Išperkamosios nuomos rinka tampa vis populiaresnė tarp jaunų žmonių, ypatingai didmiesčiuose, kur nuomos kainos nuolat kyla. Vis dažniau susimąstoma, ar nevertėtų pinigus, sumokamus nuomai, verčiau investuoti į nuosavą turtą.
Kas yra kaupiamoji nuoma?
Išperkamosios nuomos principas labai paprastas - išsirenkate norimą būstą, sutartą laikotarpį jį nuomojatės, o po to išsiperkate jį už likutinę vertę.
Kaip tai veikia?
Paslauga „Nuomokis ir pirk“ suteikia galimybę apsigyventi savuose namuose dar iki tampant oficialiu jų savininku.
Anot bendrovės „Mano numai“ vadovo Aurimo Čiago, paslauga „Nuomokis ir pirk“ yra stotelė iki būsto paskolos. Jis nurodė, kad bendrovė buvo pirmasis nepriklausomas operatorius Europoje, pasiūlęs tokią alternatyvą. Tačiau panašus modelis jau apie dešimtmetį sėkmingai veikia JAV. Šiuo metu šią paslauga įmonė teikia tiek Lietuvoje, tiek Estijoje.
A. Čiagus papasakojo, kad išperkamoji nuoma veikia taip: klientui pasirinkus būstą, bendrovė atlieka detalią būsto ir kliento patikrą. Jei nusprendžiama, kad būstas yra kokybiškas ir jo kaina yra teisinga, o klientas yra pajėgus prisiimti įsipareigojimus, pasirašoma nuomos ir preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis su klientu.
Tada bendrovė nuperka kliento pasirinktą būstą. Klientas būstą nuomojasi ir dalimis moka pradinį įnašą. O kai yra pasiruošęs, nusiperka savo namus iš nuomotojo (bendrovės) už iš anksto sutartą kainą, nesvarbu, ar per tą laiką turto kaina pakilo ar nukrito, ir tampa oficialiu savininku.
Pagrindiniai skirtumai nuo įprastos nuomos ir paskolos
Anot „Bepradinio.lt“ atstovo, pagrindinis įprastos ir išperkamosios nuomos skirtumas yra tai, kad nuomininkas turi teisę įsigyti būstą pirmas. Kita vertus, išperkamosios nuomos įmokos yra gerokai didesnės, nes jas sudaro dvi ar net trys dedamosios: nuomos suma, suma, kuri yra kaupiama kaip būsto vertės įmoka, ir kartais būna tam tikras administravimo mokestis, jeigu išperkamosios nuomos sutartį ir jos vykdymą prižiūri tuo užsiimanti įmonė.
„O išperkamosios nuomos lyginti su būsto paskola negalime, kadangi tai - dvi visiškai skirtingo tipo priemonės. Viena paremta dviejų asmenų susitarimu ir ketinimu įsigyti būstą po kurio laiko mokant dalinius mokėjimus. Antru atveju dalyvauja trečiasis dalyvis - bankas. Taip įsijungia visi kreditingumo vertinimai. Išperkamosios nuomos atveju nuomotojo kreditingumo vertinimas dažnai nėra tikrinamas“, - atkreipė dėmesį pašnekovas.
„Mano numai“ vadovas papildė, kad skirtumas tarp išperkamosios nuomos ir būsto paskolos yra tai, kad su būsto paskola žmogus yra būsto savininkas. Taip pat, norint gauti būsto paskolą, reikia turėti bent 15 proc. pradinį įnašą.
„Lyginant su įprasta nuoma, išskirtume emocinius ir finansinius skirtumus. Esminis emocinis skirtumas - tai, kad, nors ir esi nuomininkas, esi savo namų šeimininkas. Gali juos įsirengti pagal savo norus, gali turėti augintinių, pas tave į namus netikėtai neužsuks nuomotojas. Įprastoje nuomoje tokių sąlygų žmogus neturi ir negali jaustis savo namų šeimininku. Na, o finansiniai skirtumai yra tokie, kad su „Nuomokis ir pirk“ paslauga tiksliai žinai, kiek kainuos tavo būstas ir kokio dydžio pradinį įnašą turėsi sukaupti, o visas būsto vertės paaugimas priklauso tau“, - pasakojo A. Čiagus.
Fiksuota būsto kaina ir avansas
Anot „Bepradinio.lt“ atstovo, klientas, gyvendamas būste, moka mažesnę arba rinkos kainos būsto nuomą - tai sudaro 5-8 proc. būsto vertės kiekvienais metais. Taip pat nereikia 15-20 proc. pradinio įnašo.
Pasak pašnekovo, priklausomai nuo susitarimo, pradinis įnašas išperkamosios nuomos atveju gali būti viso labo keli procentai būsto vertės. Tą pamini ir A. Čiagus. Jo teigimu, išperkamosios nuomos sutarties pradžioje reikia turėti avansą, kuris sudaro bent 2,5 proc. Tol, kol pradinis įnašas yra kaupiamas, žmogus yra nuomininkas.
„Taip pat, nors tai gal ir skamba kaip nuoma, tačiau jūs dažnu atveju galite „nuomotis“ bet kurį rinkoje esantį ir jums patinkantį būstą. Jeigu šiuo metu bankas su jumis dar „nesikalba“, tai puiki priemonė įsigyti būstą dabar. Reikėtų paminėti vieną esminį skirtumą, kad išperkamosios nuomos atveju būstas, iki kol sutarties sąlygos bus įgyvendintos, t. y. kol jūs sukaupsite sutartą sumą arba susitarsite su banku dėl banko paskolos, būstas nuosavybės teise priklausys nuomotojui.
Žiūrint iš dabartinės perspektyvos, visi, kurie išperkamosios nuomos būdu įsigijo būstus 2019-2020 m., išlošė loterijoje, kadangi kainos kai kuriais atvejais padidėjo 30-50 proc., tačiau galimą būsto įsigijimo kainą jie užsifiksavo pasirašydami sutartį“, - įžvalgomis dalinosi „Bepradinio.lt“ platformos atstovas.
Galimi trūkumai
Kalbėdamas apie trūkumus verslininkas pažymėjo, kad išperkamoji nuoma, kaip santykių tipas, gali būti pavojingas abiem šalims, jeigu sutarties nepadeda pasirašyti tai išmanantis asmuo ar įmonė. Pirmiausia taip yra dėl to, kad pasirašius netinkamą sutartį galima net ir ne piktavališkai įsipainioti į įvairias sudėtingas situacijas, tokias kaip atsakomybė turto sugadinimo atveju, susiduriant su finansiniais sunkumais ir pan.
Anot pašnekovo, taip pat svarbu suprasti, kad banko paskola visada bus pats pigiausias būdas įsigyti būstą, tačiau ne visi tokia privilegija šiais laikais gali pasinaudoti: „Jeigu būsto paskolos palūkanos šiuo metu gali siekti 3-5 proc. metinių palūkanų, tad išperkamosios nuomos mokestis, kuris, beje, yra mokamas nuomos pavidalu, gali sudaryti 5-10 proc. per metus, skaičiuojant nuo bendros turto sumos.“
„Mano numai“ vadovo teigimu, išperkamosios nuomos paslauga, įprasta nuoma ir būsto paskola yra skirtingos paslaugos, kurios atliepia skirtingus žmonių poreikius. Nuoma suteikia daugiausiai lankstumo, tačiau ir daugiausia neužtikrintumo. Būsto paskolai reikia turėti pradinį įnašą. O „Nuomokis ir pirk“ yra stotelė iki būsto paskolos, kai jau norisi gyventi savo namuose, tačiau dar nėra sukauptas pradinis įnašas. Tad vis trys variantai turi savų privalumų ir trūkumų.
Kokius būstus galima rinktis?
Vis tik pašnekovai neslėpė, kad klientai negali rinktis bet kokio būsto išperkamajai nuomai. „Bepradinio.lt“ įprastai taikydavosi į didžiuosius miestus ir būstus, kurie yra likvidūs t. y. atitinka rinkos kainą, yra tvarkingi, miesto ribose ir turi pilną tvarkingą vidaus įrengimą. „Numai“ klientai gali rinktis visus parduodamus butus, namus arba kotedžus Vilniuje ir Kaune. Žmonės rinktis gali naujos statybos būstus iš vystytojų svetainių, taip pat būsto ieškoti gali skelbimų portaluose.
Anot A. Čiago, būstas išperkamajai nuomai turi atitikti šiuos kriterijus: buto kaina gali būti nuo 50 tūkst. eurų, namo ar kotedžo - nuo 100 tūkst. eurų, o maksimali būsto kaina gali būti 700 tūkst. Be to, butai turi būti miesto zonoje, o namai ar kotedžai gali būti tiek mieste, tiek rajone. Namams ir kotedžams taikomas papildomas reikalavimas dėl statybos metų - jie negali būti senesni nei 2000 m. statybos.
Pašnekovas pridūrė, kad atstumas nuo būsto iki miesto centro negali viršyti 20 km, atstumas iki mokyklos, darželio, stotelės ir parduotuvės turėtų neviršyti 2 km. Taip pat būstas turi būti gyvenamosios paskirties ir turėti atskirą unikalų numerį. Jo teigimu, šie kriterijai taikomi tam, kad klientai išsirinktų kokybišką ir likvidų būstą.
Kalbėdamas apie paslaugos sąlygas bendrovės vadovas nurodė, kad nuomos kaina ir kaupimo dydis tiesiogiai priklauso nuo kliento pasirinkto būsto kainos, įnešamo avanso dydžio, sutarties termino ir kitų kriterijų. Kiekvienas klientas, įvertinęs savo poreikius ir galimybes, gali pasirinkti sau patogiausią mokėjimo planą. O „Bepradinio.lt“ atstovas paminėjo, kad, kaip ir įprastuose nuomos santykiuose, sudaromas nuomos grafikas, kurį sudaro kelios dedamosios (nuomos mokestis ir suma, kuri įskaitoma į būsto kainą). O visą išperkamosios nuomos sutarties laikotarpį būstas priklauso nuomotojui.
Kas gali pasinaudoti šia paslauga?
Vis tik visi klientai, anot A. Čiago, turi praeiti patikros etapą, kuriame pateikia informaciją apie save: „Vertiname klientų kredito istoriją, jų pajamas, finansinius įsipareigojimus ir kitą asmeninę informaciją.“
„Bepradinio.lt“ atstovas atkreipė dėmesį, kad klientų atranka priklauso nuo įmonės. Jis pastebi, kad kai kurios įmonės teigia, jog išperkamąją nuomą gali gauti bet kas, bet kai kurie vertinimai vis vien yra taikomi. Tokiu būdu stengiamas suprasti, ar klientas turi pakankamas ir tvarias pajamas. Gali būti, kad klientas bus tikrinamas „Creditinfo“ sistemoje: „Tiesa, šios paslaugos „gerbėjai“ yra emigravę lietuviai, kuriems, gaunant pajamas užsienyje, įsigyti būstą Lietuvoje yra gan sudėtinga. Tokiu atveju patikrinti jų pajamų nėra galimybių. Reikia suprasti ir tai, kad abi pusės - tiek nuomotojas, tiek nuomininkas - nešasi gan nemažas rizikas. Nuomininkas, susidūręs su finansiniais nuostoliais, gali prarasti dalį sukauptos sumos. Nuomotojas, patirtų nuostolių, jeigu nuomininkas piktybiškai atsisakytų mokėti įmokas ir atsisakytų palikti būstą, kuriame gyvena.“
Proceso trukmė
„Mano numai“ vadovas nurodė, kad klientas sutartis pasirašo elektroniniu būdu, o būsto vertinimu ir jo nupirkimu pasirūpina įmonė. „Kai būstą nuperkame, perduodame raktus klientui ir jis iš karto gali apsigyventi savo naujuose namuose. Visas procesas standartiškai užtrunka iki mėnesio. Jei būstas neįrengtas ar dar statomas, šis laikotarpis, žinoma, prailgsta. Būstą įrengiame pagal kliento norus“, - atskleidė pašnekovas.
Anot „Bepradinio.lt“ atstovo, sudarant sutartį įprastai užtenka asmens duomenų. Daugiausiai laiko užtrunka išsirinkti ir nupirkti būstą. Anot jo, greičiausiais įmanomas terminas pradėti gyventi būste turbūt būtų apie 5-8 darbo dienos.
Pašnekovas pridūrė, kad išperkamosios nuomos sutartys yra gerokai sudėtingesnės už paprastas nuomos sutartis, tačiau jos užtikrina nuomininko teises ir galimybė būstą pirkti pirmam.
Terminas
„Bepradinio.lt“ atstovas nurodė, kad dažniausiai išperkamosios nuomos terminas yra 12 mėnesių. Tačiau lietuviai dažniausiai renkasi 2-3 metus, kai kuriais atvejais - 3-5 metus. „Žmonės turi tikslą per išperkamosios sutarties terminą sukaupti 15-50 proc. būsto sumos ir po to įsigyti jį su banko paskolos pagalba, kad sumažėtų įmokos ir turtas pereitų jų nuosavybėn“, - šnekėjo platformos atstovas.
Jis nurodė, kad kiekviena sutartis turi galimybę būti nutraukta anksčiau, kai klientas greičiau nei planuota gali išsipirkti būstą savo arba banko lėšomis. O jeigu būna atvirkščiai, t. y. žmonės nebegali mokėti sutartos išperkamosios nuomos sumos ir nori ją mokėti mažesnėmis dalimis, pašnekovo teigimu, tai sukelia netrumpalaikes pasekmes, tad visada siekiama surasti kompromisą.
„Kai žmonės susiduria su finansiniais sunkumais, dažniausiai tam yra aiškios priežastys: darbo netekimas, problemos su verslu ir pan. Kiekvienas atvejis skirtingas. Galima atidėti kaupiamosios dalies mokėjimus, galima sumažinti įmokas, galimi įvairūs variantai. Visais atvejais išperkamosios nuomos įmonės yra lankstesnės už bankus, tad ir sprendimai atitinkamai yra lankstesni ir individualesni“, - teigė platformos atstovas.
Jis atkreipė dėmesį, kad, pagal išperkamosios nuomos sutarties logiką, galima sakyti, jog žmogus tiesiog nuomojasi būstą ir gali iš jo bet kada išsikelti be jokių atskirų sąlygų, kad ir sekančią dieną. Tačiau tai gali sukelti finansines pasekmes ir nuostolius. Pirmiausia, jis gali prarasti visas sumokėtas įmokas. Toks atvejis, anot pašnekovo, gali pasitaikyti, jeigu nuomotojas elgiasi piktybiškai. Geranoriški klientai, kurie arba susiduria su sunkumais, arba tiesiog nebenori įsigyti būsto, gali pasinaudoti sutarties perleidimo arba tiesiog būsto pardavimo galimybe sumokėdami išankstinį sutarties nutraukimo mokestį ir taip nepatirdami praktiškai jokiu didesnių finansinių nuostolių: „Mes tokiu variantų neturėjome ir, kiek esu girdėjęs iš kolegų, jie taip pat.“
Sutarties pratęsimas
O „Mano numai“ šią paslaugą teikia trumpiausiai 2 metams, ilgiausiai - 5 metams. Tačiau, jeigu klientas po 5 metų nebūtų pasiruošęs būsto išsipirkti, nuomos sutartis gali būti pratęsta.
„Mūsų klientai vidutiniškai būstą nuomojasi apie 3 metus. Dažniausiai jaunos šeimos renkasi 2-3 kambarių butus miegamuosiuose rajonuose arba didesnės kvadratūros namus / kotedžus toliau nuo miesto centro. Jauni profesionalai įprastai renkasi naujos statybos butus centre ar butus senamiestyje“, - komentavo A. Čiagus.
Jis nurodė, kad praėjus minimaliam sutarties terminui klientai savo namus gali išsipirkti kai tik yra tam pasiruošę, be jokių papildomų mokesčių.
Nenumatyti atvejai
Kalbėdamas apie nenumatytus atvejus, kai klientai nebeišgali mokėti sutartos sumos, pašnekovas pabrėžė, kad sutarties pradžioje yra atsakingai vertinami klientai ir jų pajėgumai vykdant įsipareigojimus. „Savo klientus skatiname objektyviai vertinti savo galimybes ir randame jiems patogiausią mokėjimo planą. Tačiau suprantame, kad nutikti gali įvairių situacijų, ir visada ieškome geriausio sprendimo kartu su klientais. Iki šiol pavyko kliento būstą parduoti nepatyrus nuostolių, klientams grąžinome jų sumokėtą avansą. Tačiau labai svarbu, kad klientai jaustų atsakomybę ir aktyviai bendradarbiautų“, - teigė „Mano numai“ vadovas.
Pavyzdys
Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45-58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230-280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi). Esant 5 proc. palūkanoms (imame 5 proc. kaip istoriškai ilgu laikotarpiu susiformavusią vidutinę pinigų kainą), už likusią paskolos sumą (atėmus pradinę 45-60 tūkst. Lt įnašą) kas mėnesį turėsite mokėti nuo 930 iki 1130 Lt/mėn.
Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn. Pasvarstykime. Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų (skaičiuojame vidurkį). Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime. Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus.
Suskaičiavus procentais jūsų pradinė 50 tūkst. Lt investicija atneša 12 proc. metinį pelną (dėl paprastumo savo skaičiavimuose nevertiname pajamų iš NT nuomos verslo mokesčio ir kaštų buto atnaujinimo darbams bei įrangai). Taigi jei tuos pačius 50 tūkst. Lt padėtume už 3 proc. Taip, jeigu per tuos 35 metus NT kainos išliktų nepadidėjusios. Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus. Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą.
Infliacija
Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos).