Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties nutraukimo ir negautų pajamų klausimus, remiantis Lietuvos teismų praktika. Išnagrinėsime, kokie teisiniai principai taikomi nustatant nuostolių dydį, kokie įrodymai yra svarbūs ir kaip teismai vertina šalių veiksmus nutraukiant sutartis.
Vilniaus apygardos teismas
Nuostolių atlyginimas nutraukus nuomos sutartį
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra išaiškinęs, kad kai yra priteisiamas žalos atlyginimas, mažesnis už tikruosius nuostolius, lieka iš dalies neapgintos nukentėjusio asmens teisės. Tuo tarpu, kai priteisiamas žalos atlyginimas viršija tikruosius nuostolius, nukentėjęs asmuo nepagrįstai praturtėja skolininko sąskaita. Abiem atvejais teisingumo principas yra pažeidžiamas.
Tiesioginiai nuostoliai
Advokatė Sandra Akelaitienė nurodo, kad tiesioginius nuostolius, patirtus dėl kalto asmens veiksmų, įrodyti nėra sudėtinga. Žinoma, defektų taisymo darbai ir užsakovo patirtos lėšos turi būti patvirtintos rašytiniais įrodymais, atliktų darbų aktais, sąskaitomis ir pavedimais.
Netiesioginiai nuostoliai (negautos pajamos)
Kasacinis teismas, spręsdamas bylas dėl netiesioginių nuostolių atlyginimo, yra išaiškinęs, jog negautos pajamos, kaip netiesioginiai nuostoliai, yra asmens pagrįstai tikėtinos gauti lėšos, kurias asmuo būtų gavęs iš teisėtos veiklos, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Negautos pajamos kvalifikuojamos kaip turtinė žala, kai jos atitinka šiuos kriterijus:
- Ar pajamos buvo numatytos gauti iš anksto?
- Ar pagrįstai tikėtasi jas gauti esant normaliai veiklai?
- Ar šių pajamų negauta dėl neteisėtų skolininko veiksmų?
Teismų praktikoje taip pat laikomasi pozicijos, kad negautos pajamos, kaip nuostoliai, yra suprantamos kaip grynasis pelnas, t. y. tai, kuo būtų pagerėjusi nukentėjusiojo turtinė padėtis. Jos neturi būti suprantamos kaip visos tikėtinos iš asmens veiklos gauti sumos, neatskaičius sąnaudų.
Būsto nuoma - vienas iš pajamų šaltinių
Pavyzdys iš teismų praktikos
Pavyzdžiui, vienoje naujausių savo bylų, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2024 m. gegužės 8 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-113-1075/2024 išnagrinėjo ieškovės (užsakovės) ieškinį, pareikštą rangovui, statinio projektuotojui ir techninę priežiūrą atlikusiai įmonei dėl žalos atlyginimo, už tai, kad ieškovė (užsakovė) negalėjo naudotis komercinės paskirties pastatu (jo nuomoti) dėl atsiradusių pastato defektų, iki kol jie buvo ištaisyti.
Aptariamoje byloje, kasacinis teismas laikėsi pozicijos, jog negautas pelnas reiškia sumą, kuria nukentėjusios šalies turtas potencialiai padidėtų, jei pažeidimas nebūtų įvykęs. Tačiau tuo pačiu teismas pažymėjo, jog iš negautų pajamų turi būti atimami tie nukentėjusio asmens sutaupymai, tos sąnaudos, kurių nukentėjęs asmuo išvengė dėl to, kad dėl neteisėtų kito asmens veiksmų nevykdė įprastinės veiklos.
Teismas taip pat pažymėjo, jog negautas pelnas yra apskaičiuojamas, išskaičiavus sąnaudas iš visų pajamų, o iš šių - ir pelno mokestį pagal Pelno mokesčio įstatymą. Tokiu būdu nustatoma, kiek nukentėjusios šalies turtas potencialiai padidėtų (pagerėtų asmens turtinė padėtis), jei pažeidimas nebūtų įvykęs.
Taigi, esant visoms trims sąlygoms: 1) negautos pajamos buvo numatytos gauti iš anksto (pvz.: yra rašytiniai įrodymai, patvirtinantys sutartinius įsipareigojimus), 2) nukentėjusioji šalis turėjo pagrįstus lūkesčius juos gauti, t. y. objektyviai įvertinus situaciją, buvo galima tikėtis, kad jos bus gautos, ir 3) dėl neteisėtų veiksmų šios pajamos nebuvo gautos, asmuo turi teisę į nuostolių atlyginimą.
Įrodinėjimo svarba
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio. Įstatyme numatyta žala yra vertinama kaip asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų (LR Civilinis kodeksas 6.249 str.).
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad kai yra priteisiamas žalos atlyginimas, mažesnis už tikruosius nuostolius, lieka iš dalies neapgintos nukentėjusio asmens teisės. Tuo tarpu, kai priteisiamas žalos atlyginimas viršija tikruosius nuostolius, nukentėjęs asmuo nepagrįstai praturtėja skolininko sąskaita. Abiem atvejais teisingumo principas yra pažeidžiamas.
Sutartys nuomos
Išvada
Nuomos sutarties nutraukimas ir negautų pajamų klausimai yra sudėtingi ir reikalauja atidaus įvertinimo. Svarbu tinkamai įvertinti sutarties sąlygas, surinkti reikiamus įrodymus ir vadovautis teismų praktika. Tik tokiu atveju galima tikėtis teisingo nuostolių atlyginimo.
tags: #nuomos #sutarties #nutraukimas #negautos #pajamos