinės paskirties žemės sklypų sektoriuje. Potencialių investuotojų yra, tačiau patrauklių investicijoms žemės sklypų nepakanka. Investuotojai nėra linkę mokėti tokių aukštų kainų, kurios pastaruoju metu kilstelėjo dar apie 10 - 15 %. Prognozuoti žymesnių pakitimų šiame rinkos segmente ateinančiais mėnesiais sunku.
Jei investuotojai į gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą dabar negali skųstis tiek pirkėjų skaičiumi, tiek parduodamų butų ir namų kainomis ir į ateitį žiūri su neslepiamu optimizmu, tai biurų rinkoje pastebimos rinkos prisotinimo moderniomis biuro patalpomis tendencijos. Jei dar praėjusiais metais dauguma rinkai pristatytų modernių biuro pastatų (verslo centrų) atidarymo dieną patalpas buvo išnuomoją 80-90 proc., tai keletas šiais metais atidarytų ir pastatytų verslo centrų tokiais rodikliais pasigirti negali. Tai atsispindi ir nuomos kainose. 2001-2002 metais modernių biuro patalpų nuomos kaina prestižiniuose verslo centruose svyravo 60-80 Lt/m2.
Kiek kainuoja gyventi Vilniuje, Lietuvoje?
PVM aspektai, susiję su patalpų nuoma
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Jos registruoti VMI nereikia. Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
PVM neapmokestinami sandoriai
Tenkinus nustatytas sąlygas, PVM neapmokestinami šie sandoriai:
- su sveikatos priežiūra susijusios prekės ir paslaugos;
- socialinės paslaugos ir susijusios prekės;
- švietimo ir mokymo paslaugos;
- kultūros ir sporto paslaugos;
- pelno nesiekiančių juridinių asmenų veikla, nenurodyta aukščiau;
- pašto paslaugos;
- radijas ir televizija;
- draudimo paslaugos;
- finansinės paslaugos;
- azartiniai lošimai ir loterijos;
- NT nuoma, pardavimas ar kitoks perdavimas;
- ir kt.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad PVM neapmokestinimas taikomas pasyviai veiklai - kai perduodama tik teisė naudotis turtu.
Teisiniai aspektai
Pasirašydami nuomos sutartį tiek nuomotojas, tiek nuomininkas įgyja teises ir pareigas, todėl sutarties nevykdymas arba netinkamas vykdymas gali sukelti ginčą, kuris vėliau gali persikelti net į teismą. Todėl svarbu žinoti pagrindinius nuomos sutarties aspektus, reglamentuojamus Civilinio Kodekso.
Esminiai nuomos sutarties punktai:
- Rašytinė sutartis: Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo.
- Nuomos terminas ir objektas: Sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą.
- Nuomos mokestis: Svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas.
- Perdavimo/priėmimo aktas: Sudarant sutartį verta sudaryti patalpų perdavimo/priėmimo aktą.
- Sutarties nutraukimas: Sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes.
- Negaliojančios sąlygos: Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas.
Štai pavyzdys, kaip gali atrodyti patalpų perdavimo-priėmimo aktas:
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.