Pastaraisiais metais sandėliavimo patalpų rinka Lietuvoje išgyvena reikšmingus pokyčius, kuriuos lemia tiek ekonominiai, tiek geopolitiniai veiksniai. Šiame straipsnyje apžvelgsime sandėliavimo ir logistikos patalpų rinką, atsižvelgiant į dabartines tendencijas ir iššūkius.
Sandėliavimo ir transporto įmonių veiklos rodikliams Lietuvoje pasiekus rekordines aukštumas 2023 metais, 2024-2025 metais jau fiksuojamas pajamų mažėjimas, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje. Trūkinėjančios tiekimo grandinės kelia verslui logistikos iššūkius. Tam, kad galima būtų užtikrinti pasiūlą, reikia daugiau sandėliavimo galimybių. Šis poreikis dar labiau sausina ir taip jau seklią logistikos nekilnojamojo turto rinką, o augantys statybų kaštai bei mokestiniai pokyčiai koreguoja nuomos kainas ir sutarčių turinį. Dauguma naujų logistikos projektų yra plėtros stadijoje arba dar tik planuojami, o pasiūla yra sukoncentruota pavieniuose objektuose.
8 būsimos mažmeninės prekybos tendencijos iki 2030 m.! | Stulbinančios prognozės, kurių negalite praleisti
Pagrindinės rinkos tendencijos
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, sandėliavimo ir saugojimo įmonių pardavimo pajamos (be PVM) Lietuvoje per šių metų pirmąjį ketvirtį buvo 70 mln. eurų.
Po rekordinio plėtros laikotarpio 2024 metais, per 2025 metų pirmąjį pusmetį Vilniuje ir jo apylinkėse buvo pastatyti penki nauji įvairios paskirties projektai, kuriuose bendras sandėliavimo patalpų plotas sudarė 70.500 kv. m. Įvairaus dydžio ir koncepcijos projektus įgyvendino tokios įmonės kaip: „Transekspedicija“, „Sirin Development“, „Darnu Group“, „Transtira“, „Galio Group“.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, po šių projektų įgyvendinimo bendras sandėliavimo patalpų plotas Vilniaus mieste ir jo apylinkėse išaugo 7% iki 1.080.000 kv. m. Be tipinių sandėlių įmonės ir toliau aktyviai investuoja į daugiafunkcinės paskirties projektus (angl. stock-office), kuriuose dažniausiai bent pusę ploto užima sandėliavimui skirtos patalpos.
Sparčiai augantis naujų sandėliavimo patalpų plotas, kurio plėtrą inicijuoja ne tik nuomai statantys plėtotojai, bet ir savo reikmėms projektus įgyvendinančios didelės įmonės, pastaruoju metu augina ir bendrą laisvų patalpų plotą. Per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų sandėliavimo patalpų lygis Vilniuje ir jo apylinkėse ūgtelėjo nuo 5% iki beveik 7%. „Ir tai yra aukščiausias laisvų patalpų lygis nuo 2011 metų. Savo reikmėms didelius logistikos centrus statančios įmonės po truputį atlaisvina patalpas senesniuose projektuose, o naujai įgyvendinti ir rinkai skirti projektai dažnai atsidaro ne pilnai išnuomoti“, - atkreipia dėmesį R. Reginis.
Situacija Kaune ir Klaipėdoje
Kauno mieste ir jo apylinkėse per 2025 metų pirmąjį pusmetį buvo pastatyti du nauji sandėliai, kurie modernių sandėliavimo patalpų rinką papildė beveik 65.000 kv. m. Baldų gamybos įmonės „Freda IV“ užsakymu Kauno laisvoje ekonominėje zonoje „YIT Lietuva“ baigė vieno didžiausio sandėlio Lietuvoje statybas. Į 60.000 kv. m ploto sandėlį su administracinėmis patalpomis buvo investuota beveik 50 mln. eurų.
Tuo metu „Sirin Development“ Kauno laisvojoje ekonominėje zonoje pastatė 12.000 kv. m ploto sandėlį, kuriame veiklą vykdys gėrimų gamintoja „Coca-Cola HBC Lietuva“. Po šių projektų įgyvendinimo bendras sandėliavimo patalpų plotas Kauno mieste ir jo apylinkėse išaugo beveik 10% iki 742.100 kv. m.
Klaipėdos mieste ir jo apylinkėse pastaruoju metu didesnių sandėliavimo projektų nebuvo įgyvendinta, o labiau investuojama į daugiafunkcinės paskirties projektus. Tai šalia miesto ribos ir pagrindinių miesto gatvių esantys projektai, kurie gali itin lanksčiai prisitaikyti prie nuomininkų poreikių ir įvairiais santykiais pasiūlyti biuro, prekybines, maitinimo ir sandėliavimo paskirčiai tinkančias patalpas. Tarp tokių plėtojamų projektų galima paminėti: „Acorn verslo parkas“, „Jūros miestas“, „Liepų parkas“.
Tuo metu į tipinius ir didesnio ploto sandėlius planuoja investuoti krovinių pervežimo ir logistikos paslaugas teikianti įmonė „Vlantana“, kuri šalia autostrados Vilnius-Klaipėda valdomo sandėlių komplekso pastatys dar du apie 40.000 kv. m ploto sandėlius. „Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metų viduryje bendras sandėliavimo patalpų plotas Klaipėdos mieste ir jo apylinkėse sudarė 377.500 kv. m.
Nuomos kainos
„Sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose 2025 metų pirmąjį pusmetį išliko stabilios. Kadangi sandėliavimo patalpų rinka reguliariai papildoma vis nauju plotu, o nemaža dalis potencialių nuomininkų vis dar išlieka atsargūs svarstydami tiek apie plėtrą ar patalpų atnaujinimą, tai patalpų savininkų derybinės galios šiuo metu yra apribotos“, - teigia R. Reginis.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2025 metų viduryje Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose šiuolaikines sandėliavimo patalpas dažniausiai buvo siūloma nuomotis už 4,2-5,8 Eur/kv. m, o senesnės statybos - už 2,0-4,0 Eur/kv. m. Pasak R. Reginio, tikėtina, kad ir šių metų antrąjį pusmetį sandėliavimo patalpų sektoriuje išsilaikys panašios tendencijos.
| Regionas | Šiuolaikinės patalpos (Eur/kv. m) | Senesnės statybos patalpos (Eur/kv. m) |
|---|---|---|
| Vilnius | 4,2-5,8 | 2,0-4,0 |
| Kaunas | 4,2-5,8 | 2,0-4,0 |
| Klaipėda | 4,2-5,8 | 2,0-4,0 |
Investicijos į sandėliavimo patalpas
„Ober-Haus“ duomenimis, 2025 metais Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio nekilnojamojo turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 344 mln. eurų arba 50 proc. daugiau nei 2024 metais. 2025 metų rezultatas iš esmės atitinka pastarųjų dešimties metų metinį vidurkį (357 mln. eurų).
Kiek netikėtai antra pagal dydį investicijų dalis 2025 metais atiteko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui. „Įprastai šiame nekilnojamojo turto segmente išleidžiama mažiausiai pinigų, tačiau reikšmingas įsigytų įvairių objektų skaičius bei itin kuklios investicijos biurų segmente, 2025 metais sandėliavimo ir gamybinės paskirties patalpų segmentą kilstelėjo į solidžią antrąją vietą“, - atkreipia dėmesį R.Reginis. „Ober-Haus“ duomenimis, iš viso per metus šiame segmente buvo išleista 111 mln. eurų arba 32 proc. nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.
Investuotojus domino įvairiausi objektai Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose - dideli logistikos centrai, mažesnio ploto sandėliai ar gamybinės paskirties objektai. Investicijų bendrovės „Prosperus“ valdomas fondas 2025 metais investavo net į keturis skirtingus sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektus (VMG Grupės“ pramonės inovacijų parko pastatas „VMG Technics R&D Park“ Klaipėdos raj., daugiau nei 28.000 kv. m ploto sandėliai Terminalo g. Kauno raj., „KG Construction“ gamykla Vilniaus raj. ir „Alwark“ sandėlis su biurais).
Žvelgiant į 2025-2026 metais sudaromus sandorius ir jų įsigijimo kainas, bendros tendencijos išlieka labai panašios kaip ir pastaruosius kelis metus. „Visų pirma, pirkėjus domina geros būklės, strategiškai patraukliose vietose esantys ir pilnai išnuomoti objektai. Tuo tarpu parduoti šiek tiek senesnį ir nepilnai išnuomotą objektą gali būti pakankamai sudėtinga, net ir sumažinus jo kainą. Potencialūs pirkėjai šiuo metu mato nemažas išlaidas ir rizikas, susijusias su papildomomis investicijomis į objekto atnaujinimą ir nuomininkų paieška“, - sako R.Reginis.
Kasmet įgyvendinami nauji projektai nuosekliai plečia šiuolaikinių, pajamas generuojančių objektų portfelį šalyje, ir suteikia gausesnes ir įvairesnes investicines galimybes potencialiems investuotojams. O 2026 metų pradžios rezultatas leidžia prognozuoti, kad investicinių sandorių rinka šiemet išliks aktyvi - ypač prekybinio ir industrinio nekilnojamojo turto segmentuose“, - prognozuoja R.Reginis.
tags: #sandeliavimo #ir #logistikos #patalpu #rinkos #apzvalga