Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią, todėl privaloma tiksliai laikytis jos sąlygų bei tinkamai vykdyti sutartyje numatytas pareigas. Sutartis įpareigoja šalis atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė bei įstatymai.
Dažnai tiek fiziniams asmenims, tiek verslo subjektams kyla neaiškumų siekiant įgyvendinti jiems įstatymo suteikiamą teisę nutraukti sutartį. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimais, tai įgalina civilinės apyvartos dalyvius veiksmingiau pasinaudoti šia teise ir teisėtų interesų gynimo priemone bei išvengti nepagrįsto kitos šalies piktnaudžiavimo sutarties nutraukimu.
Šiame straipsnyje aptarsime sutarties nutraukimo galimybes, kai patalpa tampa netinkama naudoti, remiantis Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu (CK) ir teismų praktika. Svarbu paminėti, kad vienas iš pagrindinių principų, kuriuo vadovaujasi teismai, yra favor contractus - sutarties išsaugojimo principas.
Atsižvelgiant į tai, sutarties nutraukimo galimybių analizę tikslinga pradėti nuo reikalavimų, keliamiems sutarties vykdymui, aptarimo.
Pagrindiniai sutarties vykdymo principai
CK 6.38 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymus ar sutarties nurodymus, o jeigu tokių nurodymų nėra, vadovaujantis protingumo kriterijais. Be to, minėto straipsnio 3 dalis įpareigoja šalis atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau bei sutarties vykdymo metu bendradarbiauti su kita šalimi.
Šiame straipsnyje taip pat pabrėžiama, kad šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai. Taigi, pagrindinis reikalavimas, kurio privalo laikytis visos sutarties šalys yra tinkamas sutartinių prievolių įgyvendinimas.
Nustatant prievolės įvykdymo tinkamumą, turi būti analizuojamos dvi pagrindinės sąlygos: (1) ar atlikti veiksmai, sudarantys prievolės dalyką, ir (2) ar tie veiksmai atlikti tinkamai.
Išskiriami du pagrindiniai prievolės vykdymo principai: realaus sutarties vykdymo ir tinkamo sutarties vykdymo. Remiantis realaus prievolės vykdymo principu, reikalaujama, kad skolininkas savo subjektyvinę pareigą prievolėje įvykdytų natūra, tai yra, įvykdytų tuos veiksmus, kurie sudaro prievolės dalyką. Šalis privalo faktiškai atlikti būtent tokius veiksmus, kurie numatyti sutartyje, arba susilaikyti nuo tam tikros veiksmų atlikimo.
Tinkamas prievolės vykdymas reiškia, kad skolininko veiksmai vykdant sutartinius įsipareigojimus turi tiksliai atitikti sutartyje numatytas sąlygas. Kitaip tariant, tinkamas sutarties vykdymas yra toks, kuris atitinka reikalavimus keliamus sutarties objektui, sutarties vykdymo būdui, vietai, terminui, kiekiui bei kokybei, ir nėra jokių sutarties vykdymo trūkumų.
Skolininko veiksmai pripažįstami atliktais tinkamai ir sutartis laikoma įvykdyta be trūkumų tik tuomet, jeigu tenkinamos visos sutarties vykdymui keliamos sąlygos.
Sutarties nutraukimas dėl esminio pažeidimo
Remiantis CK įtvirtintu teisinio reguliavimo modeliu, nukentėjusios šalies galimybė inicijuoti sutarties nutraukimą, visų pirma, siejama su objektyviu faktu - sutarties nevykdymu. Viena iš tokių priemonių - tai galimybė nutraukti tarp šalių sudarytą sutartį. Tai yra kraštutinė sutarties nevykdymo pasekmė, kadangi nutraukus sutartį, baigiasi tarp šalių susiklostę sutartiniai santykiai ir jų pagrindu atsiradusios šalių teisės ir pareigos.
Sutarties nutraukimas galimas, kai kita šalis iš esmės pažeidžia sutartį. Esminis sutarties pažeidimas apibrėžiamas kaip toks pažeidimas, dėl kurio nukentėjusioji šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis neįvykdė didžiosios dalies savo įsipareigojimų dėl aplinkybių, už kurias ji neatsako.
CK 6.217 straipsnis numato, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis iš esmės pažeidė sutartį. Esminiu sutarties pažeidimu laikomas toks pažeidimas, dėl kurio nukentėjusioji šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis neįvykdė didžiosios dalies savo įsipareigojimų dėl aplinkybių, už kurias ji neatsako.
Teismų praktikoje esminis sutarties pažeidimas vertinamas atsižvelgiant į sutarties pobūdį, pažeidimo mastą, padarinius ir kitas reikšmingas aplinkybes. Pavyzdžiui, jei nuomojama patalpa tampa netinkama naudoti dėl esminių defektų, kurių nuomotojas nepašalina per protingą terminą, nuomininkas gali turėti teisę nutraukti sutartį dėl esminio pažeidimo.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymima, kad sprendžiant dėl sutarties pažeidimo esmingumo, turi būti atsižvelgiama į nukentėjusios šalies interesus, kuriuos ji siekė patenkinti sudarydama sutartį. Jeigu dėl pažeidimo nukentėjusioji šalis negali pasiekti savo tikslų, sutarties pažeidimas gali būti pripažintas esminiu.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas
Patalpos netinkamumas naudoti kaip pagrindas nutraukti nuomos sutartį
Jei nuomojama patalpa tampa netinkama naudoti dėl priežasčių, už kurias atsako nuomotojas (pavyzdžiui, esminiai defektai, nesutvarkoma infrastruktūra), nuomininkas turi teisę reikalauti pašalinti defektus arba sumažinti nuomos mokestį. Jei nuomotojas nesiima priemonių, nuomininkas gali turėti pagrindą nutraukti sutartį.
Svarbu pažymėti, kad nuomininkas turi informuoti nuomotoją apie patalpos defektus ir suteikti jam protingą terminą defektams pašalinti. Tik tuo atveju, jei nuomotojas per nustatytą terminą nesiima priemonių, nuomininkas gali kreiptis į teismą dėl sutarties nutraukimo.
Teismų praktikoje pabrėžiama, kad nuomininkas turi įrodyti, jog patalpos defektai yra esminiai ir trukdo naudoti patalpą pagal paskirtį. Taip pat turi būti įrodyta, kad nuomotojas buvo informuotas apie defektus ir jam buvo suteiktas protingas terminas defektams pašalinti.
Jei teismas pripažįsta, kad patalpos defektai yra esminiai ir nuomotojas neįvykdė savo pareigos juos pašalinti, teismas gali priimti sprendimą dėl nuomos sutarties nutraukimo.
Nuomos sutarties schema
Sutarties nutraukimo procedūra
Prieš nutraukiant sutartį, rekomenduojama raštu informuoti kitą šalį apie ketinimą nutraukti sutartį ir nurodyti priežastis. Taip pat reikėtų nustatyti terminą, per kurį kita šalis gali pašalinti pažeidimus ar pateikti savo argumentus.
Jei susitarti nepavyksta, šalis, norinti nutraukti sutartį, turi kreiptis į teismą. Teismas įvertins visas aplinkybes ir priims sprendimą dėl sutarties nutraukimo pagrįstumo.
Svarbu atsiminti, kad kiekvienas atvejis yra individualus, ir teismas vertins konkrečias aplinkybes. Todėl prieš priimant sprendimą dėl sutarties nutraukimo, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku.
Apibendrinant, nuomos sutarties nutraukimas dėl patalpos netinkamumo naudoti yra galimas, jei patalpos defektai yra esminiai, nuomotojas buvo informuotas apie defektus ir jam buvo suteiktas protingas terminas defektams pašalinti, o nuomotojas nesiėmė priemonių defektams pašalinti. Tokiu atveju nuomininkas turi teisę kreiptis į teismą dėl sutarties nutraukimo.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
tags: #nuomos #sutarties #nutraukimas #pries #termina #patalpoms